呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司、某某等民事二审民事判决书

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）内01民终499号 上诉人（原审被告）：呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区人民路东侧地质局。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：***，男，1968年3月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。 上诉人（原审被告）：***，女，1968年10月16日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：**，内蒙古法砥律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：**，内蒙古法砥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区机场路2号207室。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，合星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，合星律师事务所律师。 上诉人呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司（以下简称熙来顺公司）、***、***因与被上诉人内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司（以下简称丰大建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2022）内0105民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熙来顺公司、***、***上诉请求：1.请求贵院依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2022）内0105民初1972号民事判决书的第二项判项；2.请求贵院依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2022）内0105民初1972号民事判决书的第三项判项；3.将本案发回重审或依法改判；4.本案诉讼费及二审上诉费由丰大建筑公司承担。事实和理由：一、一审法院判令熙来顺公司、***、***承担过高的违约金有误，其查明事实不清，适用法律错误。丰大建筑公司在一审中主张以欠付金额为基数，按照每日万分之四计算违约金，即年利率14.4%。但本案并非民间借贷纠纷，即使按照年利率14.4%计算违约金也大大的超过了丰大建筑公司损失的金额，但一审法院未予以调整，导致加重了熙来顺公司、***、***的责任。另，熙来顺公司、***、***一直愿意继续履行案涉的《债务抵顶协议》。因此《债务抵顶协议》未履行是因丰大建筑公司导致，而非熙来顺公司、***、***。因此，熙来顺公司、***、***与丰大建筑公司对于至今仍未解决纠纷都有过错，不应判令熙来顺公司、***、***承担过高的违约金。二、一审法院不应判令熙来顺公司、***、***承担律师费，适用法律错误。关于律师费在合同中的约定条款，属于附条件生效的条款。案涉租赁合同第十三条特别约定“乙方未能按照合同约定支付租金，乙方同意该年度租金自动转为乙方向甲方第借款，借款本金即逾期支付租金额，借款时间以乙方应向甲方缴纳租金的时间起算，借款利率为：月利率为2%，直至还清为止”第十四条“乙方代表人与乙方尚欠房屋租金、预期付款的违约责任、预期后转为借款的利息以及之前签订的‘关于预期支付房屋租金，预期支付租金部分转借款的借款协议’项下所有款项承担无限连带责任（包括但不限于律师费……）”。由该约定条款可以看出，只有在租金转借款的情况下，熙来顺公司、***、***才应支付其因主张权利而产生的律师费。而本案中丰大建筑公司以要求支付房屋租金为由起诉，并未以借款主张起诉。因此，由熙来顺公司、***、***承担律师费的前提条件并未生效，熙来顺公司、***、***不应承担律师费，一审法院使用条款错误。 丰大建筑公司辩称，一、一审法院查明事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不妥，应予维持。本案中熙来顺公司、***、***在已经获取房屋利益的情况下，拒不支付房屋租金近五年时间。其行为已经完全违背诚实信用原则和基本的契约精神，导致丰大建筑公司出租房屋的根本目的不能实现，拖欠的巨额租金给丰大建筑公司造成巨大经济损失。另外，《房屋租赁合同》第十一条对于逾期支付租金的违约责任有明确约定，即每逾期支付租金一日，按照日租金的三倍承担违约责任。丰大建筑公司在起诉时考虑到该约定比例确实明显偏高，已经主动下调违约金为每日万分之四。丰大建筑公司认为，认定违约金是否偏高，不是单纯的看其比例更不是直接套用民间借贷利息标准，而是要综合考虑合同的履行情况，违约行为的性质和严重程度以及违约方的态度等多方面因素。本案中，熙来顺公司、***、***自2018年以来拖欠150万元巨额租金，没有积极化解纠纷的意思表示，对于丰大建筑公司的催要也是能拖则拖没有任何解决纠纷的诚意。丰大建筑公司作为盈利性主体，公司经营中开销巨大，原本想以租金收入作为经营支出的补充，维持公司运转，但由于熙来顺公司、***、***多年来拒不支付租金致使丰大建筑公司资金得不到补充，负债压力增大。综合考虑以上因素，一审法院支持的每日万分之四违约金比例属于正常合理范围，熙来顺公司、***、***的主张没有事实及法律依据。另外，熙来顺公司、***、***所称丰大建筑公司不履行《债务抵顶协议》存在过错的说法没有证据证实也与客观事实不符。根据最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》(2021年7月第一版)第8号问答，基于保护债权的理念，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有到期债务，则应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，并非原债权、债务的消灭。案涉《债务抵顶协议》仅包括结算、房屋情况、履行期、违约责任的约定，并没有以新债消灭旧债的表述。约定的履行期届满后，熙来顺公司、***、***并未按照约定履行抵债行为，以物抵债协议目的不能实现，也就是该清偿方式因熙来顺公司、***、***不履行而被排除。根据法律规定，丰大建筑公司有权继续按照房屋租赁法律关系主张金钱债权，且熙来顺公司、***、***无权对丰大建筑公司主张何种清偿方式提出异议。一审法院适用法律正确无误。二、熙来顺公司、***、***关于律师费的上诉请求，没有事实及法律依据。双方虽在《房屋租赁合同》中出现了所谓租金转为借贷的表述，但双方均未按照该表述进行所谓的法律关系变更。双方自始只存在房屋租赁合同关系，当租金逾期后，双方也从未达成消灭租赁关系，建立借款关系的任何文书或合意。根据法律规定，认定民间借贷成立的基本标准为，是否存在借款的合意以及借款是否实际交付，本案中双方既不存在民间借贷的双方合意，也不存在借款的交付，双方债权债务关系全部基于房屋租赁合同而产生的。故熙来顺公司、***、***的该项抗辩不能成立，律师代理费作为丰大建筑公司实现债权而产生的合理费用，应当按照合同约定由熙来顺公司、***、***承担。 丰大建筑公司向一审法院起诉请求：1.请求判令熙来顺公司、***、***向丰大建筑公司支付欠付房屋租金人民币1500000元；2.请求判令熙来顺公司、***、***向丰大建筑公司支付截止2022年2月1日房租逾期违约金人民币444120元，并支付以1500000元为基数，按照每日万分之四计算，自2022年2月2日起至欠付房租全部清偿完毕之日的违约金；3.请求判令熙来顺公司、***、***向丰大建筑公司支付退租前仍欠付的电费12663.21元、燃气费1466.96元；4.请求判令熙来顺公司、***、***向丰大建筑公司支付为实现租金债权支付的律师代理费人民币50000元；5.本案全部诉讼费由熙来顺公司、***、***承担。 一审法院认定事实：2021年1月21日，丰大建筑公司与熙来顺公司、***、***签订了《以物抵债协议》，双方认定熙来顺公司、***、***逾期支付丰大建筑公司房屋租金1300000元，熙来顺公司、***、***以房屋（房屋坐落：巴彦淖尔市临河区新华东街北侧红美建材家居生活广场“4#馆”4#-E3-107），熙来顺公司、***、***承诺该房屋网签合同于2021年2月28日变更到丰大建筑公司指定人的名下并且交付该房屋钥匙，后未果。2019年5月29日，丰大建筑公司与熙来顺公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：房屋租赁期为2年，自2019年6月1日起至2021年6月1日止，该房屋年租金为不含税600000元（大写：陆拾万元整）。2021年6月10日，丰大建筑公司与***签订了《房屋租赁合同》，双方约定：房屋租赁期为壹年，自2021年6月1日起至2022年5月31日止，该房屋年租金为不含税600000元（大写：陆拾万元整）。2021年9月13日，***写下欠条一张，其内容为：“欠条今欠到丰大建筑公司2021年房屋租金20万（2021年6月--9月）。”同日，***写下承诺书一份，其内容为：“本人承租内蒙古丰大建筑装饰有限责任公司，因无法继续经营，故决定把所租房屋退还出租方，租金截止到实际交付为止。（九月底），如不能2021年9月30日前交付，则本人愿意双倍支付租金。”另查明：丰大建筑公司提交的电费收据，起至时间为：2021年6月8日到2021年12月15日，交费金额为：12663.21元；丰大建筑公司提交的燃气费收据：1.最后抄表日期：2021年7月20日，交款金额为：468.01元，交款日期为2022年1月20日；2.最后抄表日期：2021年7月20日，交款金额为：998.94元，交款日期为2022年1月20日。据（2018）内0105民初6387号民事判决书查明，***与***系夫妻关系，***系熙来顺餐饮的监事、***系执行董事。 一审法院认为，***与***系夫妻关系，同为熙来顺公司股东，符合《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，熙来顺公司、***、***属于共同借款人，应当承担共同偿还责任。熙来顺公司、***、***提出，丰大建筑公司在其经营的餐饮公司处用餐挂账，属于又一法律关系，应另行诉讼。双方基于合同产生的房屋租金属于金钱债务，经过双方结算确认欠付金额，协商一致同意增加一种清偿方式，即以房屋抵顶债务。协议中包括：结算、房屋情况、履行期、违约责任的约定，没有以新债抵消旧债的表述。约定履行期届满后，熙来顺公司、***未按照约定履行抵顶债务，以债抵顶债务协议目的不能实现。丰大建筑公司有权继续按照房屋租赁关系，向熙来顺公司、***、***主张债权。丰大建筑公司要求熙来顺公司、***、***承担燃气费1466.95元，该费用是在熙来顺公司、***、***租赁期内费用，予以支持。丰大建筑公司要求熙来顺公司、***、***承担电费，因交费收据显示，有部分是租赁期，有部分不在租赁期，无法确认，不予支持。关于律师代理费，双方在《房屋租赁合同》均有约定，故对丰大建筑公司该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零四条、第五百一十八条、第七百零三条、第七百二十二条之规定，判决：一、被告***、***、呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司于判决生效后十五日内，向原告内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司支付欠付房屋租金人民币1500000元；二、被告***、***、呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司于判决生效后十五日内，向原告内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司支付截止2022年2月1日房租逾期违约金人民币444120元，并支付以1500000元为基数，按照每日万分之四计算，自2022年2月2日起至欠付房租全部清偿完毕之日的违约金；三、被告***、***、呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司于判决生效后十五日内，向原告内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司支付退租前仍欠付的燃气费1466.96元；四、被告***、***、呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司于判决生效后十五日内，向原告内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司支付为实现租金债权支付的律师代理费人民币50000元；五、驳回原告内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费22866元由被告***、***、呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司负担22722元，由原告内蒙古丰大建筑装饰工程有限责任公司负担144元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于案涉违约金数额和计算方式，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，案涉合同明确约定了违约金的计算方式，且各方当事人均未提交证据证明实际损失，而丰大建筑公司在提起诉讼时已就双方约定的违约金作出了让步调整，故一审法院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度等，认定按照每日万分之四计算违约金并无不当，本院予以支持。关于律师费的承担问题，丰大建筑公司与熙来顺公司签订的《房屋租赁合同》特别约定（二）中明确表述：乙方代表人与乙方对于尚欠房屋租金、预期付款的违约责任、逾期后转为借款的利息以及之前签订的“关于逾期支付房屋租金，逾期支付租金部分转借款的借款协议”项下所有款项承担无限连带责任（包括但不限于律师费、差旅费、保全费、鉴定费、公证费、评估费以及所为实现债权而发生的一切费用）。根据该约定，案涉律师费应当由熙来顺公司、***、***承担，一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。 综上所述，熙来顺公司、***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8712元，由呼和浩特市草原熙来顺餐饮管理有限公司、***、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　姜　怡 审 判 员　　雅　茹 审 判 员　　*** 二〇二三年三月二十二日 法官助理　　*** 书 记 员　　薛　磊