某某荣进出口有限公司、浙江臻隆新材料科技有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

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宁波市北仑区人民法院

民事判决书

（2021）浙0206民初7036号

原告：***荣进出口有限公司，住所地宁波市北仑区小港街道安居路10号二楼--26，统一社会信用代码91330206677683683R。

法定代表人：沈伟波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李圭峰，浙江理脉律师事务所律师。

被告：浙江臻隆新材料科技有限公司，住所地宁波市北仑区春晓街道听海路676号6幢1号一楼，统一社会信用代码91330206MA293DED6G。

法定代表人：苏苗虎，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邵柏杨、张化林，浙江佳兆律师事务所律师。

被告：宁波丰盈家具有限公司，住所地宁波市北仑区春晓街道听海路676号5幢1号301，统一社会信用代码913302065705121207。

法定代表人：任辉，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张俏，浙江凡心律师事务所律师。

被告：任辉，男，1971年4月19日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。

委托诉讼代理人：张俏，浙江凡心律师事务所律师。

被告：浙江神鸽实业有限公司，住所地宁波市北仑区春晓街道听海路676号，统一社会信用代码91330206704834943N。

法定代表人：李德根，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：蔡祖才，该公司员工。

第三人：宁波恒博伟业国际贸易有限公司，住所地宁波市海曙区呼童街190号，统一社会信用代码91330204MA28129Q9A。

法定代表人：王文平，该公司执行董事。

原告***荣进出口有限公司（以下简称江荣公司）与被告浙江臻隆新材料科技有限公司（以下简称臻隆公司）、宁波丰盈家具有限公司（以下简称丰盈公司）、任辉、浙江神鸽实业有限公司（以下简称神鸽公司）侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，追加宁波恒博伟业国际贸易有限公司（以下简称恒博公司）为第三人，依法适用简易程序于2021年11月18日、2022年2月22日公开开庭进行审理并当庭宣告判决。原告的委托诉讼代理人李圭峰，被告臻隆公司的委托诉讼代理人邵柏杨，被告丰盈公司、任辉的委托诉讼代理人张俏，被告神鸽公司的委托诉讼代理人蔡祖才，第三人的法定代表人王文平均到庭参加诉讼。本院根据原告申请做出财产保全裁定，该裁定已执行。裁定执行后，被告臻隆公司向本院提出复议申请，请求解除对其银行账户的保全措施并提供担保，本院审查后作出解除保全裁定。

原告起诉称：2013年12月31日，被告神鸽公司将位于宁波市北仑区春晓街道听海路676号共计42873.26m2的厂房租赁给原告，租赁期限10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，房屋租金为33700000元，原告于2014年8月19日通过银行转账的方式一次性付清了10年的租金。同日，原告将厂房转租给被告丰盈公司，租期也为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。后因被告丰盈公司拖欠原告租金，原告向本院起诉，要求解除租赁合同并支付租金。2017年2月3日，本院作出（2016）浙0206民初4685号民事判决书，判决解除原告与被告丰盈公司签订的租赁合同，并由被告丰盈公司支付租金2160811.48元及2016年7月1日至腾房之日按每月342986.08元标准计算的租金。判决生效后，被告丰盈公司既未支付租金，也未腾房。现原告发现原告承租的上述厂房由被告臻隆公司在使用。原告认为，原告自2014年1月1日至2023年12月31日期间对涉案厂房具有占有、使用、收益的权利，现被告臻隆公司未经原告同意，使用涉案厂房，原告有权要求被告臻隆公司腾空厂房，如被告臻隆公司不腾空厂房，应当向原告支付自2021年10月1日起至2023年12月31日止的房屋租金1969758元。同时，原告了解到，被告臻隆公司自2020年11月开始使用原告承租的厂房，被告臻隆公司声称涉案厂房系被告丰盈公司、任辉、神鸽公司同意其使用，故被告臻隆公司、丰盈公司、任辉、神鸽公司共同侵犯了原告的合法权益，应对原告租金损失承担共同赔偿责任。现请求判令：一、被告臻隆公司腾空位于宁波市北仑区春晓街道听海路676号4#厂房的一楼，若不腾空，应当向原告支付自2021年10月1日起至2023年12月31日止的房屋租金1969758元（每平方每月租金14元计27个月）；二、四被告共同承担原告租金损失802494元（每平方每月租金14元自2020年11月1日起至2021年9月30日止计11个月）。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：被告臻隆公司腾空位于宁波市北仑区听海路676号4#厂房的一楼，若不腾空，应当向原告支付自2021年10月1日起至2023年12月31日止的房屋租金1890000元（每平方每月租金14元计27月，厂房面积按5000平方米计算）；撤回第二项诉讼请求。

被告臻隆公司答辩称：原告诉请没有事实与法律依据。臻隆公司实际占有和使用涉案房屋，是与房屋权利人授权的第三人恒博公司签订《房屋租赁合同》从而合法占有房屋，签订合同时涉案房屋是腾空的，该合同合法有效。本案属于“一房二租”的情形，在合同均有效的情况下，臻隆公司已经占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。在臻隆公司已实际合法占有涉案房屋的情况下，臻隆公司是涉案房屋承租人。要求驳回原告的诉讼请求。

被告丰盈公司答辩称：首先，原告于2016年起诉至本院，要求解除与被告丰盈公司的房屋租赁合同，该案经一、二审法院判决，丰盈公司与原告签订的房屋租赁合同已于2017年8月4日解除，且原告已就该案申请强制执行，故原告再次以租赁合同起诉丰盈公司，要求丰盈公司支付租金损失，违反“一事不再理”原则；其次，原告诉称丰盈公司不支付租金也没腾房与事实不符，丰盈公司已经履行了大部分还款义务，自2017年起至今，丰盈公司陆续向原告实际控制人金宝龙汇款919000元，向实际控制人李维杰汇款880000元，合计达1799000元，并于2017年8月4日判决生效后履行了厂房腾空义务；第三，丰盈公司已经腾退了涉案厂房，现厂房实际由谁使用与丰盈公司无关，原告无权要求丰盈公司承担租金损失，原告仅凭“听说”就起诉丰盈公司并要求丰盈公司承担其租金损失，于法无据。请求依法驳回原告对其的起诉。

被告任辉答辩称：被告任辉与原告之间不存在任何合同关系，其只是被告丰盈公司的法定代表人，其与原告接触都是基于被告丰盈公司的职务，从未以个人名义与原告作出任何承诺，原告也无证据证明被告任辉与原告存在任何法律关系，现原告仅凭“听说”起诉被告丰盈公司并要求被告任辉承担其租金损失，于法无据。请求依法驳回原告对其的起诉。

被告神鸽公司答辩称：原告起诉证据不足，缺乏事实依据。2013年12月31日，原告与神鸽公司签订过租赁合同，但基于履行事实情况来看，该租赁合同已经解除，原告没有按照合同约定支付水电费，该事实已在（2016）浙0206民初4685号民事判决书中确认，2017年2月6日，神鸽公司向原告发函要求原告付清拖欠的水电费，否则将承担一切后果包括解除合同，但原告一直未履行付款义务，根据合同第5条约定，原告与神鸽公司的合同已解除，本案双方无纠纷。

第三人恒博公司陈述称：首先，第三人系被告神鸽公司的合法债权人及其抵押财产的合法抵押权人，2017年12月1日第三人参加宁波金诚拍卖有限公司举行的资产包拍卖会，成功拍得了瑞华国银投资管理有限公司对被告神鸽公司的债权，合计债权本息103787800元，该债权于2013年8月14日设定了对被告神鸽公司所有的位于宁波市北仑区春晓中七路的工业房地产的抵押权，并办理了抵押登记手续。其次，原告的租赁权不能对抗抵押权人，原告与被告神鸽公司于2013年12月31日签订租赁合同，是在原债权人设定抵押权之后，根据民法典规定，该租赁合同不能对抗抵押权人，恒博公司有权就该抵押财产优先受偿。同时根据民法典规定，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或法定孳息，故第三人自法院查封涉案厂房之日起有权收取抵押物的法定孳息即租金，原告的损害与第三人无关。

原告向本院提供原告与被告神鸽公司签订的《租房合同》、（2016）浙0206民初4685号民事判决书、执行通知书、执行决定书、限制消费令、房屋现场照片、总平面图、春晓工业园周边房屋租金截图等证据。

被告臻隆公司向本院提供被告臻隆公司与第三人恒博公司的《房屋租赁合同》、授权书、银行凭证、发票等证据。

被告丰盈公司向本院提供（2016）浙0206民初4685号判决书、（2017）浙02民终978号民事判决书、付款清单、付款短信凭证等证据。

被告神鸽公司向本院提供付款通知书、快递单等证据。

第三人恒博公司向本院提供《拍卖成交确认书》、缴款通知书、宁波市鄞州区人民法院公告、缴纳保证金凭证、联合竞拍协议、浙江省浙商资产管理有限公司汇款凭证及配资决议、他项权证、委托处置合同、（2016）浙0204民初5702号、5704号民事判决书等证据。

本院认定事实如下：2013年12月31日，被告神鸽公司将位于位于宁波市北仑区听海路676号（原春晓中七路86号）共计42873.26平方米的厂房租赁给原告，租赁期限10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，10年房屋租金共33700000元，原告于2014年8月19日通过银行转账的方式一次性付清了10年的租金。同日原告将厂房转租给被告丰盈公司，租期也为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，后因被告丰盈公司拖欠原告租金，原告向本院起诉，要求解除与丰盈公司的租赁合同并要求丰盈公司支付租金。2017年2月3日，本院作出（2016）浙0206民初4685号民事判决，判决解除原告与被告丰盈公司签订的租赁合同，并由被告丰盈公司支付租金2160811.48元及2016年7月1日至腾房之日按每月342986.08元标准计算的租金。2020年7月15日，被告神鸽公司向第三人恒博公司出具授权书，授权恒博公司出租被告神鸽公司位于听海路676号的房产。2020年8月7日，第三人恒博公司与被告臻隆公司签订《房屋租赁合同》，合同载明：出租方：恒博公司。承租方：臻隆公司。房屋坐落位置：宁波市北仑区春晓街道听海路676号。建筑面积：出租部位为6幢1号一层一部分3500平方，具体以实际约定为准。房屋权利人为神鸽公司，租赁期限：自2020年8月8日至2027年3月7日止，其中2020年8月8日至2021年3月7日为装修免租期。租金支付标准及支付方式：2021年3月8日至2023年3月7日租金为每年680000元，2023年3月8日至2025年3月7日租金为每年714000元，2025年3月8日至2027年3月7日租金为每年749700元。租金自2021年3月8日起每三个月支付一次，先付后用，第二次租金在3个月届满前一个月内付清。现涉案厂房由被告臻隆公司使用。

另查明，被告神鸽公司与中国工商银行股份有限公司宁波国家高新区支行（以下简称工行高新区支行）签订的编号为39010400-2013年科技（抵）字0088号《最高额抵押合同》约定：被告神鸽公司以其坐落于宁波市北仑区春晓中七路86号1、2幢1号房地产、3幢1号房地产、4幢1号房地产、5幢1号房地产、6幢1号房地产、7、8幢1号房地产为工行高新区支行与被告神鸽公司在2013年8月14日至2016年8月13日期间发生的最高余额为105564000元债权提供抵押担保，上述房地产均于2013年8月14日办理了抵押登记，其中6幢1号房地产抵押担保的债权数额为36613000元。2014年11月28日至2015年11月17日被告神鸽公司向工行高新区支行分六笔借款合计金额49330000元，因被告神鸽公司未按约还款，工行高新区支行向宁波市江东区人民法院起诉，2017年2月28日，宁波市江东区人民法院作出（2016）浙0204民初5704号民事判决书判决被告神鸽公司归还工行高新区支行借款49330000元及相应的利息以及对涉案房地产享有抵押权。另被告神鸽公司向工行高新区支行分五笔合计借款金额44928613.23元，因被告神鸽公司未按约还款，工行高新区支行向宁波市江东区人民法院起诉，2017年2月28日，宁波市江东区人民法院作出（2016）浙0204民初5702号民事判决书判决被告神鸽公司归还工行高新区支行借款44928613.23元及相应的利息以及对涉案房地产享有抵押权。2017年12月1日，第三人恒博公司通过拍卖受让上述两份判决书确定的债权。2019年10月21日，宁波市鄞州区人民法院发出公告，责令被告神鸽公司及其同住人于2019年10月31日前腾退坐落于宁波市北仑区春晓中七路86号1、2幢1号房地产、3幢1号房地产、4幢1号房地产、5幢1号房地产、6幢1号房地产、7、8幢1号房地产。被告神鸽公司至今未履行上述两份判决书确定的付款义务。

本案争议的焦点如下：

一、原告是否有权要求被告臻隆公司腾空涉案厂房；

二、原告是否有权向臻隆公司收取租金。

关于争议焦点一，本院认为：原告没有证据证明被告臻隆公司与第三人恒博公司签订的《房屋租赁合同》存在合同无效情形，该《房屋租赁合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第五条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。在原告与被告神鸽公司签订的《租房合同》、被告臻隆公司与第三人恒博公司签订的《房屋租赁合同》均有效的情况下，已经合法占有使用涉案房屋的臻隆公司为涉案厂房履行合同的承租人，被告臻隆公司有权继续占有使用涉案厂房，原告要求被告臻隆公司腾空涉案厂房的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。

关于争议焦点二，本院认为，第三人恒博公司通过拍卖受让了工行高新区支行对被告神鸽公司的债权及对涉案厂房的抵押权，该抵押权设立时间早于原告与被告神鸽公司签订的厂房租赁合同，第三人恒博公司享有的抵押权优先于原告与被告神鸽公司签订的厂房租赁合同。宁波市鄞州区人民法院通知被告神鸽公司及其同住人应于2019年10月31日前腾房，恒博公司作为涉案房屋抵押权人有权依据其与臻隆公司签订的厂房租赁合同向臻隆公司收取租金，被告臻隆公司承租涉案厂房并不存在过错，原告无权以侵权为由向被告臻隆公司收取租金，故原告起诉要求被告臻隆公司支付租金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告***荣进出口有限公司的诉讼请求。

本案受理费21810元，减半收取10905元，保全费5000元，合计15905元，由原告***荣进出口有限公司负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

审判员方祖军

二○二二年二月二十二日

法官助理陈柳宏

代书记员徐妃妮