河北省冀新城镇建筑工程公司与保定市国土资源局资源行政管理:土地行政管理(土地)一审行政裁定书

河北省高碑店市人民法院

行政裁定书

（2018）冀0684行初108号

原告河北省冀新城镇建筑工程公司，住所地高碑店市团结中路25号。统一社会信用代码9113068410861897XD。

法定代表人***，总经理。

委托代理人**，河北郎泽律师事务所律师。

被告保定市国土资源局，住所地保定市恒源西路66号。统一社会信用代码111306000004460610。

法定代表人**，局长。

负责人***，职位副局长。

委托代理人**，保定市国土资源局白沟分局地政股股长。

委托代理人乔鹏举，河北曾知律师事务所律师。

第三人保定市白洋淀温泉城永基房地产开发有限公司，住所地保定市白洋淀温泉城。社会统--信用代码：91130611757536990L。

法定代表人***，职位执行董事。

委托代理人***，河北惠通律师事务所律师。

原告河北省冀新城镇建筑工程公司（以下简称冀新城镇公司）诉被告保定市国土资源局、第三人保定市白洋淀温泉城永基房地产开发有限公司（以下简称永基公司）土地登记纠纷一案，于2018年8月6日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭审理了本案。原告委托代理人、被告委托代理人及第三人委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告冀新城镇公司诉称：1、请求判决确认被告向第三人颁发国有土地证（温管国用2004字第42-3号）这一行政行为违法；2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2003年4月8日，原告从白洋淀温泉城开发集团有限公司受让本案所涉土地，并办理了国有土地使用证（温管国用2003第22号）,2004年2月8日，原告与第三人签订《土地使用权转让合同》约定第三人如不能如期支付转让金，原告有权解除合同，无偿收回土地使用权及一切地面附着物，没收已支付的土地转让金，并要求第三人以全部土地转让金的5%作为赔偿。时至今日，第三人仍没有如期支付转让金。2018年7月，原告向被告提起诉讼。根据被告提供的证据（土地登记卷宗）才得知，第三人已于2004年2月9日取得了国有土地使用证（温管国用2004字第42-3号),事实上，原告始终未曾去过土地部门办理上述土地过户手续。故，原告认为，为第三人颁发国有土地使用证这一具体行政行为违法。另，《不动产登记暂行条例》施行后。原不同登记机关的职责整合到不动产登记机构。根据保定市的规定，不动产登记的法定职责统一由保定市国土资源局承担，即原保定市人民政府行使的土地登记颁证职权由保定市国士资源局承继。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的继续行使其职权的行政机关是被告。故将保定市国土资源局列为被告。

被告保定市国土资源局辩称，向第三人颁发国有土地使用证的行政行为证据确凿，适用依据正确，程序合法。第三人通过转让的方式取得本案地块，第三人与被答辩人签订了《土地使用权转让合同》具有了土地权属来源。而后第三人申请土地登记，提交了土地登记申请书、土地权属来源证明等材料。登记机关依据当时《土地登记规则》的规定认为第三人提交的材料符合规定。申报材料齐全，而后进行了土地登记。2004年2月，白洋淀经济技术开发区管理委员会向第三人颁发了国有土地使用证。综上，向第三人颁发国有土地使用证的行政行为合法。请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。

第三人永基公司述称，首先,原告主张确认被告向第三人颁发国有土地使用权证行政行为违法的诉讼请求，无法成立。正如原告所诉，十四年前，即2004年2月8日河北省冀新城镇建筑工程公司第五工程处作为转让方与第三人签订土地使用权转让合同，将登记在转让方名下的案涉152亩土地使用权自愿转让给第三人，第三人按约付款。之后，行政主管机关按程序收回转让方的案涉国有土地使用权证，将案涉土地使用权从转让方名下变更到了第三人名下。第三人经政府批准把所涉152亩土地用于房产开发，进而依法办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等等一切证照，且房产开发销售早已进行完毕，业主已入住并每户业主办理了自己的房产证。十四年来，从没有人对第三人占有使用开发案涉土地提出过任何异议，现原告却以“时至今日，第三人仍没有如期支付转让金”为由，诉请判令“确认被告向第三人颁发国有土地证这一行政行为违法”，于法于情于理均不通。其次,原告主张的相关基本事实须由民事诉讼确定,应中止本案诉讼。1、原告权利主体不清，须由民事诉讼确定。此前，以本案合同所涉土地转让费未支付为由，提起民事诉讼起诉第三人，主张解除案涉土地转让合同的是自然人***而不是现在的原告河北省冀新城镇建筑工程公司。且，在***诉第三人的民事诉讼中，本案原告出具书面证明，证明自己不是案涉合同的权利人。现在原告又起诉主张土地转让合同的权利。结果是不仅有原告和案外人**凤两个主题主张同一合同权利，还存在一个土地转让合同的转让及登记主体河北省冀新城镇建筑工程公司第五工程处。那么，此三方主体到底依法谁应主张权利，实属事实不清证据不明，必须通过民事诉讼裁判来最终依法确认。2、原告主张的巨额土地转让费究竟有没有如期支付，同样，须有民事诉讼解决。第三人已经付清了所涉全部转让款项，不然，十四年了从没有人主张过权利，更何况第三人接受并使用案涉土地，政府依法给第三人办理开发所需的多项行政审批手续，十四年来也从没人提出过异议。如此这些情形也充分佐证，第三人强调的土地转让费已经付清，是必然的。为此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款规定“在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼”。土地转让合同权利人的确定、土地转让合同转让费履行与否的确认、倒卖土地使用权所得的追缴等等土地使用权转让合同权利义务纠纷，属于土地使用权转让合同民事纠纷裁判的范畴。与原告所诉“确认被告向第三人颁发国有土地证这一行政行为违法”行政诉讼不具有内在关联性，属于单独的民事、刑事诉讼，无需附带。依据上述法条“民事诉讼先行”、“刑事优先”的原则，民事争议刑事诉讼构成了行政行为的“前提条件”，应当先就民事法律关系等作出判断。故，从此角度本案应中止审理。第三、本案建设用地使用权转让合同,涉嫌非法倒卖土地使用权罪,所得巨额土地转让费属于赃款,依法应先由相关部门处理予以追缴。案涉土地的转让方，从其2003年4月8日与温泉城签订土地转让协议书到2004年2月8日仅仅十个月时间，没进行任何投资，就又以1064万元将152亩土地转让给第三人，转手获取暴利，明显是以转让牟利为目的，属于典型的倒卖土地使用权。依据2000年《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释）,“第一条、以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚”、“第二条、实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重：（三）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；（四）非法获利一百万元以上的”规定。本案土地使用权转让行为构成倒卖土地使用权犯罪，且情节特别严重，犯罪所得应予以追缴。根据“刑事优先”原则，对相关事宜应先于处置。第四、本案原告诉讼请求已远远超过两年的诉讼时效。案涉被告向第三人颁发国有土地使用权证行政行为发生在2004年5月，依据当时应适用的法释(2000)8号《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第41条，本案诉讼时效应“从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。当案涉土地使用权转让合同的转让方，于2004年将自己的土地权属证书交付给登记机关，目的很明确就是办理变更登记。足见，案涉行政行为的具体内容转让方明知。因此，应自2004年5月土地使用权从转让方变更到第三人名下开始计算诉讼时效，时至今日已经过十四年多之久，早已超过两年的法定时效。因此答辩请求：1、请求依法确认被告向第三人颁发国有土地使用权证行政行为合法，且案涉诉讼早已远远超过诉讼时效，依法应予以驳回。2、原告的权利主体不清，主张的转让费支付与否等主要事实，须经过民事诉讼另案裁判确认，从该角度说本案应中止诉讼。3、案涉建设用地使用权转让合同，涉嫌非法倒卖土地使用权罪，所得巨额土地转让费属于赃款，应予以追缴。

经审理查明，2003年4月8日，冀新城镇公司第五工程处受让白洋淀温泉城开发集团有限公司土地152亩，并取得温管国用（2003）字第20号、21号、22号国有土地使用证。对应的土地面积分别是52亩、50亩、50亩。2004年2月8日，冀新城镇公司第五工程处与第三人保定市白洋淀温泉城永基开发有限公司（现第三人永基公司）签订土地使用权转让合同，将该152亩土地转让给第三人。该合同第六条规定，本合同签订之日起三日内，甲方（即河北省冀新城镇建筑工程公司第五工程处）将依照规定办理土地变更登记手续，过户给乙方，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，乙方见到《中华人民共和国国有土地使用证》后，于三日内一次性付清土地转让金。甲方将《国有土地使用证》和该土地的全部前期手续交付乙方。2004年2月9日，白洋淀经济技术开发区管理委员会为第三人办理了转移登记，第三人取得温管国用（2004）字第42-1号、42-2号、42-3号国有土地使用证。2004年10月18日，保定市国土资源局为第三人换发盖有保定市政府公章的证号保市国用（2004）字第W018号国有土地使用证，将以上三宗土地合并为一宗，使用面积152亩。2007年4月12日，就案涉152亩土地，第三人取得保定市国用（2007）第130600004614、130600004615号国有土地使用证，土地性质分别是商用和住宅用地，使用者名称由原来的保定市白洋淀温泉城永基开发有限公司变更为保定市白洋淀温泉城永基房地产开发有限公司。

另查明，2017年6月18日，原告冀新城镇公司出具证明，证明内容是：兹证明我公司下属的第五工程处实际为**（身份证号，已经于2003年2月去世）个人所有，其以我公司第五工程处的名义对外签订的各类法律文书，由其个人承担相应法律后果。2017年7月，自然人***（****）依据此证明向法院起诉，请求判令解除冀新城镇公司第五工程处与永基公司2004年2月8日签订的土地使用权转让合同，返还152亩土地。后被法院驳回起诉。

本院认为，法释〔2018〕1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释（法释〔2000〕8号）第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

2004年2月8日，冀新城镇公司第五工程处与第三人永基公司（原保定市白洋淀温泉城永基开发有限公司）签订土地使用权转让合同。该合同第六条规定，本合同签订之日起三日内，甲方（即河北省冀新城镇建筑工程公司第五工程处）将依照规定办理土地变更登记手续，过户给乙方，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，乙方见到《中华人民共和国国有土地使用证》后，于三日内一次性付清土地转让金。甲方将《国有土地使用证》和该土地的全部前期手续交付乙方。根据该条规定，办理土地使用权过户登记手续是甲方的合同义务，另据本案多次变更登记的事实，故，原告的起诉已经超过了法定的起诉期限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：

驳回原告河北省冀新城镇建筑工程公司的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年十二月七日

书记员*贞