某某、武汉三好教育科技股份有限公司合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂01民终5728号

上诉人（原审原告暨反诉被告）：**，女，1962年9月16日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，

委托诉讼代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吕燕菲，湖北山河律师事务所律师。

被上诉人（原审被告暨反诉原告）：武汉三好教育科技股份有限公司。住所地：湖北省武汉市东湖开发区流芳园横路*号武汉光谷电子工业园*期*号厂房*层。

法定代表人：师明义，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王洲，男，该公司员工。

原审第三人：张春梅，女，1953年2月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，

原审第三人：武汉昌宝环保工程有限公司。住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区东信路光谷创业街特*栋**层**号。

法定代表人：刘浩，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韩星，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人武汉三好教育科技股份有限公司（以下简称三好公司）、原审第三人张春梅、武汉昌宝环保工程有限公司（以下简称昌宝公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销（2015）鄂武东开民一初字第01599号《民事判决书》；2.判令三好公司将位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房4层01室的不动产转移登记至上诉人名下；3.判令三好公司支付未及时办理不动产转移登记的违约金711,480.66元，自2015年8月3日按己付款的日万分之五计算，暂计至2015年12月6日，2015年12月6日后的违约金按日万分之五的标准计算至**取得不动产登记之日止）；4.判令三好公司赔偿上诉人税费损失、消防管道损失等共计213,857.41元；5.驳回三好公司的全部反诉请求；6.本案全部诉讼费均由三好公司承担。事实及理由：一审法院（2015）鄂武东开民一初字第01599号民事判决书对**与三好公司之间合同纠纷的认定前后逻辑矛盾，使用双重标准作出裁判，是典型的认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认为**尚欠《共同竞买协议》1-4层01室的购房款及佣金5,529.60元，三好公司为**办理5号厂房3层01室、2层01室房屋的过户手续，仅有4层01室的房屋未办理过户手续，已尽到了善意履行合同的义务，三好公司应当在**向其支付欠款5,529.60元及腾退费用后，才有义务向上诉人转移登记4层01室。该认定错误理解了《共同竞买协议》的协议精神，严重与事实不符，是认定事实不清。2.一审法院在**未认可腾退费用的具体数额、未委托具有资质的第三方鉴定机构对腾退费用的具体数额做出认定，并认为**应当按实际占有房屋的面积分担腾退费110,956.57元，亦是对双方《共同竞买协议》的错误认定，属于认定事实不清。3.一审法院认为**支付的税费并未超出其预期而未予支持，既没有合同依据，也没有法律依据，是认定事实不清。4.一审法院认为重建消防管道的损失应当由**自行承担错误。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条的规定，“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”。三好公司要求确认5号厂房西北面的非机动车车棚、西面的变电装置属于三好公司，属于确认之诉，从最简单的诉的性质，就能判断不能合并审理，从本案的审理内容来看，也不具有任何关联性，应当裁定不予受理，告知其另行起诉；而对于三好公司要求的无法及时转移登记4楼l号房而承担的房产税及土地税损失。该损失并未实际发生，亦在多次法庭调查以及最后一次开庭之时均没有提供具体数额，那么，并不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第三款“有具体的诉讼请求和事实、理由”的起诉实质要件的规定，应当驳回该部分的起诉。一审法院对三好公司增加的要求确认5号厂房西北面的非机动车车棚、西面的变电装置属于三好公司的诉讼请求给予了支持，对三好公司主张的4层01室房屋未及时转移登记造成的房产税及土地税损失告知三好公司另行主张权利，是对《民事诉讼法》及其司法解释的错误适用。三、一审法院严重违反民事诉讼法关于审理期限的规定，未在规定时间审结案件。

三好公司辩称，一、**未付清竞买价款和佣金。二、根据《共同竞买协议》的约定，4层01室在满足相关条件时应当转移登记至张春梅名下，而非**名下。三、第二次过户条件不满足，**无权请求支付违约金。四、没有证据表明三好公司的任何行为导致房屋过户税费增加，**主张的消防管道损失与三好公司无关。五、变电装置及非机动车棚不在拍卖财产范围，是三好公司出资取得，归三好公司所有。变电装置及非机动车棚归属纠纷基于《共同竞买协议》引起，与本诉基于同一事实、发生在相同的两个主体间，应当合并审理。六、**应当按照实际占有房屋的面积分担腾退费用。房产税和土地税的诉讼请求是明确的，即税务机关对4层01室的房产税和土地税核定的金额就是三好公司主张的金额。七、税务机关核定税收具有明确的依据和标准，双方应该按合同约定承担。请求驳回上诉维持原判。

张春梅述称，按照共同竞买协议，张春梅、**、昌宝公司一起购买，因为资金问题，我将购买房屋转移给了**，我们双方也签了协议，其他事情我不了解。

昌宝公司述称，同意**的上诉意见，补充一点，昌宝公司前期支付了一百余万元，还有部分费用没有退还昌宝公司。

**向一审法院起诉请求：1.判令三好公司将位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房4层01室的房屋所有权证及国有土地使用权证转移登记至**名下；2.判令三好公司支付未及时办理房屋所有权证及国有土地使用权证转移登记的违约金，共计约人民币711,480.66元（从2015年8月3日按已付款的日万分之五计算，暂计至起诉之日）；3.判令三好公司赔偿因其不当行为导致**的损失213,857.41（其中税费损失186,601.30元、重建消防管道的损失27,256.07元）

三好公司在一审法院反诉请求：1.判令**支付应当承担的房屋价款、竞买佣金557,195.02元；2.判令**支付应当承担的房屋腾退费用110,956.57元；3.判令**支付应当承担的电费40,096.99元（预估至12月底，**应当按照实际用量承担）；4.判令**支付由于4层01室房无法及时转移登记造成的房产税和土地税损失。2016年1月12日，三好公司增加反诉请求，要求确认5号厂房西北面的非机动车车棚、西面的变电装置属于三好公司。2016年2月22日，三好公司撤回要求**支付电费的诉讼请求。

一审法院审理查明：一、2015年，上海市第一中级人民法院委托长江国际拍卖有限公司（以下简称：拍卖公司）拍卖案外人武汉微氢科技有限公司（以下简称：微氢公司）购买的位于武汉东湖新技术开发区光谷二路武汉光谷电子工业园二期第5号厂房（以下简称：5号厂房；建筑总面积12,525.36平方米，共4层，每层2个独立可使用厂房，其中：每层01号房屋建筑面积1587.15平方米、02号房屋建筑面积1,544.19平方米；土地用途工业）。

二、**、三好公司有意共同竞买上述厂房，于2015年5月20日签订《共同竞买协议》。协议条款与本案相关的内容如下：1.三好公司以自己公司的名义代表协议双方参加竞买。三好公司竞买成功后，将5号厂房转移登记至三好公司名下（第一次过户）。三好公司应在收到权属证书后2个工作日内通知**，并在**将应当分担的费用支付给三好公司，**及其指定的第三方配合办理过户的情况下，将5号厂房的1－4层的01号房屋过户至**或者**指定的第三方的名下（第二次过户），具体为：1层01室房登记至第三人昌宝公司名下；2层01室房、3层01室房登记至**名下；4层01室房登记至第三人张春梅名下；2.共同竞买流程所产生税、费的承担按照下列原则确定：三好公司与**按照1587.15：1544.19的比例（1－4楼02号房与01号房的面积比例）承担所产生的全部税费，包括但是不限于以下费用：（1）三好公司竞买5号厂房过程中的竞买保证金、竞买价款、佣金（合同条款为3.1.1）；（2）第一次过户过程中应当由三好公司承担的全部税费（合同条款为3.1.2）；（3）第二次过户过程中交易双方承担的全部税费（合同条款为3.1.3）；（4）因本次竞买**、三好公司工作人员的合同差旅费（合同条款为3.1.4）；（5）经过双方共同事前认可的支付给第三方的费用、办理5号厂房腾退工作的支出及其他必要开支（合同条款为3.1.5）；3.3.1.1、3.1.2所述税、费由三好公司根据实际需要预估，通知**将应当承担的部分支付给三好公司。**在收到通知后，结合具体税、费将实际发生（缴纳或支付）的时间点，应当不少于实际发生日的前2个工作日支付至三好公司指定的如下账户（账户略）。**对三好公司预估金额存在疑义的，应当立即通知三好公司复核。三好公司复核后，**仍存在疑义但是无明显证据显示三好公司预估金额有误的，双方以备忘录的形式记录该疑义及复核事项，**按照被告的要其支付款项。前述费用在第一次过户完成后的5个工作日内据实结算，由三好公司退还多收取的部分或者**补齐不足部分；4.3.1.5所述费用若单笔不超过50,000元、累计不超过200,000元，则由三好公司垫付，在第二次过户完成3个工作日内结算；超过前述金额的，三好公司可以要求提前分担结算；5.**按照本协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，**即拥有对5号厂房1－4层的01号房占有、使用和收益的权利，并享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。三好公司配合完成第二次过户后，**或**指定的第三方获得处分权；6.在办理第二次过户条件达到时，三好公司不及时通知**或未按约定及时办理第二次过户的，每逾一日，应向**按照**已付金额的万分之五支付违约金，直至三好公司通知**或按约定办理第二次过户；7.办理第二次过户条件：第一次过户已经完成；**将应当分担的费用支付给三好公司；**及其指定的第三方配合办理过户。以上条件全部满足，为办理第二次过户条件。三好公司亦可在部分条件满足时径行办理第二次过户；

三、2015年5月22日，**与第三人张春梅、昌宝公司签订《三方协议》，约定：1.三方有意竞买微氢公司购买的坐落于武汉东湖新技术开发区光谷二路武汉光谷电子工业园二期第5号厂房。其中**有意竞买2-3层的01号房、昌宝公司有意竞买1层的01号房，张春梅有意竞买4层的01号房。每层建筑面积1544.19平方米；2.三方同意由三好公司代表本协议三方参加竞买，竞买成功后再将相应房产按照法律规定的方式过户至**及第三人张春梅、昌宝公司；3.本次房产拍卖总价28,800,000元，总面积12525.36平方米。据了解，一楼售价4,200元/平方米左右，2、3楼3,600元/平方米左右，4楼3,200元/平方米左右。根据市场实际情况，特决定本次拍卖房产的转让价格2、3层为拍卖价2,300元/平方米，1层转让价2,500元/平方米，4层楼转让价2,100元/平方米；4.三方按照本协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，三方即拥有对5号厂房1－4层的01号房占有、使用和收益的权利，三方享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。

四、2015年6月11日，昌宝公司因资金问题，与**、三好公司及案外人武汉福地科技有限公司（以下简称：福地公司）签订《财务资助协议》，约定：1.三好公司向昌宝公司提供财务资助2,700,000元，用于支付《共同竞买协议》项下相应房屋的购房款。三好公司向拍卖公司支付不少于16,660,470.41元后，即视为向昌宝公司发放了2,700,000元的财务资助款；2.借款期限至2015年6月30日止；资金占用费自2015年6月11日起算，根据实际占用财务资助款的时间按日万分之八的比例计算，并于还款时支付；3.福地公司为昌宝公司本协议项下的债务提供无限连带责任保证；4.昌宝公司未按时归还财务资助款本息，财务资助费上浮至日万分之十；三好公司有权不将《共同竞买协议》项下5号厂房1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，**对此表示无异议。若三好公司不将1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，则按照每平方米2,356.50元的价格确定1层01室房屋的价款，多退少补。

五、三好公司于2015年5月22日交付拍卖保证金2,000,000元。2015年5月26日，拍卖公司向三好公司出具《拍卖成交确认书》，确认三好公司竞买5号厂房成交，成交金额29,516,000元（其中厂房成交价28,800,000元、佣金716,000元）。2015年6月11日，三好公司支付拍卖款27,516,000元。

六、2015年6月18日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中执字第832号《执行裁定书》，确认5号厂房的所有权归三好公司所有，所有权自裁定送达三好公司时起转移。

2015年7月30日，三好公司（以股改前的名称：武汉三好科技有限公司）向房屋管理部门办理5号厂房的房屋所有权证书。2015年8月3日，土地管理部门核发了国有土地使用权证书。

2015年8月5日，三好公司向**发出付款通知，要求**支付余下购房款566,647.20元、第一次过户税费458,890.31元。2015年8月7日，**回复，已准备好税费款项，但认为三好公司对房款的计算方式存在偏差。2015年8月12日，**再次回复：2层01室、3层01室、4层01室房屋所欠房款为7,813元，要求三好公司协助办理上述房屋的相关手续。因三好公司股改后更名，企业法人营业执照与房产证、土地证的单位名称不一致，不能办理过户手续，三好公司于2015年10月15日按房地部门要求，办理房产证及土地证的更名手续（将房屋所有权人更改为股改后的名称：武汉三好教育科技股份有限公司）。

2015年10月26日，**领取了2层01室、3层01室房屋的房产证和土地证。1层01室、4层01室房屋至今仍在三好公司名下。

庭审中，**认为：1.由于三好公司在股改中将5号厂房全部纳入其股改资本，后又办理房产证及土地证的更名手续，导致房屋从三好公司过户至**名下时，房地部门按评估价3,600元/㎡收取税费，要求三好公司承担过户税费186,601.34元；2.虽然**欠房款未付，但差欠金额不足50,000元，按《共同竞买协议》约定，属于三好公司垫付范围内的款项，三好公司应协助**办理4层01室房屋的过户手续；三好公司在2015年8月3日即应协助办理2层01室、3层01室、4层01室房屋的过户手续，但至2015年10月才协助办理了2层01室、3层01室房屋的过户手续。4层01室房屋至今未办理过户手续。三好公司应承担逾期过户违约金711,480.66元，即从2015年8月3日起以**于2015年5月27日至2015年10月28日分次付款的总额为基数，按日万分之五分段累计计算至三好公司协助办理4层01室房屋过户之日止。

三好公司认为：1.三好公司以2015年5月31日为股份改制评估基准日，评估的财产范围不包括5号厂房。同时，三好公司按房地部门的要求，将房产证的名称变更与营业执照一致，但并不是所有权归属发生变化，不会导致房屋过户至**名下时税费增加。且**未对此提供证据予以证明。因此，**要求三好公司承担过户税费186,601.34元无事实和法律依据，不应支持；2.**经三好公司催要后仍欠付房款，2层01室、3层01室、4层01室房屋均不具备过户条件。但三好公司为减少与**的分歧，与**达成一致意见，将2层01室、3层01室房屋先行过户至**名下。同时，按《共同竞买协议》要求，4层01室房屋应过户至张春梅名下，在张春梅未向三好公司明确认可下，三好公司不应将4层01室房屋过户至**名下。因此，三好公司不应承担逾期过户的违约金。

七、昌宝公司向一审法院表示，其已向三好公司支付购房1,500,000元（其中含张春梅购房款250,000元），上述款项应计入**为履行《共同竞买协议》向三好公司支付的购房款。2015年6月11日，昌宝公司向三好公司申请资助款2,700,000元。后因资金问题，昌宝公司未按期偿还上述款项，按《财务资助协议》约定，1层01室房屋现在三好公司名下。三好公司已向昌宝公司退还1,000,000元，余款500,000元（含张春梅的购房款250,000元）至今未退还。

八、张春梅向一审法院表示，因其资金未到位，4层01室房屋由**出资购买。房屋应过户至**名下。

九、庭审中，三好公司出示其与微氢公司于2015年7月16日、2015年8月10日分别签订的《房屋腾退及交接协议》、《关于〈房屋腾退及交接协议〉的补充协议》及与**联系的函件，认为：1.三好公司与微氢公司签订腾退协议，约定：微氢公司向三好公司交付5号厂房及放置在5号厂房处全部财产（不含少部分办公用品和微氢公司的成品和原材料），还包括装修合同、（水电）装修施工图纸、消防设施图纸相关设备的保修证书等。三好公司向微氢公司支付500,000元，其中200,000元作为购买相关设备、家具的对价，300,000元作为交接、搬离的费用。上述协议还对款项的支付时间及违约责任进行了约定。此后，三好公司按上述协议约定向微氢公司支付了500,000元。微氢公司向三好公司交付了二次消防系统、箱式变电器、非机动车车棚及办公设备；2.5号厂房在办理腾退时，有2500㎡的房产对外出租（租赁期限至2018年3月31日止）。因此，5号厂房的腾退交接不仅存在房屋资料移交、搬离，还需解除原租赁合同，300,000元的腾退费用并非不合理。三好公司作为腾退费用的主要负担者，承受了最直接的风险，按照趋利避害的原则与微氢公司签订了腾退协议；3.**多次共同参加与微氢公司的谈判，并共同确定向微氢公司支付500,000元。三好公司已将上述协议内容以电话、电子邮件形式告知**，**收到后未回复，表明其知悉并认可上述协议的内容，仅对如何分担上述费用产生分歧。因此，**应分担上述腾退费用300,000元，非机动车车棚、变电装置属于三好公司所有。

**认为上述协议未经其同意，其不应分担腾退费用，并认为非机动车车棚、变电装置属于5号厂房不可分割的一部分，属于**与三好公司共有。

十、在履行竞买协议（含房屋过户）中，已实际产生下列费用32,564,578.70元：

1.5号厂房的竞买价款29,516,000元（其中厂房竞买价28,800,000元、佣金716,000元）；

2.5号厂房过户至三好公司（第一次过户）的由购买方承担的税费1,240,729.52元；

3.2层01室房屋、3层01室房屋由三好公司过户至**（第二次过户）双方承担的税费1,492,849.18元；

4.**垫付的评估费15,000元；

5.三好公司向微氢公司支付的腾退费300,000元。

上述费用共计32,564,578.70元，其中第2项、第3项过户税费，已由**、三好公司按双方实际交付房屋面积比7892.79：4632.57（三好公司占有的1-4楼2号房及1层01室房与**占有2-4层01室房的面积比）分担完毕。

庭审中，**对上述1-4项费用共计32,264,578.70元无异议，认为第5项费用300,000元未征得其同意，对此项支出不予认可。

三好公司对上述1-5项费用无异议。

十一、在履行竞买协议（含房屋过户）中，**、张春梅、昌宝公司的付款情况如下：

1.2015年5月27日，**通过案外人福地公司向三好公司支付500,000元；

2.2015年6月11日，**向三好公司支付9,850,000元；

3.2015年8月14日，**向三好公司支付第一次过户手续费458,890.31元；

4.2015年8月22日-2015年10月23日，**通过案外人福地公司支付评估费15,000元；

5.2015年10月27日-2015年10月28日，**支付第二次过户税费552,150.69元；

6.2015年5月28日，昌宝公司向三好公司支付500,000元（此款含张春梅支付的房款250,000元）；

7.2015年6月10日，昌宝公司向三好公司支付1,000,000元。

庭审中，**对上述1-7项付款无异议，并认为：1.上述款项加上三好公司向昌宝公司提供的财务资助2,700,000元，共计已支付15,576,041元（其中支付购房款14550000元、支付税费及评估费1,026,041元）；2.按《共同竞买协议》确定的付款比例1587.15：1544.19，**应向三好公司支付房款（含佣金）14,555,529.60元，已付房款14,550,000元，尚欠房款5,529.60元。

三好公司对1-7项付款无异议，但认为：1、第6项、第7项共计1,500,000元均由昌宝公司支付，不应计入**已付房款；2、**共计已支付11,376,041元（其中支付房款10,350,000元、支付税费及评估费1,026,041元，上述款项已包含福地公司垫付的500,000元房款及15,000元评估费）；3、昌宝公司未按期归还资助款2,700,000元，1层01室房屋应归三好公司所有，**的付款比例按实际交付房屋面积确定为7892.79：4632.57（1-4层02室及1层01室房屋与2-4层01室房屋的面积比），**应付购房款（含佣金）10,916,647.19元，已付购房款（含佣金）10,350,000元，还欠购房款（含佣金）566,647.19元（抵扣三好公司应分担的评估费9,452.17元后，**还应向三好公司支付房款557,195.02元）。

昌宝公司对第6项、第7项款项共计支付1,500,000元无异议，并认为上述款项系其代替**履行《共同竞买协议》中的付款义务，应计入**的已付购房款。

十二、**认为三好公司擅自切断公共消防管道，导致**修缮消防设施、铺设新的管道，并支付27,256.07元。

三好公司认为，5号厂房的二次消防管道系三好公司向微氢公司购买，并与**协商后，共同配合分割。消防管道中有高压水，没有**的配合，不排空管道内的高压水，三好公司不可能单方切断公共消防管道。因此，三好公司不应向**赔偿上述费用。

一审法院认为，**与三好公司签订的《共同竞买协议》及**、张春梅、昌宝公司签订的《三方协议》是各方当事人真实意思表示，内容合法有效。

《共同竞买协议》的相对人系**与三好公司。张春梅、昌宝公司系**在《共同竞买协议》中指定的接受房屋第三方。张春梅、昌宝公司通过《三方协议》，确定其与**共同参与房屋竞买过程中的权利、义务，不受《共同竞买协议》的约束，对三好公司没有直接付款的义务。

昌宝公司向三好公司请求财务资助，并签订《财务资助协议》，约定财务资助的金额、还款期限、资金占用费及逾期还款的违约责任。三好公司提供的财务资助款虽用于昌宝公司向**支付购房款，但上述《财务资助协议》独立于《共同竞买协议》，**不是借款人，对三好公司无偿还义务。

《共同竞买协议》约定，**按照协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，**即拥有对5号厂房1－4层的01室房屋占有、使用和收益的权利，并享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。同时，《财务资助协议》约定，借款期限至2015年6月30日止，昌宝公司未按时归还财务资助款本息，三好公司有权不将《共同竞买协议》项下5号厂房1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，**对此表示无异议。因此，**在本案中的义务为：按《共同竞买协议》约定向三好公司支付应分担的1-4层01室房屋的购房款、佣金等费用。三好公司在本案中的义务为：按《共同竞买协议》约定向**交付1-4层01室房屋，并协助办理上述房屋的过户手续；但在昌宝公司未按《财务资助协议》约定向三好公司偿还资助款2,700,000元的情况下，三好公司有权不向**或昌宝公司交付1层01室房屋。

关于**已支付购房款（含佣金）金额的问题。昌宝公司、三好公司是2,700,000元资助款的借贷双方。三好公司将上述款项直接付给拍卖公司，作为昌宝公司支付“《共同竞买协议》项下相应房屋的购房款”。上述行为直接促成**履行《共同竞买协议》中支付购房款的义务。因此，三好公司向昌宝公司提供2,700,000元资助款应视为**已支付的房款。同时，三好公司确认**已付10,350,000元，昌宝公司认可其向三好公司支付的1,500,000元应计入**已支付的房款，因此，**共计已向三好公司支付购房款（含佣金）14,550,000元（即：10,350,000元+2,700,000元+1,500,000元）。**应承担1-4楼的购房款及佣金14,555,529.60元（按1587.15：1544.19分担拍卖款及佣金），已付14,550,000元，尚欠房款5,529.60元。对三好公司要求**支付房款557,195.02元的反诉请求，部分支持，**应向三好公司支付房款5,529.60元。

关于5号厂房的二次过户条件是否成就暨三好公司是否在本案中承担违约责任的问题。**主张三好公司未按照合同约定办理5号厂房4层01室房屋过户手续，且迟延办理5号厂房2层01室和3层01室房屋的过户手续，应承担违约责任；三好公司认为**尚欠房屋价款及竞买佣金557,195.02元及腾退费用110,956.57元，故过户条件未成就。

《共同竞买协议》已经对第二次过户的条件进行了约定，即：“第一次过户已经完成；**将应当分担的费用支付给三好公司；**及其指定的第三方配合办理过户”。根据庭审查明的情况，5号厂房4层01室房屋已经登记于三好公司名下，即第一次过户已经完成，**配合办理过户亦没有问题，在本案中需要审查的即为“**将应当分担的费用支付给三好公司”这一条件是否成立。根据查明的事实，**尚欠三好公司房款和佣金5,529.60元。而**认为，根据《共同竞买协议》“3.1.5所述费用若单笔不超过50,000元、累计不超过200,000元，则由三好公司垫付，在第二次过户完成3个工作日内结算；超过前述金额的，三好公司可以要求提前分担结算”的约定（以下简称“垫付条款”），因己方差欠的房款不超过50,000元，应由三好公司垫付，在第二次过户完成3个工作日内进行结算。但上述“垫付条款”仅针对“合同条款3.1.5”所述费用；而对于房款的支付（合同条款3.1.1），《共同竞买协议》约定的内容为“在第一次过户完成后的5个工作日内据实结算”，而5号厂房的第一次过户已经于2015年7月30日完成，故**应于第一次过户完成后的5个工作日内向三好公司结算上述款项，但**并未将该款支付给三好公司，故第二次过户的条件并不成就，三好公司在**仍余部分费用未分担，二次过户的条件不成就的情况下，径行办理了5号厂房3层01室、2层01室房屋的过户手续，仅有4层01室的房屋未办理过户手续，已尽到了善意履行合同的义务，在本案中不承担违约责任。

关于腾退费用分担问题。**、三好公司在本次共同竞买中利益高度趋同，亦面临同样的风险，三好公司作为名义竞买人直接承受前述风险。竞买成功后，尽快实现对5号厂房的占有和使用，是双方共同面对的问题。而三好公司作为名义竞买人，与微氢公司协调并签订协议促使其尽快腾退是为**、三好公司共同利益所进行的行为，且三好公司将草拟的协议书等通过电子邮件发送给了**，**收到后未予回复，亦没有提出异议，应视为其对腾退费用300,000元无异议。因此，**应按实际占有房屋的面积分担腾退费110,956.57元。

关于**要求三好公司将4层01室房屋的不动产权转移登记至**名下的问题。如前所述，4层01室房屋目前尚不具备二次过户条件，但考虑到三好公司在本案中提出了要求**支付房屋价款、竞买佣金的余款和要求其分担腾退费用的反诉请求，已经确定了**应支付的上述款项的金额，故为减少双方当事人的诉累，在本案中对过户一并处理，即在**将其应分担的费用支付给三好公司后，三好公司应协助将4层01室房屋的不动产权登记至**名下。对**要求三好公司应协助将4层01室房屋的不动产权登记至**名下的诉讼请求，予以支持。**已垫付的评估费15,000元（**、三好公司均未在本案中主张分担）及办理4层01室房屋转移登记而产生的税费，由**、三好公司按7892.79：4632.57（1-4层02室及1层01室房屋与2-4层01室房屋的面积比）负担。

关于三好公司股改更名是否导致**过户税费增加问题。三好公司办理房产证、土地证的更名手续，不属于所有权主体的变更，**未提供证据证明三好公司办理更名手续会导致过户税费的增加。同时，**与张春梅、昌宝公司签订的《三方协议》中注明房屋2、3楼的市场售价为每平方米3,600元，**按此价格缴付税费，并未超出其预期。对**要求三好公司赔偿税费186,601.30元的诉讼请求，不予支持。

关于**主张重建消防管道损失27,256.07元的问题。《共同竞买协议》未约定管道的分割问题，双方亦未达成补充协议，而二次消防系统系由三好公司向微氢公司出资购买，三好公司对消防管道进行分割并无不当，**要求三好公司赔偿损失的请求没有法律依据。

关于三好公司主张非机动车车棚、变电设施属于其所有的主张，《共同竞买协议》未约定非机动车车棚、变电设施的问题，双方亦未达成补充协议，而非机动车车棚、变电设施系由三好公司向微氢公司出资购买，故变电设施应属三好公司所有；非机动车车棚具有一定的特殊性，占用了土地并有构筑物，三好公司未提交证据证明非机动车车棚经合法登记，在本案中仅确定其享有非机动车车棚的使用权。

关于三好公司主张的4层01室房屋未及时转移登记造成的房产税及土地税损失问题。三好公司未提供证据证明上述损失的具体金额，本案对此不一并处理，三好公司可另行主张权利。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条的规定，一审法院判决如下：一、**于判决生效之日起十日内向三好公司支付房款（含佣金）尾款5,529.60元；二、**于判决生效之日起十日内向三好公司支付腾退费110,956.57元；三、三好公司在收到**支付的前述第一项、第二项款项后十日内协助将位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房4层01室的不动产权转移登记至**名下；四、位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房外的变电设施，归三好公司所有；五、位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房外的非机动车车棚的使用权归三好公司享有；六、驳回**的其他诉讼请求；七、驳回三好公司的其他反诉请求。本案本诉部分案件受理费13,053元，由**负担。反诉部分案件受理费5,441元，由三好公司负担4,127元，由**负担1,314元。

本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。对各方当事人争议的问题，评判如下：

一、三好公司未将5号厂房的4层房屋过户给**不构成违约，无需向**支付未及时办理不动产转移登记的违约金和税费损失。按照双方签订的《共同竞买协议》的约定，**与三好公司共同参加5号厂房的竞拍，由三好公司参加竞拍，竞拍成功并第一次过户后，**付清竞拍房款和佣金后，三好公司将5号厂房的1－4层的01号房屋过户至**或者**指定的第三方的名下。但**有房款和佣金5,529.60元未向三好公司支付，故第二次过户的条件并不成就，三好公司在**剩余部分费用未分担，二次过户的条件不成就的情况下，径行办理了5号厂房3层01室、2层01室房屋的过户手续，仅有4层01室的房屋未办理过户手续，已尽到了善意履行合同的义务，在本案中不承担违约责任。一审法院判决**支付房款和佣金5,529.60元后，三好公司为**办理房屋过户手续并无不当。由于三好公司不存在违约行为，且**没有证据证明其产生了税费损失，故**要求三好公司支付未及时办理不动产转移登记的违约金和税费损失的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。

二、**没有证据证明其重建消防管道是三好公司分割消防管道造成的损失，要求三好公司赔偿没有事实依据。在双方签订的《共同竞买协议》中，未对消防管道的分割、重建问题进行约定，双方亦未达成补充协议，而二次消防系统系由三好公司向微氢公司出资购买，**提交的消防管道重建的证据中，不能区分哪些是**因自己要求改造消防管道发生的费用，哪些是三好公司的过错造成消防管道重建发生的费用，故**要求三好公司赔偿损失的请求没有事实和法律依据。

三、三好公司的部分反诉不符合法定条件，不能成立。按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。**起诉要求三好公司将5号厂房的1－4层的01号房屋过户至**和承担赔偿责任的事实依据是双方签订的《共同竞买协议》，而三好公司要求判令**支付应当承担的房屋腾退费用110,956.57元、确认5号厂房西北面的非机动车车棚、西面的变电装置属于三好公司依据的是其与微氢公司签订《房屋腾退及交接协议》、《关于〈房屋腾退及交接协议〉的补充协议》，双方不是因同一事实产生的争议，按照《共同竞买协议》第六条其他约定6.1的约定，“本协议未尽事宜，如房屋内部结构分割、水电管线敷设、变电装置归属等由各方友好并通过补充协议解决，该补充协议与本协议具有同等法律效力”。也可以确定，三好公司的上述反诉请求，是需要与**另行协商解决的。并且三好公司请求确认5号厂房西北面的非机动车车棚、西面的变电装置属于三好公司是确认之诉，**主张的是履行合同义务和赔偿损失，法律关系不同。故三好公司的上述反诉不符合法律规定，不能成立，如果三好公司认为其权利受到侵害可以另行起诉。

综上，**的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持，一审判决部分有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01599号民事判决第一、三项。

二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01599号民事判决第二、四、五、六、七项。

三、驳回**的其他诉讼请求；

四、驳回武汉三好教育科技股份有限公司要求**支付应当承担的房屋腾退费用110,956.57元；确认5号厂房西北面的非机动车车棚、西面的变电装置属于武汉三好教育科技股份有限公司的反诉。

五、驳回武汉三好教育科技股份有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费13,053元，由**负担。反诉案件受理费5,441元，由武汉三好教育科技股份有限公司负担。

二审案件受理费13,053元，由**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴建铭

审 判 员　陈蔚红

审 判 员　赵　鹏

二〇一八年七月三十日

法官助理　王星戈

书 记 员　刘诗皓