北京乔登世家服装有限公司与北京市佳兴园建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）京02民终5672号

上诉人（原审被告）：北京乔登世家服装有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇福伟路2条16号。

法定代表人：刁建伟，总经理。

委托诉讼代理人：杨佳，北京市闻泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，北京市闻泽律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市佳兴园建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇车站路6号。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：**，北京市兴涛律师事务所律师。

上诉人北京乔登世家服装有限公司（以下简称乔登世家公司）因与被上诉人北京市佳兴园建筑工程有限公司（以下简称佳兴园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初14983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

乔登世家公司以原审法院判决其支付使用费不当为由提出上诉，请求二审法院改判驳回佳兴园公司的诉讼请求。

佳兴园公司同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。

佳兴园公司向一审法院起诉请求判令：1.乔登世家公司支付佳兴园公司自2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费69500元;2.乔登世家公司支付佳兴园公司卫生费、排污费、治安费、垃圾清运费及垃圾消纳费6000元（合同约定）、水费400元（比对水表表数）、电费88.40元（比对电表表数）；3.诉讼费用由**世家公司承担。

一审法院认定事实：2011年1月，佳兴园公司下设的“北京市佳兴园建筑工程有限公司第六分公司”（甲方，以下简称佳兴园分公司）与**世家公司（乙方）签订“租赁合同”；双方约定甲方将16号院内建筑面积为750平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年1月1日至2016年12月31日，第1年房屋租金为110000元，第2年房屋租金为120000元，第3年房屋租金递增至128000元，以后每两年递增8000元，直至合同期满，自合同签订之日起付半年租金，以后分别在当年6月30日前支付下半年租金和在12月31日前支付次年上半年租金，直至合同期满；关于“租赁期满，场院验收”，双方在“租赁合同”第六条约定：“1.合同期满后，甲乙双方不再续签时，乙方应按合同场院现状将所租财产完好无损交给甲方验收。（自然损耗除外）2.租赁期满后或合同解除。乙方必须按时搬出全部物品。（动产）”；双方还约定，电费、水费、卫生费、垃圾消纳费、排污费、治安费另交费。同日，就水费、卫生费及其他收费内容，佳兴园分公司（甲方）与**世家公司（乙方）签订“合同书”，双方约定：“甲方每年12月23日查看水表，乙方在25日之前交纳（年付），每吨水为3.8元”、“乙方应自觉节约用水，按时交纳水费，甲方在收费单上写清表数，便于乙方财务核实”、“乙方向甲方每月交纳500元为卫生费、治安费、排污费、垃圾清运费及垃圾消纳费。每年12月23日交费6000元。（年付）”。

佳兴园分公司系16号院的房屋产权人，对其颁发有房屋所有权证；16号院内南侧有4层砖混结构办公楼，其第1层至第3层系合法建筑，属于所颁发房屋所有权证的登记范围内，针对第4层房屋未取得建设工程施工许可证等合法建房审批手续；上述“租赁合同”及“合同书”所涉及租赁房屋即为16号院内南侧砖混办公楼的第3层及第4层。按照合同约定，2016年度（2016年1月1日至2016年12月31日）期间的租金为136000元，但经双方协商一致，在2014年11月，**世家公司将第3层房屋退租，仅租赁第4层房屋，自2015年1月起按照“租赁合同”约定租金的一半交纳租金，即2016年度租金变更68000元。

关于通知拆除腾退的时间，佳兴园公司主张系在2016年年初正式通知拆除腾退，直至拆迁的时候还有水有电，认可**世家公司在2015年12月就不在租赁房屋实际经营了，但**世家公司对租赁房屋上锁，未与佳兴园公司进行交接，乔登世家公司在2016年12月底才将房屋腾退给佳兴园公司，但一直未办理交接；乔登世家公司则主张其在租赁房屋内从事服装制作、销售及办公，系在2016年1月、2月期间通知**世家公司租赁房屋要被拆除腾退，大概是在2016年6月、7月、8月间搬走，搬走的时候还有水有电，搬走时未办理交接，因佳兴园公司未给予乔登世家公司合理补偿，为减少损失所以搬走，搬走时所遗留物品均是丢弃不要的，走的时候门没有上锁，当时周边基本都拆完了，认可在搬走前一直租赁第1层的房屋1间，其租金为每月500元，之前一直在交租金，但是在2016年就没有继续使用该房屋了，所以不存在交纳3个月占有使用费1500元的问题。

一审法院认为，虽然佳兴园分公司与**世家公司所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但在本案诉争的2016年度，**世家公司所租赁房屋为16号院内南侧砖混办公楼的第4层，针对该租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已面临拆除腾退，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故本案诉争期间段的房屋租赁合同应属无效。佳兴园公司作为佳兴园分公司的上级开办单位，就该分公司所订立合同承担各项合同权利义务，其作为原告提起诉讼,并无不当。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，佳兴园公司主张2016年度的房屋占有使用费，而**世家公司作为承租人，应就返还租赁房屋的时间承担举证责任，因其举证不充分，根据上述司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故乔登世家公司应给付2016年度的房屋占有使用费；虽然一般应按照租金标准支持房屋占有使用费，***世家公司认可在搬离租赁房屋时尚未停水停电，但考虑到拆除腾退这一事实对于**世家公司这一经营性企业必然产生较大影响，佳兴园公司亦认可乔登世家公司自2015年12月起即不再实际经营，故应参照租金标准酌减房屋占有使用费，对该费用，本院酌情确定为20000元。因佳兴园公司认可乔登世家公司在2015年12月即不再实际经营，故其要求乔登世家公司给付卫生费等费用6000元、水费400元、电费88.40元无事实依据，且未提供充分证据证明，故法院不予支持。据此，一审判决如下：一、北京乔登世家服装有限公司于判决生效后十日内给付北京市佳兴园建筑工程有限公司房屋占有使用费二万元；二、驳回北京市佳兴园建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院认定的事实与一审无异。

本院认为，乔登世家公司上诉主张原审法院判决其支付使用费不当。首先，乔登世家公司作为承租人，应就返还租赁房屋的时间承担举证责任，但其在原审法院及本院审理期间均未提交有效证据证明。考虑到乔登世家公司认可在搬离租赁房屋时尚未停水停电，同时，现佳兴园公司认可乔登世家公司自2015年12月起即不再实际经营，以及拆除腾退这一事实对于**世家公司这一经营性企业必然产生较大影响的客观事实，故原审法院酌情确定**世家公司应支付的房屋使用费为20000元。经查，原审法院的上述认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。**世家公司不同意支付使用费的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

综上所述，**世家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由北京乔登世家服装有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员*平

审判员***

二〇一八年八月八日

书记员*潇