***、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁09民终2019号

上诉人（原审被告）：***，男，1988年12月7日出生，汉族，泰安市泰山区村民，住。

上诉人（原审被告）：***，男，1963年9月15日出生，汉族，河南省沈丘县村民，住泰安市泰山区。

两上诉人委托诉讼代理人：毕秀梅，山东泰山蓝天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郑洪国，男，1972年12月17日出生，汉族，住泰安市岱岳区。

委托诉讼代理人：孟光辉，山东瀛众律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：泰安丰泽置业投资有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处司家庄村岱岳花园2号楼商业房。

法定代表人：杨承翠，该公司董事长。

委托诉讼代理人：毕俊斌，山东公允律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王罗丹，山东公允律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：泰安市兴宏建筑安装有限公司，住所地泰安市岱岳区泰山钢材大市场首钢大街98号。

法定代表人：张泽科，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李千金，山东德衡（泰安）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘春燕，山东德衡（泰安）律师事务所实习律师。

上诉人***、***因与被上诉人郑洪国、泰安丰泽置业投资有限公司（以下简称泰安丰泽公司）、泰安市兴宏建筑安装有限公司（以下简称泰安兴宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2020)鲁0902民初4923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判为驳回郑洪国对***的诉讼请求，***、泰安兴宏公司共同返还郑洪国购房款33.5万元，郑洪国的经济损失由泰安丰泽公司承担，驳回被上诉人郑洪国的其他诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人共同承担。事实与理由：一、上诉人***不是本案涉案债权和房产的权利义务主体，不是适格的被告。首先，已生效的(2020)鲁09民终2240号民事判决书及本案一审均已查明上诉人***父亲***系泰安市兴宏建筑安装有限公司所承接的丰泽领秀城5号、6号楼的实际施工人，该小区6号楼1单元1203和1204室抵顶的部分工程款，实际是抵顶给***的，***跟随父亲打工，受父亲委派办理了与涉案房产债权有关的事宜，权利义务均由父亲***来享有和承担，***与***之间只是委托代理关系，***作为受委人的行为应由委托人***承担相应责任。其次，2018年8月22日，被上诉人郑洪国与***签订的协议不应该理解是“补充协议”，其中明确写明“原协议与***签订的作废”，就足以说明***与郑洪国所签订的协议被解除了不再产生效力，双方的权利义务是以郑洪国与***新签订的协议为准，由此也足以认定郑洪国是明知***仅是父亲郑洪国的代理人。综上，一审法院判决上诉人***承担责任是错误的。二、一审法院将上诉人***与被上诉人郑洪国之间的纠纷定性为房屋买卖合同纠纷属于案由定性错误。本案郑洪国与***之间不属于房屋买卖合同纠纷，而是属于债权转让纠纷，郑洪国与丰泽置业公司之间的争议才属于房屋买卖合同纠纷。泰安市中级人民法院(2020)鲁09民终2240号民事判决书第7页后半部分至第8页前部分称“本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，因涉案房屋并未办理物权登记，故物权现尚未发生转移，仍在司家庄社区名下。但因涉案房产系司家庄社区与丰泽置业联合开发，且司家庄社区认可涉案房屋系丰泽置业所有并有权对外出售，故涉案房产现应归丰泽置业所有。根据上述法律规定，首先应明确的是，本案房光鹏、高德山、郑洪国在与出卖人丰泽置业之间订立涉案房屋的买卖合同之后，物权转移登记之前，取得的仅仅是要求丰泽置业交付涉案房屋的债权而非物权。而本案郑洪国、高德山与丰泽置业之间所争议则是，究竟是高德山享有丰泽置业交付涉案房屋的债权，还是郑洪国享有丰泽置业交付涉案房屋的债权。这也是本案所涉及的第一个法律关系，即房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。正如前述分析，本案中各方当事人所述的，房光鹏将涉案房产转让给了高德山，以及所谓的高德山将涉案房产“转让”给了郑洪国，其实并不是涉案房产物权的转移，而仅仅是将自己在涉案房屋买卖合同中的权利和义务进行了转让，仅是一种债权的转让而非物权的转让。也即，以上所谓的房产的转让，实际上仅是房光鹏将自己在房屋买卖合同中的权利和义务转让给了高德山，以及所谓的高德山将自己在合同中的权利和义务“转让”给了郑洪国。这是本案所涉及到的第二个法律关系，即合同权利和义务的转让关系。”由上可见，郑洪国与***之间不属于房屋买卖合同纠纷，而是属于债权转让纠纷，因为***收回了丰泽公司原出具给案外人高德山的购房收据后即认为高德山对涉案房产的合同权利义务又回到了自己手中，进而又将对涉案房产的合同权利义务转让给了郑洪国。而郑洪国与丰泽置业公司之间的争议属于房屋买卖合同纠纷，因为郑洪国手中持有丰泽置业公司开具给其的涉案房产收据原件，这也是丰泽置业公司将涉案房产交付给郑洪国，并且郑洪国据此纳物业费、契税、维修基金的依据。由于一审法院将***与郑洪国之间纠纷定性错误，所以判决结果也是错误的。三、郑洪国在涉案房屋的买卖过程中并非善意无过错的买受人，其损失应由郑洪国自行承担，一审人民法院判决支持郑洪国的房屋增值损失和装修损失是错误的。依据岱岳区人民法院及泰安市中院的判决书，足以说明，被上诉人郑洪国在涉案房屋的买卖过程中并非善意的无过错的买受人，其过错与其无法取得涉案房产的所有权有因果关系，房产的增值损失也是由其重大过错造成的，因此应由郑洪国自行承担该损失。况且，房屋价格在一定时期内的上涨，与履行房屋买卖合同的损失并无直接对等关系，房屋市场价格自然波动，不属于买受人预期可获得的利益。综上所述，一审法院判决结果错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。

郑洪国辩称：一、***是合同关系上的当事人，而不是代理人，承担合同责任有理有据。1.在涉案主要法律文书《协议书》当中，不仅载明了房屋出售的意思表示，更载明了合同的卖方当事人系***，合同确实是其本人签订，自始至终清晰表达了其要卖房子的真实意思。2.在整个合同履行过程中，所有合同履行的必要环节，从签订协议到合同的主要义务——交房的完成，从收房款到去房屋开发商泰安丰泽投资置业有限公司置换收款单据、办理变更手续，与相关方协调关系等，均是***在实际履行、操作。3.自始至终未见到***的授权委托书或其他授权委托的意思表示。4.一、二被告是父子俩，有密切的血缘关系，无论房屋权利在二者之间如何变化，是否变化，那是父子二者之间的内部关系。作为第三人的原告（被上诉人），有充分的理由相信***有权利买卖该房屋。也正是本着这种信任基础，向***付款20余万元。5.退一步，根据原《合同法》，参照现《民法典》的规定，即便是处分他人的财产，只能导致合同的不能履行而承担违约责任，并不能当然否认合同本身的效力。本案无法定合同无效的情况，即便***无权买卖该套房屋，并不能否认该买卖房屋合同的效力。更何况，无论是从合同记载内容，还是***履行行为，原告有充分理由相信***是合同的正当当事人。二、《补充协议》不能证明原《协议书》被解除，反而证明***不是代理人，也证明***应当承担责任。2018年8月22日，郑洪国与***签署一份《补充协议》，协议约定“原协议与***签订的作废”，并约定剩余房款278580元一次付清。但这并不能说明，***不承担责任，其合同义务得以解除。1.《补充协议》本身就说明，第二被告***认可第一份协议的效力，否则就不存在利用第二份协议“作废”的必要了。因此，毫无疑问，在第二被告看来，第一份《协议书》至少是有效过并得到了第二被告的认可。第一被告在合同上的适格身份毫无疑问。2.该份协议签订于2018年8月22日，是在房屋已经交付给原告之后签署的。此时，《协议书》已经不可能解除，双方也没有解除的真实意思。按照《合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如果《协议书》解除，剩余的278580元房款，阮家父子便无权再要，更无需继续履行。当时房屋已经交付并装修，交房义务已经完成，部分房款已经按照约定交付。买卖双方当时的真实意思并非把房子收回、退回房款。可见，《补充协议》当中的首句话“作废”，不可能是解除原《协议书》的意思，更不是原合同无效的意思。3.该“作废”的意思，实际上是对原《协议书》内容的部分变更。因为其中的大部分义务——交房和大部分房款（30万）已经履行完毕，该部分内容已经不可能进行变更。通篇看《补充协议》的内容，只是涉及到剩余房款如何支付这一个问题：剩余房款数额要一次性支付，并由第二被告帮助贷款完成。这变更了原协议约定的“每年5万元”的支付方式，显然对被告有力。同时增加第二被告协助贷款的义务。这些内容显然是对第一份协议的重大变更。加上文件名当中的“补充”字样，完全可以判断出，该《补充协议》是对原协议内容的变更和补充，由于增加了贷款义务，所以第二被告签名。同时按照第二被告当时的要求，说和儿子有矛盾，以后的房款支付给他，不用付给儿子了，从这个意义上说，是后续房款债权的转让。但也仅仅是剩余债权的转让，而不是合同债权债务的概括转移，因为合同大部分义务已经履行完毕，已经无法转移已经完成的权利和义务。显然，这是个典型的补充协议，而不是对原协议的废止。正如上所述，因为原协议不可能废止或解除，大部分义务已经履行完毕。从客观上讲，正是基于两个协议的存在，原告更有理由认为，这是阮氏父子两人的一个共同卖房行为。总体来看，签署《补充协议》时，第一被告已经收款，房屋已经交付，当时买卖双方均未有该房无法取得所有权的预见。该补充协议也未有第二被告为第一被告承担一切责任的意思表示。现在，因为房屋交付不能，不得不解除原来的房屋买卖合同，无论一二被告内部如何协商，如何处理，均无法免除第一被告返还房款、承担合同责任的法定义务。因此，一审法院认定两个协议具有相关性，互为补充并责令两被告共同承担责任，认定事实清楚，适用法律正确。三、一审认定该案案由为房屋合同买卖纠纷正确。无论是从《协议书》内容还是实际履行情况，合同的标的物均是房屋。至于房屋是否能够获得，合同能否履行，是否侵犯了别人的权利，均不影响案由定性。并且，案由定性如何，均未影响一审判决的事实认定和法律适用。四、原告在本案中是受害者，无主观过错。本案原告对涉案房屋的买卖合同行为，自始至终均是在被告（上诉人）的指引、带领下进行的。同时，在买卖该类房屋的程序中，也是按照开发公司丰泽置业转让该类房产的惯例进行，包括交回原购买人的房款收据，由有权的第一被告亲自带领，带着原购买人的合同到丰泽置业换收据等等，均是在第一被告的带领、操作下完成的。并且按照丰泽置业的惯例，包括涉案房屋曾有由王建转让给高德山（见2020鲁09民终2240号判决书）的程序，也是如此完成。买卖过程中所有的文书、收据均是第一被告提供，原告没有理由，也没有义务、没有能力核实里面的真伪。更何况，第一被告是原告弟弟（该合同的中间人）的同学，原告对被告充满了信任。多次诉讼后才知道，被告恰恰利用了该信任，在明知道手续有虚假的情况下还跟原告签署合同，诱骗原告付款，坑了原告。作为一个普通乡下人，在该次买卖房屋过程中已经尽到了最大的谨慎义务，造成的损失也显而易见。一审法院判决被告返还财产，赔偿损失，既是对原告合理损失的补偿，也是对被告不诚信行为的警戒，适用法律正确，判决公正。总上所述，一审判决事实认定清楚，证据充分，使用法律正确，程序合法，判决合理公正，不存在发回重审和改判的理由。请依法驳回上诉，维持原判。

泰安丰泽公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，造成郑洪国装修损失以及期待利益损失的根本原因在于上诉人无权处分涉案房屋，与泰安丰泽公司并无任何关联，故上诉人对泰安丰泽公司的上诉请求并不成立，请求依法予以驳回。

泰安兴宏公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

郑洪国向一审法院起诉请求：1、被告立即返还原告已付购房款33.5万元，并自2018年8月22日起，以33.5万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，直至履行完毕全部义务之日止；2、被告赔偿原告房屋增值损失471420元（1050000元-578580元），及装修等支出146032元（包括对房屋进行装修的花费126800元，及为办理房屋产权证书支出契税等费用19232元）；3、本案诉讼费、保全费、担保费、鉴定费由被告承担。

一审法院认定事实：被告泰安丰泽公司与泰安市岱岳区粥店办事处司家庄社区居委会（以下简称司家庄居委会）合作开发泰安市岱岳区粥店办事处司家庄旧村改造A-13地块（丰泽领秀城）。被告泰安兴宏公司通过招投标承接了该小区的5#、6#楼及地下车库工程，随即，该公司与被告***签订合同，将上述工程转由***实际施工，该合同约定“泰安兴宏公司收取和建设单位结算总价壹%作为管理费，相应税费代收代缴（0.5%企业所得税由***支付），管理费由泰安兴宏公司在建设单位每次拨付款项时按比例扣回，余款全部返还***……”。

施工中，被告泰安丰泽公司采取了以房抵账的方式支付部分工程款。2016年，泰安丰泽公司（甲方）与被告泰安兴宏公司（乙方）及案外人房光鹏（丙方）签订《房屋顶账协议书》一份，约定：“一、甲方用其所有的司家庄旧村改造A-13地块（丰泽*领袖城）小区以下房源进行部分顶账。6号楼1203室93.2平方米住宅楼，此住宅楼平米单价为5000元/平方米，房款466000元。储藏室号-1-16，储藏室价款17940元。此房源总价：483940元。6号楼1204室111.88平方米住宅楼，此住宅楼平米单价为5000元/平方米，房款559400元。储藏室号-1-17，储藏室价款19180元。此房源总价：578580元。合计总价1062520元来顶付欠款。三、甲乙双方顶付款项差额由现金支付。四、丙方购买乙方房源，甲方协助乙方办理相关职责手续。伍、本协议签订后，由甲方和丙方共同协助办理顶账楼房的产权过户手续，所需税费由丙方承担…….等”。该协议书所涉两套顶账房屋中的6号楼1204室住宅楼（含储藏室）即本案诉争房屋。上述协议书签订后，被告泰安丰泽公司于2016年11月30日向房光鹏出具了收款收据，收据载明收到房光鹏诉争房屋的购房款578580元。

2016年12月20日，房光鹏与案外人高德山签订《房屋买卖协议》一份，约定，高德山以578580元的价格购买房光鹏所有的诉争房屋，2016年12月20日前支付20万元，余款于2017年1月1日前付清，房款付清后房屋归高德山所有；因该房产系房光鹏自泰安丰泽公司、泰安兴宏公司购买的顶账房，房光鹏承诺在办理买卖合同网签、房屋产权过户手续等时，协调泰安丰泽公司、泰安兴宏公司并协助高德山办理；房屋交付时间以泰安丰泽公司交付房屋的时间为准等。该协议签订后，房光鹏先后为高德山出具了三份收到房款的收到条。2016年12月31日，房光鹏又与案外人沈健签订转让协议，约定将诉争房屋转让给沈健，因此，泰安丰泽公司将上述向房光鹏出具的收款收据收回，并于2016年12月31日出具了交款人为沈健的收款收据，并将该收据交付给了房光鹏。后房光鹏又拟写了转让方为沈健、受让方为高德山的转让协议，载明沈健将诉争房屋转让给高德山，房光鹏在转让方处签署了沈健的名字，高德山在受让人处签字。后经岱岳区法院向沈健调查，沈健认可房光鹏是将诉争房屋转让给了高德山。2017年1月17日，高德山与房光鹏一起到泰安丰泽公司，泰安丰泽公司又将交款人为沈健的收款收据收回，出具了交款人为高德山的收款收据两份，并将该两份收据交付高德山。

房光鹏、高德山等各方办理了上述一系列转让手续之后，房光鹏却又以“办理涉案房屋网签手需要”为由，将上述两份交款人为高德山的收款收据原件从高德山处要回，然后交给了被告***之子被告***。

2017年4月，原告郑洪国经弟弟郑洁龙（与被告***系同学关系）介绍，与***商定，郑洪国出资购买上述涉案房屋，为此，郑洪国（乙方）与***（甲方）及郑洁龙（担保方）签订《协议书》一份，约定：“关于丰泽领秀城6号楼1204室，甲方将此房源卖给乙方，甲乙双方协商还款计划如下：总房价：伍拾柒万捌仟伍佰捌拾元整（578580元）含储藏室；2017年10月1日之前付房款20万整，其余剩余房款以每年5万元归还，归还日期为每年10月1日，直至全部房款还完为止；乙方如不能按照约定还款，甲方有权将其房源进行收回，关于房源出现问题，双方可以通过协商解决，甲方帮助乙方办理房产证等相关事宜，办理房产证发生的费用由乙方承担。”签订该协议书的同时，被告***将一份载明转让方为高德山、受让方为郑洪国的转让协议书交付原告郑洪国，郑洪国在受让方处签字。后在高德山、郑洪国等人就诉争房屋的归属在岱岳区法院的诉讼庭审中，高德山对该转让协议上“高德山”签名和指印的真实性提出异议，在此情况下，经岱岳区法院释明，郑洪国表示不申请对该签名、指印的真实性进行鉴定。2017年4月5日，***持从房光鹏处得到的前述交款人为高德山的两份收款收据原件，和上述郑洪国与所谓“高德山”签订的转让协议书，同郑洪国、郑洁龙一起到泰安丰泽公司，在高德山未到场情况下，泰安丰泽公司的工作人员将交款人为高德山的两份收款收据收回，重新出具了交款人为郑洪国的两份收款收据（收款时间2017年4月5日，一份为房款559400元，一份为储藏室款19180元），并交付给了郑洪国。据此，当诉争房屋具备交付条件后，泰安丰泽公司于2018年6月，将该房屋实际交付给了原告郑洪国，郑洪国装修后入住。2018年8月22日，被告***（卖方）与原告郑洪国（房主）、郑洁龙（中间人）签订《补充协议》一份，约定：“原协议与***签订的作废；现补充协议如下：领秀城6#楼1204房总房款578580元（伍拾柒万捌仟伍佰捌拾元整）已付房款300000元（叁拾万元整）还欠房款278580元（贰拾柒万捌仟伍佰捌拾元整）房主在办理完房产证后由***协助办理银行抵押贷款，贷款后一次性付清278580元（贰拾柒万捌仟伍佰捌拾元整）。如有其它意外双方协商解决。”

自原告郑洪国与被告***签订《协议书》起，至2018年8月22日原告郑洪国与被告***签订《补充协议》，原告先后向被告***、***支付购房款30万元，此后，原告又分别于2018年9月10日、同年9月17日和2019年3月3日向***支付购房款，共计35000元，以上合计，共支付购房款335000元。后诉争房屋已具备办理产权证书的条件，原告为办理房产证，自2018年6月11日至2019年7月27日，陆续向泰安丰泽公司及相关物业公司等单位缴纳契税、维修基金等费用，总计19232元。但后因以下所述岱岳区法院的诉讼，诉争房屋未能确权登记在郑洪国名下。

2018年11月5日，高德山作为原告向岱岳区法院提起房屋买卖合同之诉，告诉泰安丰泽公司、司家庄居委会、郑洪国，要求继续履行其房屋买卖合同，向其交付诉争房屋并办理产权过户手续等，立案后，泰安兴宏公司、房光鹏作为第三人也参加了该案的诉讼。2019年3月4日，岱岳区法院作出一审判决，高德山不服，上诉，同年7月29日，泰安市中级人民法院（以下简称泰安中院）作出裁定，将该案发回岱岳区法院重审，同年9月10日，岱岳区法院立案重审该案，同年10月30日，该院作出（2019）鲁0911民初5833号民事判决书，判决：“一、被告泰安丰泽置业投资有限公司向原告高德山交付泰安市岱岳区司家庄丰泽领秀城6号楼1204室房产并协助原告办理该房产的权属登记证书，限自本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告对被告泰安市岱岳区粥店办事处司家庄社区居委会和郑洪国的诉讼请求。”后郑洪国不服该判决，上诉，2020年7月22日，泰安中院作出（2020）鲁09民终2240号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”至此，鉴于诉争房屋经人民法院判决已属高德山所有，原告郑洪国虽仍住在诉争房屋内，但依法已不能取得该房屋的所有权，同时，高德山也与郑洪国沟通，要求其搬离诉争房屋。在此情况下，原告遂诉至一审法院，告诉四被告，要求返还购房款33.5万元，赔偿损失等，其主张的损失包括：1、利息损失（详见原告诉称部分），2、房屋增值损失（即诉争房屋的现值与原告当初购买诉争房屋约定的价款之差，待鉴定后确定数额），3、原告对诉争房屋进行装修的损失126800元，4、原告为办理诉争房屋的产权证书支出契税等费用19232元。案件审理中，原告明确表示，其提起的系房屋买卖合同纠纷之诉，合同相对方为***、***。案件受理前，为申请诉前保全，原告向泰安市瑞恒非融资性担保有限公司支付3000元，由该公司向一审法院出具了相关担保函。

一审庭审中，针对原告郑洪国所称“***、***隐瞒了诉争房产已出售给高德山的事实，再次出售给原告”的主张，被告***、***称，***并没有将诉争房屋出售给高德山，对于诉争房屋曾出售给高德山一事不知情，最初是被告***作为丰泽领秀城5#、6#楼的实际施工人，将被告泰安丰泽公司抵顶给被告泰安兴宏公司（实际是抵顶给***）的诉争房屋转让给案外人房光鹏，以抵顶应付给房光鹏的建筑材料款，后因房光鹏供应***的建筑材料不足房屋的价值，房光鹏又将诉争房产还给了***，正因如此，房光鹏才将此前已办理的由被告泰安丰泽公司出具的诉争房屋的两份收款收据的原件交还给了***，该两份收款收据的原件实际是诉争房屋归属的凭证，在***拿到该两份收款收据的原件后，才又将诉争房屋转让给了原告郑洪国，而且，为稳妥起见，***、郑洁龙还一同到泰安丰泽公司询问了变更诉争房屋转让对象的程序，该公司表示只要将原来开具的收款收据的原件交还泰安丰泽公司，并再提交一份所交还的收款收据上的权利人（即高德山）与新的买受人（即郑洪国）之间的转让协议，即可重新出具收款收据，在此情况下，房光鹏又向***提交了一份已签好高德山名字的转让协议，郑洪国在此协议上签名后，在泰安丰泽公司开具了新的收款收据等手续。

案件审理过程中，原告申请对诉争房屋（含储藏室）的现值，及原告在该房屋进行的室内装修的价值进行鉴定，一审法院遂委托山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司进行鉴定，2020年12月15日，该公司出具《价值评估报告》，估价结果为：估价对象……于价值时点（2020年11月20日）的估价结果为111.75万元（其中室内装修价值6.25元）。原告向该公司支付鉴定费6700元。鉴定完成后，原告于2020年12月下旬从诉争房屋搬出，案外人高德山随即搬入。

一审法院认为：被告泰安兴宏公司从被告泰安丰泽公司处承接了丰泽领秀城5#、6#楼及地下车库工程，该工程由被告***实际施工，其间，泰安丰泽公司采取“以房抵帐”的方式向泰安兴宏公司支付部分工程款，本案诉争房屋即属于用于抵账的房屋中的一套。因工程实际由***施工，依***与泰安兴宏公司之间的约定，泰安兴宏公司除收取管理费和代缴的税费外，相关工程款均归***，故包括诉争房屋在内的“顶账房”实际是经泰安兴宏公司之手抵顶给***。正是在此情况下，***之子被告***才于2017年4月与原告郑洪国签订《协议书》，约定将诉争房屋出售给郑洪国，2018年8月22日，被告***还与原告郑洪国签订《补充协议》一份，就支付房款等问题进行了补充约定。此处需要说明的是，虽然《补充协议》中有“原协议与***签订的作废”的表述，但从“补充协议”的名称，尤其是综合分析全文可知，该《补充协议》并无解除原《协议书》之意，实为对《协议书》的补充，且两协议约定不一致之处应以《补充协议》的内容为准。鉴于原告郑洪国与被告***父子签订的《协议书》和《补充协议书》，是双方真实意思表示，且不违背法律禁止性规定，故均系是有效合同。

但是，在***父子与原告签订出售诉争房屋的协议之前，为抵付建材款，***已将诉争房屋转让给案外人房光鹏，并促成泰安丰泽公司、泰安兴宏公司、房光鹏三方签订了《房屋顶账协议书》，后房光鹏又与案外人高德山签订《房屋买卖协议》，将诉争房屋售卖给高德山。因此，在得知郑洪国已装修入住诉争房屋，且正在办理该房屋的权属过户登记手续时，高德山向人民法院提起诉讼，主张对诉争房屋的权利。最终，法院判决限期泰安丰泽公司向高德山交付诉争房屋并协助高德山办理该房产的权属登记证书。该生效判决明确了诉争房屋的归属，这意味着被告***、***已无法依照《协议书》、《补充协议书》的约定履行向原告交付诉争房屋（含协助办理相关权属证书）的义务，因无法继续履行合同的原因在于***父子欠缺诉争房屋的处分权，故该被告***、***系根本违约且应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告郑洪国现要求被告***、***返还已付购房款335000元，并赔偿相应的损失，于法有据，予以支持。关于应赔偿的损失：1、原告实际接收诉争房屋后进行了装修，现无奈从房中搬出（2020年12月下旬），致剩余的装修利益无法享用，而经鉴定其装修现值（鉴定价值时点2020年11月20日）为62500元，考虑到鉴定与搬出房屋的时间有一个月的时间差，故酌情确定***应赔偿的此项损失为60000元。原告主张此项损失额为126800元，证据不足，不予采纳。被告***辩称，原告的此项损失的受益人是案外人高德山，即便此为事实，也不意味着原告只能与高德山通过协商等途径弥补此项损失，原告选择向作为其合同相对人的***父子主张赔偿此项损失，亦系于法有据，并无不可。被告***还称，高德山在2018年就诉争房屋起诉时，原告还未进行装修，高德山曾就此申请岱岳区法院制止原告，但原告仍然强行装修，此项损失属原告自行扩大的损失，对此主张，一方面***并无证据证实，另一方面，2020年7月22日，泰安中院作出终审判决，才确认原告无法依照合法的买卖合同取得房屋产权，在此之前，在买卖相对方已实际交付房屋的情况下，原告装修房屋并无不当，***的此项主张，一审法院不予采纳。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告郑洪国与***父子约定的诉争房屋的售价为578580元，而经鉴定现该房屋的价值（鉴定价值时点2020年11月20日）为1055000元，这意味着因被告***、***的违约，导致原告郑洪国不可能再以签订合同的价格购买到与诉争房屋面积、地段等条件相同的房屋。诉争房屋的现值与双方当初订立合同时约定价款的差价，是作为守约方的原告的期待利益损失，是合同履行本可获得的利益的损失。并且，由于房地产市场是波动的，出现此种差价在合同双方订立合同时是应该能够预见到的。综上，原告要求被告***、***赔偿此项可得利益损失，一审法院予以支持。虽然上述房屋差价款为471420元，但是考虑到泰安中院是在2020年7月22日作出的终审判决，此时即已确认原告无法取得诉争房屋产权，故计算房屋溢价损失的节点应在此时，本案鉴定诉争房屋现值的时点是在2020年11月20日，较终审判决时相差约四个月，故酌情确定***、***应赔偿的此项损失为400000元。3、原告主张***赔偿利息损失，实际上，该主张与上述可得利益损失的主张，存在实质的重合，故对该项赔偿要求，一审法院不予支持。4、原告主张为办理诉争房屋的产权证书支出契税等费用19232元，这些费用本为办证需正常支出的税费，现不再（也不能）办理权属证书，理应找相关部门寻求退费（税）即可，原告将此列为损失，要求被告***予以赔偿，无事实与法律依据，一审法院不予支持。如果今后确实出现因政策等原因，致使某些税、费无法得到返还的情形，原告可另行主张权利。综上，被告***、***应赔偿原告郑洪国损失460000元（60000元+400000元）。另外，原告还要求被告***承担其为申请诉前保全而向担保公司支付的担保费3000元，该主张于法无据，一审法院不予支持。

被告***辩称，其办理与涉案房产有关的事宜是受父亲***委派，与***之间系委托代理关系，故相关权利义务均归属于***，而且，原告与***签订的补充协议中也载明***与原告签订的协议作废，这也说明原告明知在该起房屋买卖过程中，***仅是***的代理人。因此，原告起诉***错误，要求驳回对其诉求。对此，首先，2017年4月是***与原告协商买卖诉争房屋事宜，且是其自己与原告签订的《协议书》，协议书中并无任何“受***委托”的意思表示，而在其后的协议履行过程中（收取钱款、与泰安丰泽公司等人交涉等），也主要是***参与，鉴于此，在没有相关证据的情况下，应认定***是《协议书》合同的相对方，而非仅是***的代理人；其次，在2018年8月22日***与原告签订的《补充协议》中，确有“原协议与***签订的作废”的表述，但如前所述，该表述并无解除原《协议书》之意，《补充协议》实为对《协议书》的补充和修改，不仅如此，上述表述也未体现对***订约主体资格的否认之意，综合文义，其所谓“作废”，显然只是欲表达“两协议约定不一致之处应以《补充协议》的内容为准”之意，***称据此协议“说明原告也是明知我仅是父亲的代理人”，不予采纳；第三，从被告泰安丰泽公司、泰安兴宏公司、***之间的施工合同等证据可知，相关工程系***承接、实际施工，有可能从泰安丰泽公司获得所抵顶的诉争房屋的当事人也是***，但是，并不能由此推导出向原告出售诉争房屋的合同相对方只能是***的结论。综上，被告***与其父***同为与郑洪国形成房屋买卖合同关系的相对人，其辩称自己只是***的代理人，要求驳回对其诉求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。

本案系原告提起的房屋买卖合同纠纷之诉，原告自己也认可其合同相对方只是被告***、***。在被告泰安丰泽公司、泰安兴宏公司均非房屋买卖合同关系的相对方的情况下，原告要求该两被告就其合同不能履行造成的损失承担责任，于法无据，一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、被告***、***于一审判决生效之日起十日内，偿还原告郑洪国购房款335000元；二、被告***、***于一审判决生效之日起十日内，赔偿原告郑洪国装修损失60000元；三、被告***、***于一审判决生效之日起十日内，赔偿原告郑洪国可得利益损失400000元；四、驳回原告郑洪国的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4333元，财产保全费5000元，共计9333元，由原告郑洪国负担2333元，被告***、***负担7000元。

二审中，当事人未提交新证据。

对一审法院认定的事实，本院予以确认。

本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为：一、***本案中是否应承担责任；二、郑洪国所诉法律关系是否为房屋买卖合同关系；三、郑洪国所诉装修损失和房屋增值损失是否应由其自行承担。

关于第一个焦点，上诉人主张***系作为***的代理人而与郑洪国签订涉案《协议书》，上诉人对此并未提供证据证实。关于《补充协议》与《协议书》的关系，《补充协议》冠以“补充”的称谓，具体内容系对房款支付等问题的补充约定，且《补充协议》签订时涉案房屋已实际交付郑洪国，因此，《补充协议》的签订并非对《协议书》的解除，而是对《协议书》的补充和变更，两者同为确定涉案房屋买卖权利义务的依据。综合《协议书》并未体现上诉人所主张的委托关系、***在协议履行中的具体参与行为、《补充协议》与《协议书》的关系等，一审法院认定两上诉人系与郑洪国形成合同关系的相对人正确。上诉人主张***系***的代理人而不应承担责任，不能成立。

关于第二个焦点，涉案《协议书》明确约定了合同标的物即涉案房屋，具体使用了“房价”“房款”的表述，明确体现了房屋买卖的意思表示，***一审中主张与郑洪国签订的是自始无效的房屋转让协议，亦体现的是与郑洪国建立房屋买合同关系的意思表示，至于***将载明转让方为高德山、受让方为郑洪国的转让协议交付郑洪国，***持交款人为高德山的两份收款收款同郑洪国到泰安丰泽公司换取交款人为郑洪国的两份收款收据，均为涉案房屋实为抵顶***工程款的“顶账房”性质的背景下上诉人为履行与郑洪国之间的房屋买卖合同而实施的行为。因此，一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系，并据以确定双方权利义务正确，上诉人主张本案并非房屋买卖合同纠纷而属债权转让纠纷，不能成立。

关于第三个焦点，上诉人主张的另案判决从郑洪国并非自泰安丰泽公司处购买涉案房屋等角度分析，对郑洪国在涉案房屋购买过程中是否存在善意进行了评判，未支持郑洪国提出的其已取得涉案房屋合同权利、应驳回高德山诉讼请求的主张。本案中，具体到郑洪国与上诉人之间的房屋买卖合同，上诉人因对涉案房屋无处分权而不能向郑洪国交付房屋并协助办理相关权属证书，构成根本违约，应承担相应违约责任。出现房屋差价系上诉人在与郑洪国建立房屋买卖合同时可预见到的，而郑洪国对房屋溢价损失并无过错，上诉人主张应由郑洪国自行承担，无事实根据和法律依据。关于装修损失，上诉人主张应由郑洪国自行承担亦无事实根据。

另，上诉人提起上诉请求改判由***、泰安兴宏公司共同返还郑洪国购房款，郑洪国的经济损失由泰安丰泽公司承担。本院认为，泰安兴宏公司、泰安丰泽公司并非涉案房屋买卖合同的合同主体，上诉人要求该两公司在本案中承担责任，没有事实根据和法律依据。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8665元，由上诉人***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　勇

审判员　张立胜

审判员　薛　茜

二〇二一年八月二十六日

书记员　李争艳