穆棱市联兴物业有限责任公司(以下简称为联兴公司)与穆棱市城市低收入家庭住房低收入保障办公室(以下简称为低收入保障办)、穆棱市旭升建筑有限责任公司(以下简称为旭升公司)物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

黑龙江省穆棱市人民法院

民事判决书

（2018）黑1085民初622号

原告：穆棱市联兴物业有限责任公司，住所地：黑龙江省穆棱市，统一社会信用代码91231085325857571P。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：***，男，1959年7月31日出生，住黑龙江省穆棱市。

委托诉讼代理人：***，男，1956年10月28日出生，住黑龙江省穆棱市。

被告：穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室，住所地：黑龙江省穆棱市，组织机构代码68140082-6。

法定代表人：***，主任。

委托诉讼代理人：*加文，穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室职员。

被告：穆棱市旭升建筑有限责任公司，住所地：黑龙江省穆棱市，统一社会信用代码91231085663872790B。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：翟振功，黑龙江九州律师事务所律师。

原告穆棱市联兴物业有限责任公司(以下简称为联兴公司)与被告穆棱市城市低收入家庭住房低收入保障办公室(以下简称为低收入保障办)、被告穆棱市旭升建筑有限责任公司(以下简称为旭升公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告联兴公司的委托诉讼代理人***、***、被告低收入保障办的委托诉讼代理人*加文、被告旭升公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人翟振功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告联兴公司向本院提出诉讼请求：1.要求二名被告交清物业服务费23937.16元（后变更为23537.16元）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在2012年10月1日和开发单位被告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室签订了市区爱民小区物业服务委托合同。被告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室在2013年9月30日将未出售的爱民小区商品楼23户、车库7户、商业用房44户以抵工程款和建筑商被告穆棱市旭升建筑有限公司签订了中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议，为此二名被告相互推诿、拒交物业服务费。从2016年1月1日至2016年12月31日住宅欠物业费3560.35元；2016年1月1日至2017年2月末车库欠物业费863.58元；2016年1月1日至2017年2月末办公室欠物业费2662.00元；2016年1月1日至2017年2月末商业用房欠物业费16851.23元。合计：23937.16元（另有计算附表）。市区住宅小区按每平方米0.50元，非住宅按1.00元收取物业服务费，爱民小区是低收入群体，物业企业给予照顾住宅按每平方米0.35元，非住宅按0.70元收取物业服务费，把不是低收入群体也按低收入群体照顾了。原告为了保护自身合法权益，减少经济损失，维护正义，故起诉至人民法院。

被告低收入保障办辩称：2013年9月30日，低收入保障办根据穆棱市政府的批示，将该小区的房屋按照13222610.00元，委托旭升公司进行处置，所得款项用于抵顶工程款。因此，上述房屋的物业费应由旭升公司进行承担。原告起诉低收入保障办没有依据，低收入保障办不同意承担物业费用。

被告旭升公司辩称：1.被告旭升公司未售出的房屋包括：住宅424.16平方米，按原告所诉每平方米0.35元，共14个月，物业费为2078.00元；门市1384.8平方米，按原告所诉每平方米0.70元，共14个月，物业费13571.00元；车库45.45平方米，按原告所诉每平方米0.70元，共14个月，物业费445.00元，三项合计16094.00元。扣除对外出租的3号楼122.36平方米，物业费1028.00元，即物业费总计15066.00元，而不是原告所诉的23937.16元；2.被告旭升公司将房屋对外出租10户，已与承租人签订了房屋租赁合同，约定由承租人交纳物业服务费，原告应向承租人收取。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，应由物业使用人，即房屋承租人交纳物业服务费；3.原告不能及时全面的履行物业服务义务，应承担民事责任；4.根据《民法总则》，被告要求原告自行承担50%的费用7533.00元，二被告共同承担7533.00元。

本院审理认定事实如下：2011年被告低收入保障办在穆棱市八面通镇中心路建设爱民小区(廉租房)，该工程由本案被告旭升公司承建。工程竣工后，被告低收入保障办与原告联兴物业于2012年10月1日签订了物业服务委托合同，约定由原告为穆棱市八面通镇爱民小区提供物业服务。2013年9月30日，被告低收入保障办和被告旭升公司签订了中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议，协议约定将爱民小区部分房屋委托给被告旭升处置，委托处置款项直接偿付欠被告旭升公司的工程款。协议中涉及的房屋均在原告提供物业服务范围之内。因二被告对原告收取物业费的金额有异议，原告于2016年4月19日，起诉二名被告2015年12月份以前的物业费，经穆棱市人民法院审理，原、被告各承担50%。后原告仍为爱民小区提供物业服务，直至2017年2月份。期间二名被告一直未交物业费。因在2016年1月份以后，二名被告管理的爱民小区的廉租房房屋有一部分出售出去了，原告与被告就物业服务的房屋面积出现分歧，原告也提供不出证据证实准确的物业服务面积。后被告旭升公司向本院提供了一份爱民家园未售出和已出租房源明细表，表中详细记载了被告认可的房屋面积和按双方约定的住宅按每平方米0.35元收费，非住宅按每平方米0.70元收费及计算后的物业费数额，总计为20174.91元。庭审中，被告旭升公司提供五张照片和一份爱民小区业主委员会的证明，证明：原告联兴物业在为爱民小区提供物业服务过程中服务不到位，化粪池不清掏，楼道卫生不按时清扫等问题；但该两份证据均有瑕疵，五张照片没有时间和地点的标注，小区业主委员会的证明，没有出证人的签名。

本院认为，原告联兴公司与被告低收入保障办签订的物业服务委托合同不违反法律的相关规定，合同合法有效。双方应按照合同的约定履行各自的义务。对于原告要求二名被告给付物业费23537.16元（变更后的诉讼请求）的诉讼请求，因原告提供不出证据证明其对被告提供服务的房屋面积，被告旭升公司也不认可原告服务的面积和数额。庭审后，被告旭升公司向本院提供了一份爱民家园未售出和已出租房源明细表，表中详细记载了被告认可的房屋面积和按双方约定的住宅按每平方米0.35元收费，非住宅按每平方米0.70元收费及计算后的物业费数额，总计为20174.91元。该明细表是被告旭升公司自己提供和认可的，而且原告提供不出证据证明其实际为被告物业服务的面积，本案应以被告认可的该面积和计算的数额为准较为合适。至于是否有遗漏的，原告可以通过核对该明细表，如核对出确实有遗漏的，可另案提起诉讼。对于被告低收入保障办提出不承担责任的抗辩主张，虽然被告低收入保障办与被告旭升公司签订了中心路廉租房住宅小区配建商服房委托处置偿付工程款协议，但根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告低收入保障办的该抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告旭升公司提出已将房屋对外出租10户，已与承租人签订了房屋租赁合同，约定由承租人交纳物业服务费，原告应向承租人收取物业费的抗辩主张，因原告不认可，被告旭升公司也未向本院提供房屋出租的证据，被告旭升公司仍是房屋实际使用人。因此，被告旭升公司的该抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告旭升公司提出其只承担50%物业费的抗辩主张，因被告旭升公司在庭审中提供了五张照片和一份爱民小区业主委员会的证明，证明原告的物业服务不到位，化粪池不清掏，楼道卫生不按时清扫等问题，由于原告不认可，加之被告提供的该两份证据均有瑕疵，五张照片是何时照的，在何地照的，都没有记载；业主委员会的证明也没有出证人的签名。另外，虽然原告在第一次起诉二名被告时，穆棱市人民法院判决二名被告承担50%的物业费，但第一次起诉庭审时有好几个业主出庭进行了证实，证实原告的物业服务有重大瑕疵。本案被告只提供了两份有瑕疵的证据，虽然原告在辩论时认可物业服务有一定的问题，但并不认可存在重大问题，被告也不应该以第一次起诉的判决结论作为标准，因为物业服务是延续的，物业服务的质量也是在不断变化的。因此，被告旭升公司的该抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告物业服务不到位，应自行承担多少责任的问题，虽然原告自己也认可服务方面有不尽如人意的地方，但被告未提供出原告物业服务有重大瑕疵的证据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”的规定，酌定原告自行承担30%的责任较为合适。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，原告要求二名被告给付物业服务费14122.44元（20174.91元×70%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，本院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：

一、被告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室、穆棱市旭升建筑有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告穆棱市联兴物业管理有限公司2016年1月1日至2017年2月末的物业服务费14122.44元；

二、驳回原告穆棱市联兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费398.00元，减半收取199.00元，由被告穆棱市城市低收入家庭住房低收入保障办公室、穆棱市旭升建筑有限责任公司负担77.00元，由原告穆棱市联兴物业管理有限公司负担122.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年八月二日

书记员白晶