上海石油科技工程有限公司、上海四美实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪02民终1609号

上诉人(原审原告)：上海石油科技工程有限公司，住所地上海市。

法定代表人：钱沈荣，总经理。

委托诉讼代理人：徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。

委托诉讼代理人：张玉发，上海腾信律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：上海四美实业有限公司，住所地上海市。

法定代表人：史领妹，总经理。

委托诉讼代理人：王德富，上海市玄远律师事务所律师。

上诉人上海石油科技工程有限公司(以下简称“石油公司”)、上海四美实业有限公司(以下简称“四美公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初13270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

石油公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判为：1、确认石油公司、四美公司之间的不定期租赁合同关系于2014年5月14日解除；2、四美公司支付2014年1月1日至2014年5月14日期间的租金及物业管理费人民币(以下币种均为人民币)20,439.44元；3、四美公司支付2014年5月14日至2015年6月10日期间的房屋占有使用费112,866元。事实和理由：双方在续租合同中关于提前3个月系铅笔所写，未经双方确认，不应作为定案依据。四美公司在石油公司的解约通知上签字当场解除合同。且四美公司欠租多时。石油公司2014年6月10日、7月8日、9日多次重申2014年5月14日解除通知内容，应可视为石油公司已经给予合理期间，故合同解除日不应为2014年8月14日。双方对房屋占用期间的标准有明确约定，不存在过高的情形不应当进行调整。石油公司通过律师函以及公告的方式多次主张租金及物业管理费，因此石油公司主张的租金以及物业管理费没有超过诉讼时效，应当予以支持。

四美公司辩称，不同意石油公司的上诉请求。一审法院认定解除时间无误，不同意支付租金以及物业费。

四美公司上诉请求：请求撤销原审判决第二项，依法改判四美公司支付占有使用费14,297.80元，确认石油公司与中石化集团资产经营公司上海分公司于2009年2月6日签订的《租赁合同》侵犯四美公司的权利，应为无效。事实和理由：石油公司于2014年11月20日起停电，致使厂房3楼电梯无法使用，四美公司的机器、产品无法处理。故四美公司仅应按每日147.40元支付2014年8月15日至2014年11月20日的占有使用费。

石油公司辩称，不同意四美公司的上诉请求。

石油公司向一审法院起诉请求：1、确认石油公司、四美公司之间的不定期租赁合同关系于2014年5月14日解除；2、四美公司支付2014年1月1日至2014年5月14日期间的租金19,604.20元及物业管理费835.24元；3、四美公司支付2014年5月15日至2015年6月10日期间共计391天的房屋占有使用费113,155.40元(按照每日289.40元标准计算)；4、四美公司支付2014年1月至2014年8月期间的水费78元、电费2,160元。审理中，石油公司称，对四美公司支付的保证金4,083.34元，同意在四美公司应付租金和房屋占有使用费中抵扣。

一审法院认定事实：2009年1月，石油公司、四美公司签订《房屋租赁合同》，约定石油公司将上海市江杨南路XXX号生产楼底楼西面房屋(以下简称“系争房屋”)出租给四美公司，面积为660平方米，租赁用途为医用床垫制造；石油公司作为该房屋的房地产管理人与四美公司建立租赁关系；石油公司于2009年1月1日前向四美公司交付该房屋，租赁期自2009年1月1日起至2010年12月31日止；租赁期满，石油公司有权收回该房屋，四美公司应如期返还。四美公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向石油公司提出续租书面要求，经石油公司同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，四美公司享有优先承租权；年租金为180,675元，物业管理费为每月660元；四美公司应于每季度首月5日前向石油公司支付一个季度的房屋租金；四美公司应向石油公司支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金即15,056元。租赁关系终止时，石油公司收取的保证金除用以抵充合同约定由四美公司承担的费用外，剩余部分无息返还四美公司；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用由四美公司承担；本合同终止或因四美公司原因致使本合同提前解除的，四美公司同意将该房屋的装修及附属设施全部移交给石油公司，石油公司无需另行补偿四美公司；除石油公司同意四美公司续租外，四美公司应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经石油公司同意逾期返还房屋的，每逾期1日，四美公司应按日向石油公司支付该房屋占用期间的使用费1,000元；本合同自石油公司、四美公司双方签字和盖章后生效。

合同签订后，四美公司支付了石油公司保证金15,056元，石油公司向四美公司交付了系争房屋。该房屋经内部装修分隔成3部分后，由四美公司和上海医联控温仪器厂(以下简称“医联厂”)、上海卓达机电设备有限公司(以下简称“卓达公司”)使用，租金及物业管理费由该3家公司内部结算后，由四美公司统一支付给石油公司，水电费由3家公司分别向石油公司支付。四美公司另向石油公司租赁了12平方米作为办公使用，租金每年4,800元，物业管理费每年144元，该部分租赁双方未签订书面合同。

上述合同期满后，石油公司、四美公司续签了租赁合同，租赁期自2011年1月1日起至2011年12月31日止，续租合同上增加了“石油公司要收回租赁房屋，必须提前3个月通知四美公司”的条款，合同的其他条款不变。

续租合同期满后，四美公司和医联厂、卓达公司分别向石油公司租赁自己使用的系争房屋中的部分，并分别向石油公司支付租金、物业管理费和水电费，石油公司分别向该3家公司开具发票。四美公司的租赁面积确定为191平方米(包括作为办公使用的12平方米)，其中179平方米的租金为每月4,083.44元，物业管理费为每月179元，12平方米的租金和物业管理费收费标准不变。四美公司已支付的保证金15,056元未变动。四美公司租金、物业管理费支付至2013年12月31日，后未再支付。

2014年5月14日，石油公司向包括四美公司在内的承租户发出《通知》，告知：因上海市虹口区政府已启动上海市江杨南路XXX号地块收储用作保障性建设，石油公司已接到案外人中国石化集团资产经营管理有限公司(以下简称“中石化集团资产经营公司”)上海石油分公司《关于限期清退承租单位的通知》，特将有关事项告知如下：1、承租户须于2014年7月25日前搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交给石油公司。如延期移交的，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由承租户承担；2、承租户搬迁撤离前，须结清租金及水电等相关费用……。四美公司于当日收到该通知。

2014年6月10日，石油公司向包括四美公司在内的承租户发出《关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知》，称：……1、对2014年6月30日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交石油公司的租赁单位给予免除4个月租赁费；2、对2014年7月25日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交石油公司的租赁单位给予免除3个月租赁费；3、截止2014年7月25日还未搬迁撤离、移交的，除不给予免除部分租赁费外，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由租赁单位承担。

2014年7月8日，石油公司向包括四美公司在内的承租户贴出《告示》，称：……1、各承租单位的租赁期限已满，要求在2014年7月25日前完成搬迁撤离工作，结清相关费用，并将承租房屋及附属设施设备移交石油公司。如延期搬迁移交的，除不享受免除部分租金的优惠条件外，相关法律后果以及由此造成的一切直接和间接损失均由延期搬迁移交单位承担，石油公司将通过法律途径维护石油公司的合法权益；2、为按期交付地块，石油公司将在7月底前注销江杨南路XXX号内的水、电等户名，届时将停止供水、供电及通讯，特提前预告，如有未完成搬迁的承租单位自行承担相应后果。

次日，石油公司再次向包括四美公司在内的承租户贴出内容相同的《告示》。

2014年9月24日，石油公司委托律师向四美公司发出《律师函》，告知：……1、四美公司的不定期租赁关系已于石油公司书面通知四美公司搬离时解除，如四美公司在2014年9月30日前搬离的：(1)及时与石油公司签订搬迁协议书并依约完成搬离，石油公司将按照原生效合同的承租面积给予一次性补贴；(2)石油公司除给予上述第(1)项中的补贴款项外，同时将不再向四美公司收取2014年5月至2014年9月的实际占用房屋使用费以及2014年4月至2014年9月的水、电等费用；2、如四美公司未能在2014年9月30日前搬离的：(1)石油公司将要求四美公司支付2014年5月前四美公司拖欠的租金、实际占用房屋使用费、水费、电等费用以及2014年5月至实际搬离之日止的实际占用房屋使用费、2014年4月至实际搬离之日止的水、电等所有费用；(2)2014年9月30日后，四美公司仍遗留在承租房屋内的属于四美公司的物品(包括但不限于机器、设备以及办公用品等)，均视为四美公司放弃对上述物品的所有权，石油公司有权自行处置或委托第三方予以处置，由此造成的损失，将由四美公司自行承担；(3)因四美公司拒不搬迁造成承租房屋所在地块整体动迁工作迟延，而由此给石油公司造成其他损失(包括但不限于政府罚款、违约金等)，石油公司将会要求四美公司全部予以承担。由于承租房屋所在地块属于政府行政拆迁范围，拆迁目的是用于政府保障房建设项目，对逾期搬离的可以通过行政强制拆迁的方式要求四美公司搬离。届时，如四美公司未与石油公司签订搬迁协议书并及时搬离的，四美公司不但不能得到补贴等款项，同时还将面临石油公司要求四美公司支付房屋占用实际使用费、水费、电费等费用、上述费用相对应的利息损失以及其他给石油公司造成的损失(包括但不限于罚款、违约金等)。四美公司于次日收到该律师函。

2014年11月6日，石油公司向包括四美公司在内的承租户贴出《告示》，称：……为配合政府按期启动保障性住房建设，现已向供电公司申请销户，供电公司将于2014年11月20日起停止电力供应，电力供应停止后将不再恢复。特告知如下：1、仍未搬离的单位，请自行于停止供电日之前妥善处置各自财产及相关事宜；2、停止电力供应之日前完成搬离的单位，可按照原生效合同的承租面积，与石油公司签订《搬迁协议书》后按照《搬迁协议书》的约定给予一次性补贴；3、停止电力供应之日后仍未搬离的单位，自行承担停止电力供应后设备损坏等一切后果。同时，石油公司亦不会再与其签订《搬迁协议书》，不再给予一次性补贴，对于该单位拖欠石油公司的租金、水电费用以及实际占用期限的房屋占有使用费用等，石油公司仍保留追究的权利。未搬离单位还将承担因拒不搬离造成该地块整体动迁工作迟延带来的一系列严重后果。

2015年5月29日，石油公司和彩虹湾置业(上海)有限公司联合发出公告，内容为：……1、6月9日前江杨南路XXX号地块内所有租赁户必须搬离；2、6月10日实施封门，封门后所有人员、车辆禁止进入；3、对于不按规定时间搬离的单位实施清理。

医联厂和卓达公司将自己租赁的房屋返还给了石油公司，石油公司将上述保证金中的6,273.34元退还给了医联厂，将上述保证金中的4,699.32元退还给了卓达公司。四美公司对石油公司解除租赁关系，要求石油公司给予动迁补偿，双方协商未成，四美公司未按要求搬离租赁房屋。2015年6月10日凌晨，租赁房屋被推倒拆除。

另查明，1、位于上海市江杨南路XXX号厂房(含系争房屋)系原中国石化集团上海石油有限责任公司(以下简称“中石化集团上海石油公司”)下属上海石油设备厂名下的房产。2005年8月1日，上海石油设备厂出具《委托书》，委托石油公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2005年8月1日起至2010年12月31日止，石油公司接受委托。2007年中石化集团上海石油公司将包括上海石油设备厂在内的下属公司相继清理注销后，转制为中石化集团资产经营公司上海石油分公司，上述厂房权利人变更登记为中石化集团资产经营公司。根据上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息记载,上述厂房由中石化集团资产经营公司上海石油分公司使用。

2008年1月2日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司出具《委托书》，委托石油公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2008年1月2日起至2013年7月31日止，石油公司接受委托。

2009年2月6日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司与石油公司签订《租赁合同》，约定中石化集团资产经营公司上海石油分公司将上述厂房出租给石油公司，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。租期届满后，石油公司续租，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。中石化集团资产经营公司上海石油分公司同意石油公司将上述厂房转租。

2、本案诉讼前，四美公司于2016年1月4日起诉石油公司等，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初102号案，以下简称“102号案”】。该案审理中，石油公司于2016年3月3日谈话中向法院提出反诉，要求四美公司支付租金、物业管理费、房屋占有使用费及水电费，法院未受理其反诉，后石油公司另行提起本案诉讼。2016年3月3日，四美公司撤回了102号案的起诉。2016年4月1日，四美公司再次起诉石油公司等公司，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初6265号案，以下简称“6265号案”】。该案庭审中，四美公司认可收到石油公司发出的上述通知、告知书及律师函。

一审法院认为，租赁房屋系中石化集团资产经营公司名下房产，中石化集团资产经营公司将该房屋交由下属上海石油分公司使用，上海石油分公司委托石油公司出租及进行物业管理，之后上海石油分公司又以租赁的方式将该房屋出租给石油公司并同意石油公司转租。石油公司出租该房屋获得上海石油分公司的授权和许可，房屋权利人中石化集团资产经营公司也未提出异议，故石油公司具备签约主体资格，也具备诉讼主体资格。

石油公司、四美公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同期满后，双方形成不定期租赁合同关系。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现石油公司主张解除合同，四美公司亦同意解除，故法院予以照准。对合同解除的时间，石油公司于2014年5月14日发出的通知系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回租赁房屋，该通知上未明确合同解除的具体时间，而是直接要求四美公司于2014年7月25日前搬离租赁房屋，故石油公司要求解除合同的时间实际就是四美公司按要求搬离租赁房屋的时间。根据双方签订的续租合同的约定，石油公司收回租赁房屋须提前3个月通知四美公司，可见，双方对解除合同提前通知的合理期限实际约定为3个月，故石油公司收回租赁房屋不应早于2014年8月14日。综上，法院确认解除合同提前通知的合理期限届满之日即2014年8月14日为合同解除的时间。

四美公司主张石油公司免收租金，然石油公司免租是附条件的，即四美公司须在石油公司规定的期限内搬离租赁房屋才能享受免租优惠，现四美公司未在规定时间内搬离，故不能享受免租优惠。合同解除前的租金已超过1年期的诉讼时效，法院不予支持。石油公司主张的物业管理费未超过2年期的诉讼时效，法院予以支持。合同解除后，石油公司有权收回租赁房屋，四美公司占用房屋期间，应向石油公司支付房屋使用费。鉴于石油公司、四美公司双方就停产停业损失补偿未协商一致，四美公司没有及时搬离租赁房屋系事出有因，故四美公司应按照约定的每月4,483.44元的租金标准向石油公司支付房屋占有使用费。石油公司要求四美公司按照高于租金的标准支付房屋占有使用费，法院不予支持。合同解除后的房屋占有使用费未超过2年期的诉讼时效，租赁房屋于2015年6月10日凌晨被推倒，故房屋占有使用费应计算至2015年6月9日止。石油公司主张的水电费发生于四美公司占用租赁房屋期间，且未超过诉讼时效，应由四美公司承担，石油公司有权向四美公司收取水电费，故四美公司应支付给石油公司。

一审法院判决如下：一、确认上海石油科技工程有限公司和上海四美实业有限公司之间的不定期房屋租赁合同关系于2014年8月14日解除；二、上海四美实业有限公司应支付上海石油科技工程有限公司2014年8月15日至2015年6月9日期间的房屋占有使用费44,072.60元(按照每日147.40元计算)；三、上海四美实业有限公司应支付上海石油科技工程有限公司2014年1月1日至2014年5月14日期间的物业管理费835.24元；四、上海四美实业有限公司应支付上海石油科技工程有限公司2014年1月至2014年8月期间的水费78元、电费2,160元；上述第二款至第四款所述款项，上海四美实业有限公司应于判决生效之日起10日内付清；五、驳回上海石油科技工程有限公司的其余诉讼请求。

二审中，当事人均未提供新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。

本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方原合同中关于提前3个月的条款系铅笔所写，并不影响其效力。故一审法院认为石油公司于2014年5月14日发出的通知，2014年8月14日为合同解除的时间，该意见尚属合理。石油公司系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回租赁房屋，故石油公司以四美公司欠租为由请求确认2014年5月14日为解除日，一审法院不予采纳，并无不当。追讨租金的诉讼时效为1年，一审法院认定石油公司关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，该意见并无不当。石油公司主张应当按照合同约定的数额计算房屋使用费，四美公司主张石油公司停电后的使用费不应再计算，一审法院综合本案实际情形，确定四美公司按租金标准支付至房屋灭失的使用费尚属合理，可以维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币3,510.47元，由上诉人上海石油科技工程有限公司负担2,966.10元，上诉人上海四美实业有限公司负担544.37元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　珍

审　判　员　　成　皿

代理审判员　　马忆蔺

二〇一七年六月二十六日

书　记　员　　任思琦

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……