某某、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

**回族自治区石嘴山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）宁02民终907号 上诉人（原审原告）：***，女，1983年12月16日出生，汉族，石嘴山市远达建筑有限公司会计，住**回族自治区石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：***（***丈夫），男，1979年8月27日出生，汉族，石嘴山市远达建筑有限公司经理，住**回族自治区石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：***，**言城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1964年3月10日出生，汉族，中色（**）东方集团有限公司退休职工，住**回族自治区石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：***，**宁众（平罗）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服**回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2022）宁0202民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***的上诉请求：1．撤销（2022）宁0202民初1812号民事判决，改判支持***的一审诉讼请求或发回重审；2．一审、二审诉讼费用均由***承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误，***应当赔偿所造成的瓷砖以及墙面破坏。***与***签订的租赁合同第七条约定“因乙方管理使用不善造成租赁物及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担其责任并赔偿损失”，***拆除瓷砖的行为对该房屋造成的损失应根据合同约定由***承担责任并赔偿维修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2021.1.1）》第十一条“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持”，***交付给***的案涉房屋安装了走廊墙体瓷砖，已经与房屋形成了附和的装修装饰物，***未经同意将其拆除系对房屋的损毁破坏，造成了***收回房屋后无法使用，***理应将房屋恢复原状或赔偿其所造成的损失。**是案涉场地的新承租人，2020年6月接手案涉场地，2021年12月13日缴纳了2020年全年的物业费，**、***协商以多缴纳的半年的物业费冲抵后续的房租，因此物业费的实际缴费人为***。根据双方签订的租赁合同第九条的约定，该房屋租赁合同解除时间为2020年6月12日，***应承担***为其垫付的2020年1月至2020年6月的7345元物业费。 ***辩称，***的上诉请求及事实和理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一审庭审***并未举证证实案涉房屋的墙面瓷砖系***拆除和损坏。退一步讲，即使***拆除了案涉房屋的墙面瓷砖，根据***与***双方签订的房屋租赁合同第八条的约定，***在不损坏房屋主体结构的情况下对房屋有权利装修，足以说明在协商签署合同时，***对***在不损坏主体结构的前提下装修房屋或扩建的行为是同意的，因此***依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定要求***赔偿损失或恢复原状的观点不能成立，该条款仅适用于***未同意***自行装修的状况，在***同意***装修并未损坏房屋主体结构的情况下不应当再对案涉房屋恢复原状或赔偿损失。***并未给***造成任何损失，且***自述的损失无法量化，一审庭审结束后一审法院前往××***实地查看发现案涉房屋在正常进行***教学活动，足以说明***在租赁合同履行期间没有任何损失，***一审时并未举证证明***存在侵权行为，也未举证证明***的真实损失数额或维修费用，达不到完整的证据链；***对涉案的7345元的物业费不享有诉权，一审已经查明案涉房屋的物业费并非***缴纳的，且***在上诉状中自认“**2021年12月13日缴纳了2020年全年的物业费”，足以说明***并非7345元物业费的实际交款人，且虽然案涉租赁合同的解除时间为2020年6月，2020年1月至2020年6月***并未实际使用案涉房屋，对于该事实一审已查明。 ***向一审法院提出诉讼请求：1．判决***支付***因房屋装修造成的实际损失83916.72元，并恢复***草坪或赔偿相应的损失，当庭放弃赔偿相应的损失；2．判决***支付***垫付的物业费7345元；3．诉讼费由***承担。 一审法院认定的事实：2019年8月2日，***与***签订《***房屋及场地租赁合同》，约定***将位于××小区24号楼***房屋及场地（建筑面积4123.58平方米、实际使用面积3596.55平方米）出租给***用于幼儿教育及各类教育培训，租赁期限为六年，自2019年9月1日至2025年8月31日止。乙方（***）在保证不损坏租赁物房屋结构的情况下，可以进行内部装修和设置有关设备，投资由乙方自理。***与***租赁合同纠纷一案，大武口区人民法院经审理后于2020年6月30日作出（2020）宁0202民初1463号民事判决，判决：“一、***与***签订的《***房屋及场地租赁合同》已解除；二、***于本判决生效后十日内赔偿***损失212379元；三、驳回***的其他诉讼请求；四、***于本判决生效后十日内支付***租金47500元；五、驳回***的其他反诉诉讼请求。案件受理费5640元，减半收取2820元，由***负担750元，由***负担2070元；反诉案件受理费1750元，由***负担1230元，由***负担520元。”***、***均不服该判决，向石嘴山市中级人民法院提起上诉，石嘴山市中级人民法院于2020年9月25日作出（2020）宁02民终568号民事判决，判决：“一、维持**回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1463号民事判决第一、三、四、五项，即‘一、***与***签订的《***房屋及场地租赁合同》已解除’、‘三、驳回***的其他诉讼请求’、‘四、***于本判决生效后十日内支付***租金47500元’、‘五、驳回***的其他反诉诉讼请求’；二、撤销**回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1463号民事判决第二项，即‘二、***于本判决生效后十日内赔偿***损失212379元’；三、***于本判决生效后十日内赔偿***损失106189.5元。一审本诉案件受理费2820元，由***负担1785元，由***负担1035元；反诉案件受理费1750元，由***负担1230元，由***负担520元。***缴纳二审案件受理费1988元，由***负担；***缴纳二审案件受理6173元，由***负担1760元，***负担4413元。”***与案外人***系夫妻关系，***系案外人××公司和案外人××公司的法定代表人，××公司成立于2016年8月17日，股东为***、***。 一审法院认为，***与***签订的《***房屋及场地租赁合同》第八条明确约定，***在保证不损坏租赁物房屋结构的情况下可以进行内部装修，***对案涉租赁房屋走廊墙体瓷砖拆除后进行装修，属于对租赁房屋因经营***需要进行的必要拆除，并非对房屋结构的损坏，且经一审法院庭后当天现场核实，案涉房屋及场地正在正常进行***教学活动，而***当庭关于案涉房屋及场地目前闲置的陈述系虚假陈述，加之其提交的收据系虚假证据，故***主张***赔偿其瓷砖损失的诉讼请求，无合同依据，亦无事实依据和法律依据，不予支持。石嘴山市中级人民法院（2020）宁02民终568号民事判决确认（2020）宁0202民初1463号民事判决中认定的事实即“在租赁合同签订后，***对涉案***进行投资，其中为铺设室外草坪花费40950元，室内装修花费153638元，购买风车通道花费17791元。”据此，***为铺设案涉房屋室外场地草坪花费40950元，***主张***恢复草坪的诉讼请求，显然与事实不符，亦无必要，不予支持。**增值税发票中载明的13564.30元物业费的实际支付人为案外人**，并非***，***主张***支付其垫付的物业费7345元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予支持。综上所述，***的全部诉讼请求，无事实依据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。案件受理费2082元，减半收取计1041元，由***负担。 本院二审期间，***提交证据一、证人**证言，证明2020年6月**接手案涉场地，2021年12月13日缴纳了2020年全年的物业费，**和***协商以多缴纳的半年物业费冲抵后续房租，因此物业费的实际缴费人为***。证据二、证人***证言，证明***接收租赁***房屋××***，室内走廊瓷砖是***在租赁期间拆除。 ***对二位证人证言的三性均无异议。 ***对二位证人证言的三性和证明目的均不认可，证人**系案涉场地的新承租方，与***存在经济往来，与***有利害关系，且**及***均未提交其以物业费抵顶房租的相关证据，**也自认租赁时间是2022年3月开始，其证言前后矛盾，不能作为定案依据；证人***自认系远达公司的员工，而××公司系***的配偶***的公司，说明***与***之间存在管理控制的地位，且***未亲眼看到***拆除室内瓷砖，经与***核实，***并不认识***，说明***证言虚假。 ***未提交证据。 本院认证意见，***证据一与***一审提交的增值税发票、物业费收据及缴费凭证相互印证，且经本院核实***称其未缴纳涉案房屋2020年1月至6月的物业费6782.15元，本院对***缴纳（由**代缴）涉案房屋2020年1月至6月的物业费6782.15元予以确认；证据二无其他证据相印证，且证人与***有利害关系，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，2021年12月8日***缴纳（由**代缴）涉案房屋2020年1月至6月的物业费6782.15元。***二审明确其主张的房屋装修造成的实际损失83916.72元就是瓷砖损失，并放弃恢复***草坪或赔偿相应的损失的诉讼请求。 本院认为，当事人应当对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案争议的焦点问题是***主张的瓷砖损失和物业费能否成立。***提交的证据不能证实***未经其同意拆除了涉案房屋内墙裙的瓷砖，且***二审提交的证人***证言称“其受***指派带***看租赁涉案房屋，***接房退租都是给其打电话来办，***要把走廊半墙裙瓷砖砸掉装修”亦证实***计划把走廊半墙裙瓷砖砸掉装修一事***是明知并未明确反对，另外***与***签订的《***房屋及场地租赁合同》第八条约定***在保证不损坏租赁物房屋结构的情况下可以进行内部装修，故***拆除瓷砖进行装修并不是损坏房屋的结构，且该装修未影响正常进行***的教学活动，***要求赔偿瓷砖损失无事实依据，一审法院不予支持并无不当；因发生法律效力的（2020）宁02民终568号民事判决确认涉案租赁合同于2020年6月12日发生解除合同的效力，***在解除合同前至***搬离涉案房屋前的期间内还在正常使用涉案房屋，应按合同约定承担该期间内的物业费。***提交的证据足以证实***缴纳（由**代缴）涉案房屋2020年1月至6月的物业费6782.15元且经本院核实***称其未缴纳涉案房屋2020年1月至6月的物业费6782.15元，故本院确认***向***支付物业费6782.15元。 综上所述，***的上诉请求部分成立。二审因新证据，应予改判。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销**回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2022）宁0202民初1812号民事判决； 二、***自判决生效之日起五日内支付***物业费6782.15元； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如义务方不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费1041元，上诉人***预交的二审案件受理费2082元，共计3123元，由上诉人***负担2873元，由***负担250元。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十月二十七日 法官助理　*** 书 记 员　*** 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百一十二条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百零七条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。