张掖市甘州区国华钢模板租赁站、张掖市万豪房地产开发有限公司等不当得利纠纷民事一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）甘0702民初392号

原告：张掖市甘州区国华钢模板租赁站。住所：张掖市甘州区金秦路763号滨河集团对面。统一社会信用代码：91620702789611502X。

投资人：辛建华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王爽，甘肃沁泽律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张子华，甘肃锦舒律师事务所律师。

被告：张掖市万豪房地产开发有限公司。住所：张掖市甘州区民主西街83号。统一社会信用代码：91620702091196968K。

法定代表人：朱海霞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨铁林，甘肃金都律师事务所律师。

被告：甘肃旺宝建设工程有限公司。住所：张掖市甘州区民主西街160号。统一社会信用代码：9162070257163383X9。

法定代表人：王智，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李云，甘肃雪山律师事务所律师。

第三人：彭海，男，1978年2月7日出生。

委托诉讼代理人：王**，甘肃金厦律师事务所律师。

第三人：李宏家，男，1970年6月15日出生。

原告张掖市甘州区国华钢模板租赁站（以下简称“国华租赁站”）与被告张掖市万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪房产公司”）、甘肃旺宝建设工程有限公司（以下简称“旺宝公司”）、第三人彭海、李宏家不当得利纠纷一案，本院于2022年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国华租赁站委托诉讼代理人王爽、张子华，被告万豪房产公司委托诉讼代理人杨铁林、被告旺宝公司委托诉讼代理人李云，第三人彭海委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。第三人李宏家经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告国华租赁站向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付售房款90661.4元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年，被告万豪房产公司将位于××区房屋抵顶给第三人彭海，彭海又将该套房屋抵顶给原告，期间均未办理房屋登记手续。2021年5月25日，原告与第三人李宏家签订房屋买卖合同，原告将房屋出售给第三人李宏家。根据被告万豪房产公司要求，李宏家通过银行按揭款方式将购房款486620元汇入被告万豪房产公司账户，被告万豪房产公司应向原告全额支付该部分购房款。被告万豪房产公司陆续通过被告旺宝公司向原告转款395958.6元，剩余90661.4元未支付。原告多次要求被告支付，被告一直借口与第三人彭海有纠纷为由推诿未付。另外，被告万豪房产公司与被告旺宝公司系关联企业，其控股股东均系朱海燕，两家公司法定代表人系母子关系，公司财务亦混同。现为维护原告合法权益，特提起民事诉讼。

被告万豪房产公司未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：2018年，被告万豪房产公司将甘州区新港城A2号楼1单元202室抵顶给第三人彭海属实，但对于彭海将房屋抵顶给原告的事实不清楚。根据万豪房产公司和彭海签订的协议书第13条约定，第三人彭海不能按照协议要求缴纳相应税款，万豪房产公司不仅可以要求其承担违约责任，可以从抵顶彭海的房屋按揭贷款的11％预先扣留缴纳税款，由于第三人彭海未按协议书要求缴纳相应税款，因此万豪房产公司按照相应标准对抵顶给彭海的房屋扣留11％的税款。涉案房屋购房人为第三人李宏家，房款也是由李宏家支付的，即便索要房款，权利人也应当是李宏家，原告主体不适格。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。

被告旺宝公司未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：同意被告万豪房产公司意见。并补充以下意见，1．旺宝公司与原告没有房屋买卖合同法律关系，原告要求被告旺宝公司连带支付房款无事实及法律依据。2．第三人彭海和旺宝公司是建设合同分包关系，彭海未按约定的税率金额给旺宝公司开具发票，万豪房产公司不能进行会计核算，特别是涉案房屋，被告旺宝公司为彭海垫付税款及其他款项，第三人李宏家支付的房款实际是第三人彭海工程款抵顶的房屋。原告无权要求旺宝公司向其支付房款。综上原告主体不适格，请法庭驳回原告诉讼请求。

第三人彭海述称：第三人认可原告的诉讼请求和事实理由。二被告陈述不属实。通过原告提交的证据，原告与二被告直接进行沟通，涉案486620元实际并未购房款，而是走账款。李宏家作为第三人仅是原告出售房屋的一方，所以李宏家的购房款实际是向原告支付的。这笔钱归原告所有，所以原告有权利主张剩余的由二被告侵占的走账款金额。彭海并未欠付二被告任何税款，即便双方有结算的争议，也是彭海和二被告的纠纷，二被告无权截留原告资金。且二被告的税法计算方式严重违法，二被告的说法只是侵占他人款项的借口。

第三人李宏家既未到庭，亦未提交答辩状。

本院经审理认定事实如下：甘州区滨河新区新港城项目由被告万豪房产公司开发，被告万豪房产公司将该工程B段B-1#、B-2#商住楼及1#、2#地下人防工程项目承包给被告旺宝公司修建。被告旺宝公司又将其部分劳务工程分包给第三人彭海施工。后被告万豪房产公司将位于新港城A2-1-202室房屋抵顶其欠付旺宝公司的工程款，旺宝公司又以该房屋抵顶其欠付第三人彭海的工程款，并于2018年签订《成交确认书》，载明以A2-1-202室房屋抵顶新港城居住组团二期工程款，房屋总价为486620元。

2017年4月至2019年5月期间，第三人彭海为修建新港城工程项目租赁原告国华租赁站建筑设备，并与原告签订数份租赁合同。后原告与第三人彭海约定以新港城小区A2-1-202室房屋抵顶第三人彭海欠付的设备租赁费用。2018年11月15日，原告向第三人彭海出具收款收据一份，载明房款486620元用以抵顶租赁费。

另查明：2021年5月25日，原告作为出卖方（甲方），第三人李宏家作为购买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲乙双方按套计算价款，房屋总价为360000元，其中首付款200000元，银行按揭160000元，该价款为乙方取得标的物房屋所付出的全部价款；按照万豪房产公司要求，房款必须按照抵顶给彭海的价格486620元进账万豪房产公司账户，并开具增值税专票，方可出具房屋合同及办理相关房屋手续。甲方垫付补交乙方首付房款126620元，首付款共计326620元，由乙方一次性转入万豪房产公司；甲方根据万豪房产公司提供的开票信息开具1％的增值税专用发票，发票金额为326620元。开票信息为：甘肃旺宝建设工程有限公司（备注：甲方是小规模租赁公司只能提供1％的专票）。乙方银行按揭16万元也开具了1％的增值税专用发票，乙方提供按揭房款资料交由万豪房产公司办理房屋按揭手续。此外，合同还对其他相关内容进行了约定。

2021年5月26日，原告指派其员工胡彪于将案涉房屋抵顶价款（360000元）与涉案房屋市场售价（486620元）差额126620转入段泽山账户。同日，李宏家通过中国农业银行张掖滨河新区支行以现金存入方式向万豪房产公司转款126620元，并通过农村信用合作社以电汇方式向万豪房产公司转款200000元，附言均为新港城A2-1-202房款。万豪房产公司向李宏家出具收款收据，载明收到李宏家缴来预交房款326620元。另外，第三人李宏家在中国工商银行办理了个人一手住房购置贷款，金额为160000元。

2021年5月31日，原告按照上述《房屋买卖合同》约定，为旺宝公司开具金额为326620元的增值税专用发票。2021年9月1日，原告为旺宝公司开具金额为160000元的增值税专用发票。税务机关向原告出具了税收完税证明。

再查明：2021年6月4日，被告旺宝公司向原告退还房款292108.3元；2021年12月3日，被告旺宝公司向原告退还房款103850.3元；下剩90661.4元未退，引起原告诉讼。

上述事实，由原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的成交确认书、租赁合同、《房屋买卖合同》、建行客户回单、农行业务凭证、万豪房产公司收款收据、农村信用合作社电汇凭证、转账记录、增值税专用发票、税收完税证明，被告万豪房产公司提交的《协议书》等证据在卷佐证，足以证实。

本院认为：本案争议的焦点为：1．本案是何法律关系。2．原告主体是否适格。3．应由哪一主体承担本案退款责任。案由应反映原告的请求权基础及双方法律关系的性质，本案中，国华租赁站主张要求被告返还房款，根据审理查明的事实，本案被告万豪房产公司以涉案房屋A2-1-202室抵顶其欠付旺宝公司的工程款，旺宝公司又以该房屋抵顶其欠付第三人彭海的工程款。庭审中，二被告及第三人彭海对上述抵顶事实均无异议，亦即第三人彭海应系涉案房屋权利人。因彭海与原告之间存在租赁合同法律关系，为抵销租赁合同法律关系中的债权债务，彭海将涉案房屋抵顶给原告，原告继受成为涉案房屋权利人。后原告又将该房屋售于第三人李宏家，原告与李宏家之间构成房屋买卖合同法律关系。依据双方之间的权利义务，应由原告向李宏家交付房屋，由李宏家向原告支付购房款，但因原、被告及第三人之间存在多种法律关系、抵顶关系及经济联系，原告与第三人李宏家之间的合同目的无法直接实现。为办理相关房屋手续，双方在《房屋买卖合同》中约定按照万豪房产公司要求，房款必须进账万豪房产公司账户，并开具增值税专票。合同签订后，原告按照合同约定，向第三人李宏家支付补交首付款126620元，由第三人李宏家向万豪房产公司账户转入326620元，并办理了160000元银行按揭贷款，万豪房产公司向第三人李宏家出具收据。因本案中万豪房产公司并未与第三人李宏家直接产生法律关系，而万豪房产公司又向李宏家出具收据，由此可知，万豪房产公司知晓并认可李宏家交纳的房款（包含原告垫付的补交首付部分）应系为完成房屋买卖的流程而进入被告万豪房产公司的走账款，该房款实际权利人应为原告国华租赁站。现被告万豪房产公司没有法律根据，取得李宏家交于万豪房产公司的走账款，使得原告利益受损，故本案案由应为不当得利纠纷，原告国华租赁站作为受损失的人有权主张要求被告返还房款。

因第三人李宏家向万豪房产公司交纳房款，虽由旺宝公司向原告退款395958.6元。但庭审中，被告旺宝公司陈述因涉案房屋是万豪公司抵顶给旺宝公司、旺宝公司再抵顶给彭海，因此走账也应按此流程。故仍应由房款入账方，即被告万豪房产公司向原告退款，退款金额为90661.4元。

被告万豪房产公司主张，其与彭海于2019年1月23日签订的《协议书》第十三条约定，应由第三人彭海向万豪房产公司递交增值税专用发票，否则万豪房产公司从抵顶住宅按揭款中按11％预先扣留缴纳税款。因彭海未及时提交增值税专用发票，故万豪房产公司扣留了部分房款未退予原告。同时，万豪房产公司还提交甘肃银行企业网上银行凭证，拟证明由于第三人彭海未按时支付郭万青等民工工资引起诉讼，导致法院强制执行扣划旺宝公司款项，该扣划款项应由彭海承担。对此，本院认为，被告万豪房产公司与第三人彭海之间的法律关系与本案并非同一法律关系，本院暂不予涉理，万豪房产公司对于其权利可另行主张。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告张掖市万豪房地产开发有限公司于本判决生效后一月内退还原告张掖市甘州区国华钢模板租赁站90661.4元；

二、驳回原告张掖市甘州区国华钢模板租赁站的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2067元，减半收取1033.5元，由被告张掖市万豪房地产开发有限公司负担，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费1033.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审 判 员　　刘　艳

二〇二二年五月十四日

法官助理　　王　巧

书 记 员　　张符慧