鞍山万科房地产开发有限公司、某某等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院 民事判决书 （2023）辽03民终1222号 上诉人（原审被告）：鞍山万科房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁东区平安街1-S2丙。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁同方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁同方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1989年5月6日出生，汉族，住鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：***，辽宁钢城正大律师事务所律师。 原审被告：沈阳欣荣基建筑工程有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区仙岛北路422号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古法林律师事务所律师。 上诉人鞍山万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人***、原审被告沈阳欣荣基建筑工程有限公司（以下简称欣荣基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2022）辽0302民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万科公司上诉请求：1．撤销鞍山市铁东区人民法院（2022）辽0302号民初2099号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2．本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1．本案因涉及案外人***诈骗犯罪，鉴于被上诉人诉请内容与已生效的刑事判决认定的***诈骗其他受害人的目的、手段、方法完全相同，且收款凭据、银行交易明细等均是被上诉人与***之间发生的，***是否已经实际收到案涉全部款项及***与被上诉人的具体商讨过程等***实施诈骗的具体过程，均需刑事侦查终结并审理结束方可知晓，否则被上诉人提供的上述证据的真实性均无法予以核实。因此，依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，本案应裁定驳回起诉，移送gongan机关进行刑事侦查。2．产权车库转让合同为要式合同，上诉人与被上诉人未签订任何书面协议，未就案涉车库的转让事宜达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第十条“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让程序首先为当事人签订书面转让合同。产权车库的买卖合同为要式合同，当事人应当采用书面形式对产权车库买卖合同的主要内容（如价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等）作出约定。双方未签订书面合同的，即未就案涉车库的转让事宜达成合意。3．一审判决适用法律错误，上诉人自身存在重大过失，不能认定为善意无过失，案外人***的行为不能构成表见代理。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权；人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务。一审法院仅以***为上诉人单位工作人员即认定案外人***实施诈骗的行为构成表见代理的，明显不符合事实及法律规定。本案中根据被上诉人提供的转账凭证显示被上诉人将全部款项汇至***个人，未按正常买卖流程要求去售楼部财务部门交纳房款并签订书面的买卖合同。且上诉人在案涉项目售楼处内的各个区域树立了醒目提示，明确告知任何现场工作人员，以任何理由收款至个人账户，均为诈骗。只要购房者进入售楼处即可随处可见上述醒目标语，被上诉人完全知晓向第三人擅自付款的风险。结合被上诉人与***的“商议过程”，被上诉人在向案外人***付款时存在重大过失，未尽买受人交付款项的基本注意义务，导致***利用其想便宜买车库的心理，实施诈骗行为。因此，被上诉人自身存在重大过失，不能认定为善意无过失，案外人***的行为不能构成表见代理。4．开具发票属于税务行政主管部门的管辖范围，一审判决上诉人开具发票的已超出人民法院管辖范围。如前所述，上诉人与被上诉人未签订任何书面协议，未就案涉车库的转让事宜达成合意，更未就“车库款”开具发票事宜作出任何约定。原判决判令上诉人向被上诉人开具发票超出人民法院管辖范围。根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国发票管理办法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，开具发票属于税务行政主管部门的管辖范围，不属于人民法院民事案件的审理范围。 被上诉人***辩称，服从原审判决。 原审被告欣荣基公司辩称，服从原审判决。 ***向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告出具金域华府小区DK015号车库款165,000元的发票，配合原告办理正式签约及产权登记手续；2．判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：***为万科房地产公司工作人员，***为万科金域华府小区业主***的女儿。***通过***购买万科金域华府1.5期地下DK015号车库。根据***提供的收款凭据记载，2019年12月31日收到客户***购买鞍山万科金域华府1.5期DK015号车库全款165,000元。客户已知悉该车库为工程顶账形式，由鞍山万科房地产开发有限公司负责在2020年2月28日前开具该车库网签合同及发票并负责产权办理，正式网签合同签订后该凭据收回。欣荣基公司在该收款凭据中加盖公章，并由经办人***签字。此后，万科公司向***交付了车库，***完成装修使用至今。另查，案外人***涉嫌诈骗罪一案经辽宁省鞍山市中级人民法院审理，于2021年8月26日作出（2021）辽03刑初22号刑事判决，该刑事判决主文为：“一、被告人***犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币一百万元；（刑期从判决执行之日起计算。判决以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2020年9月18日起执行至2035年9月17日止。罚金于本判决生效后十日缴纳）；二、责令被告人***立即退赔骗取各被害人的经济损失人民币14，846,388元。”***明确表示不向***主张民事赔偿权利，而向万科公司主张权利。再查，***购买的车库万科公司对外销售的价格为185,422元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，本案***与***洽谈车位价格，约定165,000元，已支付该款，***作为万科公司的工作人员，多名业主通过其购买房产及车库，故***有理由相信***有销售涉案车库的代理权，而***在收到购买车库款项后是否交付万科公司系万科公司内部管理问题，故***的销售行为应视为表见代理，该行为的法律后果应由万科公司承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，***与万科公司就车库未签订书面的买卖合同，对于车库价款双方未达成协议，虽然***已按照与***的约定支付购买车库价165,000元，但应当结合当时万科公司对外该车库的价格来认定案涉车库的销售价格，通过万科公司提供的测绘成果图及周边车库销售合同来看，***购买的车库价款应当比照万科公司对外出售该车库的价格来确定案涉车库的交易价格，故案涉车库的交易价应当为185,422元。对***要求万科公司出具金域华府小区DK015号车库款发票，配合***办理车库签约手续及产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持，但***应当在车库变更登记前再补交20,422元车库差价款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：***于该判决生效之日起三十日内就鞍山万科金域华府小区DK015号车库向鞍山万科房地产开发有限公司补交车库款20,422元，后由鞍山万科房地产开发有限公司在收到上述款项后三十日内为***出具发票（以实际付款金额为准），并配合***办理上述车库的签约手续及产权登记手续。案件受理费3,600元，***已预交，由鞍山万科房地产开发有限公司负担3,600元，于该判决生效之日起7日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未缴纳，依法强制执行。由***负担0元，应予退还3,600元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1．上诉人关于要求驳回被上诉人起诉的上诉主张有无事实及法律依据；2．***销售案涉车库收取款项的行为是否构成表见代理。 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”本案中，***以鞍山万科公司名义向被上诉人出售案涉车库、收取价款并将案涉车库交付被上诉人占有使用。根据上述法律规定，万科公司对于***行为造成的后果，依法应当承担民事责任，被上诉人有权向万科公司主张民事权利。原审法院结合当时万科公司对外出售车库的价格，判令***就案涉车库向万科公司补交车库款20,422元，后由万科公司为***出具发票并配合***办理上述车库的签约手续及产权登记手续，并无不当，本院予以维持。上诉人关于要求驳回被上诉人起诉的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”在本案中，被上诉人在购买车库前案涉小区多名业主通过***成功购买了万科金域华府的房屋，故在被上诉人与***协商购买车库之时，有理由相信***作为万科公司的工作人员，有销售车库的权限，主观上为善意且无重大过失。因此***的行为构成表见代理，其行为对万科公司产生法律效力。故上诉人万科公司关于***的行为不构成表见代理的主张不能成立，本院不予支持。 关于上诉人主张车库转让合同为要式合同，上诉人与被上诉人未签订任何书面协议，未就案涉车库的转让事宜达成合意一节，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，虽然上诉人与被上诉人未签订书面合同，但被上诉人已经支付购买车库款165,000元，而且上诉人向被上诉人出具收款凭证并交付车库，双方均已履行主要义务，故案涉车库销售合同成立，本院对上诉人的该项主张不予支持。 关于上诉人主张一审法院判令上诉人开具发票已超出人民法院管辖范围一节，开具发票虽属纳税人税法上的义务，但是民事合同中收款方在收到款项后开具相应的发票属于合同当事人应有的附随义务，具有民事性，该民事行为的性质与履行税法上的义务具有一致性，二者并不冲突和矛盾，故上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,600元，由上诉人鞍山万科房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年四月二十六日 法官助理*** 书记员***