上海石油科技工程有限公司、上海银德医疗器械有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪02民终2448号

上诉人(原审原告)：上海石油科技工程有限公司，住所地上海市。

法定代表人：钱沈荣，总经理。

委托诉讼代理人：徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。

委托诉讼代理人：张玉发，上海腾信律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：上海银德医疗器械有限公司，住所地上海市。

法定代表人：戴巧云，总经理。

委托诉讼代理人：王德富，上海市玄远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：顾明生。

上诉人上海石油科技工程有限公司(以下简称“石油公司”)、上海银德医疗器械有限公司(以下简称“银德公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初13271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

石油公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判为1、确认石油公司、银德公司之间的不定期租赁合同关系于2014年5月14日解除；2、银德公司支付2014年1月1日至2014年5月14日期间的租金及物业管理费人民币(以下币种均为人民币)153,440.4元；3、银德公司支付2014年5月14日至2015年6月9日期间的房屋占有使用费148,980元。事实和理由：石油公司于2014年5月14日告知解除不定期租赁合同，给予银德公司71天的合理搬离期间。银德公司在石油公司的解约通知上签字当场解除合同。且银德公司欠租多时。石油公司2014年6月10日、7月8日、9日多次重申2014年5月14日解除通知内容，应可视为石油公司已经给予合理期间，故合同解除日不应为2014年7月25日。双方对房屋占用期间的标准有明确约定，不存在过高的情形不应当进行调整。石油公司通过律师函以及公告的方式多次主张租金及物业管理费，因此石油公司主张的租金以及物业管理费没有超过诉讼时效，应当予以支持。就物业管理费，双方的习惯为先开票后付款，故银德公司有发票也不应认定其缴纳了物业管理费。

银德公司辩称，不同意石油公司的上诉请求。一审法院认定解除时间无误，不同意支付租金以及物业费。

银德公司上诉请求：请求撤销原判第二项，依法改判银德公司支付占有使用费22,156元。事实和理由：石油公司于2014年11月20日起停电，致使厂房3楼电梯无法使用，银德公司的机器、产品无法处理。故银德公司仅应按147.40元支付2014年8月15日至2014年11月20日的占有使用费。

石油公司辩称，不同意银德公司的上诉请求。请求驳回银德公司的上诉，支持石油公司上诉请求。

石油公司向一审法院起诉请求：1、确认石油公司、银德公司之间的不定期租赁合同关系于2014年5月14日解除；2、银德公司支付2012年4月1日至2014年5月14日期间的租金147,481.30元及物业管理费5,959.10元；3、银德公司支付2014年5月15日至2015年6月10日期间共计391天的房屋占有使用费149,362元(按照每日382元标准计算)。审理中，石油公司称，对银德公司支付的房屋租赁保证金5,812元，同意在银德公司应付租金和房屋占有使用费中抵扣。

一审法院认定事实：2006年2月27日，石油公司、银德公司签订《房屋租赁合同》，约定石油公司将上海市江杨南路XXX号辅助生产楼三楼南面房屋(以下简称“系争房屋”)出租给银德公司，面积约为294平方米，租赁用途为医器生产；石油公司作为该房屋的房地产管理人与银德公司建立租赁关系；石油公司于2006年2月10日前向银德公司交付该房屋，租赁期自2006年3月1日起至2010年12月31日止；年租金为69,751元，物业管理费为每月235元；银德公司应于每季度首月5日前向石油公司支付一个季度的房屋租金；银德公司应向石油公司支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金即5,812元。租赁关系终止时，石油公司收取的保证金除用以抵充合同约定由银德公司承担的费用外，剩余部分无息返还银德公司；租赁期间，银德公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知石油公司修复，石油公司应在接到银德公司通知后的3日进行维修，逾期不维修的，银德公司可代为维修，费用由石油公司承担；本合同终止或因银德公司原因致使本合同提前解除的，银德公司同意将该房屋的装修及附属设施全部移交给石油公司，石油公司无需另行补偿银德公司；除石油公司同意银德公司续租外，银德公司应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经石油公司同意逾期返还房屋的，每逾期1日，银德公司应按日向石油公司支付该房屋占用期间的使用费382元；本合同自石油公司、银德公司双方签字和盖章后生效。

合同签订后，银德公司支付了石油公司保证金5,812元，石油公司向银德公司交付了系争房屋。租赁合同期满后，银德公司继续租赁使用系争房屋，石油公司按照合同约定的标准继续向银德公司收取租金和物业管理费。

因系争房屋漏水，银德公司于2014年2月25日向石油公司发函，要求石油公司修理。石油公司收到该函。

2014年5月14日，石油公司向包括银德公司在内的承租户发出《通知》，告知：因上海市虹口区政府已启动上海市江杨南路XXX号地块收储用作保障性建设，石油公司已接到案外人中国石化集团资产经营管理有限公司(以下简称“中石化集团资产经营公司”)上海石油分公司《关于限期清退承租单位的通知》，特将有关事项告知如下：1、承租户须于2014年7月25日前搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交给石油公司。如延期移交的，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由承租户承担；2、承租户搬迁撤离前，须结清租金及水电等相关费用……。银德公司法定代表人戴巧云的丈夫顾明生(即银德公司的员工、银德公司委托诉讼代理人)于当日在该通知上签字。

2014年5月18日，银德公司发函给石油公司称，因房屋漏水，导致银德公司产品受损。

2014年6月10日，石油公司向包括银德公司在内的承租户发出《关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知》，称：……1、对2014年6月30日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交石油公司的租赁单位给予免除4个月租赁费；2、对2014年7月25日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交石油公司的租赁单位给予免除3个月租赁费；3、截止2014年7月25日还未搬迁撤离、移交的，除不给予免除部分租赁费外，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由租赁单位承担。

2014年6月20日，石油公司就房屋漏水情况复函银德公司，称：……1、银德公司于2014年2月25日向石油公司物业二部报所租借的办公室屋顶漏水，物业二部于2014年2月26日即派人查看，及时将屋顶修复完好，并已经银德公司确认……。银德公司收到该函。

2014年6月25日，银德公司发函给石油公司称，石油公司未派人来查看漏水情况，石油公司称及时将屋顶修好并经银德公司确认完全不符合事实。

2014年7月8日，石油公司向包括银德公司在内的承租户贴出《告示》，称：……1、各承租单位的租赁期限已满，要求在2014年7月25日前完成搬迁撤离工作，结清相关费用，并将承租房屋及附属设施设备移交石油公司。如延期搬迁移交的，除不享受免除部分租金的优惠条件外，相关法律后果以及由此造成的一切直接和间接损失均由延期搬迁移交单位承担，石油公司将通过法律途径维护石油公司的合法权益；2、为按期交付地块，石油公司将在7月底前注销江杨南路XXX号内的水、电等户名，届时将停止供水、供电及通讯，特提前预告，如有未完成搬迁的承租单位自行承担相应后果。

次日，石油公司再次向包括银德公司在内的承租户贴出内容相同的《告示》。

2014年9月24日，石油公司委托律师向银德公司发出《律师函》，告知：……1、银德公司的不定期租赁关系已于石油公司书面通知银德公司搬离时解除，如银德公司在2014年9月30日前搬离的：(1)及时与石油公司签订搬迁协议书并依约完成搬离，石油公司将按照原生效合同的承租面积给予一次性补贴；(2)石油公司除给予上述第(1)项中的补贴款项外，同时将不再向银德公司收取2014年5月至2014年9月的实际占用房屋使用费以及2014年4月至2014年9月的水、电等费用；2、如银德公司未能在2014年9月30日前搬离的：(1)石油公司将要求银德公司支付2014年5月前银德公司拖欠的租金、实际占用房屋使用费、水费、电等费用以及2014年5月至实际搬离之日止的实际占用房屋使用费、2014年4月至实际搬离之日止的水、电等所有费用；(2)2014年9月30日后，银德公司仍遗留在承租房屋内的属于银德公司的物品(包括但不限于机器、设备以及办公用品等)，均视为银德公司放弃对上述物品的所有权，石油公司有权自行处置或委托第三方予以处置，由此造成的损失，将由银德公司自行承担；(3)因银德公司拒不搬迁造成承租房屋所在地块整体动迁工作迟延，而由此给石油公司造成其他损失(包括但不限于政府罚款、违约金等)，石油公司将会要求银德公司全部予以承担。由于承租房屋所在地块属于政府行政拆迁范围，拆迁目的是用于政府保障房建设项目，对逾期搬离的可以通过行政强制拆迁的方式要求银德公司搬离。届时，如银德公司未与石油公司签订搬迁协议书并及时搬离的，银德公司不但不能得到补贴等款项，同时还将面临石油公司要求银德公司支付房屋占用实际使用费、水费、电费等费用、上述费用相对应的利息损失以及其他给石油公司造成的损失(包括但不限于罚款、违约金等)。该律师函于次日送达银德公司。

2014年9月27日，包括银德公司在内的多家承租户向石油公司发出《回复函》，称：……1、石油公司要求承租户们务必在9月30日前撤离属单方决定，主要原因是石油公司前期动迁思想动员、操作程序补贴标准的工作没有做深做细。于此石油公司采用不合法的恐吓告知、通知形式迫使承租户们撤离，结果拖延了合理的搬迁时段。现在，石油公司与各承租户对市政府71号令等动拆迁政策的理解和落实存在较大的分歧，因此，9月30日前撤离承租户们不会同意；2、石油公司有关动迁撤离的告示虽然有一定的期限，但是补贴标准过低，承租户们参照国家政策法规并结合自身企业面临停产停业的实际损失根本无法接受。可见，告知的主要内容特别是补贴金额仅以减免几个月房租、按租赁场地每平方米补贴250元的方案，不符合国家政策法规确定的标准，银德公司等承租户们参照市政府71号令精神并结合自身企业面临停产停业的实际损失，根本无法接受石油公司所谓的“优惠补贴”动迁补偿方案；3、石油公司对不搬迁的承租户在9月30日后采取的任何措施都必须在法律允许的范围内进行，如属非理性或违法行为强拆造成后果(包括肢体冲突或流血事件的发生)均由石油公司或当事人负责。综上所述，石油公司与银德公司等承租户有关动迁补偿问题没有得到合理解决之前，逾期搬迁造成损失只能由石油公司自行承担。……

2014年10月30日，银德公司等多家承租户向石油公司发出《回复函(二)》称，要求与石油公司平等协商动迁补偿事宜。

2014年11月6日，石油公司向包括银德公司在内的承租户贴出《告示》，称：……为配合政府按期启动保障性住房建设，现已向供电公司申请销户，供电公司将于2014年11月20日起停止电力供应，电力供应停止后将不再恢复。特告知如下：1、仍未搬离的单位，请自行于停止供电日之前妥善处置各自财产及相关事宜；2、停止电力供应之日前完成搬离的单位，可按照原生效合同的承租面积，与石油公司签订《搬迁协议书》后按照《搬迁协议书》的约定给予一次性补贴；3、停止电力供应之日后仍未搬离的单位，自行承担停止电力供应后设备损坏等一切后果。同时，石油公司亦不会再与其签订《搬迁协议书》，不再给予一次性补贴，对于该单位拖欠石油公司的租金、水电费用以及实际占用期限的房屋占有使用费用等，石油公司仍保留追究的权利。未搬离单位还将承担因拒不搬离造成该地块整体动迁工作迟延带来的一系列严重后果。

2014年11月10日，银德公司等多家承租户向石油公司发出《回复函(三)》，称：……1、不得采取欺骗、威逼、恐吓等非法手段，纠正“以强欺弱、以大压小”的霸道做法，强制银德公司等承租户们搬迁；2、不得在江杨南路XXX号公共场合张贴违法告示，该地块尚在公共租赁状况，属于公共场所……；3、必须承担由于石油公司非法停电造成可能产生冷库漏液、爆燃、水患、火灾等设备事故……；4、必须严格执行党的十八届四中全会精神，严格执行依法治国、依法办事的政策法规，在动迁征地工作中，不得做出任何违反国家政策法规的行为；5、必须和承租户一样积极主动地配合政府征地收储，推动保障房建设，正确认识到承租户是被动迁对象这个不争的事实。……

2015年5月29日，石油公司和彩虹湾置业(上海)有限公司联合发出公告，内容为：……1、6月9日前江杨南路XXX号地块内所有租赁户必须搬离；2、6月10日实施封门，封门后所有人员、车辆禁止进入；3、对于不按规定时间搬离的单位实施清理。

银德公司对石油公司解除租赁关系，要求石油公司给予动迁补偿，双方协商未成，银德公司未按要求搬离系争房屋。2015年6月10日凌晨，系争房屋被推倒拆除。

另查明：1、位于上海市江杨南路XXX号厂房(含系争房屋)系原中国石化集团上海石油有限责任公司(以下简称“中石化集团上海石油公司”)下属上海石油设备厂名下的房产。2005年8月1日，上海石油设备厂出具《委托书》，委托石油公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2005年8月1日起至2010年12月31日止，石油公司接受委托。2007年中石化集团上海石油公司将包括上海石油设备厂在内的下属公司相继清理注销后，转制为中石化集团资产经营公司上海石油分公司，上述厂房权利人变更登记为中石化集团资产经营公司。根据上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息记载,上述厂房由中石化集团资产经营公司上海石油分公司使用。

2008年1月2日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司出具《委托书》，委托石油公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2008年1月2日起至2013年7月31日止，石油公司接受委托。

2009年2月6日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司与石油公司签订《租赁合同》，约定中石化集团资产经营公司上海石油分公司将上述厂房出租给石油公司，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。租期届满后，石油公司续租，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。中石化集团资产经营公司上海石油分公司同意石油公司将上述厂房转租。

2、本案诉讼前，银德公司于2016年1月4日起诉石油公司等公司，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初105号案，以下简称“105号案”】。该案审理中，石油公司于2016年3月3日谈话中向法院提出反诉，要求银德公司支付租金、物业管理费及房屋占有使用费，法院未受理其反诉，后石油公司另行提起本案诉讼。2016年3月3日，银德公司撤回了105号案的起诉。2016年4月1日，银德公司再次起诉石油公司等公司，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初6266号案，以下简称“6266号案”】。该案庭审中，银德公司认可收到石油公司发出的上述通知、告知书及律师函。

一审法院认为，系争房屋系中石化集团资产经营公司名下房产，中石化集团资产经营公司将该房屋交由下属上海石油分公司使用，上海石油分公司委托石油公司出租及进行物业管理，之后上海石油分公司又以租赁的方式将该房屋出租给石油公司并同意石油公司转租。石油公司出租该房屋获得上海石油分公司的授权和许可，房屋权利人中石化集团资产经营公司也未提出异议，故石油公司具备签约主体资格，也具备诉讼主体资格。

石油公司、银德公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同期满后，双方形成不定期租赁合同关系。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现石油公司主张解除合同，银德公司亦同意解除，故法院予以照准。对合同解除的时间，石油公司于2014年5月14日发出的通知系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回系争房屋，该通知上未明确合同解除的具体时间，而是直接要求银德公司于2014年7月25日前搬离系争房屋，故石油公司要求解除合同的时间实际就是银德公司按要求搬离租赁房屋的时间。石油公司发出通知之日至要求银德公司搬离的最后期限之间有72天的时间，该期限可视为解除合同提前通知的合理期限，故法院确认2014年7月25日为合同解除的时间。

银德公司主张石油公司免收租金，然石油公司免租是附条件的，即银德公司须在石油公司规定的期限内搬离系争房屋才能享受免租优惠，因银德公司未在规定时间内搬离，故不能享受免租优惠。合同解除前的租金已超过1年期的诉讼时效，法院不予支持。至于合同解除前的物业管理费，其中2012年4月1日至2012年6月30日的物业管理费，无论银德公司是否支付，均已超过2年期的诉讼时效，故法院不予支持。2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，石油公司已将其和租金一起按季度向银德公司开具发票，因一个季度的租金和物业管理费总金额不大，不能完全排除银德公司用现金支付的可能性。政府收储地块发生在2014年，通常情况下，免租优惠只可能涉及2014年前有过的短期欠费以及2014年后的租金及物业管理费，如银德公司自2012年4月起即拖欠租金和物业管理费，石油公司在其连续拖欠长达1年多时间的情况下仍继续向银德公司开具发票，且不及时主张权利，显然不符合常理，故银德公司主张其已支付2013年6月30日前的租金和物业管理费的意见具有较高可信度，法院予以采纳，对石油公司主张的2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，法院不予支持。2013年7月1日至2014年5月14日期间的物业管理费，未超过2年期的诉讼时效，银德公司应支付给石油公司。合同解除后，石油公司有权收回系争房屋，银德公司占用房屋期间，应向石油公司支付房屋使用费。鉴于石油公司、银德公司双方就停产停业损失补偿未协商一致，银德公司没有及时搬离系争房屋系事出有因，故银德公司应按照原合同约定的租金标准向石油公司支付房屋占有使用费。石油公司要求银德公司按照原合同约定的高于租金的标准支付房屋占有使用费，法院不予支持。合同解除后的房屋占有使用费未超过2年期的诉讼时效，系争房屋于2015年6月10日凌晨被推倒，故房屋占有使用费应计算至2015年6月9日止。

一审法院判决如下：一、确认上海石油科技工程有限公司和上海银德医疗器械有限公司之间的不定期房屋租赁合同关系于2014年7月25日解除；二、上海银德医疗器械有限公司应支付上海石油科技工程有限公司2014年7月26日至2015年6月9日期间的房屋占有使用费60,929元(按照每日191元计算)，抵扣上海银德医疗器械有限公司支付的房屋租赁保证金5,812元，上海银德医疗器械有限公司实际应支付上海石油科技工程有限公司房屋占有使用费55,117元；三、上海银德医疗器械有限公司应支付上海石油科技工程有限公司2013年7月1日至2014年5月14日期间的物业管理费2,456.13元；上述第二款、第三款所述款项，上海银德医疗器械有限公司应于判决生效之日起10日内付清；四、驳回上海石油科技工程有限公司的其余诉讼请求。

二审中，当事人均未提供新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。

本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审法院认为石油公司于2014年5月14日发出的通知，未明确合同解除的具体时间，而是直接要求银德公司于2014年7月25日前搬离系争房屋，故一审法院确认2014年7月25日为合同解除日，该意见尚属合理。石油公司系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回租赁房屋，故石油公司以银德公司欠租为由请求确认2014年5月14日为解除日，一审法院不予采纳，并无不当。追讨租金的诉讼时效为1年，一审法院认定石油公司关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，该意见并无不当。石油公司主张应当按照合同约定的数额计算房屋使用费，银德公司主张石油公司停电后的使用费不应再计算，一审法院综合本案实际情形，确定银德公司按租金标准支付至房屋灭失的使用费尚属合理，可以维持。收据发票系收款的依据，先开票后付款并非一般交易惯例，石油公司应当提供证据证明双方间存在该约定，故一审法院不予支持石油公司关于物业管理费的意见，并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币6,460.32元，由上诉人上海石油科技工程有限公司负担5,836.30元，上诉人上海银德医疗器械有限公司负担624.02元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　珍

审　判　员　　成　皿

代理审判员　　马忆蔺

二〇一七年六月二十六日

书　记　员　　任思琦

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……