四川空分设备（集团）有限责任公司、某某房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初1625号 原告：四川空分设备（集团）有限责任公司，住所地四川省简阳市建设中路239号，统一社会信用代码91512081206878652A。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，***师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***师（成都）事务所律师。 被告：**，女，1973年1月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：***，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川永靖律师事务所律师。 原告四川空分设备（集团）有限责任公司（以下简称空分集团公司）与被告**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。空分集团公司申请财产保全，查封案涉房产，经审查其申请符合法律规定，本院依法作出裁定对案涉房产进行查封。因本案与（2019）川0180民初3900号案件存在关联，本案裁定中止案件的审理，后本案恢复审理。本案经公开开庭进行了审理，原告空分集团公司的委托诉讼代理人***，**及其委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 空分集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令**履行《回购房屋买卖合同书》，即判令**将位于简阳市××路××号××幢××号房屋交付给空分集团公司，并协助空分集团公司将该房屋过户至空分集团公司名下；2.判令案涉房产过户产生的税费由**承担。事实和理由：2014年7月2日，空分集团公司与**签订《回购房屋买卖合同书》，约定：**购买位于简阳市××路××号××幢××号房屋，房屋住房面积188.19平方米，总金额370,744元，一次性付清方式付款；采取一次性付款方式购买住房的自员工自取得“两证”之日起，员工在公司工作满15年，因各种原因离开公司的，其住房可由空分集团公司进行回购，回购价按原购房价格加届时同地段普通商品房的评估价与原购房总价价差的40%之和确定。2019年7月18日，空分集团公司出具了《关于对**同志予以除名的决定》，认定**在工作期间违规违纪，并涉嫌贪污，依法予以除名，并解除劳动关系。**于1996年入职空分集团公司，在空分集团公司工作23年后离开公司，根据双方签订的《回购房屋买卖合同书》的约定，案涉房屋应当由空分集团公司回购。但是**拒绝与空分集团公司协商回购事宜，拒不履行《回购房屋买卖合同书》中的义务。空分集团公司为了维护其合法权益，故诉讼来院。 **辩称，1.本案不属于人民法院的受案范围。双方于2014年签署的《回购房屋买卖合同书》，该合同系**在空分集团公司强制下签署，双方的权利义务不对等，且该合同属于房改房的范畴，不属于法院的受理范围。2.案涉合同系格式合同，文义存在多种理解，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。3.如果如空分集团公司所述回购条件为员工因任何原因离开空分集团公司，空分集团公司都有权回购房屋，那么该格式合同将严重增加员工的责任，免除空分集团公司的义务，案涉的格式合同无效。4.案涉格式合同双方在签订时，空分集团公司作为格式合同的提供方，未尽提示和说明义务，该合同无效。综上，空分集团公司没有回购权，请求驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：**系空分集团公司的员工。2014年7月2日，**与空分集团公司签订《回购房屋买卖合同书》购买空分集团公司的房产，双方合同约定：**向空分集团公司购买位于简阳市××路××号××幢××号房屋，房屋为砖混结构，建筑面积188.19平方米，总金额370,743元，购房款包含办证费；采用一次性付款方式支付购房款；一次性付款方式购买空分集团公司产权住房的，员工自取得“双证”之日起在公司工作未满5年的，因各种原因离开集团公司，其住房由集团公司按原购房款回购，员工自取得“双证”之日起在公司工作满5年未满15年的，因各种原因离开集团公司，其住房由集团公司按原购房款总价回购，员工自取得“双证”之日起在公司工作满15年的，因各种原因离开集团公司，其住房由集团公司回购，回购价按原购房价格加届时同地段普通商品房住房的评估价与原购房总价差的40%之和确定；合同还对其他事项进行了约定。2014年7月30日，双方办理了案涉房产的双证，房产证号为简房权证监证字第2×**，土地使用权证号为简国用（2014）第0××6号。 另查明，1996年7月，**进入空分集团公司工作。2013年起担任空分集团公司工会主席一职。2011年12月26日，**与空分集团公司签订无固定期限劳动合同。2019年7月18日，空分集团公司做出《关于对**同志予以除名的决定》，以**在工作期间违规违纪，涉嫌腐败为由，将其除名，并解除其与**的劳动合同关系。**不服空分集团公司解除劳动合同的决定，向简阳市劳动人事争议仲裁委员会申请劳动争议仲裁，该仲裁委员会于2019年9月11日作出简劳人仲案（2019）103号仲裁裁决书，驳回了**的仲裁请求。**不服仲裁裁决，向本院提起诉讼，本院于2019年9月27日立案。诉讼中**将诉讼请求变更为：请求确认空分集团公司解除与**的劳动合同违法；判令空分集团支付**违法解除劳动合同赔偿金427,800元；判令空分集团公司支付**年收入两倍的赔偿金841,596元；判令空分集团公司补发**劳动报酬350,665元。本院于2020年6月23日作出（2019）川0180民初3900号民事判决，确认空分集团公司解除与**劳动合同违法；空分集团公司向**支付赔偿金427,800元；驳回**其他诉讼请求。空分集团公司不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，该院作出裁定，以事实不清为由，将案件发回重审。现该案正在审理中。 以上事实，有房产证复印件、土地使用证复印件，《回购房屋买卖合同书》，《关于对**同志予以除名的决定》，仲裁裁决书，（2019）川0180民初3900号民事判决书等证据及当事人陈述在案为证，本院予以确认。 本院认为，本案系双方在履行房屋买卖合同中一方是否拥有房屋回购权而引发纠纷，案涉《回购房屋买卖合同书》签订于2014年，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定”的规定，本案法律事实发生在2021年之前，应当适用法律事实发生时的法律、司法解释。 空分集团公司将自有房产以较为优惠的价格出售给公司员工，但在房屋买卖协议中附加回购条款，只要员工离开空分集团公司，空分集团公司有权以原价或者一定比例的市场价格回购其所出售给职工的房产。本案中，空分集团公司与**签订的《回购房屋买卖合同书》属于附加回购条款的房屋买卖合同。该合同系空分集团公司面向不特定的空分集团公司的员工而制定，属于定型化的合同。在合同签订过程中，空分集团公司不仅作为房屋出售方，而且还作为房屋购买方的雇主，处于缔约的优势地位，双方签订的《回购房屋买卖合同书》符合格式合同的性质，属于由空分集团公司制作的格式合同。本案的争议焦点为格式合同中回购条款是否无效以及案涉回购条款是否成就。针对本案的争议焦点，本院评判如下： 关于回购条款是否无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，格式合同如果免除了格式合同制定方的责任，加重了格式合同相对方的责任或者排除了相对方的主要权利的，格式合同无效。本案中，虽然回购条款限制了员工选择离职的权利，或者在员工离职后员工会因房屋回购而造成一定的损失，但是空分集团公司并非利用优势地位按照市场价格将其自有房产出售给员工时硬性附加回购条款，而是以较为优惠价格将自有房产出售给员工，代价为附加回购条款。所以本案并不符合格式合同无效的情形，该《回购房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 关于回购条款是否成就的问题。案涉房屋回购的条件是“员工因各种原因离开公司”，从文义理解的角度分析，“离开公司”不仅包括员工单方面主动辞职、双方协商解除劳动关系，甚至还包括公司单方面合法解除与员工的劳动关系，以及公司单方面违法解除与员工的劳动关系等等。而“员工因各种原因离开公司”的范围理解，是本案的核心争点。鉴于本案不仅涉及平等主体间的民事房屋回购合同关系，还涉及劳动关系中的职工权益保护的问题，甚至还需要遵守格式合同的相关法律规定。所以回购条件的范围应当考量公司与职工在解除劳动合同中是否具有过错等方面。本案中，如果在空分集团公司违法单方面解除其与袁的劳动关系的情况下，其仍然享有案涉房产的回购权，享有房价上涨的相应收益，而职工却要因为空分集团公司对其违法解除合同而承担回购房产带来的相应损失，显然违背了格式合同的相关规定，亦与保护职工合法权益的考量相悖。而空分集团公司是否违法解除劳动合同尚在诉讼中，劳动仲裁裁决因**不服提起诉讼而未发生法律效力，现空分集团公司提起诉讼要求行使回购权，条件未成就。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十五条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回四川空分设备（集团）有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费9,150元，保全费5,000元，由原告四川空分设备（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员　　税旭东 二〇二一年十二月三十日 书记员　　***