扬州恒和房地产开发有限公司与江苏京易辰汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省扬州经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏1091民初351号

原告：扬州恒和房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市江阳中路43号九洲大厦10楼。

法定代表人：缪恒良，该公司董事长。

委托代理人：徐恒敏，江苏友诚律师事务所律师。

被告：江苏京易辰汽车服务有限公司，住所地江苏省扬州市江阳中路43号九洲大厦1楼。

法定代表人：孙伟洲，该公司总经理。

委托代理人：张爱东，该公司员工。

原告扬州恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和公司）与江苏京易辰汽车服务有限公司（以下简称京易辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，于2017年4月10日公开开庭进行了审理，原告恒和公司的委托代理人徐恒敏、被告京易辰公司的委托代理人张爱东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告恒和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告京易辰公司支付拖欠的租金201666.67元、利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍，从2016年6月1日计算至实际付清之日止）、违约金20万元。事实和理由：2013年9月10日，江苏东义汽车服务有限公司与恒和公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告京易辰公司租赁原告位于扬州市，用于车辆租赁经营及办公。2016年4月，江苏东义汽车服务有限公司因资金和商业信誉问题无法正常经营，提出将经营场地转租给京易辰公司。2016年4月29日，恒和公司与京易辰公司签订了租赁期限4年的租赁合同（2016年5月1日至2020年4月30日），按照合同约定京易辰公司应在2016年5月30日前支付第一季度租金27.5万元。然京易辰公司未支付约定租金就接管了场地装修经营，租金至今分文未付，其行为已构成违约。后恒和公司通过律师函通知京易辰公司终止租赁合同，2016年7月6日，京易辰公司将房屋退还恒和公司。截止2016年7月6日，京易辰公司尚欠恒和公司租金201666.67元。

被告京易辰公司辩称：1、原、被告之间签订的房屋租赁合同未经全体房屋产权人授权，现原、被告已解除房屋租赁合同，虽其他房屋产权人对之前的合同效力进行追认，但对被告发生效力，被告仅同意支付原告名下的房屋所产生的租金，对于其他产权人的房屋租金不予支付。2、2016年4月29日，原告与被告签订的补充协议约定：“因道路改造，造成不能营业，双方商谈”。由于租赁房屋一层门前道路改造，不能正常营业，京易辰公司多次与原告电话联系，原告同意租金延期到2016年8月31日前交纳，并同意扣减相应租金，但事后原告出尔反尔。被告并未实际使用房屋，更不应当承担违约金。3、2016年9月，原告已经将上述房屋租赁给他人使用，原告主张的违约金和利息损失明显高于损失，不应重复主张，请求法院予以调整。4、房屋租赁协议未能履行，双方均有责任。被告为进场营业进行了前期准备，花费相关费用15万元左右，被告保留向原告主张的权利。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据到庭当事人提供的证据及陈述，本院认定案件事实如下：

2016年4月29日，恒和公司、小业主（甲方）与京易辰公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，合同约定：甲方将扬州市江阳中路143号九洲大厦一层出租给乙方；租赁期为2016年5月1日至2020年4月30日；第1至2年的租金每年为110万元，若前两年能按时足额支付租金，第3至4年租金为95万元；租金支付方式为先付后租，按季支付；乙方支付每期租金时必须同时向甲方支付当期租金所涉税收50%款项，甲方于15日内提供相应的税务发票给乙方；物业管理费、水、电、气费用由乙方承担；乙方于2016年5月31日前足额支付第一租赁季度租金后方可进场营业；合同签订后，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的房租等费用，应按银行同期贷款利率的4倍支付给甲方赔偿金；租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按本协议租赁费用总额的20%一次性向甲方支付违约金：…（7）不能按时缴纳房租；甲、乙双方依据本协议约定条款主张解除协议，应当以书面形式提前3个月通知对方。该合同下方有恒和公司盖章、业主代表缪恒良、蔡新毅、蒋宏伟签字，乙方有京易辰公司及法定代表人孙伟洲分别盖章、签字。合同签订后，恒和公司交付了房屋，京易辰公司对房屋进行了简单装修。

2016年7月6日，京易辰公司与恒和公司进行了九洲大厦一楼钥匙交接，双方制作钥匙交接清单一份，由双方在清单上盖章，房屋交由恒和公司执管。

2017年1月12日，陈庆伦等33名业主出具追认书，认可恒和公司与京易辰公司签订的《房屋租赁协议》的效力。

本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。恒和公司作为出租人与承租人京易辰公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，应当认定合法有效。恒和公司作为出租人按约交付了房屋，京易辰公司理应按约支付租金，京易辰公司未能按约支付房屋，应当承担逾期付款的违约责任。关于恒和公司的诉讼主体资格，根据查明事实，恒和公司系九洲大厦一楼部分物业产权人，对于另一部分物业，恒和公司虽不是产权人，然而根据各位业主的追认，恒和公司作为出租人向承租人京易辰公司主张权利有事实和法律依据，属于适格的诉讼主体。关于恒和公司主张京易辰公司欠付租金的金额，本院认为，根据双方之间钥匙交接清单，可以认定双方已经于2016年7月6日解除合同，并对房屋进行了交接，故实际的租赁期间应当从2016年5月1日计算至2016年7月6日（共计67天），按照合同约定，该期限的租金应为201666.67元。对于恒和公司既主张利息损失（按照银行同期贷款四倍从逾期之日计算）又主张违约金，本院认为，恒和公司主张的“利息损失”性质属于逾期违约金，与违约金性质相同，恒和公司不应同时主张，且对于违约金约定，其明显过分高于损失，故本院对于恒和公司主张违约金的诉请不予支持，对其主张逾期违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第四十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告江苏京易辰汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告扬州恒和房地产开发有限公司房屋租金共计201666.67元，并承担逾期违约金（从2016年6月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止）；

二、驳回扬州恒和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4158元，由被告江苏京易辰汽车服务有限公司负担。（此款已由原告扬州恒和房地产开发有限公司垫付，被告江苏京易辰汽车服务有限公司于履行上述义务时一并给付原告恒和公司）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，账号：11×××57）。

代理审判员　吴　昊

二〇一七年五月十五日

见习书记员　史文庭