山东达润建材有限公司、***等对外追收债权纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁06民终7278号

上诉人（一审原告）：山东达润建材有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区卧龙中路1号。

诉讼代表人：山东达润建材有限公司管理人。

委托诉讼代理人：潘为乐、陆珊珊，山东康桥（烟台）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：***，男，1958年10月15日出生，汉族，山东达润建材有限公司法定代表人，住山东省烟台市芝罘区。

一审第三人：中国光大银行股份有限公司威海分行，住所地山东省威海市环翠区海滨北路98号（威海海滨商厦）。

负责人：李阳，经理。

委托诉讼代理人：韩新、丁伟凯，山东鲁通律师事务所律师。

一审第三人：威海东新置业有限公司，住所地山东省威海市世昌大道100号。

法定代表人：王积成，经理。

委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。

上诉人山东达润建材有限公司（下称达润建材）因与被上诉人***、一审第三人威海东新置业有限公司（下称东新置业）、中国光大银行股份有限公司威海分行（下称光大银行）对外追收债权纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2021）鲁0602民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人达润建材上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法确认涉案四套房屋归上诉人所有，第三人威海东新置业有限公司协助上诉人办理房屋登记手续。事实和理由：1.一审认定事实错误，第三人东新置业将涉案四套房屋抵顶给了上诉人已经双方认可，且抵房时尚不具备办理房产证的条件，一审仅以房屋未登记在上诉人名下就否认上诉人的权利是错误的。2.一审适用法律错误。被上诉人与第三人签订房屋买卖合同及补充协议是擅自处分上诉人财产的行为，损害了全体债权人的利益，是无效行为，无效行为的发生没有期限限制，法院应支持上诉人确认该行为无效的要求。

被上诉人***未出庭也未提出书面答辩意见。

一审第三人光大银行述称，2016年上诉人与东新置业的商函真实有效，已将涉案房屋转让给了被上诉人***，判断民事法律行为的效力应当以行为作出时的事实和法律依据来判断，本案不属于破产法第33条所规定的行为，不属于逃避债务的行为，上诉人无权追回；光大银行已经威海市中级人民法院生效判决确认对涉案的四套房屋具有抵押优先权。一审判决认定事实与适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。

一审第三人东新置业述称，同光大银行的答辩意见。

一审原告达润建材向一审法院起诉请求：1、确认2015年原告与第三人东新置业的商函无效；2、确认被告***与第三人东新置业于2015年5月就威海市环翠区房屋签订的商品房买卖合同及补充协议无效；3、确认威海市环翠区房屋归原告所有，第三人东新置业协助原告办理涉案四套房屋登记手续。

一审法院认定事实如下:2015年5月6日，第三人东新置业与原告签订《顶房协议》，约定：双方于2013年6月7日签订建筑工程施工合同，约定东新置业用房产抵顶原告工程款，现协商一致：一、房产位于威海市环翠区“奧特莱斯商业中心”，分别为商铺115、116、117、118，……如原告将该房产转售，东新置业予以配合，但原告与最终买受人之间的纠纷，与东新置业无关。2016年4月28日，东新置业与原告再次在《结算协议》中约定，东新置业以涉案四套房屋抵顶工程款7168000元。

2015年5月6日，原告向第三人东新置业出具商函，载明：根据双方2015年5月6日签订的《顶房协议》，贵公司用涉案四套房屋抵顶我公司工程款，现我公司将房产转让给第三方***，请贵公司帮助予以办理房产过户手续事宜。我公司与第三方之间的纠纷，与你公司无关。我公司承诺该处房产转让后不再退还给贵单位。如出现第三方***退房事宜，由我公司接收该房产，由此发生的一切费用均与贵公司无关。同日，第三人东新置业与被告就涉案四套房屋分别签订了四份《商品房买卖合同》及补充协议，双方办理了合同网签备案手续及涉案四套房屋的预告登记。

2015年11月18日，光大银行、***、东新置业签订了《个人贷款合同》，约定***以涉案四套房屋为抵押物向光大银行贷款318万元，贷款期限2015年11月18日至2025年11月18日，由东新置业为***提供阶段性连带责任。2015年11月19日，涉案四套房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为光大银行。2017年3月22日，涉案四套房屋所在威海市世昌大道-100号已办理不动产初始登记，但***未申请办理过户手续。

2020年6月4日，原告以不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向法院申请破产重整。2020年6月10日，法院以（2020）鲁0602破申2号民事裁定书裁定受理原告的重整申请。2020年11月26日，被告***出具个人承诺，称其贷款的318元由东新置业转给其妻宋宇平286.20万元，宋宇平将上述款项分四笔转给原告账户，同日原告将包含上述款项的440万元转给烟台由冉经贸有限公司，用于偿还山东达润新能源科技有限公司向烟台由冉经贸有限公司的借款；上述房屋的贷款均由原告偿还，有的还贷由***个人账户支付，有的通过达润建材的员工账户支付，现本人承诺，涉案四套房产属于原告资产，在房屋还清贷款后本人将上述房屋全部无偿过户到原告名下。

2021年1月5日，光大银行将***、宋宇平及东新置业诉至威海市环翠区人民法院（下称威海环翠法院），要求被告偿还借款本金1776251.62元及相应利息，宋宇平承担连带责任，光大银行就涉案四套房屋享有优先受偿权，光大银行对东新置业保证金账户内的保证金享有优先受偿权，东新置业承担连带保证责任。2021年1月29日，威海环翠法院以（2021）鲁1002民初69号民事判决书判令***、宋宇平给付光大银行贷款本金1776251.62元及自2020年12月21日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，***、宋宇平给光大银行保全申请费5000元，东新置业对***上述债务承担连带清偿责任，光大银行在***上述债务范围内对东新置业保证金账户中的款项享有优先受偿权，驳回光大银行其他诉讼请求。该判决作出后，光大银行上诉于威海市中级人民法院。现尚在二审审理中。另查，原告系自然人投资的有限责任公司，注册资本5198万元，股东为***、投资比例96.84%，宋宇平、投资比例2.96%，姜福林、投资比例0.19%。

原告主张，被告系原告的法定代表人和实际控制人，擅自使用权利及公章向东新公司出具商函，将属于原告的涉案四套房屋无偿转让给自己。进入破产重整程序后，管理人在审计时才发现涉案四套房屋的存在。被告***将属于原告的财产无偿转让给自己，严重损害原告全体债权人的利益，故原、被告向东新置业出商函以及被告与东新置业签订的商品房买卖合同及补充协议应为无效。根据《中华人民共和国企业破产法》（下称破产法）规定，债务人为逃避债务而隐匿转移财产的行为无效，管理人有权追回。

第三人东新置业辩称，判断民事法律行为的效力应当以行为作出时的事实和法律依据判断，涉案商函是原、被告在2015年出具，当时原告属于正常经营，并不具备破产条件，原告未举证证明原、被告出具商函的行为属于破产法的行为；且东新置业系基于对商函的信赖与被告签订了涉案四套房屋的商品房买卖合同。

第三人光大银行辩称，光大银行与***签订的借款合同是合法有效的，光大银行对被告提交的其与东新置业之间的商品房买卖合同只有形式审查义务；即使原告所述为真，涉案房屋的贷款已用于清偿原告的对外债务，不属于逃避债务的行为。

一审法院认为，涉案四套房屋系第三人东新置业抵顶给原告达润建材以抵顶东新置业应付给原告的工程款，但被告***作为原告的法定代表人及实际控制人，由其个人与第三人东新置业就涉案四套房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并以涉案四套房屋抵押给光大银行作为贷款的担保且办理了预抵押登记。现原告的破产重整申请已经法院受理，被告***也明确作出涉案四套房屋应由原告享有权利的意思表示，故原告有权追回该四套房屋。但鉴于涉案四套房屋初始登记在第三人东新置业名下，被告***尚未办理不动产权属证书，并不享有涉案四套房屋的物权，涉案房屋系东新置业用来抵顶的工程款，原告也仅享有对东新置业的债权请求权，在原告仅就涉案四套房屋与东新置业签订了顶房协议而未签订商品房买卖合同的情况下，原告应主张要求确认原告享有被告***就涉案四套房屋与第三人东新置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议项下的权利义务。在法院向原告释明的情况下，原告仍坚持其诉讼请求，故其诉讼请求法院依法不予支持。

综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2021年4月12日判决：驳回原告山东达润建材有限公司的诉讼请求。案件受理费30800元减半收取为15400元，由原告山东达润建材有限公司自行负担。

二审庭审中，第三人光大银行提供（2021）鲁10民终1631号民事判决书原件，以证明第三人光大银行对涉案四套房屋具有抵押优先权。上诉人质证称，对真实性无异议，达润建材不是当事人，一审时管理人曾向环翠区法院申请中止审理，未获准许，现该判决与达润建材的四套房屋有关，管理人对该四套房屋所有权问题同本案的上诉意见。第三人东新置业质证称，对真实性和证明内容均无异议。

二审审理查明的其他案件事实同一审。

本院认为，不动产所有权转移以登记为生效要件，不动产自登记之日所有权发生转移，未办理不动产变更登记，不满足法定移转条件，不动产所有权就不发生转移。

本案争议的四套房屋，系由第三人东新置业抵顶给达润建材所欠付的工程款，***作为公司的法定代表人及实际控制人，以其个人与东新置业就涉案四套房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并以四套房屋抵押作为贷款的担保办理了预抵押登记。本案依庭审查明的事实及当事人所提供的证据分析，案涉的商函及顶房协议，不具有无效的原因，也不违反法律法规的禁止性规定，故而并非无效；现已查明该四套房屋初始登记在第三人东新置业名下，而***并未办理不动产权属证书，现有证据无法证明系非因***作为受让人自身原因未办理过户登记，故涉案的顶房协议并未履行或履行完毕，上诉人及***均不享有涉案四套房屋的所有权，即使案涉的抵押权依法设立，也未发生所有权的转移；考虑到涉案房屋系工程款抵顶的原因，上诉人仍享有对东新置业的债权请求权。上诉人与作为受让人的***之间也仅属物权变动的原因，而非物权变动的结果，一审法院在予以释明的情形下，驳回上诉人的诉讼请求，证据适当，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30800元，由上诉人山东达润建材有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　孙　威

审判员　张秀波

审判员　付景波

二〇二一年十一月二十九日

书记员　田欣琦