昆山合纵生态科技有限公司、昆山市周庄百花园艺绿化有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省昆山市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏0583民初15381号

原告：昆山合纵生态科技有限公司，住所地昆山市周市镇康庄路66号7号房，统一社会信用代码91320583MA1P5J051N。

法定代表人：俞高强,该公司董事长。

委托诉讼代理人:米长虎、陆德圣（实习），江苏登元律师事务所律所。

被告：昆山市周庄百花园艺绿化有限公司，住所地昆山市周庄镇祁浜村，统一社会信用代码91320583743928491Y。

法定代表人：高冬妹。

被告：***，男，1972年10月31日出生，汉族，住昆山市。

委托诉讼代理人：顾雪华、荣晓敏，江苏贤俊律师事务所律师。（代理上述两被告）。

原告昆山合纵生态科技有限公司（以下简称合纵公司）与被告昆山市周庄百花园艺绿化有限公司（以下简称百花园艺公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年10月12日、10月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人米长虎、陆德圣、两被告委托代理人顾雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告合纵公司向本院提起诉讼请求，一、判令被告退还原告30万元(其中5万元保证金和25万租金)，并向原告支付逾期退还上述款项的利息损失暂计44100元(以300000元为基数，按央行贷款基准利率4.9%自2017年8月17日暂计2020年8月17日，以实际退还之日为准)；二、本案诉讼费用由被告承担。后原告增加一项诉请：确认原告与被告百花园艺公司签订的租赁协议无效。事实和理由：原告为昆山市园林绿化协会会员筹建成立，百花园艺公司系原告的股东。原告主要经营绿化树枝及秸秆的加工、销售等，苦于缺少生产加工园林废弃物的场地。百花园艺公司便主动提出其位于双林岛苗圃的有机肥厂房及设备闲置，可以租赁给原告使用，并声称可以生产。2017年7月20日，原告便与百花园艺公司签订《租赁协议》，约定百花园艺公司将有机肥厂房及设备出租给原告使用，期限自2017年8月20日至2019年8月20日。因双林岛苗圃的业主是昆山开发区东城绿化工程有限公司，百花园艺公司在该处的厂房无产证，无法开具租赁发票，故百花园艺公司安排其股东即***与原告虚构了个人私有房屋的租赁合同，以便开具发票，但原告从未使用过该私人房屋。2017年8月16日***开具房屋租赁发票25万元交与原告，2017年8月17日原告按百花园艺公司指示向***个人账户支付设备租赁保证金5万元以及租赁房屋租金25万元，同日***向原告出具保证金收据。后原告对有机肥厂进行设备设施维修，计划恢复生产，但因开发区管委会对双林岛整体生态建设要求不允许该厂区恢复生产，故昆山经济技术开发区绿化管理所和双林苗圃业主昆山开发区东城绿化工程有限公司不同意原告开展生产，原告即时放弃了对该处理厂的生产恢复的计划。原告方才得知百花园艺公司该租赁厂房和设备之所以闲置，也是因为主管部门和业主不允许生产。因合同目的不能实现，原告提出解除合同并多次与二被告交涉退还保证金及租金，被告同意解除合同但以各种理由拖延退款，为此引起纠纷。综上所述，原告认为，双方《租赁协议》因主管部门的规划要求无法履行，百花园艺公司知晓并隐患了该情况，导致合同目的不能实现。即使百花园艺公司未知，该原因也属于不可归咎于双方的事由，且原告也一直未占用使用该场地和设备，被告应当返还保证金和租金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决。

两被告辩称，一、原告实际使用案涉厂房及设备，租赁协议已实际履行。2017年7月20日，原告找到答辩人协商，并与答辩人百花园艺公司签订租赁协议，约定厂房及设备的年租金为人民币25万元，租期为2017年8月20日至2019年8月20日。合同签订后，答辩人百花园艺公司将厂房及设备交付原告投入使用。2017年10月16日、2017年10月23日、2017年10月24日、2017年11月10日等厂房现场照片均可显示原告已将案涉厂房及设备实际投入使用，未出现原告所称的“主管部门和业主不允许生产”的情况，且原告提供的情况说明乃第三方昆山开发区东城绿化工程有限公司出具，不符合证据形式，且无法证实“主管部门和业主不允许生产”的情况存在，原告已实际使用租赁厂房及设备。二、答辩人无需归还原告25万元厂房租金及5万元设备租赁保证金并支付相应利息。根据双方签订的租赁协议，原告应于每年8月初支付全年租金，原告仅支付了一年租金及5万元设备租赁保证金，答辩人认为该租赁协议已实际履行，且截止租赁协议到期之日，原告未曾通知答辩人解除合同并办理相应交接手续，原告已违约，5万元设备租赁保证金直接冲抵房租，故答辩人无需退还原告25万元租金及5万元设备租赁保证金并支付相应利息。三、原告的出租房屋不属于违章建筑，即使违章建筑，原告也是知情的，不存在无效和退还房租的情况。原告受昆山开发区绿化管理所委托，负责开发区区域内的苗木迁移和部分苗圃养护工作，在此基础上经政府有关部门的同意及审批下，建设了管理用房及实验用房，总建筑面积2800平方左右，该建筑一直正常使用，未有使用期限的规定，直至2019年1月份开发区才与被告联系，表示该建筑属于临时建筑，需要拆除，被告表明该房屋是经过审批的，不是违章建筑，但同意配合政府的行动。在2019年2月15日前有关部门选定的评估机构已完成了相关评估，拆除是在被告完全配合下同意行动。原告与被告的租赁合同截止2019年1月份时都是正常履行的，也不存在违章建筑的说法。原告对该房屋的性质等相关情况在签订时都是了解的，双方因无房产证没法开票，另行签订了合同并开票就能证明。同时合同约定的房租是市场价的四分之一，及时法院认定为违章建筑，在原告知情的情况下，双方之间的租赁合同也不能认定为无效。四、答辩人***不是本案纠纷的适格当事人。原告与答辩人百花园艺公司签订合同时，约定的租赁为含税价格，但后因原告提出需要发票做账，答辩人考虑双方均为园林协会成员，所以根据原告要求另行签订了租赁协议，原告将相关费用均打入***账户，并由其开具发票及收据。本案合同当事人为原告与答辩人百花园艺公司，***不是合同当事人。综上，请求依法判决驳回原告合纵公司的全部诉讼请求。

原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据庭审质证意见，并经审核，本院对原、被告均确认的证据真实性予以确认，作为本案定案依据。对原告提供的证明及情况说明的真实性予以确认，但无法达到原告的证明目的。

根据原告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月20日，原告与被告百花园艺公司签订租赁协议，协议内容为：“一、甲方将位于双林苗圃的有机肥厂房出租给乙方生产使用，租赁期限自2017年8月20日至2019年8月20日。二、本厂房年租金为人民币250000元，按年结算。每年8月初，乙方向甲方支付全年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方同意预交5万元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。五、房屋租赁期为2017年8月20日至2019年8月20日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。六、因租用该厂房所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。八、甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向昆山人民法院提起诉讼，请求司法解决”。合同签订后，原告支付了25万元租金及5万元保证金。

再查明，2019年2月15日，被告百花园艺公司租赁给原告的建筑因被认定为违章建筑而被拆除。

上述事实由租赁协议、转账凭证、收据、发票及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告百花园艺公司签订的租赁协议是否有效，本院根据原被告的陈述及提供的证据认定如下：首先，该协议确系双方当事人真实意思表示；其次，该协议所涉租赁物虽为违章建筑，但从原告为了开具发票再行与被告***签订租赁租赁协议可知，原告对该租赁物的没有产证的事实是清楚的。综上，本院认为，涉案建筑物虽最终认定为建筑，且也应该事实，原告与被告百花园艺公司的租赁协议无效，但因原告实际使用了该租赁物，应支付给被告百花园艺公司使用费，标准参照租赁协议约定的租金标准。涉案租赁物因认定为违章建筑而于2019年2月15日被拆除，原告因租赁物的灭失而不能继续使用租赁物，双方之间的租赁关系终止。综上，本院认为原告主张返还租金及保证金的诉请无法律依据，本院不予支持。

本案中，原告陈述其并未实际使用租赁物，但并未提供充分证据予以证实，应由其承担举证不能的法律责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告昆山合纵生态科技有限公司与被告昆山市周庄百花园艺绿化有限公司之间的租赁协议为无效协议。

二、驳回原告昆山合纵生态科技有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

案件受理费6462元，减半收取3231元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。

审判员　　王建勋

二〇二〇年十一月十四日

书记员　　邵振华