***、滨州市公路管理局公路养护处租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省滨州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)鲁16民终932号

上诉人（原审被告）：***，男，1972年6月8日出生，汉族，住滨州市西区。

委托诉讼代理人：于利群，山东英天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李洪君，山东英天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：滨州市公路管理局公路养护处，住所地：滨州市滨城区黄河六路501号。

法定代表人：李栋，该养护处主任。

委托诉讼代理人：苏滨，山东元格律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人滨州市公路管理局公路养护处（以下简称养护处）租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2016）鲁1602民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.依法改判上诉人应当支付被上诉人的占用费为165189.49元；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，导致判决结果错误。原判决上诉人承担自2016年4月5日至2016年11月15日期间的占用费334,356.16元错误。按照合同约定，租赁合同于2016年4月5日到期，但被上诉人并没有安排人员在该时间与上诉人进行交接，而是于2016年8月直接在租赁物上贴了封条。由于被上诉人在租赁物上贴封条封存租赁物的行为形成被上诉人对租赁物实际占有的事实，导致上诉人无法经营，因此，原判决判令上诉人自2016年4月5日至2016年11月15日期间承担租赁物占用费不符合客观事实。对于上述事实，上诉人一审期间向一审法院提交了相关证据，一审法院没有查明，属于事实不清。综上所述，一审判决事实不清，导致上诉人应承担租赁物占用费的数额错误，如果上诉人承担占用费，最多应计算至2016年7月，应为169166.67元，自2016年8月以后的占用费不应由上诉人承担。为此，特提出上诉，请二审法院依法撤销原判，按照客观事实进行改判。

被上诉人养护处辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人***的上诉事由背离事实，依法不能成立。依据原租赁合同第14条约定：“合同期满，公路局按期收回。如承包人继续承包，必须在合同期满（2016年4月5日）前6个月提出申请，同等条件下，承包人享有优先权。”上诉人在2016年4月5日合同期满终止后，未向公路局交回案涉租赁房屋，办理交接；没有在合同约定的期限前，向公路局提出继续承包申请。因此，上诉人自2016年4月6日起应当承担逾期占用费。另外，上诉人反而将案涉房屋转租，并收取了转租户交纳的超过其与公路局签订的租赁合同期满后至少6个月的租金。自2016年11月15日，答辩人向承租户收取租金。因此，一审判决上诉人承担自2016年4月6日起到2016年11月14日期间的逾期占用费正确。答辩人张贴封条的地方三处：一处是废弃锅炉房，另两处为院内东侧房屋一楼的闲置放置杂物的房屋，上诉人诉称的事由背离事实。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人养护处向一审法院起诉请求：1.判令***支付承包费260万元；2.判令***支付逾期承包费利息共计362500元【以年利率6%为标准，计算至2016年5月5日，2013年度租赁费：58万元/年×6%（年利率）×4年+58万元/年×5‰（月利率）×2个月=145000元；2014年度租赁费：58万元/年×6%（年利率）×3年+58万元/年×5‰（月利率）×2个月=110200元；2015年度租赁费：58万元/年×6%（年利率）×2年+58万元/年×5‰（月利率）×2个月=75400元；2016年度租赁费：58万元/年×6%（年利率）×1年+58万元/年×5‰（月利率）×1个月=37700元。共计368300元,养护处主张362500元】；3.判令***支付逾期交付承包费滞纳金362500元（以利息计算方式计算）；4.判令***将承包届满后的全部房屋等资产腾空并移交给养护处；5.判令***向养护处支付承包届满后侵占养护处资产，造成养护处的损失72万元（自承包期限届满之次日起至***交回资产之日止，按租赁费58万元/年计算）；6.本案诉讼费等费用由***承担。

上诉人***向一审法院提出反诉请求：1.依法判令养护处支付***设备款1307800元;2.反诉费用由养护处承担。

一审法院认定事实：2006年2月4日，滨州市公路管理局（甲方）与***（乙方）签订承包经营合同书。合同约定，第一条,原滨州市公路局培训中心坐落于滨州市黄河二路703号。南楼、东楼、北楼除畅通公司现用六间以外的全部及院内现有其他附属建筑、设施由乙方经营；第二条,承包经营期限自2006年2月24日起至2016年4月5日止；第三条，乙方向甲方支付承包经营费每年58万元；第六条，承包费的支付期与方式：第一年度承包费每半年支付一次，先付费后经营。从第二年开始年度承包费一次性付清，第一年上半年承包费在签订合同时付清，以后每次付承包费在下次承包期开始提前一个月付清。第一年度承包期，甲方赠送40天装修期；第九条,原滨州市公路培训中心的房屋、设备、设施的维修，在承包期限内，承包人负责维修房屋及配套水、电、暖、消防等设备、设施，费用由承包人承担；第十条,承包人对原培训中心房屋进行装修或修缮，增设他物，范围是：在不改变房屋主体结构的情况下，必须征得公路局及相关部门的书面同意后，承包方可以装修增设他物，但不能影响房屋的安全质量及结构。对房屋装修改造、设广告牌等必须征得公路局相关部门的书面同意，一切费用由承包人自理。承包期满后，承包人在原公路局培训中心装修的不动部分不能拆除，不能破坏。承包人安装的配套设施，在承包期满后，能带走的可以带走，不能拆除带走的资产，无偿留与甲方所有。第十七条,在乙方经营期间，如遇政府强制使用集中供暖，供暖工程的开口费，由乙方垫支，等到乙方经营期满结束时，甲方付给乙方垫付开口费的全部；第十八条，违约责任：谁违约谁承担责任。承包人逾期交付承包费，除应如数补交外，还应自违约之日起按日支付全年承包费3%的滞纳金。合同签订后，自2006年2月24日至2013年11月21日，***共支付租赁费3199866元。其中，2006年至2010年租赁费已交纳完毕，2011年租赁费已交纳299866元，仍欠交280134元，2012年至2016年租赁费均未交纳计232万元，共计欠交租赁费2600134元。2015年12月7日，滨州市公路管理局下发了关于资产移交范围及管理意见的通知，该通知将涉案资产移交给公路养护处使用管理。授权公路养护处对接收的全部资产享有财产所有权项下的占有、使用、管理、维护权，并行使财产所有人享有的债权、以及移交前的债权的追索权。2016年3月25日，滨州市公路管理局（甲方、债权出让方）与公路养护处（乙方、债权受让方）签订债权转让协议，约定，滨州市公路管理局与***签订的承包经营合同于2016年4月6日期限届满，***欠甲方租赁费共计260万元及利息（即2012年度、2013年度、2014年度、2015年度的租赁费及逾期利息），经双方协商甲方将上述债权即租赁费260万元及利息一并转让给乙方。2016年3月31日，***收到滨州市公路管理局向其送达的债权转让协议和债权转让通知书。***在租赁期间，安装百斯特电梯一部、太阳雨牌太阳能美的空气能热水机组一组，对租赁房屋铺设地暖，更换门窗、进行了内部装修。经***申请，法院委托山东舜天信诚资产评估有限公司对***安装的百斯特电梯、太阳雨牌太阳能美的空气能热水机组及铺设地暖现存价值进行了评估。2017年10月11日，山东舜天信诚资产评估有限公司作出鲁舜评报（2017）第3709247号评估报告，认定百斯特电梯现存价值为87360元，太阳雨牌太阳能美的空气能热水机组现存价值为87200元，地暖现存价值为68803.16元，共计243363.16元。另查明，在涉案租赁合同履行期间，***将涉案房屋转租。北楼出租给滨州金桥教育学校，南楼一层部分及二层以上出租给吴卫东（速喜酒店），南楼一层自西向东出租给天能电池、滨州市滨城区建大摩托城（门牌××、滨州众源汽车销售服务有限公司（门牌××、滨州市滨城区祥丰副食超市。诉讼过程中，原租赁业主天能电池将其租赁房屋交还养护处，不再承租。其余租赁业主与养护处签订租赁合同，继续租赁。其中滨州市滨城区建大摩托城自2017年7月15日起开始向养护处交纳租赁费，2017年7月15日至2017年11月15日租赁费2万元。其他租赁业主自2017年11月15日起向养护处交纳租赁费。

一审法院认为，关于涉案承包经营合同书效力及养护处的主体资格。滨州市公路管理局与***签订承包经营合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。养护处依滨州市公路管理局下发的关于资产移交范围及管理意见的通知，取得涉案房产所有权项下的占有、使用、管理、维护权及移交前债权的追索权；养护处以其与滨州市公路管理局签订的债权转让协议取得涉案租赁费、利息的诉权。涉案债权转让协议已经通知***，对***发生法律效力。养护处的单位性质为事业单位法人，是独立的民事主体，且享有涉案房产的所有权项下权利及移交前债权的追索权，故养护处为适格诉讼主体。本诉部分。1.关于***欠交租赁费数额。依据养护处提交的滨州市公路管理局房屋出租一览表，***自2006年2月24日至2013年11月21日共向养护处交纳租赁费3199866元。其中，2006年至2010年租赁费已交纳完毕，2011年租赁费已交纳299866元，仍欠交280134元，2012年至2016年承包费均未交纳计232万元，共计欠交租赁费2600134元。养护处主张260万元，是对自己权利的处分，法院不予干预。***主张其于2013年11月21日按滨州市公路管理局指令向山东恒鑫公路工程有限公司账户内汇入50万元未记录在内，根据养护处提交的滨州市公路管理局房屋出租一览表，2010年4月5日至2011年4月5日项下记载2013年11月21日交纳20.0134万元，2011年4月5日至2012年4月5日项下记载13年11月21日交纳29.9866万元，两项总和为50万元，记载时间与***主张的汇款时间一致，故可认定***向山东恒鑫公路工程有限公司账户内汇入的50万元已经记录在内并抵顶2010年及2011年房租。2.关于利息及滞纳金。涉案承包经营合同书约定，自第二年开始，每一年度租赁费应在下一承包期开始，提前一个月一次性付清。合同签订于2006年4月5日，即***应在每年3月5日前交纳下一年度租赁费。***未按合同约定交纳租赁费，应承担利息损失，涉案承包经营合同书约定违约方应支付滞纳金，养护处既主张了利息又主张了滞纳金，两者总和不超出法律规定，计算方式也不超出法律规定，故对养护处主张的利息362500元及滞纳金362500元，予以支持。3.关于养护处主张的损失72万元及涉案房产的移交。此款项实质为承包经营合同书到期后，***继续占用涉案租赁房屋应交纳的逾期占用费。涉案承包合同于2016年4月5日终止，合同到期后，***未交回涉案租赁房屋。自2016年4月6日起至交回租赁房屋之日止，***应向养护处交纳逾期占用费。就涉案租赁房屋养护处或已收回或已与现承租人签订租赁合同，自养护处收回或现承租人向养护处交纳租赁费之日起即可视为***向养护处移交了涉案租赁房产。养护处自2016年11月15日向各承租业主收取租赁费。按租赁费58万元/年计算，自2016年4月6日起至2016年11月14日止，计223天，逾期占用费为354356.16元。现承租人滨州市滨城区建大摩托城自2017年7月15日起开始交纳租赁费，2017年7月15日至2017年11月15日租赁费2万元，应从***需交纳的逾期占用费中扣除，即***需交纳逾期占用费334356.16元。养护处主张损失72万元，予以部分支持。反诉部分。1.关于装修费及门窗改造费，***的装修以及新安装门窗已经与建筑物形成附和，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，承包合同约定“承包人在原公路局培训中心装修的不动部分不能拆除，不能破坏”。综上，对***主张的装修费及门窗改造费不予支持。2.关于***主张的沿街房改造及院内新增房屋建设装修费，***未提交有效证据证实其改造及新增建设房产的范围，故此项请求不予支持。3.关于***主张的电梯、地暖、太阳雨牌太阳能美的空气能热水机组，经山东舜天信诚资产评估有限公司评估，三组设备现存价值为243363.16元。三组设备与涉案租赁房屋配套安装，具有一定的特定性，现仍在正常使用中，且具有较大的现存价值，如***拆除、再利用无法发挥其最大价值，有悖于商事审判基本原则，故将该三组设备保存现状继续由现租赁业主使用，养护处支付相应对价之后，所有权归滨州市公路管理局所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、***于本判决生效之日起十日内支付滨州市公路管理局公路养护处租赁费260万元、利息362500元、滞纳金362500元，共计3325000元；二、***于本判决生效之日起十日内支付滨州市公路管理局公路养护处房屋逾期占用费334356.16元；三、滨州市公路管理局公路养护处于本判决生效之日起十日内支付***电梯、地暖、太阳雨牌太阳能美的空气能热水机组现存价值款243363.16元；四、驳回滨州市公路管理局公路养护处其他诉讼请求；五、驳回***其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39160元，财产保全费5000元，由滨州市公路管理局公路养护处负担6444元，***负担37716元；反诉案件受理费8285元，由***负担6743元，由滨州市公路管理局公路养护处负担1542元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人***在二审中提交照片一张，证实被上诉人在2016年8月份就将租赁物贴上了封条，在此之后，上诉人不存在继续占用租赁物的客观条件。被上诉人养护处质证称：对封条载明的公路养护处的字样没有异议，2016年8月封没有异议，但是对上诉人证明的内容有异议，上诉人租赁的租赁物并不是这处门，而是黄河二路渤海七路整个院落一座，院落里包含着北侧有建筑物，东侧有建筑物，南侧有五六层的建筑物。上诉人承包之后将绝大部分房屋均转租，而被上诉人贴封条的地点只有三处，一处为废旧的锅炉房，另外两处是闲置放置杂物的房间，贴封条的房屋也是放杂物的其中一间，如果说在闲置放置杂物的房间贴上封条就视为影响了经营与事实严重不符。并且，答辩意见中养护处也提到了，上诉人将其余的能够使用的房屋均已转租，并且租金也收到了2016年12月底甚至到2017年3月份，因此上诉人以这张照片说明其上诉内容，显然是不成立的。被上诉人养护处在二审中提交锅炉房大门照片一张，证明锅炉房中什么也没有了。上诉人***质证称：2016年改造这个地方的时候确实是锅炉房，上诉人进行了改造，只有大门没有换，封条上诉人不知道。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为，依据双方当事人在本案二审中的陈述以及所提供的照片，可以认定被上诉人养护处于2016年8月在涉案租赁房屋上贴了封条，但涉案租赁房屋并非仅有唯一的通道和大门，且被上诉人养护处贴封条的位置并不影响通行和租赁房屋的正常经营使用。一审法院判决上诉人***承担自2016年4月6日起至2016年11月14日期间的占用费334356.16元，事实清楚，证据充分。上诉人***主张占用费应为169166.67元依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3683元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　景晨光

审判员　　李添珍

审判员　　王　琳

二〇一八年七月二日

书记员　　翟钰琪