烟台某某建筑安装有限公司、烟台三水电器有限公司买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁06民终3544号 上诉人（原审被告）：烟台**建筑安装有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路付199号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，山东广耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：烟台三水电器有限公司，住所地烟台经济技术开发区甬江一支路5号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：**，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。 上诉人烟台**建筑安装有限公司因与被上诉人烟台三水电器有限公司买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2023）鲁0691民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月12日立案受理后，依法由审判员独任审理，现已审理终结。 烟台**建筑安装有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人已丧失合同解除权，且已过诉讼时效，一审法院判决解除《房屋抵订合同》适用法律错误。上诉人与被上诉人于2016年10月30日签订《房屋抵顶合同》，双方同意将商品房以287974.66元的价格抵顶212438元货款，抵顶后，被上诉人反欠上诉人75536.66元。合同确定：由被上诉人出具欠款手续，双方办理房产移交手续，由被上诉人对外出售。上诉人待被上诉人到中北置业进行了选房确认后，上诉人与中北置业签订协议，将涉案商品房抵顶上诉人工程款，而至被上诉人起诉时已有5年的时间，其并未向上诉人出具欠款手续，被上诉人在5年的时间内也迟迟未按照抵顶协议及时对外出售。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十五条规定，被上诉人自2016年10月30日签订《房屋抵订合同》并开始履行后，被上诉人就未与上诉人联系过，也未按照合同约定向上诉人出具欠款手续，甚至在长达5年时间内未找到任何的买受方，直至2022年8月11日对上诉人提起诉讼，被上诉人已丧失合同解除权及超过法律规定的三年诉讼时效期间。二、一审法院认为《房屋抵订合同》因上诉人未履行相应义务导致涉案合同并未实际履行，现因涉案房屋被查封，双方以房抵债的方式清偿货款的合同目的已无法实现，因此解除《房屋抵顶合同》并未查明事实，厘清责任，且适用法律错误。一审法院认定：1.***在合法有效的买卖合同关系。2.抵顶合同亦系双方真实意思表示，合法有效。3.上诉人与中北置业有限公司签订的协议书予以采信，能够证实上诉人自协议签订后已取得了涉案房屋的合法处分权；综上，以上三份合同是合法有效的，上诉人取得了涉案房屋的合法处分权，其与被上诉人签订的《房屋抵顶合同》合法有效。涉案房屋被查封是在2022年，自签订合同之日至被上诉人起诉时已有5年的时间，其并未向上诉人出具欠款手续，被上诉人在5年的时间内也迟迟未按照抵顶协议及时对外出售，最终导致房产未办理过户最终房产被查封无法交易，其责任是因为其未履行自己的义务导致，其责任在被上诉人，一审法院判决要求上诉人承担其不利的法律后果明显有失公平。 烟台三水电器有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 烟台三水电器有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告和被告于2016年10月30日签订的《房屋抵顶合同》；2.被告向原告支付欠款212438元；3.被告赔偿原告损失60000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：被告赔偿原告逾期付款的利息损失，利息以212438元为基数，自2016年10月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至2023年3月3日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算为58109.92元；自2023年3月4日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 一审法院认定事实如下：被告向原告采购配电箱等设备，双方于2015年5月22日、2016年5月23日签订购销合同2份，约定原告为被告承建的“金岭世嘉”项目供应配电箱。合同签订后，原告依约履行了供货义务。被告于2016年10月25日通过银行转账方式向原告支付货款100000元。2016年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋抵顶合同》，内容如下：“甲方承建的中北?金岭世嘉2#、5#及6#楼工程中的配电箱由乙方供应。经甲乙双方友好协商，乙方愿意用其部分配电箱货款抵顶甲方拥有的一套商品房，本着平等、互惠互利、诚信的原则，达成抵顶协议如下：一、抵顶房屋概况：房屋名称为中北?金岭世嘉1#楼3-502号商品房，建筑面积81.96平方米，房屋价格为287974.66元。二、抵顶方式：乙方供应中北?金岭世嘉2#、5#及6#楼工程配电箱货款共计312438元，甲方于2016年10月26日支付乙方100000元整，余款共计212438元。乙方同意上述货款全部用于抵顶上述甲方拥有的商品房，抵顶后剩余部分房款75536.66元（287974.66元-212438元）由乙方出具欠款手续，甲乙双方办理房产移交手续，由乙方对外出售，在乙方将房产出售后或在商品房按揭贷款后一次性返还甲方，并收回欠款手续，乙方应保证诚信原则，不得恶意拖欠房款，否则甲方从合同签订之日起按银行同期贷款利率计息。有关商品房的房产证、土地证及其他的相关费用由乙方负责，甲方负责协助乙方办理购房合同及网签手续。”关于房屋抵顶合同履行情况，被告主张协议签订后，原被告双方共同到烟台中北置业有限公司确认涉案房屋交接事宜，因原告接受涉案房屋系为了对外出售，故原告主动要求不办理房屋交接手续，此后一直是原告与烟台中北置业有限公司联系房屋出售问题，被告自带原告到烟台中北置业有限公司办理相关联系手续后即履行完合同义务。原告对被告所述不认可，其主张被告并未取得涉案房屋的所有权，被告系无权处分，被告主张的协助原告与烟台中北置业有限公司取得联系并不能视为向原告履行交付涉案房屋的义务。原被告双方对于房屋抵顶合同的履行情况均未提交证据予以证明。被告提交烟台中北置业有限公司（甲方）与被告（乙方）于2017年3月8日签订的协议书，证明被告已取得涉案房屋的所有权，涉案房屋为现房，已具备交付条件。该协议书载明：“甲乙双方同意将中北?金岭世嘉以下房源抵顶工程款：房号3-502，面积81.96平方米，抵顶金额287974.66元。商品房均为现房，以实际交房日期为准，此房所有税金、维保费均由乙方承担。”经质证，原告对上述证据的真实性无法确认，且该协议书成立于原被告抵顶合同之后，能够证实被告在签订抵顶合同时并没有涉案房屋的处分权，在未办理涉案房屋转移登记的情况下，并不当然视为被告取得涉案房屋的所有权和处分权。另查明，涉案房屋现登记在烟台中北置业有限公司名下，已由栖霞市人民法院查封。 一审法院认为，原被告之间存在合法有效的买卖合同关系。双方签订的房屋抵顶合同亦系双方真实意思表示，合法有效。结合原被告之间的购销合同及房屋抵顶合同，能够证实原告共向被告供货312438元。被告支付原告货款100000元，对于余款212438元，原被告双方协商通过以房抵债的方式清偿债务。被告提交的其与烟台中北置业有限公司签订的协议书，原告虽无法确认其真实性，但并未提交证据推翻上述协议书，故对该协议书，法院予以采信。结合该协议书内容，能够证实被告自协议签订后已取得涉案房屋的合法处分权。原告主张被告系无权处分，法院不予采信。对于房屋抵顶合同是否已经履行，被告主张原被告双方共同到烟台中北置业有限公司处理过房屋交接手续，房屋抵顶合同已经履行完毕，被告不应再支付原告相应货款。法院认为，原被告双方签订的房屋抵顶合同约定“原被告双方办理房产移交手续”，但对于采取何种方式、何时办理完成涉案房屋移交手续均未有明确约定，被告对其所述并未提交证据予以证实，无法证实其实际履行交付房屋的义务；另合同约定，被告应协助原告办理购房合同及网签手续，但被告至今亦未履行上述义务。综上，无论是涉案房屋的交付，还是协助办理涉案房屋的相关手续，被告均未提交证据证明其履行相应义务，应承担举证不能的不利后果，故法院认定涉案房屋抵顶合同并未实际履行。被告主张系原告主动要求不办理涉案房屋交接手续及签订购房合同、网签手续，并未提交证据证明，法院不予采信。现涉案房屋已被查封，原被告双方通过以房抵债的方式清偿货款的合同目的已经无法实现，故原告主张解除原告与被告于2016年10月30日签订的《房屋抵顶合同》，于法有据，法院予以支持。房屋抵顶合同解除后，原告主张被告支付剩余货款212438元，于法有据，法院予以支持。对于逾期付款利息，原告主张被告应自2016年10月31日起支付逾期付款利息。法院认为，原被告双方签订《房屋抵顶合同》，系对被告欠付的款项进行确认，对于剩余货款，被告积极与原告进行协商，最终达成了以房抵债的协议，在此过程中被告并无拖延付款或拒不付款的情形，致使《房屋抵顶合同》并未实际履行的原因，系双方对合同主要条款约定不明产生争议，原被告双方均应对因合同瑕疵造成的后果承担责任，故对于逾期付款利息，法院认定被告应自原告起诉之日即2022年8月19日起计算。综上，被告应支付原告货款212438元及逾期付款利息（以212438元为基数，自2022年8月19日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。原告主张超出部分，法院不予支持。原被告双方签订的房屋抵顶合同并未约定履行期限，故被告主张原告起诉已超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，一审法院于2023年4月6日判决：一、解除原告烟台三水电器有限公司与被告烟台**建筑安装有限公司于2016年10月30日签订的《房屋抵顶合同》；二、被告烟台**建筑安装有限公司于判决生效之日起十日内支付原告烟台三水电器有限公司货款212438元及逾期付款利息（以212438元为基数，自2022年8月19日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告烟台三水电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2679元，由原告烟台三水电器有限公司负担404元，由被告烟台**建筑安装有限公司负担2275元。 二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋抵顶合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上诉人与烟台中北置业有限公司签订的协议书，上诉人取得了将涉案房屋进行抵顶的权利，即负有与被上诉人办理房产移交手续的义务，但至被上诉人提起本案诉讼，上诉人未与被上诉人办理房产移交手续。2022年涉案房屋被人民法院采取查封措施，被上诉人签订《房屋抵顶合同》的目的已不能实现，符合解除《房屋抵顶合同》的法定情形，故被上诉人请求解除《房屋抵顶合同》并请求上诉人支付欠付的货款应予支持。 上诉人主张被上诉人未向其出具欠款手续、未及时对外出售涉案房屋，导致涉案房屋未办理过户登记。本院认为，上诉人的该主张应属于行使先履行抗辩权，但根据《房屋抵顶合同》的约定，出具欠款手续、办理房产移交手续及对外出售房屋之间不存在履行的先后顺序，上诉人的该抗辩主张不能成立。上诉人主张是被上诉人未履行应承担的义务导致涉案房屋被查封，应由被上诉人自行承担相应的法律后果，与事实不符，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。涉案房屋于2022年2月被栖霞市人民法院轮候预查封，被上诉人于2022年8月提起本案诉讼，未过解除权行使期限。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5387元，由上诉人烟台**建筑安装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　刘　腾 二〇二三年五月二十四日 书记员　***