某某得与喀左鑫新房地产开发有限公司、喀左县公营子镇建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽1324民初1416号

原告：**得，男，1983年11月19日出生，汉族，农民，住喀左县。

委托诉讼代理人：刘翠丽，辽宁令顺律师事务所律师。

被告：喀左鑫新房地产开发有限公司，住所地喀左县利州街道建设路鑫海花园小区2号楼010110室。

法定代表人：田秀坤，董事长。

委托诉讼代理人：李春丽，女，1983年1月6日出生，汉族，喀左鑫新房地产开发有限公司职工，住喀左县。

委托诉讼代理人：李平，女，1988年10月15日出生，蒙古族，喀左鑫新房地产开发有限公司职工，住中三家镇中山。

被告：喀左县公营子镇建筑工程公司，住所地喀左县公营子镇。

法定代表人：高翔，经理。

被告：刘志方，男，1966年3月9日出生，汉族，住凌源市。

被告：许常权，男，1963年2月28日出生，汉族，个体工商户，住喀左县。

原告**得诉被告喀左鑫新房地产开发有限公司、喀左县公营子镇建筑工程公司、刘志方、许常权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理，依法由审判员张建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**得及其委托代理人刘翠丽，被告喀左鑫新房地产开发有限公司委托代理人李春丽、喀左县公营子镇建筑工程公司法定代表人高翔、被告许常权到庭参加诉讼。被告刘志方经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**得诉称：第一被告系喀左县大城子镇鑫海花园的幵发单位，第二被告系该项工程的建设单位，第三、第四被告系鑫海花园的实际施工人。第三、四被告在该项工程施工过程中因第一、二被告未能如期下拨工程进度款，故第一、二被告共同授权给第三、四被告对案涉房屋（鑫海花园10号楼4单元301室）可以对外出售，价格由第三、四被告自主定价，出售后的房款抵顶第一、二被告应拨付的工程进度款，第三、四被告得此授权后将案涉房屋以总价款22.5万元的价格出售给原告.原告于2014年4月12日将21.5万元购房款交付给第四被告，第四被告当时给原告出具收条，2014年4月15日，原告将1万元购房定金交付给第一被告并签定《房屋购买意向书》，第一被告向原告出具收据一张，同时第四被告承诺2014年12月31日前交付房屋。工程如期完工后第一被告将案涉房屋另行出售给他人，并办理了产权手续，原告多次找四被告协商退款或另行提供房屋事宜均未果，故起诉至法院。1、要求四被告立即返还原告的购房款21.5万元，同时支付自2014年4月15日起至全部给付之日止的利息（按年利率6%计算)；2、要求第一被告给付原告定金的赔偿款2万元；3、本案的诉讼费用由四被告承担。

被告喀左鑫新房地产开发有限公司辩称：被告公司不同意原告的诉讼请求。原告只交了定金一万元，我们协议上约定了，如果逾期超过五日未缴纳房款，视为自动退房，定金不退，我们可以将房屋另行出售。原告到期未补交其余房款。而且案涉房屋不是抵账房。

被告喀左县公营子镇建筑工程公司辩称：被告刘志方系喀左县公营子镇建筑工程公司设立鑫海花园建设项目工程项目部施工负责人，被告喀左县鑫新房地产开发有限公司开发建设的鑫海花园小区部分楼房由刘志方负责施工。2013年10月，原告**得与刘志方达成口头楼房买卖协议，刘志方虽系喀左县公营子镇建筑工程公司的项目部施工负责人，但刘志方售楼的行为系其个人行为。刘志方与原告达成的口头楼房买卖协议，被告公司没有授权也并不知晓，同时也无资格售楼。根据合同的相对性，该楼房买卖协议约束的是刘志方和原告，是刘志方和原告的权利义务的约定。再者，原告将钱给的是第四被告许常权，许常权给原告打的收款收据。许常权系社会人员，并非被告公司职工，原告应对自己的行为承担责任。该楼房买卖协议与我公司之间不存在权利义务关系，无事实和法律依据。请求驳回原告对被告公司的诉讼请求。

被告许常权辩称：从2013年3月1日到2015年5月给刘志方当施工员，开发商给建筑商一半房子一半钱，刘志方往外卖房子，因为我和原告是亲戚，就介绍原告买房子，一开始看刘志方建设的顶楼原告没看中，后来买的10号楼4单元301室，我给原告打的收条，把钱给刘志方了，我不同意原告的诉请。

被告刘志方未作答辩。

经审理查明：被告刘志方系被告喀左县公营子镇建筑工程公司项目部施工负责人，被告许常权系工作人员。被告喀左鑫新房地产开发有限公司开发建设的鑫海花园小区部分楼房系被告刘志方承建。原告通过被告许常权与被告刘志方达成口头楼房买卖协议，被告刘志方将非由其施工建设的鑫海花园小区10号楼4单元301号楼房以总价款225000元的价格售予原告。同时约定原告向被告喀左鑫新房地产开发有限公司缴纳购房定金10000元。2014年4月12日，原告经被告许常权手向刘志方交付购房款215000元，被告许常权为原告出具收条。2014年4月15日，原告与被告喀左鑫新房地产开发有限公司签订《住宅、商网订购意向协议书》：“双方就鑫海花园小区10号楼4单元301号楼房以总价款328929元的价格达成购买意向，原告向被告喀左鑫新房地产开发有限公司支付定金10000元，并约定原告以一次性付款的方式购买楼房，原告在2014年5月15日前付清其余房款。如原告逾期付款，被告喀左鑫新房地产开发有限公司有权另行出售。”被告喀左鑫新房地产开发有限公司则否认案涉楼房为抵给被告刘志方的抵账房，并在原告未缴纳其余房款的情况下，将案涉房屋另行出售。

本院所确认的上述事实，有原告提供的住宅、商网订购意向协议书、收条、收款收据，被告许常权提交的刘志方为其出具的证明书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案中，原告陈述其是通过被告许常权与被告刘志方就案涉楼房买卖进行的协商。其与被告喀左鑫新房地产开发有限公司签订的《住宅、商网订购意向协议书》及交付的10000元定金，亦是履行其与被告刘志方之间约定。故在原告未提交其他证据的情况下，应认定原告与被告刘志方系案涉楼房买卖协议的相对方。被告刘志方作为出卖方应依约向原告交付楼房，现被告刘志方在收到原告交付的购房款后不能交付房屋，属于违约，故对原告要求其返还购房款及利息的请求，本院应予支持。而原告要求被告喀左鑫新房地产开发有限公司承担案涉楼房买卖协议主体责任的诉讼请求，本院则不予支持。关于原告要求被告喀左县公营子镇建筑工程公司、被告许常权承担返还购房款的诉讼请求。经审查，虽然被告刘志方系被告喀左县公营子镇建筑工程公司的项目经理，被告许常权系其部门工作人员，但被告刘志方出售的楼房并非其参与建设的工程，而且原告并没有直接证据证明其与上述二被告存在权利义务的约定，故对原告要求被告喀左县公营子镇建筑工程公司、被告许常权承担责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告刘志方于判决生效后十日内返还原告**得购房款人民币225000元，并从2014年4月15日起按年利率6%支付利息至还清之日止；

二、驳回原告**得要求被告喀左鑫新房地产开发有限公司、被告喀左县公营子镇建筑工程公司、被告许常权承担责任的诉讼请求。

案件受理费4826元，减半收取2413元，由被告刘志方负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。

审判员　　张建

二〇二〇年七月十三日

法官助理杜志敏

书记员田英杰