厦门市宏业大厦业主委员会、福建奥达电梯工程有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）闽02民终5537号

上诉人（原审原告）：厦门市宏业大厦业主委员会，住所地福建省厦门市思明区宏业大厦一楼，组织机构代码56840603-8。

诉讼代表人：李志聪，该业主委员会主任。

委托诉讼代理人：陈咏晖，福建英合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈海波，福建英合律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：福建奥达电梯工程有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦1003室之一，统一社会信用代码91350200260152254E。

法定代表人：洪言箴，该公司董事长。

委托诉讼代理人：戴晓，福建奥达电梯工程有限公司员工。

原审被告：厦门市思明区山水御韵茶叶店，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路***号***室。

经营者：丘美梅，女，1983年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。

委托诉讼代理人：戴晓，福建奥达电梯工程有限公司员工。

上诉人厦门市宏业大厦业主委员会（以下简称宏业大厦业委会）、因与上诉人福建奥达电梯工程有限公司（以下简称奥达公司）、原审被告厦门市思明区山水御韵茶叶店（以下简称山水茶叶店）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院(2018)闽0203民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宏业大厦业委会上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判奥达公司将宏业大厦一层西北角107室内加建的夹层予以拆除，并恢复至竣工合格后状态。事实和理由：奥达公司在宏业大厦一层西北角107室内加建的夹层危及建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。1、一审法院未查清的事实：根据厦门市土地房屋权证，宏业大厦一层西北角107室业主奥达公司的产权范围中，该107室北面中间地带的地下室风机排风口、地下室消防水池观察口为宏业大厦其他业主共有，并非奥达公司的产权范围内。然而奥达公司加建的夹层覆盖在地下室风机排风口、地下室消防水池观察口之卫生间上，占用其他业主共有部分，影响地下室风机的排风，无法对地下室的消防水池进行观察，该侵权行为严重影响整栋大厦的消防安全。2、应适用的法律上，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十五条规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。因此，奥达公司在107室违章加建的夹层，侵占共有部分，危及建筑物的安全，损害其他业主的合法权益，应当予以拆除，恢复至竣工合格后状态。

奥达公司答辩称，其答辩意见与上诉意见一致。

奥达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏业大厦业委会一审全部诉讼请求。事实和理由：原审判决判令奥达公司拆除窗户错误，依法应当撤销并改判，具体理由如下：奥达公司之所以对部分外墙进行了拆改窗是有历史原因的，奥达公司在1996年就已经购买本案中案涉的店面，并于2005年进行了重新装修。在装修过程中发现奥达公司产权证范围内的内部空间被占用，表现为宏业大厦地下室的风机口在奥达公司107室的西北角足足占用了2平方米，地下室的消防水池作业口也放在奥达公司房屋范围内，每一次换水洗池都需经过讼争房屋，严重影响了奥达公司的房屋正常使用，考虑到店面的实际使用情况，奥达公司在装修时对店面的使用进行了重新规划布置，故将产权内的外墙面进行了拆改窗，当时宏业大厦业委会和物业公司也是默认的。目前，风机口仍存在于107室内，消防水池作业口也在107室内，而奥达公司拆改窗也就一直存在，如果要求奥达公司恢复，则宏业大厦业委会应当先行将其侵权的部分改正。

宏业大厦业委会答辩称，根据物权法的规定，共有部分属于全体业主共同所有。奥达公司作为讼争房屋的业主，在外墙将外墙拆去改了风口，没有经过宏业大厦业委会同意，侵害了全体业主的权利，宏业大厦业委会要求其外墙整改具有法律依据。

山水茶叶店陈述称，其意见与奥达公司意见相同。

宏业大厦业委会向一审法院提起诉讼，请求判令：1.山水茶叶店、奥达公司将宏业大厦一层西北角107室内加建的夹层予以拆除，并恢复原状；2.山水茶叶店、奥达公司将宏业大厦西立面、北立面107室一层外墙拆改窗洞现象恢复原状；3.山水茶叶店、奥达公司将宏业大厦一层西北角107室凿除的原风机部分墙体恢复原状。

一审法院认定事实：讼争的厦门市思明区湖滨北路201号107室房屋的权属人为奥达公司，于1997年购买，房屋用途为商业。2014年1月10日，奥达公司（出租方）与山水茶叶店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由山水茶叶店承租讼争房屋，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日止。

2013年9月7日，戴晓作为讼争房屋的业主代表申请对讼争房屋进行二次装修，厦门白士德楼宇管理有限公司宏业大厦管理处进行了审核并出具相关意见。2013年10月11日，山水茶叶店向厦门白士德楼宇管理有限公司提出《关于宏业大厦山水御韵茶叶店风口改造申请》，载明：本店面重新装修，须将原地下室排风口加以优化，并满足地下室出风容量，原地下室镀锌风管径1500×600，出风口百页为1200×500，原出风口为1800×1700，改造后为1200×1700，原高度不变。

2016年4月14日，厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处（以下简称嘉莲街道）向厦门白士德楼宇管理有限公司宏业大厦物业服务处出具《关于宏业大厦安全隐患的告知书》，载明：经现场检查，发现湖滨北路201号宏业大厦一楼茶馆外墙大面积出现外凸变形、开裂，大厦1至3层西北侧外墙均有明显外凸变形及多条0.5厘米左右的裂缝，且外墙部分瓷砖已经脱落。……根据相关法律法规，你单位承担安全生产主体责任，请立即组织相关技术力量进行勘察、鉴定，并提出整改方案，抓紧落实安全隐患整改，确保大厦人员及周边群众安全。

2016年4月18日，厦门市房屋安全鉴定所向宏业大厦业委会发函称：受贵单位委托，我所于2016年4月14日委派彭文革、李浩两位鉴定人员，对宏业大厦进行现场查勘，房屋主要状况如下“1.该房屋为建于1996年的十五层钢筋混凝土框架结构办公楼，目前主体结构尚未发现明显危险现象；2.底层四面外墙存在拆改窗洞现象，一、二层西北角外墙条形面砖部分空鼓、破损，一至三层西北角填充砖墙的纵横墙连接处产生一条竖向裂缝，缝宽1-2毫米；3.建议贵单位委托有资质的相关单位对整栋办公楼的外墙进行检测，并对损坏部位进行修复或加固。”

另查明，厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处曾于2015年9月20日对厦门市思明区宏业大厦第四届业主委员会作出《业主委员会备案证明》（厦思嘉业备[2015]011号），确认该业主委员会成立时间为2015年9月17日，任期5年。

《厦门市思明区宏业大厦管理规约》第六条约定：业主享有的共用部位包括本物业管理区域内和单幢建筑物的共用门厅、楼梯间、走廊、通道、户外墙面等。第十三条约定：业主对物业的专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；业主对物业的专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担相应义务，不得以放弃权利而不履行义务。第十六条约定：业主需要装饰装修房屋的，应在开工前向本管理区域的物业服务企业申报登记，并与其签订装饰装修管理服务协议。

审理中，宏业大厦业委会于2018年1月24日向本院提出鉴定申请，申请依法委托有资质的鉴定机构对宏业大厦西北立面一至三层外墙条形面砖部分空鼓、破损及西北立面一至三层填充砖墙的纵横墙竖向裂缝的形成原因进行鉴定。本案依法委托后，宏业大厦业委会于2018年3月19日以与鉴定机构沟通后决定撤回鉴定申请为由向本院提出撤鉴申请，同时明确了上述诉请，撤回了要求山水茶叶店、奥达公司将宏业大厦西北立面一至三层外墙条形面砖部分空鼓、破损及西北立面一至三层填充砖墙的纵横墙竖向裂缝恢复至竣工合格后的状态的诉讼主张。

奥达公司、山水茶叶店确认宏业大厦业委会所主张的讼争房屋存在加建夹层、外墙拆改窗洞及原风机部分墙体被凿除的事实，但认为加建夹层是在1997年形成的，外墙拆改窗洞是在2005年敲掉的，上述两项均属于室内装修，未涉及承重墙体，也不需要审批手续；至于原风机部分墙体被凿除，在施工过程中被告曾向物业公司提出申请，并在物业公司的监督下完成施工，并未影响其他业主的通风，反倒提高了通风率。

双方均确认讼争房屋外墙的4个窗洞于2005年拆改；原风机部分墙体属于讼争房屋的内墙。

一审法院认为，根据宏业大厦业委会提供的组织机构代码证及相关备案材料，可以认定该业主委员会成立的合法性。同时，业主委员会是业主大会的执行机构，其作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，根据业主大会的授权，有权以自己的名义提起诉讼。宏业大厦业主认为讼争房屋单位内违规搭建夹层、西北立面墙体拆改窗洞等行为侵害了业主共有权，召开业主大会经过投票表决依法授权宏业大厦业委会提起本案诉讼。宏业大厦业委会也提交了相关表决票证明本案诉讼事项经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，奥达公司、山水茶叶店对此持有异议，但未举示证据，故本院对宏业大厦业委会系本案适格主体予以认定。

关于讼争房屋加建的夹层、凿除的原风机部分墙体。物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。奥达公司作为讼争房屋的业主，对107室房屋专有部分享有的权利及于该房屋的内墙及全部空间。奥达公司、山水茶叶店在107室内加建夹层、凿除原风机部分墙体是对其专有部分的装饰装修，宏业大厦业委会并未举证证明奥达公司、山水茶叶店的装修行为危及建筑物的安全，损害其他业主的合法权益，故宏业大厦业委会关于山水茶叶店、奥达公司将加建的夹层、凿除的原风机部分墙体恢复原状的诉请，缺乏依据，本院不予支持。

关于讼争房屋外墙拆改窗洞问题。法律明确规定了建筑物的外墙面属于建筑物专有部分以外的共有部分，属全体业主共有。根据物权法第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。奥达公司作为讼争房屋的业主在107室一层外墙拆改4个窗洞并未经过其他共有人的同意，事后也未取得全体业主的追认，且山水茶叶店、奥达公司也未举证证明其在外墙拆改窗洞属法律规定的为了专有部分特定使用功能的合理需要、无偿利用外墙面的“合理使用”范畴。故宏业大厦业委会关于将宏业大厦西立面、北立面107室一层外墙拆改窗洞现象恢复原状的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于责任承担主体，因讼争房屋的业主为奥达公司，且窗洞在2005年即山水茶叶店承租讼争房屋之前就已存在，故应由奥达公司承担墙体恢复的责任，宏业大厦业委会要求山水茶叶店承担共同责任的诉讼主张，本院不予支持。

关于宏业大厦业委会主张的山水茶叶店、奥达公司的装修行为未经过行政机关的审批，该事项属行政部门的行政管理职权，应由相关行政部门依法进行认定处理，不属人民法院民事案件的受理范围。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福建奥达电梯工程有限公司于本判决生效之日起十日内将宏业大厦西立面、北立面107室一层外墙拆改的4个窗洞恢复至墙体状态；二、驳回宏业大厦业委会的其他诉讼请求。

一审案件受理费100元，减半计收50元，由宏业大厦业委会、奥达公司各负担25元。

宏业大厦业委会于二审中提交讼争107室房屋产权户型图，证明奥达公司所有的讼争房屋产权范围不包括地下消防水池观察口、地下风机口以及地下风机口东边的卫生间区域。

奥达公司、山水茶叶店质证认为：宏业大厦业委会所说的风机口奥达公司没有动过，反而是宏业大厦业委会另有一个风机口和水池侵占了奥达公司的权利，奥达公司要求宏业大厦业委会移走。

奥达公司、山水茶叶店于二审中未提交新证据。

二审中，各方对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕当事人的上诉请求进行审理。首先，从讼争107室房屋的产权户型图可以看出，107室房屋的产权面积不包括水池口、风机口及风机口东面的卫生间，以上部分属于宏业大厦全体业主共同所有。奥达公司在使用107室房屋时，拆除了水池口、风机口及风机口东面的卫生间的部分墙体，将以上区域纳入107室房屋室内，并在之上加建夹层等，该行为侵犯了全体业主的合法权益，宏业大厦业委会诉求将其恢复原状，有事实和法律依据，本院予以支持。其次，奥达公司未经其他业主同意，无正当理由将107室房屋一层外墙拆改成窗洞，侵犯了宏业大厦全体业主的合法权益。奥达公司以107室房屋室内部分面积被占用等为由上诉称其在外墙拆改窗洞等系事出有因，系对严重影响奥达公司对107室房屋正常使用的补偿，缺乏证据证明，理由不能成立，本院不予采纳。一审法院对此判决正确，应予维持。综上，宏业大厦业委会的上诉请求有事实和法律依据，本院依法予以改判。奥达公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持厦门市思明区人民法院(2018)闽0203民初451号民事判决第一项；

二、撤销厦门市思明区人民法院(2018)闽0203民初451号民事判决第二项；

三、福建奥达电梯工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将宏业大厦107室内北面在红线图外的水池口、风机口及风机口东面卫生间上加建的夹层拆除，恢复原状；

四、驳回福建奥达电梯工程有限公司上诉请求；

五、驳回厦门市宏业大厦业主委员会其它诉讼请求。

本案二审案件受理费100元，由福建奥达电梯工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　（曾　聆）

审 判 员　（柯艳雪）

审 判 员　（章　毅）

二〇一九年二月二十二日

书记员（　林加　仁）

附本案适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。