中咨公路养护检测技术有限公司与丰隆石油工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0105民初67685号

原告（反诉被告）：中咨公路养护检测技术有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇昌流路****楼（738-11）。

法定代表人：侯芸，董事长、总经理。

委托诉讼代理人：牛博鹏，男，中咨公路养护检测技术有限公司办公室专员。

委托诉讼代理人：杜洪新，男，中咨公路养护检测技术有限公司办公室主任。

被告（反诉原告）：丰隆石油工程有限公司，住所，住所地浙江省温州市乐清经济开发区纬十七路**div>

法定代表人：冯瑞玖，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：杜云江，山西阳和律师事务所律师。

原告（反诉被告）中咨公路养护检测技术有限公司（以下简称中咨公路公司）与被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司（以下简称丰隆石油公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年7月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。中咨公路公司的委托诉讼代理人牛博鹏、杜洪新，丰隆石油公司的委托诉讼代理人杜云江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中咨公路公司向本院提出诉讼请求：1.判令丰隆石油公司支付房屋租金90000元；2.判令丰隆石油公司支付逾期支付租金的违约金240000元；3.判令丰隆石油公司支付逾期交还房屋的违约金382000元；4.判令丰隆石油公司支付上述三项诉讼请求金额之和自2021年6月3日起至实际支付之日止的利息。事实和理由：丰隆石油公司租赁我公司位于北京市朝阳区XXX房屋（以下简称涉案房屋），根据双方房屋租赁合同约定，房屋租赁期限为2019年9月23日至2020年9月22日，租金为30000元/月。在房屋租赁期内，丰隆石油公司存在逾期支付房屋租金、拖欠房租的行为：1.丰隆石油公司未支付2020年6月23日至2020年9月22日的房屋租金90000元。2.根据房屋租赁合同第十一条的约定，丰隆石油公司应于2019年11月15日前支付2019年9月23日至2019年12月22日的房屋租金，丰隆石油公司实际支付时间为2019年12月31日，逾期47天，应承担违约金60000元；根据房屋租赁合同第四条第一款约定，丰隆石油公司应于2019年12月23日前支付2019年12月23日至2020年3月22日的房屋租金，丰隆石油公司实际支付时间为2021年1月8日，逾期383天，应承担违约金60000元；根据房屋租赁合同第四条第一款约定，丰隆石油公司应于2020年3月23日前支付2020年3月23日至2020年6月22日的房屋租金，丰隆石油公司实际支付时间为2021年1月8日，逾期292天，应承担违约金60000元；根据房屋租赁合同第四条第一款约定，丰隆石油公司应于2020年6月23日前支付2020年6月23日至2020年9月22日房屋租金，但至今仍未支付，应承担违约金60000元。3.2020年9月23日，房屋租赁合同到期，丰隆石油公司经我公司多次催告，既不按约定返还房屋，也不同意办理续租手续，且一直占有使用该房屋，直至2021年4月2日搬出该房屋，逾期交房191天（以2021年4月2日计算），根据房屋租赁合同第九条第四款，“乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金”，以日租金1000元/天计算，丰隆石油公司应支付违约金382000元。

丰隆石油公司辩称：1.关于租赁关系的基本事实：（1）我公司从2014年10月开始，与中咨公路公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁物为涉案房屋，我公司租赁该房屋用于设立一家分公司，之后每年续签一次，第一个租赁年度的月租金为26500元，约定押一付三，押金26500元在第一个租赁年度已经足额交纳，后续续签合同时未另行交纳押金；（2）2019年9月至2020年9月即最后一个租赁年度内，我公司因经营困难，向中咨公路公司提出延期交纳租金，中咨公路公司当时明确表示同意，之后又因为新冠肺炎疫情，我公司向中咨公路公司提出减免3个月房租的请求，中咨公路公司称未得到上级同意，让我公司自行向中咨公路公司的上级单位即国资委申请，国资委作出了批复，但中咨公路公司未告知我公司批复结果；（3）合同到期前，我公司明确告知中咨公路公司不再续租，当时房屋内只有公司的少量办公桌椅，人员已经撤离，我公司告知中咨公路公司随时可将办公桌椅搬走，当时中咨公路公司已经委托中介和物业公司对外招租，为了客户看房方便，中咨公路公司告知我公司将钥匙留在物业处。2.就中咨公路公司各项诉讼请求：（1）关于租金90000元，我公司不认可，最后一个租赁年度内我公司一共应支付的租金总额是360000元，实际支付270000元，未交纳的90000元是受新冠肺炎影响，中咨公路公司应当予以减免的部分，中咨公路公司在起诉本案之前从未催缴该90000元租金，根据我方陈述的事实，应认定中咨公路公司已经默认了因新冠肺炎减免3个月租金即90000元的事实；（2）就逾期支付租金的违约金以及逾期返还房屋的违约金，均于法无据，根据民法典584条规定，损失赔偿额应相当于实际损失，中咨公路公司当时并未另行出租，我公司亦未在租赁期外实际占用房屋，中咨公路公司自己没有将房屋出租出去的空置期不应该由我公司承担损失；（3）中咨公路公司主张的利息属于迟延履行的利息，没有合同依据，不认可。

丰隆石油公司向本院提出反诉请求：判令中咨公路公司退还押金26500元。事实和理由：我公司在房屋租赁合同履行过程中不存在违约，根据合同约定，中咨公路公司应退还押金。

中咨公路公司针对丰隆石油公司的反诉辩称，不同意反诉请求，丰隆石油仍然欠付租金及违约金等，故不同意退还押金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

经审理查明，中咨公路公司和丰隆石油公司就双方自2014年9月23日至2020年9月22日期间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系、合同一年一签、月租金自2017年9月23日起上调为30000元、中咨公路公司已收取的押金为26500元、丰隆石油公司未支付2020年6月23日至2020年9月22日期间租金90000元的事实没有争议。

双方最后一份房屋租赁合同即租赁期限为2019年9月23日至2020年9月22日的《北京市房屋租赁合同》约定，丰隆石油公司如继续承租，应提前30日向中咨公路公司书面提出续租要求，协商一致后重新签订房屋租赁合同；租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为2019年9月23日、2019年12月23日、2020年3月23日、2020年6月23日；押金26500元，在租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应有丰隆石油公司承担的费用、租金以及应有丰隆石油公司承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。就合同履行过程中的违约责任，合同第九条约定，丰隆石油公司存在不按照约定支付租金达7日，欠缴各项费用达30000元，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活，擅自将房屋转租给第三人情形之一的，应按月租金的200%支付违约金；丰隆石油公司未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，按日租金的200%支付违约金。

中咨公路公司提交的银行回单显示，丰隆石油公司于2019年12月31日支付租金90000元，于2021年1月8日支付租金180000元。

中咨公路公司提交2021年3月26日视频及2021年4月2日涉案房屋所在大厦的监控录像，拟证明租赁期限届满后，丰隆石油公司的家具等物品仍在涉案房屋内，其实际搬离时间为2021年4月2日；丰隆石油公司对前述证据不予认可，但其在庭审中亦陈述将涉案房屋内家具物品搬离的时间为2021年4月2日。

就迟延支付租金问题，丰隆石油公司主张其曾因经营困难而向中咨公路公司申请迟延支付租金，并经过了中咨公路公司的同意，但丰隆石油公司未就此提交证据，中咨公路公司对此亦不予认可。

就2020年6月23日至2020年9月22日期间租金问题，丰隆石油公司主张因新冠肺炎疫情影响，其曾向中咨公路公司申请按照相关政策减免3个月租金，中咨公路公司要求其自行向国资委申请，其向国资委提出申请后，中咨公路公司始终未向其告知申请结果，但丰隆石油公司未就其曾向国资委申请减免租金的事实提交证据，中咨公路公司亦表示不清楚相关情况。

就迟延交还房屋问题，丰隆石油公司称公司在2019年经营状况变差，故已在2019年将涉案房屋钥匙交给了物业公司保管，庭审中，本院询问丰隆石油公司是否曾经通知中咨公路公司可在租赁期限届满后自行收回房屋，丰隆石油公司表示曾通过公司经办人员李某某电话告知，但未就此提交任何证据。

另查，中咨公路公司为中国交通建设集团有限公司下属的三级公司；丰隆石油公司为私营企业，其自称公司主营业务为石油工程船舶建造及船舶租赁。

本院认为，中咨公路公司和丰隆石油公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自合同义务，就丰隆石油公司而言，其负有依约按期、足额支付租金，并在租赁期限届满后按期交还房屋的合同义务。

就2020年6月23日至2020年9月22日期间租金，因丰隆石油公司未举证证明其因新冠肺炎疫情或疫情防控措施导致经营困难、没有营业收入或收入明显减少，故丰隆石油公司仍应继续支付上述期间的租金90000元。

《北京市房屋租赁合同》第四条第一款明确约定租金支付方式为押一付三，合同亦明确约定了各期租金的支付时间，丰隆石油公司实际于2019年12月31日支付租金90000元，于2021年1月8日支付租金180000元，2020年6月23日至2020年9月22日期间租金至今未支付，其已经构成迟延履行的违约行为，该违约行为已经满足了《北京市房屋租赁合同》第八条第四款第一项和第九条第一款约定的应当支付违约金的条件，丰隆石油公司虽主张其迟延支付租金经过了中咨公路公司的同意，但其未就此举证，本院不予采信；丰隆石油公司提出不构成违约的抗辩，该抗辩可以视为申请对违约金进行酌减，中咨公路公司未就因迟延支付租金所致实际损失举证，本院结合丰隆石油公司实际支付租金的时间，对其应承担的违约金予以酌定。

就逾期交还房屋的违约金，丰隆石油公司虽否认其存在逾期交还房屋的行为，但丰隆石油公司未举证证明其曾向中咨公路公司表示租赁期限届满后放弃涉案房屋内家具物品并交由中咨公路公司自行处置，且丰隆石油公司在诉讼中亦陈述其于2021年4月2日将涉案房屋内家具物品搬离，故本院认定丰隆石油公司在租赁期限届满后仍占用涉案房屋至2021年4月2日，故丰隆石油公司应承担逾期交还房屋的违约责任；丰隆石油公司提出不构成违约的抗辩，该抗辩可以视为申请对违约金进行酌减，故本院按照租金标准支持逾期交还房屋的违约金189369.86元。

中咨公路公司主张的利息没有合同和法律依据，本院不予支持。

就丰隆石油公司反诉要求退还的押金，因本院已经认定丰隆石油公司构成违约，根据《北京市房屋租赁合同》第四条第二款之约定，押金应当用于抵扣丰隆石油公司应付而未付的租金以及违约金，故本院将押金用于抵扣迟延交还房屋的违约金，并对丰隆石油公司的反诉请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）中咨公路养护检测技术有限公司支付2020年6月23日至2020年9月22日期间的房屋租金90000元；

二、被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）中咨公路养护检测技术有限公司支付逾期支付2019年9月23日至2020年6月22日期间租金的违约金27302.3元；

三、被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）中咨公路养护检测技术有限公司支付逾期支付2020年6月23日至2020年9月22日期间租金的违约金（以未付租金90000元为基数，自2020年6月24日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍标准计算，违约金总额最高不超过60000元）；

四、被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）中咨公路养护检测技术有限公司支付逾期交还房屋的违约金162869.86元；

五、驳回原告（反诉被告）中咨公路养护检测技术有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费10920元，减半收取计5460元，由原告（反诉被告）中咨公路养护检测技术有限公司负担2093元（已交纳），由被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司负担3367元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费231元，由被告（反诉原告）丰隆石油工程有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　郝　卓

二〇二一年七月二十八日

书记员　徐川涵