伊犁新磊住宅建设有限责任公司、某某返还原物纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院

民 事 判 决 书

（2022）新40民终989号

上诉人（原审原告）：伊犁新磊住宅建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区辽宁路16号。

法定代表人：孙新成，该公司经理。

委托诉讼代理人：马卫军，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：吕蕾，新疆赛天（伊宁）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1966年7月30日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。

委托诉讼代理人：陈瑾，新疆翔瑞律师事务所律师。

上诉人伊犁新磊住宅建设有限责任公司（以下简称新磊公司）因与上诉人***返还原物纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2022）新4002民初81号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新磊公司的委托诉讼代理人马卫军及吕蕾、上诉人***及其委托诉讼代理人陈瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新磊公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判***支付自2003年2月13日起至其实际腾退涉案房屋之日止占有使用房屋的费用；2．本案诉讼费用由***承担。事实和理由：新磊公司是涉案房屋的合法所有权人，***无权占有使用该房屋，其于2003年2月13日起对涉案房屋无偿占有和使用至今。期间，新磊公司多次派员工要求***搬离，***均以与案外人有协议为由拒绝搬离。***的侵权行为严重损害了新磊公司对涉案房屋使用和收益的权利，其依法应当赔偿新磊公司自占有使用该房屋之日至实际腾退之日的占有使用费用。综上，请求二审法院依法改判。

***辩称，涉案房屋系其合法购买并已实际居住了18年的房屋。新磊公司擅自将该房屋产权登记在其名下，侵害了***的合法权益，请求二审法院驳回其上诉请求。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新磊公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；涉诉费用由新磊公司承担。事实和理由：涉案房屋系新磊公司的项目经理贾仲培出售给***的，新磊公司对此并未提出异议。贾仲培向新磊公司缴纳管理费挂靠其承建案外人加拉力丁的工程，加拉力丁将包括涉案房屋在内的14套房产给新磊公司抵偿工程款，贾仲培因此取得了涉案房屋的处分权。***长期在新磊公司的项目经理贾仲培的建筑工地从事劳务，双方于2001年协商将涉案房屋折价82，800元抵偿贾仲培欠付***的劳务费用，新磊公司的法定代表人也曾多次口头承诺为***办理涉案房屋的产权过户手续。因此，***有充分的理由相信贾仲培有权代表新磊公司处分涉案房屋，贾仲培将涉案房屋抵偿给向***的行为构成表见代理。本案应当追加贾仲培为第三人参加诉讼。综上，请求二审法院支持其上诉请求。

新磊公司辩称，新磊公司于2011年7月18日取得了涉案房屋的产权证，并于2021年5月25日取得了该房屋换发的不动产权证书。***应当将其占有的涉案房屋返还给新磊公司。新磊公司因与案外人加拉力丁存在建设工程施工合同关系，接受了发包方交付的14套抵偿工程款的房产。此后，人民法院生效判决判令加拉力丁协助新磊公司办理包括涉案房屋在内的房产产权转移手续，并判令新磊公司退还加拉力丁655，730.69元，新磊公司已向加拉力丁履行了付款义务，涉案房屋的所有权属于新磊公司。贾仲培将涉案房屋出售给***，其行为构成无权处分，该行为也未得到新磊公司的追认。贾仲培向***出售涉案房屋，亦不构成表见代理。***与贾仲培之间的买卖关系与本案无关，贾仲培不是本案必要的诉讼参加人，***应当将其占有的涉案房屋返还给新磊公司。综上，一审判令***向新磊公司返还涉案房屋，认定事实正确。请求二审法院驳回***的上诉请求。

新磊公司向一审法院起诉请求：1．判令***立即腾退伊宁市斯大林街6巷26号2单元210号房屋；2．判令***赔偿自2003年2月13日至实际腾退房屋期间占有使用房屋的费用（申请法院评估数额为准）；3．判令***将伊宁市斯大林街6巷26号33幢2单元210号房屋恢复原状；4．判令***承担本案全部涉诉费用。

一审法院认定事实：2021年5月25日，新磊公司取得伊宁市自然资源局颁发的伊宁市斯大林街6巷26号2单元5层210室不动产权证（不动产权第0XXXX号），在该不动产权证书中备注原不动产权证号：伊宁市房权证字第XXXX号，购置，原发证日期：2011年7月18日。2011年7月18日，伊宁市房地产交易与权属登记中心出具加拉力丁、新磊公司缴纳房屋所有权登记费626.10元的《新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书（收据）》，一份2，730.54元的维修基金收据，伊宁市税务局出具6，007.19元契税完税发票一张。2003年11月19日，法院作出（2003）伊民初字第992号判决书，就加拉力丁与新磊公司、贾仲培有关涉及到本案房产的建设工程施工合同，包含本案所涉房产的过户事宜作出处理，判令加拉力丁协助新磊公司办理产权转移手续；2004年11月19日，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）作出（2004）伊州民终字第380号民事判决书，2009年3月19日，伊犁州分院作出（2007）伊州民再字第80号民事判决书，判令加拉力丁协助新磊公司办理涉案房屋产权变更手续。2001年7月15日，案外人贾仲培与***签订合同，约定贾仲培将伊宁市斯大林街6巷26号2单元5层房屋出售给***，以贾仲培欠付***农四师六十二团五号楼人工工资冲抵房款，并约定了办理房产证的时限及办理房产证的费用承担事宜。自2002年或者2003年开始，***入住进该涉案房屋，至今仍在该房屋内居住。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条第一款及第二百一十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。而新磊公司提交的不动产权属证书可以证实其合法取得涉案房屋产权，且现新磊公司仍持有该涉案房屋的不动产权证，这足以证实新磊公司对涉案房屋享有不动产物权，新磊公司的合法财产权依法应受法律保护。依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。***仅根据其与案外人贾仲培签订的合同占有涉案房屋，且未提供签订该合同贾仲培征得新磊公司的同意或新磊公司委托其代理签订合同的证据，***无法律依据占有使用新磊公司的房屋，其行为构成侵权，新磊公司主张***停止侵权，返还房屋，法院应予支持。对于新磊公司主张***赔偿其自2003年2月13日至实际腾退房屋期间占有使用房屋的费用和恢复涉案房屋原状的意见，从涉案房屋发生纠纷后至新磊公司提供证据证实其直接向***主张退还房屋，是通过本案诉讼方式才予体现，虽然***占有和使用房屋至今，作为房屋的所有权人，本应对此及时做出积极回应进行处理，但其一直怠于向***主张权利，现新磊公司为此要求***支付房屋使用费和恢复原状的诉请，显为不适，因此法院不予支持。综上所述，***应当停止侵权行为。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、***于判决生效之日起三十日内向新磊公司退还位于伊宁市斯大林街6巷26号2单元210号房屋；二、驳回新磊公司其他诉讼请求。案件受理费100元，减半交纳50元，由***负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审审理对一审查明的事实予以确认。另查明，2001年，案外人加拉力丁与新磊公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议》，约定由新磊公司承建案外人加拉力丁位于伊宁市斯大林街3巷14号院的2号楼及3号楼工程，并约定由加拉力丁将其位于伊宁市斯大林街6巷26号院的包括涉案房屋在内的14套房产折价抵偿新磊公司承建上述工程的合同价款。此后，案外人加拉力丁与新磊公司因履行上述合同发生纠纷并诉至法院，人民法院生效判决认定上述14套房屋已完成交付，其中8套房屋已由新磊公司出售，另有6套未办理产权过户手续的房屋，其中5套被新磊公司承建上述工程的项目经理贾仲培出售或抵账。该案生效判决解除了双方订立的上述《建设工程施工合同》，判决新磊公司返还案外人加拉力丁工程款655，730.69元，加拉力丁退还新磊公司垫付的统筹费4，256元，并由案外人加拉力丁协助新磊公司办理上述6套未过户房屋的产权转移手续。

本院认为，涉案房屋的原产权人加拉力丁于2001年将包括涉案房屋在内的14套房产折价抵偿给新磊公司，作为其应付新磊公司的工程款。此后，新磊公司的项目经理贾仲培虽与***就涉案房屋签订买卖合同，将该房屋出售给***，并实际向***交付了该房屋。但贾仲培至今并未按约定为***办理涉案房屋的产权登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，未经登记除法律另有规定外，不发生效力，故***并未取得涉案房屋的物权。新磊公司于2011年7月18日取得了该房屋的不动产权证，其依法享有该不动产的物权，并有权要求无权占有人返还该不动产。本案中，案外人贾仲培是以其自己的名义将涉案房屋出售给***，并以售房款抵偿其个人欠付***的债务。故***提出其有理由相信贾仲培有权代表新磊公司处分涉案房屋，贾仲培的行为构成表见代理，并认为本案应追加案外人贾仲培参加诉讼的上诉理由，均不能成立。一审判决对新磊公司要求***返还涉案房屋的请求予以支持，并无不当。***与贾仲培之间就买卖涉案房屋如有纠纷，应另案处理。新磊公司的项目经理贾仲培向***出售涉案房屋并向***交付房屋已多年，新磊公司在本案中并未提供证据证实其诉前在取得涉案房屋的物权后向***主张过返还房屋的权利。一审判决对其提出的要求***支付涉案房屋使用费的请求不予支持，亦无不当。

综上所述，新磊公司与***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费140元，由伊犁新磊住宅建设有限责任公司负担70元，由***负担70元。

本判决为终审判决。

审 判 长　赵冬迪

审 判 员　张明浩

审 判 员　王帷嘉

二〇二二年八月五日

法官助理　肖　梅

书 记 员　魏嘉敏