中建八局装饰工程有限公司与沈阳顺天建设集团有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民事判决书 （2023）辽0114民初24867号 原告：中建八局装饰工程有限公司，住所中国（上海）自由贸易试验区。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽***律师事务所律师。 被告：沈阳顺天建设集团有限公司，住所沈阳市大东区。 法定代表人：**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。 第三人：恒盛***地(辽宁)置业有限公司，住所沈阳市于洪区。 法定代表人：***，系该公司董事长兼总经理。 原告中建八局装饰工程有限公司（以下简称“中建八局”）与被告沈阳顺天建设集团有限公司（以下简称“顺天建设集团”）与第三人恒盛***地（辽宁）置业有限公司（以下简称“恒盛公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年12月20日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人恒盛***地（辽宁）置业有限公司本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、撤销（2023）辽0114执异344号民事裁定书，继续执行于洪区两套房屋。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与第三人建设工程施工合同纠纷一案经原告申请强制执行，贵院予以立案，案号为（2021）辽0114执4105号。2022年3月8日，贵院依据原告申请对第三人名下的位于沈阳市于洪区房屋（以下简称“案涉房产”）采取预查封措施。此后，被告提出案外人执行异议，贵院做出（2023）辽0114执异344号民事裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告认为该民事裁定书存在严重的事实认定错误和法律适用错误，应当予以撤销，被告不享有排除执行的民事权益，案涉房产应当被继续执行。一、被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形，不享有排除执行的民事权益。（一）被告不属于该条规定保护的对象，该条规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，保护的对象必须是消费者，从自然属性上看，消费者必然是自然人，法人或者其他组织由于不存在生活消费的问题，不在消费者之列．被告系法人而非自然人，不属于该条规定所保护的对象，不享有排除执行的民事权益。（二）被告亦不符合唯一住房的条件，被告作为法人，案涉房屋不可能用于其居住，在其提出执行异议过程中，亦未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，且案涉房产就是两套房产，本案必然不符合唯一住房的条件。综合以上两点，贵院依据该条规定，裁定中止案涉房产执行既是事实认定错误，又是法律适用错误。二、被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，不享有排除执行的民事权益。（一）案涉房产查封前，被告未签订合法有效的书面买卖合同。该条的表述是“受让人与被执行人签订有合法有效的书面买卖合同。”之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，是基于《城市房地产管理法》第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。被告在执行异议中提交《购房款抵扣工程款协议》并非买卖合同，其中每条约定都提到“实际买受人”及另行签订商品房买卖合同的相关内容。（二）被告并未合法占有案涉房产。在贵院依原告申请查封案涉房产过程中，案涉房产始终处于空置状态，在被告提出执行异议过程中，亦未提交入住、物业、水电、采暖等材料和票据，不能证明其合法占有案涉房产。（三）被告因为其自身原因未办理过户登记。为了逃税等故意不办理登记，不应受到该规定的保护。从被告与第三人在《购房款抵扣工程款协议》中约定，由被告寻找“实际买受人”，之后由第三人与“实际买受人”签订房屋买卖合同并办理相关手续。可以看出，被告为了逃税的目的而故意不办理登记，应认定为因其自身原因未办理过户登记。综上，被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的法定情形，请贵院依法判令继续执行案涉房产。 被告辩称：答辩人认为被答辩人要求撤销（2023）辽0114执异344号民事裁定书，继续执行于洪区两套房屋的理由不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。理由如下：一、案涉两套房屋已是法院执行后的执行标的物。在答辩人向沈阳市于洪区法院起诉第三人恒盛***地(辽宁)置业有限公司前，案涉两套房屋已于2015年4月进行财产保全，在（2015）辽0114于民二初字第03817号民事判决书生效后立即申请了强制执行，执行案号为（2015）于执字第3156号，法院于2015年10月21日及11月1日预查封了第三人的10套房产及会所。2018年8月23日，为配合法院结案考核，执行法官要求答辩人办理撤回申请并告知不会影响执行工作，答辩人在执行法官打印好的撤回申请书上签字，一月后再申请恢复；2018年9月，答辩人将恢复执行申请及评估拍卖申请送交法院；2018年11月22日，执行法官续封于洪区的房屋；2018年11月26日，法院送达拍卖通知书，拍卖于洪区的房屋；2019年1月3日，送达拍卖的房屋。2019年6月20日，答辩人与第三人签订《购房款抵扣工程款协议》，第三人以六套已查封房屋抵顶工程款7，448,795元，并于同日将六套房屋交付给了答辩人。2019年8月23日，答辩人根据《购房款抵扣工程款协议》，申请法院解封了三套房屋并进行了处置。2019年12月25日，答辩人继续申请其余房屋的解封并办理过户，执行法官办理了怒江北街房屋的解封手续，并办理了六套顶账房7，448,795元的执行费64,644元的收缴工作，答辩人于当日缴纳了64,644元的执行费。因此，涉案两套房屋是通过法院执行程序已经将所有权进行了有效处分的标的物，并非第三人名下财产，而是答辩人经法院执行程序执行后的财产。二、案涉房产没能办理产权过户手续并非答辩人过错。2021年7月27日，答辩人继续申请法院办理案涉两套房屋的解封以便办理过户手续，但执行法官查询到答辩人为被执行人后认为存在法律障碍，不予办理解封手续。此后，答辩人一直在寻求其他途径予以解决，直至2022年6月30日，答辩人看到沈阳市于洪区法院张贴公告后才知晓被答辩人申请法院查封了案涉房屋。综上所述，案涉房屋是通过法院执行后的执行标的物，是通过法院处分完毕的财产；此后在被答辩人查封之前没有办理完更名过户手续并非答辩人过错，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请执行人中建八局装饰工程有限公司与被执行人恒盛公司建设工程施工合同纠纷一案中（执行案号：2021辽01**执4105号），案外人顺天建设集团对执行标的提出书面异议。本院于2023年12月5日作出（2023）辽0114执异344号执行裁定书，**：本案的执行依据为（2020）辽0114民初2203号民事判决，判令被执行人恒盛公司给付申请执行人中建八局工程款3,314,581.85元并支付利息。执行过程中，本院于2022年3月8日对被执行人恒盛公司开发建设的位于沈阳市于洪区的房屋（以下简称“案涉房产”）采取预查封措施。另**，案外人顺天建设集团与被执行人恒盛公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月18日作出（2015）于民二初字第03817号民事判决，判令恒盛公司给付顺天建设集团工程款13,959,726.33元并支付利息。该案进入执行程序后（执行案号：2015年于执字第3156号），查封了恒盛公司名下多处房产，其中包括本案两处案涉房产。后因双方有达成和解协议的意向，顺天建设集团撤回执行申请，本院于2018年8月23日裁定终结该案的执行。此后，恒盛公司与顺天建设集团于2019年6月20日签订《购房款抵扣工程款协议》，约定用恒盛公司开发的阳光尚城二期、三期、四-2期、四-1期中的六套商品房（含附属地下车库）抵扣工程款7,448,795元，其中包含本案两套案涉房产。协议签订后，顺天建设集团一直占有至今。裁定如下：中止对位于沈阳市于洪区的房产执行。 另**，本院于2018年11月26日作出2015年于执字第3156号拍卖通知书，对申请执行人顺天建设集团与被执行人恒盛公司作出通知，拍卖被执行人恒盛公司所有的部分房屋，包括上述中止执行的两处房产。2019年6月20日顺天建设集团与恒盛公司达成的《购房款抵扣工程款协议》主要内容为：双方建设工程施工合同一案经沈阳市于洪区人民法院作出2015年于民二初字第03817号民事判决书后进入执行阶段，在执行过程中，双方已按判决确认的数额支付了650万元工程款，尚有剩余工程款未支付，现双方经充分协商，同意由建设集团购买恒盛公司开发的阳光尚城二期、三期、四-2期及四期-1项目商品房，抵扣恒盛公司应付的工程款，具体房源和抵扣价格详见协议及附件。协议包括上述房屋，协议同时约定，顺天建设集团可以自己与恒盛公司签订商品房买卖合同，也可以指定第三人，即实际买受人与恒盛公司签订买卖合同。 本院认为，债务人的特定财产，如果只能满足债权人中一人的强制执行，其他债权人的强制执行必然受到排斥。本案原告与被告均系第三人的普通债权人，均无优先权，应根据法律规定及案件全部事实审查原告对案涉房产是否享有排除执行的民事权益。本案中，案涉房产在原告查封前，被告作为2015年于执字第3156号执行案件的申请执行人，同时系被执行人恒盛公司开发的房地产项目的工程承包人，在执行程序中与被执行人达成购房款抵扣工程款协议意向，其后签订的协议附件包括《签订商品房买卖合同确认书》，用该房地产项目中的部分商品房抵顶工程款，工程款债权抵顶了购房款，该以物抵债协议无恶意损害本案原告及其他第三人合法权益的情形，该协议具有将确定的债权变更为物权的内容，并且被告对案涉房产已实际占有，该占有亦发生在本案原告查封案涉房屋前，在涉诉房屋查封及拍卖裁定等抵偿债务的执行措施后协议达成，案件执行终结，故该协议应视为具有房屋抵顶的处分效力。本案原告的查封在被告的协议后，中止执行符合法定程序，原告不具有排除执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条之规定，判决如下： 驳回原告中建八局装饰工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费12,500元，由原告中建八局装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二四年三月八日 书记员***