聊城新泺机械有限公司、聊城红箭制冷工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省聊城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁15民终734号

上诉人（原审被告）：聊城新泺机械有限公司，住所地：聊城经济开发区辽河路169号。

法定代表人：张英杰，经理。

委托诉讼代理人：刘召建，男，1980年8月7日出生，汉族，该公司职工，住聊城市东昌府区。

委托诉讼代理人：孙庆新，山东同心达（北京）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：聊城红箭制冷工程有限公司，住所地：聊城花园北路66号。

法定代表人：宋晓红，总经理。

委托诉讼代理人：徐佃春，聊城东昌东昌湖法律服务所法律工作者。

上诉人聊城新泺机械有限公司（以下简称新泺公司）因与被上诉人聊城红箭制冷工程有限公司（以下简称红箭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初7806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

上诉人新泺公司上诉请求：1.依法撤销聊城市东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初7806号民事判决，并将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由红箭公司承担。事实与理由：红箭公司2000年1月24日成立，经营范围包括制冷设备、中央空调、家用电器、燃气壁挂炉、燃气热水器、燃气灶具、太阳能热水器、水暖设备、卫浴用品的批发、零售、安装、维修及售后服务；电梯销售；机电工程安装总承包；装饰装修工程施工。(上述经营项目依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)从其经营范围可知，红箭公司的经营范围并不包括房屋租赁，而且红箭公司作为一家制冷设备为主业的企业，不去好好经营主业，努力开拓制冷市场，竟然堂而皇之的当起了二房东，将新泺公司的房屋转租赢利，而且居然得到了一审法院的认可。新泺公司当时发出解除合同，是认为红箭公司未经新泺公司同意，私自将房屋租赁给他人使用的是两部分，原审法院在一审中只审理了其中的一个部分，“缤纷鸟美术学校”，这个房屋也确为新泺公司所有，这个房屋究竟存不存在转租，原审法院并未查明。另外，法院认定的2015年到2018年10月间，抱抱熊早教馆数次单独向新泺公司缴纳了水电费，没有证据。关于“……地处繁华路段……设有巨幅广告牌”等公式般的表述，绝无可能也不应该成为认定知道或者应当知道转租事实的标准，一切的主观上的认定还应当遵循和依靠客观标准。法律规范与不断变化的社会生活相比，相对而言是“静态”的；而社会生活是鲜活的，是“动态”的。每个案件都有与其它案件不同的组成要素，要坚持理论性和实践性相统一，实现“静态”与“动态”的有机结合，机械的套用类似案件的认定标准，就容易犯错误。综合以上意见，请求二审法院将本案发回重审。

被上诉人红箭公司辩称，2013年4月15日新泺公司与红箭公司签订第一份《房屋租赁合同》，红箭公司租赁新泺公司聊城金螺综合楼一、二层，房屋建筑面积816平方米，合同订立后，因新泺公司部分房屋未能交付红箭公司，红箭公司只能按照已交付房屋面积规划用途，对房屋进行了装饰装修。先期用于空调经营，后期采取合作经营。至2015年新泺公司才交付了当时未能交付的租赁房屋，双方签订了第二份《房屋租赁合同》。由于新泺公司迟延交付房屋，无法按原计划规划用途，导致交付后闲置。为弥补前期因未能使用该房屋的损失，红箭公司无奈将该房屋转租。时隔4年后，新泺公司以红箭公司转租为由于2019年5月28日发出解除合同通知，红箭公司认为，新泺公司在知道或应当知道红箭公司转租事实的情况下，新泺公司没有在法定期间对转租提出异议，不符合解除合同的条件，新泺公司发出的解除合同通知违反法律规定。

新泺公司上诉称理由不能成立，其主张没有事实根据和法律依据。1.就本案红箭公司转租部分房屋，无需进行经营范围登记，该转租不违反法律禁止性规定和行政强制性规定。其转租行为受《合同法》等法律的调整，受双方签订合同的约束，新泺公司把这一观点作为解除合同的理由没有法律依据。2.新泺公司知道并且清楚红箭公司所承租房屋分为合作和转租使用房屋的事实。从2013年4月15日签订合同，新泺公司迟延到2015年5月份交付了当时未能交付的房屋，该部分房屋闲置至2017年4月25日转租给张云霞经营抱抱熊早教馆，另一部分房屋红箭公司经营空调使用，后期至2018年3月30日与孟宪鹏签订合作协议书，双方合作经营缤纷鸟美术馆使用该房屋。缤纷鸟美术馆及抱抱熊早教馆均在楼外墙设有巨幅字号牌、广告牌，并且缤纷鸟美术教育广告牌上注明了“红箭制冷合作单位”的醒目字样，这些字号牌、广告牌都挂在醒目位置，新泺公司也是每月都到租赁房屋的现场分别查抄水、电表读数，用微信告知并催交水电费。在一审中红箭公司提交的图片、光盘、微信记录、手机照片、转账短信截图、电子回单截图、合同能够证明新泺公司知道或应当知道房屋使用情况和转租事实。红箭公司在一审诉状中写明了合作使用房屋情况，新泺公司在一审中对此没有提出任何异议。因此在一审中红箭公司没有提交合作协议、次租合同。在新泺公司知道或应当知道转租事实的情况下，新泺公司没有在法定期间提出转租异议，无论抱抱熊早教馆单独向新泺公司缴纳水电费，还是以红箭公司名义缴纳水电费，还是与缤纷鸟美术学校是否存在转租情形，均不具备法律意义上的解除合同条件，也不符合合同中约定的解除合同的情形。3.新泺公司知道或应当知道红箭公司转租房屋的事实毋容置疑，巨幅广告牌、字号牌和新泺公司查水电表的微信记录客观真实存在，是证明新泺公司知道或应当知道转租事实的有效证据，新泺公司没有举出反证推翻这些证据的效力，而成为法律事实。新泺公司对此提出的辩解是没有根据和依据的。

综上所述，新泺公司辩称的上诉理由不能成立，没有任何证据支持，不可采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”新泺公司向红箭公司提出以红箭公司转租为由解除合同的行为违反上述法律规定，因此双方签订的合同合法有效，依法应予继续履行。一审判决查明的事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。

红箭公司向一审法院起诉请求：确认红箭公司、新泺公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，新泺公司继续履行合同。

一审法院认定事实：双方当事人于2013年4月15日签订了《房屋租赁合同》，红箭公司租赁新泺公司位于金螺综合楼东一、二层，房屋建筑面积为816平方米，合同签订后，新泺公司只交付给红箭公司部分房屋。2015年，新泺公司将其余房屋交付给红箭公司，双方又于2015年5月1日重新签订了租赁合同。后红箭公司将这部分房屋转租给抱抱熊早教馆。2015年到2018年10月期间，抱抱熊早教馆数次单独向新泺公司缴纳了水电费等。2019年5月28日，新泺公司以私自转租为由，向红箭公司发出解除合同通知书，同日红箭公司对该通知进行了函复。

一审法院认为，红箭公司与新泺公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思且不违背国家禁止性规定，为有效合同。早在2015年红箭公司即将部分房屋转租给他人，该楼房处于东昌路繁华地段，且次租人在二楼设有巨幅广告招牌，新泺公司作为房屋的所有者，应当知道红箭公司转租给他人的事实，且新泺公司自2017年就曾单独向次租人收取过水电费等，足以证明新泺公司对红箭公司转租的事实是清楚的、知道的。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条的规定，判决：原告聊城红箭制冷工程有限公司与被告聊城新泺机械有限公司于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》为有效合同。案件受理费100元减半收取50元，由被告承担。

本案二审期间，上诉人新泺公司提交新泺党字（2018）第20号《中共聊城新泺机械有限公司委员会关于对鲍学军同志的处理决定》一份，作出时间为2018年12月24日，所列问题之一是发现新泺公司房屋对外租赁合同在执行上有明显违反合同现象，并将鲍学军的行为定为失职，失职就是没有尽职。从内部来讲鲍学军如果知道红箭公司转租而放任不处理，不上报，也不制止，不仅违反公司制度，也违反了党的纪律。红箭公司可以认为该证据是新泺公司党委单方制作的文书，但党内文件作为一级党委来讲，对其文件内容及作出时间的真实性是不敢违反党的纪律的。

经质证，被上诉人红箭公司对该证据有异议。1.该文件是新泺公司为了应付诉讼案件需要而制作的一份文件，在2018年1月份分管房屋租赁的鲍学军正常主持工作，并处理对外业务，该文件对鲍学军的处理不符合所要证明问题制作的内容，党内对党员作出处理，有党委或党的支部作出相应决定，对于行政工作的处理不应由党委发文进行处理。2.鲍学军在2018年1月10日和2018年7月13日通过微信给红箭公司的法定代表人宋晓红发微信催告抱抱熊应交水电费的数字，其真实地证明了新泺公司知道抱抱熊转租的客观事实，新泺公司提供其文件的目的就是想否认已经知道或清楚部分房屋转租的事实。该文件是红箭公司内部问题的处理，不能对抗对外签订合同的约束力。

本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点问题为涉案房屋租赁合同应否解除还是继续履行。新泺公司要求解除涉案房屋租赁合同的理由是红箭公司未经其允许将房屋转租。根据新泺公司后勤科长鲍学军与红箭公司法定代表人宋晓红的2017年12月27日的微信聊天记录可以看出，鲍学军对抱抱熊早教馆使用涉案房屋的情况已经知晓。而且，抱抱熊早教馆、缤纷鸟国际美术教育在房屋外部均设有醒目的巨幅广告牌，且均已经营较长时间，新泺公司辩称不知道房屋转租情况，不符合常理，本院不予采信。鲍学军作为新泺公司后勤科长，向红箭公司催收房屋租金及水电费，红箭公司有理由相信鲍学军知道房屋转租情况，新泺公司亦应当知晓。新泺公司辩称鲍学军不上报，并提交对于鲍学军的处理决定，但鲍学军是否向公司上报，是新泺公司内部管理事务，红箭公司无从知晓，因鲍学军未上报形成的不利后果亦不应由红箭公司承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条第一款规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”新泺公司2017年12月27日就知道或应当知道房屋转租事实，但其直至2019年5月28日才向红箭公司发送解除合同通知，早已超过了六个月的法定期限，新泺公司要求解除合同无事实及法律依据。

综上，上诉人新泺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人聊城新泺机械有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孔繁奎

审判员　　石　鑫

审判员　　孙久强

二〇二〇年六月二日

法官助理陈守菊

书记员郭静