北京花乡花木集团有限公司与北京泽丰亿商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2020）京0106民初18448号

原告：北京花乡花木集团有限公司，住所地北京市丰台区草桥东路甲1号。

法定代表人：林巧玲，董事长。

委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐燕宁，北京市中咨律师事务所律师。

被告：北京泽丰亿商贸有限公司，住所地北京市丰台区南四环中路256号10号厅A区1号。

法定代表人：李建文，执行董事。

委托诉讼代理人：孟杨，北京市两高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贺荣斌，北京市两高律师事务所律师。

原告北京花乡花木集团有限公司（以下简称花木集团）与被告北京泽丰亿商贸有限公司（以下简称泽丰亿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告花木集团委托诉讼代理人王伟、唐燕宁，被告泽丰亿公司之法定代表人李建文及其委托诉讼代理人孟杨、贺荣斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告花木集团向本院提出诉讼请求：1、判决确认花木集团与泽丰亿公司于2013年12月27日签署的《房屋租赁合同》无效；2、判令泽丰亿公司支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费 12 450 000元，支付2020年7月1日至2021年10月25日期间的房屋占有使用费8 295 000元；3.诉讼费由泽丰亿公司负担。事实和理由：2013年12月27日，我公司与泽丰亿公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于丰台区南四环中路256号院内10号厅，建筑面积11900平方米、库房840平方米、宿舍71间（以下简称诉争房屋）出租给泽丰亿公司，租期2014年1月1日至2023年12月31日。合同履行过程中，泽丰亿公司自2018年7月起未给付租金。现双方就合同履行过程中的争议无法协商解决，故诉至法院提出上述诉讼请求。

被告泽丰亿公司辩称：1、认可租赁合同无效。2、不同意支付占有使用费。2018年7月开始因花木集团的原因，我公司处于停产停业状态，花木集团放任损失扩大，对于扩大部分的损失没有权利主张。而且停产停业给我公司也造成了巨大损失。3、2020年6月3日后我公司没有实际占有使用诉争房屋。

反诉原告泽丰亿公司向本院提出反诉请求：1.花木集团退还2018年5月15日至6月30日期间租金675 000元；2.花木集团退还合同保证金100 000元；3.赔偿装饰装修和改扩建损失4 955 952.31元；4.赔偿停产停业损失10 493 768元；5.赔偿招商投资经济损失7 520 000元及已赔偿商户的经济损失1 970 000元；6.诉讼费、鉴定费由花木集团负担。事实和理由：双方签订为期十年的租赁合同，我公司承租诉争房屋用于经营鲜花批发市场，投入巨大。2018年5月14日，花木集团擅自在诉争房屋处张贴腾退通知，要求我公司腾退。后又多次扰乱市场经营。花木集团的行为给我公司造成巨大经济损失，故我公司诉至法院提出上述反诉请求。

反诉被告花木集团辩称：1、2018年5月15日至6月30日，泽丰亿公司实际占有使用诉争房屋，不同意返还该期间占有使用费。2、同意返还保证金。3、装修、改造未经过我公司同意，不同意给付装修损失。4、停产停业损失没有事实和法律依据，事实上泽丰亿公司始终在进行经营，没有停产停业。5、招商损失及已赔付商户经济损失没有事实及法律依据，不同意赔偿。6、诉讼费用及鉴定费用应当由泽丰亿公司自行负担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

2013年8月，北京市丰台区花乡人民政府为泽丰亿公司出具《企业住所（经营场所）证明》，载明诉争房屋产权人为北京草桥实业总公司，该住所（经营场所）建设审批手续齐全，不属于违法建设。

2013年12月27日，花木集团（甲方，出租人）与泽丰亿公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定泽丰亿公司承租诉争房屋。租期2014年1月1日至2023年12月31日。第三条租金及支付方式：“2014年1月1日至2014年12月31日,租金:4 200 000元。2015年1月1日至2018年12月31日,每年租金:6 000 000元。2019年1月1日至2023年12月31日 ,每年租金:6 300 000元。租金每半年度支付一次,须在每个支付时间段前30日将租金付清”。第四条抵押金“本合同自签订之日起,当日内承租方须向出租方支付抵押金,抵押金为100 000元。如出租方要求提前终止合同,抵押金全额退还承租方。因承租方过错出租方解除合同的除外。如承租方要求提前终止合同,抵押金不退”。 第六条“租赁房屋的用途花卉及相关产品”。

另，诉争房屋未取得规划许可手续。

2018年5月6日，花乡人民政府向草桥村、新发地村发布《花乡人民政府关于进一步加快实现京开路以东、四环路以南规划绿地的通知》（以下简称《花乡政府通知》），载明“为进一步加快落实《北京城市总体规划》，坚持疏解非首都功能，实现南中轴城市功能，切实做好京开路以东、四环路以南地区规划绿地的地上物腾退工作，请草桥村、新发地村高度重视，依据相关法律规定，加快组织实施，按期完成相关工作。”

2018年6月5日，花木集团向泽丰亿公司发送《通知》，载明“2018年5月14日我村根据《花乡政府通知》精神,张贴了腾退通知,为了进一步加快工作开展,2018年5月17日,我村再次下发通知,各单位尽快成立小组制定方案,立即开展实质性工作……”泽丰亿公司收到该通知。

2018年6月6日，花木集团、北京市丰台区花乡草桥村村民委员会、北京草桥实业总公司张贴《通知》，载明“我村根据《花乡政府通知》精神，于2018年5月12日张贴通知。按文件精神，请已交纳6月份以后租金的商户，尽快与市场经营方办理退租手续，未交纳6月份以后租金的商户不要再向市场经营方交纳租金，以免造成不必要的损失，同时请各位商户尽快寻找新的经营场所，以便顺利完成腾退工作。”

2019年4月30日、2019年5月13日、2019年6月3日、2020年1月13日，花木集团先后向泽丰亿公司发出《催款函》，催缴拖欠租金。泽丰亿公司收到上述《催款函》。

2020年4月22日，花木集团向泽丰亿公司发送《关于北京花乡花木集团有限公司解除泽丰亿市场<房屋租赁合同>的通知》（以下简称《解除通知》），以泽丰亿公司存在不配合腾退工作、拖欠租金、疏于监管等情况为由，通知泽丰亿公司解除双方《房屋租赁合同》、收回诉争场地，该通知载明“限期腾退期间内，市场采取封闭式管理，一切物品只出不进，搬离全部物品后的人员只出不进，你方及商户均需接受我方接管人员的管理和要求。限期腾退期间结束后，我方将开始对市场的清理工作，届时市场、仓库、房屋、宿舍内的任何物品将被视为遗弃无主物，同时我方将视情况采取停水、停电措施。”。当日，泽丰亿公司收到《解除通知》。

2021年10月25日，诉争房屋被拆除。

庭审中，泽丰亿公司申请对位于丰台区南四环中路的256号阳光大棚新建、扩建部分的工程造价进行评估，对装饰装修部分现值进行评估。2021年8月30日，中磊工程造价咨询有限责任公司出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为“对座落于北京市丰台区南四环中路256号新建、扩建工程的造价为1 905 977.25元；装饰装修工程的现值为3 049 975.06元；未列入鉴定意见项目的现值541 912.44元（包括消防工程101 399.56元、鲜花摊位246 298.01元、货架153 263.23元、太阳能热水器40 951.63元）”。花木集团认可上述内容均为泽丰亿公司建设、购买，但因装修、改扩建未经其同意，故对于形成附和的装修、改扩建不同意赔偿，鲜花摊位、货架、太阳能热水器可以拆卸，亦不同意赔偿。经询问，泽丰亿公司认可新建、扩建部分未取得规划许可手续。

花木集团以诉争场地没有建设工程规划许可手续为由要求确认《房屋租赁合同》无效，泽丰亿公司认可该合同无效。

花木集团要求泽丰亿公司支付2018年7月1日至2021年10月25日期间的房屋占有使用费。泽丰亿公司不同意支付占有使用费，理由如下：1、签订合同时，花木集团未告知我公司诉争房屋没有规划手续，存在过错；2、花木集团对诉争场地及房屋没有权利，是草桥村集体所有，没有经过村民代表大会决议出租土地，无权向我方主张使用费；3、2013年-2018年上半年我公司一直及时交纳租金，2018年5月，花木集团及草桥村委会在我经营场所张贴腾退通知要求商户腾退不交租金，导致我方停产停业，花木集团派非法人员堵门、破坏路面、威胁人身安全，导致我方彻底陷入停产停业；4、花木集团在明知我公司停产停业的情况下，两年没有与我公司协商，放任损失扩大，未及时止损，对损失扩大部分花木集团没有权利主张；5、受疫情影响我公司无法正常经营。泽丰亿公司对上述主张提交照片等证据欲佐证花木集团堵门、破坏路面。花木集团对泽丰亿公司上述抗辩发表意见如下：1、认可2018年5月、2020年4月张贴过腾退通知，但并未影响泽丰亿公司使用诉争房屋。2、花木集团否认有堵门、破坏路面、威胁人身安全的行为，称2020年草桥村为防疫在大院院门设卡，当时市场因疫情原因已经不经营了，没有进货的情况，到2020年7、8月份新发地疫情结束之后，不再设卡恢复正常通行。3、泽丰亿公司收取租金直至2020年6月30日，故未影响其经营。经询，泽丰亿公司认可收取部分商户租金直至2020年6月30日，但称之后退了一部分，2020年7月1日之后未再收取租金。花木集团认可2020年7月商户全部搬走。

泽丰亿公司要求花木集团退还2018年5月15日至6月30日期间租金675 000元，理由为，虽然还在租赁房屋内，但花木集团张贴通知导致没有新的客户，存在过错。经询，泽丰亿公司称其未将该期间已收取的租金退还商户，但生产经营遭受损失。

泽丰亿公司要求花木集团退还保证金100 000元，花木集团同意退还。

泽丰亿公司称由于花木集团张贴通知导致其与商户合同无法正常履行，产生停产停业损失，故主张2018年7月1日至2020年6月30日期间，以其生产经营年收入为标准计算损失数额为10 493 768元。花木集团辩称泽丰亿公司年收入少于年租金，没有利润，不会产生停产停业损失，不同意赔偿。经询问，泽丰亿公司明确表示“如果花木集团不来张贴通知，这部分收入我们可以通过合同履行获得的，这部分损失就是合同因花木集团张贴通知导致无法正常履行造成的损失”。

泽丰亿公司主张招商经济损失7 520 000元、已赔偿商户的经济损失1 970 000元，称其为经营市场以经济补偿形式吸引商户来市场经营，通过现金形式支付商户启动资金，要求商户在市场达到一定的经营年限，大户10万多、小户1-2万，开始来了50多户，后来又来了一些，数量记不清了，不超过100户。关于赔偿商户的经济损失，泽丰亿公司称根据其与商户之间的租赁合同，因其不能保证商户正常使用房屋，要给商户退租金并支付违约金（以双倍保证金形式），都是通过现金形式支付的。据此，泽丰亿公司提交《住房补助协议》、《婚庆商户与泽丰亿合作协议》、财务凭证、泽丰亿公司法定代表人银行流水等证据佐证。花木集团称：1、招商损失是泽丰亿公司自行决定的经营模式,和我方无关；2、招商损失是基于住房补助协议产生的,签订时间都是2013、2014年,金额大概在1-2万左右,即使按泽丰亿公司所述补偿过100户,金额最多200万,结合协议期限约定,也与本案无关;3、泽丰亿公司主张是以现金形式支付的,没有证据佐证,不予认可；4、赔偿商户经济损失与花木集团无关。根据泽丰亿公司证据显示可能是退租金，不是退租金和双倍保证金,没有银行流水佐证,不同意赔偿。经询，泽丰亿公司称给商户的经济补偿“一部分有条，其他没有条，合同既当收据又当合同使用，有2013年年底2014年年初取钱记录”。

另，2020年4月28日，花木集团就本案诉至法院。2020年7月31日，泽丰亿公司提出反诉。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因诉争房屋未取得建设工程规划许可手续，故本院对花木集团要求确认《房屋租赁合同》无效，予以支持。

合同无效，泽丰亿公司原则上仍然应当参照合同标准支付占有使用费。双方当事人均认可泽丰亿公司将占有使用费付至2018年6月30日，诉争房屋于2021年10月25日被拆除，本院予以认定。泽丰亿公司所述不同意给付占有使用费的理由，本院认定如下：首先，诉争房屋没有取得规划许可手续显然并不构成拒付占有使用费的理由。依据合同相对性，如果花木集团保证诉争房屋能够正常使用，那么无论花木集团是否是诉争房屋及项下土地的权利人，均不构成拒付占有使用费的理由。其次，花木集团认可两次张贴解除通知，本院予以认定。泽丰亿公司承租诉争房屋后以转租方式进行经营，虽然张贴通知势必对泽丰亿公司使用房屋造成影响，但并不必然导致次承租人搬离诉争房屋，故可以适当调低占有使用费标准。泽丰亿公司主张花木集团以堵门、拆毁路面、威胁人身安全的方式影响泽丰亿公司使用诉争房屋，但现有证据不足以证明上述内容，本院不予认定。第三，结合双方当事人陈述可知，泽丰亿公司在2020年6月30日前仍然可以经营，但7月1日后因花木集团张贴通知的行为已无法经营。虽然泽丰亿公司在无法经营后未及时搬离诉争房屋，但考虑到花木集团于2020年4月将本案诉至法院，泽丰亿公司于2020年7月31日提出反诉要求赔偿装修改造损失，相关评估鉴定于2021年8月完成，在评估鉴定未完成的情况下，泽丰亿公司为保全证据而未腾退场地，不宜认定为扩大损失。同理，现有证据亦无法认定花木集团存在扩大损失的情形，故本院对泽丰亿公司以此为由拒付占有使用费，不予支持。第四，疫情势必对泽丰亿公司使用诉争房屋造成一定影响，占有使用费可以适当减少。综上，本院认定泽丰亿公司应当给付2018年7月1日至2020年6月30日的占有使用费，但数额由本院参考前文所列因素酌情确定,但无须给付2020年7月1日至2021年10月25日的占有使用费。

如前文所述再结合泽丰亿公司所述可以认定，泽丰亿公司收取了2018年6月30日之前的租金收益且并未退回，故本院对其要求花木集团返还2018年5月16日至6月30日的租金，不予支持。花木集团同意返还保证金100 000元，本院予以认定。合同无效后，花木集团应当对泽丰亿公司的新、扩建以及装饰装修损失进行赔偿。花木集团在合理的期限内并未就泽丰亿公司的装修提出异议，故就花木集团在诉讼中以未经其同意为由拒绝赔偿新、扩建及装饰装修损失，不予支持。其中，装饰装修部分中未形成附和的部分，泽丰亿公司应当予以拆除或搬离，不在装修损失赔偿范围内。已形成附和的装饰装修由本院参考双方导致合同无效的过错程度及现值酌情确定。对于新建、扩建的部分由于没有取得规划手续，故损失数额由本院结合双方过错程度酌情确定。合同无效赔偿的损失应为信赖利益损失，而非履行利益损失。依据泽丰亿公司所述，其主张的停产停业损失明显系基于合同履行可以获得的利益，故本院对泽丰亿公司所主张的停产停业损失不予支持。泽丰亿公司可以另行主张权利。花木集团赔偿的损失应当限于签订合同时可以预见的范围。泽丰亿公司所主张的招商投资经济损失，显然超出上述范围，故对该项诉讼请求不予支持。因诉争房屋不具备规划许可手续，导致泽丰亿公司与次承租人的合同无法继续履行，花木集团对泽丰亿公司赔偿次承租人损失应当承担责任。但现有证据远不足以证明损失数额，故具体数额由本院参考现有证据及双方过错程度等情形酌情确定。

依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、确认北京花乡花木集团有限公司与北京泽丰亿商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；

二、北京泽丰亿商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京花乡花木集团有限公司二〇一八年七月一日至二〇二〇年六月三十日的占有使用费9 660 000元；

三、驳回北京花乡花木集团有限公司其他诉讼请求；

四、北京花乡花木集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京泽丰亿商贸有限公司保证金100 000元；

五、北京花乡花木集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京泽丰亿商贸有限公司装修损失2 870 000元；

六、北京花乡花木集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京泽丰亿商贸有限公司赔偿商户的经济损失200 000元；

七、驳回北京泽丰亿商贸有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费340 300元、反诉受理费62 563元、鉴定费70 000元，由北京花乡花木集团有限公司负担230 087元（已交纳），由北京泽丰亿商贸有限公司负担242 776元（已交纳132 563元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　员　　　高　原

二〇二一年十二月二十七日

书　　记　　员　　　郭　融