中国人民解放军北京军区政治部生产基地与北京创达建设工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民事判决书

（2017）京0114民初15065号之一

原告（反诉被告）：中国人民解放军北京军区政治部生产基地，住所地北京市昌平区东小口镇****。

法定代表人：***，主任。

委托诉讼代理人：**，北京市方正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，北京市方正律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京创达建设工程有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业区零号区8号。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：**，北京市保利威律师事务所律师。

原告（反诉被告）中国人民解放军北京军区政治部生产基地（以下简称生产基地）与被告（反诉原告）北京创达建设工程有限公司（以下简称创达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）生产基地的委托诉讼代理人**、**，被告（反诉原告）创达公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。

生产基地向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2.被告腾退租赁场地房屋并交还原告；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年10月1日，原告与被告创达公司签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定，原告将位于北京市昌平区陈营路场地约1000平方米，出租给被告用作办公使用，租赁期限20年，自2001年10月1日至2021年10月1日止，租金每年2万元，不含水、电、暖、煤气、物业、设备等费用；租金按年结算，通过现金或支票支付给原告。原告与被告签订合同后，按照合同约定将出租场地及相关设施、设备交付给被告使用。租赁期间，被告在租赁场地上自行建造砖混结构二层楼44个房间用于办公。2016年初中央军事委员会（以下简称中央军委）印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、北京军区善后办下发《北京军区善后办全面停止有偿服务活动实施方案》，要求用三年左右时间分步骤停止军队和武警部队一切经营活动。原告根据上述部署要求，于2016年4月向被告送达《通知》，通知被告在2016年8月底前腾退承租场地及房屋。《通知》送达被告且多次约谈被告，但直至原告向贵院起诉时，被告仍没有按照《通知》要求腾退房屋。原告认为，双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条规定“甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿”。中央军委作出的上述要求属于军事决策，属于军队部门的政令，必须坚决执行，也导致《军队房地产租赁合同》及相关补充协议无法履行。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……全部免除责任；依照《合同法》第一百一十八条规定，原告履行了对被告及时通知的义务，原告有权解除该合同及相关补充协议，且无须向被告承担违约责任。为贯彻落实中央军委“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策部署，维护原告的合法权益，原告现依据民事诉讼法有关规定，特向贵院提出上述诉讼请求，望判如所请。

创达公司辩称，鉴于是中央军委的要求，被告只得无奈被迫接受原告解除该份合同的诉求。因被告是在租赁期间经过原告书面同意的前提下自建960平方米办公楼及其市政基础设施，现租赁期限还剩整整四年，因此在原告同意赔偿被告经济损失的前提下，被告可以腾房。需要补充的事实如下：第一，依照合同第四条约定，水、电、暖、煤气等费用另行计量计价，由乙方承担。也就是说原告有负责供暖的义务，被告才有交费用的义务。事实上，因原告自身热源不足，自2006年起至今原告就未为被告供暖，而且还拆除了供暖的设施，造成被告不得不须在供暖季在别处租房办公。第二，虽然是中央军委的要求，被告也不得不接受解除租赁合同的诉求，但原告不能就因此可以全部免除责任，更不承担违约责任，也没有任何法律规定因不可抗力导致解除合同就可以免责。而恰恰相反，我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此被告要求原告赔偿经济损失是有法可依的。第三，依照该合同第六条约定：“甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。”此次并不是因为军事需要导致解除合同，因此原告须对被告造成的经济损失给予合理的补偿。综上，请求法院在查清事实基础上，给予一个公正判决。

创达公司向本院提出如下反诉请求：1.生产基地赔偿解除合同造成的经济损失1200.04万元。2.生产基地赔偿冬季未能供暖导致的租金损失52.8万元。3.生产基地承担反诉费用。事实和理由：2001年10月1日，反诉原被告签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：反诉被告将位于北京市昌平区陈营路场地（面积1000平方米）出租给反诉原告使用，租赁用途未填写，年租金贰万元，租赁期限20年，自2001年10月1日至2021年10月1日止。合同签订后，反诉原告严格按照合同约定履行。2004年3月26日反诉原告在征得反诉被告书面同意后在租赁场地上自建砖混结构二层办公楼一栋约960平方米。但反诉被告却因自身热源问题为反诉原告只供暖两年，随后就因反诉被告供暖能力不足，不能为反诉原告自建的办公楼提供暖气长达十年之久，反诉原告每年供暖季不得不另行租房办公。现反诉被告要求提前解除该份《军队房地产租赁合同》，反诉原告只能被迫接受，但依照相关法律规定和该份租赁合同约定，因反诉被告提前解约行为和不能供暖的行为造成反诉原告的经济损失应该由反诉被告承担。为了维护反诉原告的合法权益，故特向贵院提出反诉请求，请求贵院依法维护反诉原告的合法权益。

生产基地针对反诉辩称，创达公司的反诉请求理由不成立，生产基地不应承担创达公司的赔偿金额。乙方新建房屋虽经过甲方同意，但2016年3月中央军委下达《关于军队和武警部队全面停止有偿服务通知》，属于军事原因，因此根据双方合同第6条约定，甲方不应进行赔偿。关于这条约定是双方当事人真实意思表示，乙方应有充分认知，应当认识到或者预见可能会因军事原因提前终止该合同，也能充分认识因军事原因提前终止合同而造成的经济损失。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和基本事实，本院确认如下：

2001年10月1日，生产基地（甲方、出租人）与创达公司（乙方、承租人）签订《军队房地产租赁合同》，甲方将1000平米场地出租给乙方使用，年租金2万元，租赁期限自2001年10月1日至2021年10月1日止。合同第六条约定“甲方非因军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方，对乙方造成的经济损失应当给予合理的补偿。”第八条约定“乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方。”

合同签订后，2004年3月，创达公司向生产基地书面申请自建二层办公楼一栋，生产基地书面复函同意，后创达公司在租赁场地上建设二层办公楼一栋约960平方米。

2016年2月6日，中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年3月，生产基地在驻地张贴公告，要求2016年8月10日前，基地所有租赁单位全部停止租赁，请租住人员和单位抓紧联系租住地方搬迁。后生产基地将创达公司诉至本院，要求判决解除合同并判令创达公司腾退场地房屋，创达公司反诉要求赔偿损失。2018年6月7日，本院就本案作出先行判决，判决解除生产基地与创达公司签订的《军队房地产租赁合同》，创达公司将诉争房屋腾退交还生产基地。双方对先行判决均未上诉。

关于创达公司提出的补偿问题，经创达公司申请，本院经摇号确定，委托北京市国宏信价格评估有限公司对房屋造价及房屋装饰装修残值、院内铺设的市政基础设施残值损失的价值进行评估，评估结论为1702331元。创达公司为此支付评估费30500元。

本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于创达公司提出的反诉请求，由于本案系属不可归责于双方当事人的原因导致合同目的不能实现而解除合同，故双方互不承担违约责任。对于创达公司因房屋改扩建和装修造成的损失，本院结合评估报告、租赁期限、合同解除时间以及本案事实等因素酌情确定补偿金额。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、中国人民解放军北京军区政治部生产基地于本判决生效后三十日内补偿北京创达建设工程有限公司改扩建及装饰装修费用614517元；

二、驳回北京创达建设工程有限公司其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费7300元和反诉案件受理费46900元，由中国人民解放军北京军区政治部生产基地负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费30500元，由中国人民解放军北京军区政治部生产基地负担，于本判决生效后七日内向北京创达建设工程有限公司支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判长杨帆

审判员***

人民陪审员***

二〇一八年七月二十六日

书记员***

书记员**