聊城红箭制冷工程有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省聊城市东昌府区人民法院

山东省聊城市东昌府区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1502民初2052号

原告：聊城红箭制冷工程有限公司，住所地：聊城市花园北路66号。

法定代表人：宋晓红，经理。

委托诉讼代理人：徐佃春，聊城东昌东昌湖法律服务所法律工作者。

被告：***，女，1987年4月22日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。

委托诉讼代理人：堵志明，北京市京师（聊城）律师事务所律师。

第三人：聊城新泺机械有限公司，住所地聊城经济开发区辽河路169号。

法定代表人：张英杰，经理。

委托诉讼代理人：刘召建，男，该单位员工。

委托诉讼代理人：孙庆新，山东同心达（北京）律师事务所律师。

原告聊城红箭制冷工程有限公司（以下简称红箭公司）与被告***、第三人聊城新泺机械有限公司（以下简称新泺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，被告***提出反诉，但未在规定的期间内缴纳诉讼费，本院依法按被告***自动撤回反诉处理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告红箭公司委托诉讼代理人徐佃春，被告***及委托诉讼代理人堵志明、第三人新泺公司委托诉讼代理人刘召建、孙庆新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告红箭公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年9月1日至2021年4月30日的房屋租赁费427500元；2.被告已交到第三人处的租金72500元，抵顶原告应交第三人的后期租赁费。事实理由：2015年5月1日原告承租了第三人东昌东路47号金螺综合楼一、二层，租期为六年八个月，自2015年5月1日1起至2021年12月31日止，年租金贰拾万元整。原告与孟宪鹏合作使用部分承租房屋经营缤纷鸟美术馆，其中一部分于2017年4月25日转租给被告经营抱抱熊早教馆，租期自2017年5月1日起至2021年12月30日止，租金第三年起至合同终止每年300000元。至2019年5月28日第三人给原告发通知，要求解除租赁合同，因此原告提起诉讼，东昌府区人民法院作出(2019)鲁1502民初7806号民事判决书，判决原告与第三人于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》为有效合同。第三人提起上诉，聊城市中级人民法院作出(2020)鲁15民终734号民事判决书，判决维持原判。在诉讼期间被告将部分租金72500元交给第三人，因原告的合作单位缤纷鸟美术馆代原告支付给了第三人租金180000元，所以被告交给第三人的租金只能抵顶原告应交第三人的后期租金。二审判决后原告及时通知了被告，将应交租金减去交给第三人租金的差额交给原告，被告2019年5月1日应交租金300000元，被告已支付10万元，已交第三人72500元，尚欠租金127500元；2020年5月1日被告应交租金30万元，被告欠租金合计427500元，但被告至今未支付。请求人民法院依法判令被告向原告支付应交和金(600000元-100000元-72500元)427500元。

被告***辩称：红箭制冷提出的诉讼请求无事实依据。真实情况为：1.我方与红箭公司于2017年4月25日签订房屋租赁合同后，我方一直履行付款义务。但2019年5月，本案第三人新泺公司即案涉房屋的实际房主，给我方下达了与红箭公司解除租赁合同并与第三人重新签订合同的通知，不然断水断电无法经营。我方为了正常经营，要求红箭公司处理好与新泺公司的关系，而其通过两次诉讼仍无法处理好与新泺公司的关系。新泺公司也实际占有了房产，造成我方与红箭公司签订的合同无法履行。我方将2019年5月之后的房租交给了新泺公司，过错在于红箭公司，很显然违约责任在于红箭公司；2.红箭公司与新泺公司存在矛盾，严重影响我方的正常经营，造成严重损失；3.我方承租案涉房产后进行了装修，但仅租赁期仅过去一半就陷入停滞状态，红箭公司应承担合同未正常经营期间的装修残值费用。

第三人新泺公司辩称，红箭公司是2019年5月份就没有主动向我方交纳房屋租金，诉讼期间依然未交纳。红箭公司的主张要求将***所交租金抵顶红箭制冷的租金不符合法律规定，此请求必须有***本人提出，而本案中***并无此请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，红箭公司与新泺公司签订《房屋租赁合同》，约定新泺公司将东昌东路47号金螺综合楼东一、二层（816平方米）出租给红箭公司，租赁期限自2015年5月1日至2021年12月31日，年租金为20万元，租金每6个月支付一次，在起租日前支付。

2017年4月25日，红箭公司与***签订《房屋租赁合同》，红箭公司将上述房屋的一部分（约490平方米）转租给***用于经营抱抱熊早教馆，租赁期限自2017年5月1日至2021年12月30日，第一年租金25万元，第二年租金17.5万元，第三、四年均为30万元。

2019年5月28日，新泺公司向抱抱熊早教馆（***）发出通知，内容为：“抱抱熊早教馆：基于聊城红箭制冷工程有限公司未经我公司同意，擅自转租我公司房屋与贵单位，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定和合同的相关约定，已经构成违约。据此我公司现要求通知和聊城红箭制冷工程有限公司解除合同。因此，限贵教育机构腾空我公司房屋，或者三日内与我公司签订房屋租赁合同。否则我公司将采取法律手段予以维权，并于三日后采取停水、停电等相关措施，由此造成的不必要损失，由贵公司承担。”

2019年5月29日，***先与新泺公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，后因新泺公司将案涉房屋产权转让给聊城昌泺机械有限公司，***又以聊城东昌府区萌萌熊托儿所服务有限公司的名义与聊城昌泺机械有限公司签订《房屋租赁合同》，约定聊城昌泺机械有限公司作为房屋产权人将上述490平方米的房屋出租给聊城东昌府区萌萌熊托儿所服务有限公司，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日，第一年租金为29万元，第二年租金为30万元。合同签订后，***共计向新泺公司及昌泺公司交纳房租169000元。

2019年5月31日，新泺公司向抱抱熊早教馆出具证明一份，内容为：“我公司已于2019年5月28日书面通知聊城红箭制冷工程有限公司解除合同，特此证明。聊城新泺机械有限公司，2019年5月31日。”

2019年5月28日，红箭公司收到新泺公司发出的解除合同通知。2019年8月23日，红箭公司向本院提起诉讼，请求确认其与新泺公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，2019年11月25日，本院作出（2019）鲁1502民初7806号民事判决书，确认红箭公司与新泺公司于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》为有效合同。新泺公司不服该判决，提出上诉，2020年6月2日，聊城市中级人民法院作出（2020）鲁15民终734号民事判决书，驳回了新泺公司的上诉请求，并维持原判。

另查明，红箭公司在收到新泺公司解除合同通知之后未再向新泺公司交纳租金。直至2020年7月，红箭公司才通过微信向***主张房屋租赁费。

本院认为，新泺公司将东昌东路47号金螺综合楼一、二层全部出租给红箭公司，红箭公司将房产拆分后分租给***，后新泺公司以红箭公司私自转租房产为由向红箭公司送达解除合同通知书，并与***就案涉房产重新签订《房屋租赁合同》，三方就案涉房产先后签订了三份《房屋租赁合同》，该三份合同均具有法律效力。现红箭公司请求***支付2019年9月1日之后的房屋租金，***则认为双方签订的《房屋租赁合同》已经解除不应再支付租金，则本案争议的焦点问题是：红箭公司与***就案涉房产签订的《房屋租赁合同》是否已经解除？

关于该焦点问题，本院认为，认定红箭公司与***签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除，更符合经济合理原则，对此本院评析如下：1.房屋租赁合同属于长期性的合同，在房屋权利人新泺公司通知红箭公司解除合同并会采取断水断电措施的情形下，如红箭公司与***的租赁合同继续履行，三方的法律关系将长期处于不确定的状态，势必陷入合同僵局，对三方均为不利；2.红箭公司收到解除通知后，未再向新泺公司交纳租金，而***与新泺公司签订的《房屋租赁合同》得到了实际履行，新泺公司同意***继续占有使用房屋，***亦向新泺公司交付了部分房屋租金，在该期间内，红箭公司客观上已经失去了案涉房屋的控制权；3.从公平原则出发，***已经向新泺公司支付了房屋租金，红箭公司至今未向新泺公司交纳租金，而且在长达一年的时间内红箭公司未向***催收房租，如***就同一房屋的租赁交纳双倍租金，对***明显不公平；4.红箭公司通过追究合同相对方的违约责任维护其合法权益更经济合理。因此，基于以上分析，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条之规定,判决如下：

驳回原告聊城红箭制冷工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费3856元，由原告聊城红箭制冷工程有限公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　费瑞栋

二〇二一年五月二十日

书记员　　戴　鑫