穆棱市联兴物业有限责任公司与穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室、被告穆棱市旭升建筑有限责任公司)物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

黑龙江省穆棱市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑1085民初348号

原告：穆棱市联兴物业有限责任公司，住所地黑龙江省穆棱市。

法定代表人：马玉珍，董事长。

委托诉讼代理人：王铁志，男，住黑龙江省穆棱市。

被告：穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室，住所地黑龙江省穆棱市。

法定代表人：李超军，主任。

委托诉讼代理人：刘加文，男，穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室职员。

被告：穆棱市旭升建筑有限责任公司，住所地黑龙江省穆棱市。

法定代表人：高旭春，董事长。

原告穆棱市联兴物业有限责任公司(以下简称联兴物业公司)与被告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室(以下简称住房保障办)、被告穆棱市旭升建筑有限责任公司(以下简称旭升建筑公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易（小额）程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告联兴物业公司的委托诉讼代理人王铁志、被告住房保障办的委托诉讼代理人刘加文、被告旭升建筑公司的法定代表人高旭春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

联兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求住房保障办、旭升建筑公司交清物业服务费3360.29元、装修垃圾清运费4500.00元，合计7860.29元；2.由住房保障办、旭升建筑公司承担本案诉讼费用。当庭变更诉讼请求：要求1.住房保障办、旭升建筑公司给付物业费1498.78元及垃圾清运费4500.00元；2.由住房保障办、旭升建筑公司承担本案诉讼费用。事实与理由：按照（2018）黑1085民初622号民事判决书第四页下端内容：“被告旭升公司向本院提供了一份爱民家园未售出和已出租房源明细表，表中详细记载了被告认可的房屋面积和按双方约定的住宅按每平方米0.35元收费，非住宅按每平方米0.70元收费及计算后的物业费数额，总计为20174.91元。该明细表是被告旭升公司自己提供和认可的，而且原告提供不出证据证明其实际为被告物业服务的面积，本案应以被告认可的该面积和计算的数额为准较为合适。至于是否有遗漏的，原告可以通过核对该明细表，如核对出确实有遗漏的，可另案提起诉讼。”2013年9月30日住房保障办、旭升建筑公司签订了中心路廉房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议。住房保障办以顶工程款把爱民小区房屋23户,住宅面积1838.33平方米，车库7个，面积163.49平方米，商服房屋44户，面积2252.08平方米交给了旭升建筑公司。穆棱市人民法院（2018）黑1085民初622号民事判决生效后，2016年1月1日至2017年2月末，还有未出售和期间出售的被遗漏6处住宅、车库3个、商服房屋5户，没有交物业费，共计人民币3360.29元。旭升建筑公司对23户住宅、车库7个、44户商服用房完全占有、使用、处分、收益的权利，所以出售多少完全掌握。联兴物业公司要求旭升建筑公司把6户住宅、车库3个、5户商业用房出售的收款凭证、商品房买卖合同提供出来，以查证房屋权利是否转移。按照物业相关服务收费标准，装修垃圾清运费，建筑面积小于面积80平方米每年每户50.00元，44个门市应该是2200.00元，大于80平方米每户100.00元，23个住宅应该是2300.00元，合计4500.00元。住房保障办、旭升建筑公司在爱民小区，一个是开发商，一个是建筑商，在工程质量上有很多质量缺陷，严重影响了住户的居住质量，也给物业工作受到影响。联兴物业公司在爱民小区提供物业服务，全部完成了各项服务，爱民小区是低收入群体，是享受国家补助的家庭，虽然低收入，但80%住户交清物业服务费。

住房保障办辩称，联兴物业公司提出的诉讼，经穆棱市人民法院（2018）黑1085民初622号民事判决书已作出明确判决。联兴物业公司诉讼的房屋，住房保障办以抵顶工程款的形式交付旭升建筑公司，联兴物业公司不应就此事对住房保障办提起诉讼。联兴物业公司提出按照牡丹江市住宅物业收费标准收取一次性装修垃圾清运费，该标准只针对牡丹江市区内试用，因此无法定依据。请人民法院驳回联兴物业公司无理的诉讼请求。

旭升建筑公司辩称，旭升建筑公司有证据证实联兴物业公司主张的物业费不属实。联兴物业公司要求的一次性装修垃圾清运费无法律依据。

本院经审理认定事实如下：2011年住房保障办在穆棱市八面通镇中心路建设爱民小区(廉租房)，该工程由旭升建筑公司承建。工程竣工后，住房保障办与联兴物业公司于2012年10月1日签订了物业服务委托合同，约定由联兴物业公司为穆棱市八面通镇爱民小区提供物业服务。2013年9月30日，住房保障办和旭升建筑公司签订了中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议，协议约定将爱民小区部分房屋委托给旭升建筑公司处置，委托处置款项直接偿付欠旭升建筑公司的工程款。协议中涉及的房屋均在联兴物业公司提供物业服务范围之内。现联兴物业公司、住房保障办、旭升建筑公司对位于爱民小区住宅X号楼X单元XX室（建筑面积67.26平方米）、X单元XX室（建筑面积66.92平方米）、X单元XX室（建筑面积67.26平方米）、X单元XX室（建筑面积96.49平方米）、X单元XX室（建筑面积82.15平方米）、X单元XX室（建筑面积96.49平方米）；车库X号楼XX（建筑面积18.82平方米）、XX（建筑面积21.47平方米）的房屋数及建筑面积没有异议。旭升建筑公司已将上述房屋出售。联兴物业公司与住房保障办、旭升建筑公司就物业服务的缴费时间出现分歧，旭升建筑公司向本院提供的爱民家园未售房源明细表及房屋产权调换协议、购房合同等能够予以佐证上述房屋的出售时间，联兴物业公司未提供有效证据证实其准确的物业服务截止时间。本院按双方约定的住宅每平方米0.35元、非住宅每平方米0.70元计算后的物业费数额为824.00元。

另查明，本院审理的联兴物业公司与小区业主的物业服务合同纠纷案件中，已认定同时期联兴物业公司的服务存在瑕疵，自行承担30%的责任。

本院认为，联兴物业公司与住房保障办签订的物业服务委托合同不违反法律的相关规定，合同合法有效。双方应按照合同的约定履行各自的义务。关于联兴物业公司要求住房保障办、旭升建筑公司给付物业费1498.78元（变更后的诉讼请求）的诉讼请求，因涉案房屋系住房保障办委托给旭升建筑公司进行处置，委托处置款项直接偿付欠旭升建筑公司的工程款。旭升建筑公司也提供证据能够证实涉案房屋出售的时间及购买人，故本院据此确定物业费金额为824.00元。但根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”的规定，结合本院审理的联兴物业公司与该小区业主的物业服务合同纠纷案件中，已认定同时期联兴物业公司的服务存在瑕疵，酌定其自行承担30%的责任，故对联兴物业公司主张的物业费本院保护576.80元（824.00元×70%），超过部分不予支持。关于联兴物业公司主张的垃圾清运费4500.00元，物业服务公司清运垃圾是其物业服务的项目，联兴物业公司与住房保障办签订的物业服务委托合同中，也没有约定装修垃圾清运另行收取物业费，联兴物业公司所举的证据也只是针对牡丹江市区内住宅装修垃圾清运的收费标准，并不是本辖区的收费依据，对其主张的装修垃圾清运费在物业服务合同中没有约定，故本院不予支持。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，住房保障办应与旭升建筑公司共同承担给付义务。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条规定，判决如下：

一、穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室、穆棱市旭升建筑有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付穆棱市联兴物业管理有限公司物业服务费576.80元；

二、驳回穆棱市联兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室、穆棱市旭升建筑有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　吴军一

二〇一九年五月十三日

书记员　　刘　爽