某某与青岛海诺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

山东省即墨市人民法院

民事判决书

（2014）即民初字第6429号

原告***。

委托代理人***，即墨华山法律服务所法律工作者。

被告青岛海诺房地产开发有限公司，住所地即墨市田横镇政府街1号网点楼2号。

法定代表人***，公司经理。

委托代理人***，山东一诺律师事务所律师。

原告***为与被告青岛海诺房地产开发有限公司（以下简称海诺房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年9月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭进行了审理，原告***及其委托代理人***，被告海诺房地产公司委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称，原告于2011年6月7日支付被告购房首付款，双方并签订商品房预售合同，被告违约至今未交房，原告要求被告返还购房款等费用。双方协商未果，请求依法判令：1、解除原、被告订立的商品房预售合同；2、被告返还购房款等费用175063元；3、诉讼费由被告负担。

被告海诺房地产公司未予书面答辩，在庭审中口头辩称，1、被告对原告购房及交款的事实无异议。2、原告无法定及合同约定的理由不履行买房合同中的交款义务，属于违约行为，依法应依照合同法第一百一十六条的规定，承担违约或定金后果。

经本院开庭审理查明，2011年5月19日，原告***作为认购人与被告海诺房地产公司作为出卖人订立了《山海逸居商品房预订单》。

2011年6月7日，原告***作为乙方和被告海诺房地产公司作为甲方订立了《山海逸居车库／储藏室使用权转让协议》，该协议主要约定：一（合同第一条）、甲方转让其山海逸居8号楼2号车库供乙方使用，使用期限等同于其所购房屋产权期限；二（合同第二条）、该车库单价为2600元／平方米，建筑面积24.84平方米，该车库使用权总价为：64584元；三（合同第三条）、乙方于2011年6月7日前一次性付清车库转让价款；四（合同第四条）、乙方履行本协议第三条后，甲方于2012年6月30日前将上述车库交付乙方等。

2011年6月15日，原告***作为乙方（买方）和被告海诺房地产公司作为甲方（卖方）订立了《青岛市商品房预售合同》，双方网上签订合同的时间为2011年6月15日13时56分55秒。该合同主要约定：一（合同第一条）、甲方通过土地使用权出让方式取得即墨市8200900020304000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：即国用（2007）第268号，土地面积为：66667.00平方米，土地用途为：住宅。甲方经批准，在该地块上投资建造《山海逸居二期》（暂定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为混合结构：建筑物地上层数为5层，地下层数为0层。上述商品房已具备规定的预售条件，即墨市房产处已批准上市预售［预售许可证编号：青房注字（2011）第023号］；二（合同第二条）、乙方向甲方购买即墨市田横镇环海西路6号《山海逸居二期》8号楼1单元2层201户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。根据甲方暂测该房屋建筑面积为104.59平方米，其中套内面积为91.52平方米、共用分摊建筑面积为13.07平方米，该房屋建筑层高为2.8米；三（合同第三条）、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币4235.22元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币442962元；四（合同第七条）、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；五（合同第九条）、甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金；六（合同第十条）、该房屋的交付必须符合下列第壹种方案所列条件：壹、办理了房屋所有权初始登记，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；七、（合同第十一条）、甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；八（合同第十二条）、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同；九（合同第十九条）、乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；十（合同第二十条）、按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金应在按本合同约定的赔偿金额中扣除等等，该合同还对其他相关事宜进行了约定。

《青岛市商品房预售合同》附件一约定：付款方式和付款期限约定：按时间付款：付款方式：按揭贷款支付，贷款方式：商业贷款。1、乙方于2011年6月7日前付定金及人民币0元。2、乙方于2011年6月7与甲方签约，并付首付房款计人民币132962元。3、乙方于2011年7月7日前应支付房款计人民币310000元。

2011年6月7日，原告***支付被告海诺房地产公司车库款64584元、房款102962元，同时原告***还支付了被告海诺房地产公司契税6645元、登记费80元、抵押费230元、测量费143元、首查费100元、印花税5元、交易税314元。共计款175063元。

被告海诺房地产公司未将涉案房屋及车库交付被告***。

在2014年10月14日本案开庭审理中，原告***和被告海诺房地产公司经协商达成一致意见：同意解除2011年6月15日订立的《青岛市商品房预售合同》和2011年6月7日订立的《山海逸居车库／储藏室使用权转让协议》；原告***和被告海诺房地产公司均同意：由原告***支付被告海诺房地产公司违约金10000元。

2011年5月24日，被告海诺房地产公司取得了即墨市房产处颁发的编号为青房注字（2011）第023号《即墨市商品房预售许可证》，涉案房屋包括在该预售许可证预售的房屋范围内。

上述事实有原告、被告的陈述，原告***提交的《青岛市商品房预售合同》、《山海逸居车库／储藏室使用权转让协议》、《山海逸居商品房预订单》、收款收据，被告海诺房地产公司提交的即墨市商品房预售许可证在案佐证，经质证，双方对其真实性均无异议，本院予以确认。

本院认为，原告***与被告海诺房地产公司2011年6月15日订立的《青岛市商品房预售合同》和2011年6月7日订立的《山海逸居车库／储藏室使用权转让协议》未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，在2014年10月14日本案开庭审理中，原告***和被告海诺房地产公司经协商均同意解除2011年6月15日订立的《青岛市商品房预售合同》和2011年6月7日订立的《山海逸居车库／储藏室使用权转让协议》，故确认原告***与被告海诺房地产公司2011年6月15日订立的《青岛市商品房预售合同》和2011年6月7日订立的《山海逸居车库／储藏室使用权转让协议》于2014年10月14日（本案开庭时间）解除。

据上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告海诺房地产公司应返还原告***房款、车库款款项175063元，扣除双方协商同意由原告***支付被告海诺房地产公司的违约金10000元后，被告海诺房地产公司还应返还原告***房款、车库款等款项165063元（175063元－10000元）。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：

一、确认原告***与被告青岛海诺房地产开发有限公司2011年6月15日订立的《青岛市商品房预售合同》和2011年6月7日订立的《山海逸居车库／储藏室使用权转让协议》于2014年10月14日解除；

二、被告青岛海诺房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告***房款、车库款等款项165063元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3801元（原告预缴），由原告***负担200元，被告青岛海诺房地产开发有限公司负担3601元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审判长兰振福

代理审判员***

人民陪审员***

二〇一四年十月二十九日

书记员张丽

附相关法条：

1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”

5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”