中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司与上海庞氏化工有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪02民终3669号

上诉人(原审被告)：中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司，住所地上海市。

负责人：聂时榜。

委托诉讼代理人：徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。

委托诉讼代理人：张玉发，上海腾信律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海庞氏化工有限公司，住所地上海市。

法定代表人：庞经龙，总经理。

委托诉讼代理人：韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。

原审被告：中国石化集团资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：解正林。

原审被告：上海石油科技工程有限公司，住所地上海市。

法定代表人：钱沈荣，总经理。

原审被告：中国石化销售有限公司上海石油分公司，住所地上海市。

负责人：聂时榜。

上列两原审被告共同委托诉讼代理人：徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。

上列两原审被告共同委托诉讼代理人：张玉发，上海腾信律师事务所律师。

原审第三人：上海市虹口区土地发展中心，住所地上海市。

法定代表人：郑恒武，主任。

委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘炜，上海市远东律师事务所律师。

上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司(以下简称“中石化上海公司”)因与被上诉人上海庞氏化工有限公司(以下简称“庞氏公司”)及原审被告中国石化集团资产经营管理有限公司(以下简称“中石化公司”)、上海石油科技工程有限公司(以下简称“石油科技公司”)、中国石化销售有限公司上海石油分公司(以下简称“石化销售上海公司”)、原审第三人上海市虹口区土地发展中心(以下简称“虹口土发中心”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初6264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中石化上海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回庞氏公司的一审诉讼请求。事实和理由：本案适用收储法律关系及收储相关的法律法规，庞氏公司并非收储关系中的权利人，也未与租赁合同相对方就补偿事宜做出明确约定，其无权获得任何补偿款。庞氏公司与石油科技公司之间的不定期房屋租赁合同关系已经解除，庞氏公司对房屋系非法占有使用，其要求获得补偿款没有任何权利基础。庞氏公司系与石油科技公司建立房屋租赁合同关系，中石化上海公司已将补偿款支付给石油科技公司，即便庞氏公司能够获得补偿，补偿款的承担主体也应为石油科技公司。根据庞氏公司与石油科技公司签订的租赁合同第9.1条的约定，石油科技公司不承担任何损失赔偿，且根据2009年双方之间《房屋租赁合同》约定的租赁部位上海市江杨南路XXX号办公楼2楼1201、1204室房屋(以下简称“系争房屋”)，面积为76平方米，并非庞氏公司所主张的218.5平方米。一审法院认定事实及适用法律错误，对补偿标准的认定无事实与法律依据，请求二审法院依法改判。

庞氏公司辩称，不同意中石化上海公司的上诉请求。根据上海市土地收储相关规定，应该对庞氏公司进行补偿。庞氏公司一直在租赁场房屋内进行经营，收储行为已对庞氏公司的经营造成了影响，庞氏公司要求给予停产停业和设备搬迁补偿合情合理。庞氏公司与石油科技公司的合同终止日期应该是2015年6月10日，一审认定合同于2014年7月25日终止是错误的。

中石化公司未作述称。

石油科技公司、石化销售上海公司共同述称，同意中石化上海公司的意见。

虹口土发中心述称，一审对与虹口土发中心相关的事实认定清楚，对一审判决没有意见。

庞氏公司向一审起诉请求：判令中石化公司、石油科技公司、石化销售上海公司、中石化上海公司向庞氏公司支付停产停业损失补偿费、设备搬迁补偿费用(以下币种均为人民币)1,000,765.97元。

一审法院认定事实：2008年8月20日，庞氏公司(承租方，乙方)与石油科技公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市江杨南路XXX号XXX幢XXX-XXX室房屋出租给乙方，面积为218.5平方米，租赁用途为办公及生产(非危险品)；房屋租赁期自2008年1月1日起至2010年12月31日止；年租金为16,056元(含物业管理费)，以后逐年递增，具体递增率以双方协商达成一致为准，房租半年支付一次。

合同签订后，石油科技公司向庞氏公司交付了系争房屋。租赁合同期满后，庞氏公司继续租赁使用系争房屋，石油科技公司按照合同约定的标准继续向庞氏公司收取租金。庞氏公司租金、物业管理费支付至2013年12月31日，后未再支付。

2014年5月14日，石油科技公司向包括庞氏公司在内的承租户发出《通知》，告知：由于上海市虹口区政府已启动上海市江杨南路XXX号地块收储用作保障性建设，我司已接到中石化上海公司《关于限期清退承租单位的通知》，特将有关事项告知如下：一、贵公司须于2014年7月25日前搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交我公司。如延期移交的，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由贵公司承担。……。庞氏公司法定代表人庞经龙于当日在该通知上签字。同年6月10日，石油科技公司向包括庞氏公司在内的承租户发出《关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知》，对于限时搬离的承租户给予免除部分租赁费。同年7月8日和7月9日，石油科技公司又向包括庞氏公司在内的承租户贴出《告示》，要求承租户在2014年7月25日前完成搬迁撤离工作，如有未完成搬迁的承租单位自行承担相应后果。

2014年9月24日，石油科技公司委托律师向庞氏公司发出《律师函》，告知：……1、双方的不定期租赁关系已于石油科技公司书面通知庞氏公司搬离时解除，如庞氏公司在2014年9月30日前搬离的：(1)及时与石油科技公司签订搬迁协议书并依约完成搬离，石油科技公司将按照原生效合同的承租面积给予一次性补贴；(2)石油科技公司除给予上述第(1)项中的补贴款项外，同时将不再向庞氏公司收取2014年5月至2014年9月的实际占用房屋使用费以及2014年4月至2014年9月的水、电等费用；……。该律师函于次日送达庞氏公司。

2014年11月6日，石油科技公司向包括庞氏公司在内的承租户贴出《告示》，称：……为配合政府按期启动保障性住房建设，现已向供电公司申请销户，供电公司将于2014年11月20日起停止电力供应，电力供应停止后将不再恢复。特告知如下：一、仍未搬离的单位，请自行于停止供电日之前妥善处置各自财产及相关事宜；二、停止电力供应之日前完成搬离的单位，可按照原生效合同的承租面积，与石油科技公司签订《搬迁协议书》后按照《搬迁协议书》的约定给予一次性补贴；三、停止电力供应之日后仍未搬离的单位，自行承担停止电力供应后设备损坏等一切后果。同时，石油科技公司亦不会再与其签订《搬迁协议书》，不再给予一次性补贴，对于该单位拖欠的租金、水电费用以及实际占用期限的房屋占有使用费用等，石油科技公司仍保留追究的权利。未搬离单位还将承担因拒不搬离造成该地块整体动迁工作迟延带来的一系列严重后果。

2015年5月29日，石油科技公司和彩虹湾置业(上海)有限公司联合发出公告，内容为：……1、6月9日前江杨南路XXX号地块内所有租赁户必须搬离；2、6月10日实施封门，封门后所有人员、车辆禁止进入；3、对于不按规定时间搬离的单位实施清理。

庞氏公司对石油科技公司解除租赁关系要求石油科技公司给予动迁补偿，双方协商未成，庞氏公司未按要求搬离系争房屋。2015年6月10日凌晨，系争房屋被推倒拆除。

一审又查明，2011年1月，虹口土发中心(甲方)与中石化上海公司(乙方)、案外人中国石油化工股份有限公司上海石油分公司(丙方)签订《上海市虹口区土地发展中心收购中国石油化工股份有限公司上海石油分公司(江杨南路XXX号)国有土地使用权框架协议》，约定，依据《上海市土地储备办法》和上海市政府与中国石化集团公司签署的框架协议，甲、乙、丙三方就甲方收储权属乙方的江杨南路XXX号土地使用权和落实丙方两座加油站用地事宜，经友好协商达成协议如下：一、中石化公司合法拥有江杨南路XXX号工业用地和厂房等地上建筑物。中石化公司授权于乙方和丙方全权处理江杨南路XXX号房地产收储事宜(附文件批复或授权书)。房地产权证号：虹房地[2007]字第002343号，土地面积：10651平方米，产证登记的房屋建筑面积11762.89平方米。二、鉴于该区域已被虹口区人民政府列入保障性住房建设范围，甲方根据《上海市土地储备办法》，对江杨南路XXX号土地使用权事实收储，乙方予以同意。三、乙方聘请具有一级资质的房地产(土地)评估公司对江杨南路XXX号工业用地和厂房进行评估(包括未登记在权证中的房屋)，在评估的基础上，双方协商收购价格，待双方各自上报审批同意后确定。……。九、本框架协议签署后，甲乙双方各自向上级主管单位汇报，双方取得行为批文后，正式签署《江杨南路XXX号土地收购合同》，双方在合同生效后六个月内完成搬迁，将房地产移交甲方。……。2014年7月21日，虹口土发中心(甲方)与中石化上海公司(乙方)、石化销售上海公司(丙方)签订《上海市虹口区土地发展中心收购江杨南路XXX号国有土地使用权补偿合同》，约定，甲乙丙三方经友好协商，就甲方收购权属乙方的江杨南路XXX号土地、补偿乙方的相关事宜达成一致。……。标的地块位于虹口区江杨南路XXX号，土地面积为10651平方米，土地使用权人为中石化上海公司。收购补偿总额为9,428万元，其中土地和建筑物及构筑物补偿款共计6,181万元；停业损失、设备搬迁等其他补偿款共计2,927万元；承租单位限期清退奖励320万元。

一审另查明，2016年7月1日，石油科技公司起诉庞氏公司[(2016)沪0109民初13269号]，要求解除双方的不定期租赁合同关系，并要求庞氏公司支付房屋租金及使用费。该案已于2016年12月26日判决，查明以下事实：上海市江杨南路XXX号厂房(含系争房屋)系原中国石化集团上海石油有限责任公司(以下简称“上海石油公司”)下属石油厂名下的房产。2005年8月1日，石油厂出具《委托书》，委托石油科技公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2005年8月1日起至2010年12月31日止。2007年上海石油公司将包括石油厂在内的下属公司相继清理注销后，转制为中石化上海公司，上述厂房权利人变更登记为中石化公司。根据上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息记载,上述厂房由中石化上海公司使用。

2008年1月2日，中石化上海公司出具《委托书》，委托石油科技公司将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2008年1月2日起至2013年7月31日止。

2009年2月6日，中石化上海公司与石油科技公司签订《租赁合同》，中石化上海公司将上述厂房出租给石油科技公司，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。租期届满后，石油科技公司续租，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。中石化上海公司同意石油科技公司将上述厂房转租。

2014年9月至11月，包括庞氏公司在内的多家承租户多次向石油科技公司发出《回复函》，称不同意石油科技公司的补偿方案，要求与石油科技公司平等协商动迁补偿事宜。

一审审理中，虹口土发中心向提供《上海市虹口区江杨南路XXX号工业用途房地产市场价格评估报告》，因涉及保密义务，故虹口土发中心要求该报告仅供法院参考，不作为证据提供，要求不公开该报告内容。该报告未涉及庞氏公司主张的停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费用。

一审法院认为，系争房屋系中石化公司名下房产，中石化公司将该房屋交由下属中石化上海公司使用，中石化上海公司委托石油科技公司出租及进行物业管理，之后中石化上海公司又以租赁的方式将该房屋出租给石油科技公司并同意其转租。石油科技公司出租该房屋获得中石化上海公司的授权和许可，房屋权利人中石化公司也未提出异议，故石油科技公司具备签约主体资格。庞氏公司与石油科技公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同期满后，双方形成不定期租赁合同关系。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。石油科技公司于2014年5月14日发出的通知系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回系争房屋，该通知上未明确合同解除的具体时间，而是直接要求庞氏公司于2014年7月25日前搬离系争房屋，故石油科技公司要求解除合同的时间实际就是庞氏公司按要求搬离租赁房屋的时间。发出通知之日至要求庞氏公司搬离的最后期限之间有72天的时间，该期限可视为解除合同提前通知的合理期限，故法院确认2014年7月25日为合同解除的时间。

《上海市虹口区土地发展中心收购江杨南路XXX号国有土地使用权补偿合同》签订时间为2014年7月21日，尚在庞氏公司不定期租赁期内，系争房屋由庞氏公司合法占有使用，收储行为对其生产经营造成了一定的影响，故庞氏公司有权主张停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费用。但是，系争房屋长期由石油科技公司出租，对其而言也是一种经营活动。故该项补偿款，法院将综合考虑本案国有土地使用权的收购性质、租赁房屋面积、庞氏公司实际使用房屋的情况、双方的实际损失及剩余租期等因素，酌情进行分配。此外，补偿合同的相对方为虹口土发中心和中石化上海公司、石化销售上海公司，但合同明确记载系由虹口土发中心补偿中石化上海公司，且所有的补偿款项也均由中石化上海公司领取，故相关补偿费用应由中石化上海公司向庞氏公司支付。庞氏公司要求中石化公司、石油科技公司、石化销售上海公司共同支付的诉讼请求缺乏依据。中石化公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，将依法缺席判决。判决：一、中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司应于判决生效之日起10日内支付上海庞氏化工有限公司停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费用142,668.49元；二、对上海庞氏化工有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2009年2月28日，石油科技公司(出租方、甲方)与庞氏公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将上海市江杨南路XXX号(上海石油设备厂)办公楼2楼1201、1204室房屋出租给乙方，出租面积约为76平方米，房屋用途为办公及产品生产、分装(非化学危险品)；房屋租赁期自2009年2月20日起至2010年12月31日止；房屋年租金为31,200元，物业管理费每月76元。一审法院其余认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据查明事实，庞氏公司与石油科技公司2008年8月20签订的租赁合同约定租赁面积为218.50平方米，2009年2月28日签订《房屋租赁合同》约定的租赁面积为76平方米，一审审理中，庞氏公司对2009年2月28日的《房屋租赁合同》真实性无异议，其认为2008年的租赁合同履行后因庞氏公司不需要四间房屋，故让出两间房屋，之后一直按照2009年两间房屋一直履行至2015年6月10日，结合庞氏公司自述及2009年双方之间《房屋租赁合同》的约定，本院认为，庞氏公司2009年2月28日后租赁房屋面积应为76平方米，一审法院认定租赁面积为218.50平方米有所不妥，本院予以更正。在庞氏公司与石油科技公司签订的租赁合同期满后，庞氏公司继续使用系争房屋，双方之间形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。石油科技公司于2014年5月14日发出通知要求庞氏公司于2014年7月25日前搬离系争房屋，其实质系要求解除双方之间的租赁合同关系，基于从2014年5月14日发出通知至2014年7月25日，石油科技公司已给予庞氏公司合理期限，一审法院故确认双方之间的租赁合同解除时间为2014年7月25日，并无不当。而《上海市虹口区土地发展中心收购江杨南路XXX号国有土地使用权补偿合同》签订的时间为2014年7月21日，尚在庞氏公司不定期租赁期内，收储行为对其经营造成了一定的影响，中石化上海公司应给予庞氏公司适当的停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费。中石化上海公司上诉称庞氏公司无权主张停产停业补偿费和设备搬迁补偿费，依据不足，对其主张本院不予支持。对于具体补偿费用，一审法院认为应结合国有土地使用权的收购性质、租赁房屋面积、实际使用房屋情况、双方实际损失及剩余租期等因素予以确定，并无不妥，但应一审法院认定庞氏公司租赁房屋的面积有误，故其确定的庞氏公司可得的停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费错误，本院将依据庞氏公司实际租赁面积予以补正。因《上海市虹口区土地发展中心收购江杨南路XXX号国有土地使用权补偿合同》系由虹口土发中心与中石化上海公司、石化销售上海公司签订，合同约定由虹口土发中心补偿中石化上海公司，且所有补偿款均由中石化上海公司领取，而系争房屋产权信息记载系由中石化上海公司使用，由中石化上海公司出租给石油科技公司并同意其转租，因此，一审法院确定庞氏公司可得的补偿费用应由中石化上海公司支付，并无不妥。中石化上海公司上诉认为不应由其支付庞氏公司补偿费用，依据尚不充分，对其主张本院亦不予支持。综上，中石化上海公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：

一、撤销上海市虹口区人民法院(2015)沪0109民初6264号民事判决；

二、中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司应于本判决生效之日起十日内支付上海庞氏化工有限公司停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费人民币99,247.64元；

三、对上海庞氏化工有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币13,806.89元，由上海庞氏化工有限公司负担人民币9,000元，由中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司负担人民币4,806.89元。二审案件受理费人民币3,153.37元，由上海庞氏化工有限公司负担人民币1,000元，由中国石化集团资产经营管理有限公司上海石油分公司人民币2,153.37元。

本判决为终审判决。

法官助理张黎明

审判长　　刘海邑

审判员　　高　胤

审判员　　彭　浩

二〇一七年六月二十三日

书记员　　朱丹丹

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。