昆明市五华区团山社区居民委员会、云南辰东工贸有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2014）昆民一终字第431号

上诉人昆明市五华区团山社区居民委员会（以下简称“团山居委会”）因与被上诉人云南辰东工贸有限公司（以下简称“辰东公司”）、被上诉人云南速迁房屋拆迁工程有限公司（以下简称“速迁公司”）、被上诉人张军财产损害赔偿纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案经报请批准延长审理期限，现已审理终结。

一审判决宣判后，团山居委会不服，向本院提起上诉，上诉请求：一、撤销原判，发回重审或者查清事实后改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉依据的事实和理由：一、一审违反法定程序。第三人张军实际投资建盖了GJ-012号协议中的相关建筑物及附属设施，张军应享有对该建筑物及附属设施拆迁补偿款分配的独立请求权，但张军系一审通知参与诉讼的第三人，且一审未判令张军承担民事责任，导致其本案无诉讼权利。二、一审认定事实不清。（一）本案不属财产损害赔偿纠纷，应属拆迁补偿款分配过程中的共有纠纷，本案诉争的拆迁补偿款系因建筑物被拆迁而获得的补偿，各方当事人未能就补偿归属达成协议故诉至法院。（二）本案应当根据物权关系认定被拆迁建筑物的物权归属，但一审法院错误依据合同关系进行认定。同时，因未认定物权关系，在被上诉人辰东公司没有证据证实其实际建盖行为的情况下，一审误将GJ039号协议中由上诉人部分建盖的砖围墙物权所对应的拆迁补偿款误判给了辰东公司。（三）一审认定的合同关系遗漏案件事实，且与已生效的裁判文书冲突。1、上诉人与被上诉人辰东公司协议约定对拆迁补偿款分配中不属于辰东公司投资建盖部分，全部应归属上诉人所有。具体而言，一审法院误将GJ006号协议书中全部由上诉人建盖的被拆迁房屋所对应的搬家费、过渡费共计177055.3元判给辰东公司。2、上诉人与被上诉人辰东公司协议约定，即便属辰东公司投资建盖的建筑物及附属设施，在被拆迁时也应考虑建筑物及附属设施的实际使用年限后再归属被上诉人。上诉人认为，因双方未对扣除方式进行约定，则应以租赁总期限20年为全部使用年限并以已履行的租期为已使用年限，计算上诉人与辰东公司之间就该部分拆迁补偿款的分配比例。至拆迁时已实际使用6.67年，故辰东公司就其建盖部分可获得的补偿比例约等于66.7%。为此，一审判决将辰东公司所建建筑物的补偿款未作分配即全额判归辰东公司的处理不当。三、本案上诉人并无过错，不应承担案件受理费。综上，请求二审法院依法支持上诉人的前述上诉请求。

被上诉人辰东公司辩称：我方服从一审判决，请求二审法院予以维持。 被上诉人速迁公司辩称：由法院依法裁判辰东公司、张军以及团山居委会各自享有的补偿款份额。 被上诉人张军辩称：一审判决对我方投资的认定及处理有误。具体而言，我方在涉案地块上自行投资建盖过渡农贸市场时，房子、钢架大棚等均系我方投资。一审法院关于我方投入仅为28万余元并以此进行补偿的认定有误，应以拆迁公司实际确定的补偿标准为准。此外，我方在涉案纠纷诉讼中应作为有独立请求权的第三人予以列明，但一审判决对此并未作出确认，故程序有误。综上，请求二审法院依法裁决。

另确认，（2009）昆民再终字第33号民事调解书调解内容为：一、辰东公司与团山居委会于2004年10月27日签订的《房屋出租协议》继续履行；二、辰东公司于本调解书签收之日起十日内向团山居委会支付2006年1月1日至2009年12月31日的租金，共计八十八万元；三、如遇国家建设需要，需对辰东公司承租的场地房屋进行拆迁和改造，导致双方所签《房屋场地出租协议》无法执行，协议终止，尚未履行部分不再履行。对辰东公司投资建盖的房屋及附属设施的补偿，扣除使用年限后的余额归辰东公司所有。一审法院在对该民事调解书的执行过程中，辰东公司（甲方）与第三人张军（乙方）签订黑林铺农贸市场临时设施赔偿协议，约定：1、由五华法院委托司法鉴定评估临时设施的造价金额，经甲方双方现场配合完成。2、司法鉴定评估后双方认可金额，经甲乙支付到法院后支付给乙方。3、乙方收到赔偿款后，不再影响五华法院对（2009）昆民再终字第33号法律文书的执行，并退出市场。辰东公司及第三人均签了字。一审法院即委托云南鼎丰司法鉴定中心进行评估，确定第三人张军所建盖的附属设施价值为284710.08元。另，GJ-012号协议水泥地坪，团山居委会认可系辰东公司建盖，补偿费为90545.40元；砖围墙120米，辰东公司享有86.6米，补偿费为24248元，团山居委会享有33.4米，补偿费为9352元。除团山居委会领取的补偿款3167011元外，其余款项由速迁公司保管。在一审法院（2012）五法民二初字第536号民事判决书及在昆明市中级人民法院作出的（2013）昆民一终字第138号民事判决书中，确认辰东公司实际使用的向团山居委会租赁的房屋面积为1960.615平方米。现辰东公司诉至一审法院，请求：一、判令团山居委会、速迁公司支付拆迁补偿款、搬家费、过渡费合计1232840.82元，并承担自2011年9月4日起的资金占用利息61642元。二、由团山居委会、速迁公司承担本案全部诉讼费及司法鉴定费15000元。

一审法院经审理确认以下事实：2004年10月27日，辰东公司（乙方）与团山居委会（甲方）签订了《房屋场地出租协议》，约定甲方同意将集体所有制的房屋（框架结构），建筑共五层，把其一、二、三楼及院落空场地，包括房屋的建筑面积在内共十余亩出租给乙方。房屋场地坐落于，四至以四周围墙脚为限，租赁用途一、二、三层楼为综合经营及办公使用，空地由乙方根据市场的需要确定项目的建设，所需建设经费由乙方自筹，所需资金费由甲乙双方协商支付。出租期限自2005年1月1日至2035年12月31日止，共计30年。协议第十条还约定在协议履行中途遇国家建设征用该房屋场地时双方必须服从征用，甲方原建好的办公楼拆除补偿费和土地征用费归甲方所有，乙方已建成的房屋拆除补偿费归乙方所有。……等内容。协议签订后，团山社区居民委员会即将一、二、三层和场地移交给辰东公司使用。辰东公司支付了部分租金。2011年8月3日团山居委会与速迁公司签订五华区黑林铺片区拆迁改造项目地上建（构）筑物拆迁补偿协议，编号为GJ012，其中砖混补偿费为42315元，砖木补偿费为266480元，钢架大棚补偿费为378706.50元，简易补偿168826元，水泥地坪补偿费为90545.40元，砖围墙补偿费为33600元，搬家费为1000元，过渡费为281091.60元，共计1262565元；编号为GJ006的协议，其中，框架补偿费为2672631元，砖混补偿费为12621元，砖木补偿费为85745元，简易补偿费为858元，水泥地坪补偿费为40073.85元，砖砌花台补偿费为1022.40元，砖围墙52830.40元，水井（水池）补偿费为1000元，有盖排水沟补偿费为7965.10元，无盖排水沟补偿费为2682.40元，电话补偿费为540元，有线电视补偿费为250元，自来水补偿费为500元，居民电补偿费为700元，铁大门补偿费为1200元，灶台补偿费为300元，搬家费为1000元，过渡费为285092.10元，共计3167011元，该款团山居委会已领取。2012年1月11日团山居委会与速迁公司还签订了编号为GJ039号协议书，其中简易铁棚补偿费为63765元，砖围墙补偿费为6143.20元，搬家费为1000元，共计70908元。庭审中，辰东公司及团山居委会认可GJ039号协议书中的简易钢棚是由辰东公司建盖。辰东公司承租的房屋于2012年9月4日被拆除。

一审法院认为，辰东公司与团山居委会于2004年10月27日签订的《房屋场地出租协议》系当事人真实意思表示，租赁期限30年违反了法律规定的最长期限20年，对超出部分确认无效，协议的其他内容符合国家相关法律法规，依法成立有效，双方应依照协议约定履行各自义务。团山居委会、速迁公司签订的三份五华区黑林铺片区拆迁改造项目地上建（构）筑物拆迁补偿协议，因辰东公司、团山居委会认可GJ039号协议书中的简易钢棚是由辰东公司建盖，故该协议的拆迁补偿款及搬家费70908元依法归辰东公司；GJ006号协议书是对辰东公司、团山居委会使用的楼层进行的赔偿，辰东公司使用了三层，搬家费1000元，辰东公司应享有600元，过渡费285092.10元由于生效判决已确认辰东公司实际使用房屋面积为1960.615平方米，故辰东公司享有过渡费176455.3元（1960.615×30元×3个月=176455.3元）；GJ-012号协议中的水泥地坪系辰东公司建盖，该补偿款90545.40元由辰东公司享有，砖围墙的补偿款，辰东公司享有24248元，该协议中的搬家费及过渡费282091.60元，依法属原告享有。至于GJ-012号协议中其他建筑物的补偿，因辰东公司与第三人张军在一审法院执行（2009）昆民再终字第33号民事调解书时达成《黑林铺农贸市场临时设施赔偿协议》，约定由辰东公司按评估金额支付第三人张军，张军退出市场，该协议对辰东公司及第三人张军有约束力。在GJ-012号协议中，对其他附属物的补偿费856327.50元扣除第三人张军所建盖的附属设施284710.08元，剩余571617.42元由辰东公司享有；辰东公司依据GJ039号协议、GJ006号协议、GJ012号补偿协议享有的补偿款共计1216465.72元。由于补偿款由速迁公司保管，故辰东公司诉请的补偿款由速迁公司进行支付。据此，一审法院判决如下：“一、被告云南速迁房屋拆迁工程有限公司于本判决生效后三日内支付原告云南辰东工贸有限公司拆迁补偿款、搬家费、过渡费共计人民币1216465.72元。二、驳回原告云南辰东工贸有限公司的其他诉讼请求”。一审案件受理费人民币16585元，由辰东公司承担人民币5637元，由团山居委会承担人民币10948元。

本院认为：首先，关于编号为GJ006号《拆迁补偿协议》所涉补偿费用的归属问题。由于该协议涉及的被拆迁建（构）筑物（含附属设施）为团山居委会建盖的五层办公大楼（其中由辰东公司向团山居委会承租一至三层），故该幢大楼被拆迁后就建筑物（含附属设施）的补偿费用按约应由团山居委会享有。至于搬家费及过渡费的归属，由于辰东公司与团山居委会并未在租赁协议中对此作出约定，故根据房屋拆迁过程中搬家费及过渡费通常系作为对实际使用人因配合房屋拆迁及在一段时间内可能影响其正常使用而进行相应补偿的处理原则，该协议所涉搬家费及过渡费应当按照辰东公司及团山居委会对该幢大楼的实际使用状况分别享有。为此，一审判决确认该协议所涉搬家费1000元，由辰东公司享有其中600元，以及所涉过渡费285092.10元，根据辰东公司的实际使用面积1960.615平方米以及按照30元/月/平方米的标准，计算辰东公司应享有对应的3个月过渡费合计176455.35元的认定及处理并无不当，本院予以确认。其次，关于编号为GJ012号《拆迁补偿协议》所涉补偿费用的归属问题。本案中，该协议涉及的是辰东公司与团山居委会订立《房屋场地出租协议》中涉及部分租赁物即院落场地范围内（含张军此后投资改造的过渡农贸市场）的建（构）筑物的补偿费用。对此，一、根据本案之前已经确认的案件事实，即辰东公司于2009年12月1日申请执行本院已生效的（2009）昆民再终字第33号民事调解书中关于“由辰东公司与团山居委会继续履行双方于2004年10月27日《房屋场地出租协议》”的约定条款时，昆明市五华区人民法院为解决团山居委会此前已将原出租给辰东公司的院落场地另行租给张军用于改造为过渡农贸市场的问题，已依照辰东公司与张军2011年1月19日达成《黑林铺农贸市场临时设施赔偿协议》中关于“由昆明市五华区人民法院委托评估张军投资建造的临时设施造价后双方认可金额，并由辰东公司依照评估结论赔偿张军后，张军退出市场”的明确约定，依法委托云南鼎丰司法鉴定中心进行上述事宜的司法评估（并已得出评估结论）。故，上述赔偿协议以及评估结论在无充分证据予以反驳的情况下应对张军及辰东公司均有拘束力（双方应严格照此执行），而此后张军拒绝领受辰东公司已按前述评估结论向法院缴纳的补偿款无事实和法律依据，相应法律后果应由其自行承担。与此同时，基于民事活动中诚实信用的基本原则以及涉案租赁物系在张军实际退场后于2011年9月4日全部拆除完毕的客观实际，现张军欲单方否定前述评估结论所确定的其投入（损失）的补偿价值，而另行要求依照GJ012号《拆迁补偿协议》第二条第2.1款的拆迁补偿标准重新确定其投入补偿费用的主张不符合本案实际，本院不予支持。二、根据已生效的（2009）昆民再终字第33号民事调解书中协议第三条，即“如遇国家建设需要，需对辰东公司承租场地房屋进行拆迁和改造，导致《房屋场地租赁协议》无法履行，尚未履行部分不再履行。对由辰东公司投资建盖房屋及附属设施的补偿，扣除使用年限后的余额归辰东公司所有”的约定，其中，双方对于房屋拆迁过程中辰东公司所建盖的建（构）筑物的补偿费用归属事宜另行达成合意（并变更了之前租赁协议的相关约定），应以变更后的调解协议的内容为准。为此，本院结合之前生效判决所认定的涉案《房屋场地出租协议》有效期限20年以及自2005年1月1日起至2011年9月4日止的协议实际履行期限，同时，依照该协议所涉建筑物（含附属设施）的补偿费用扣除团山居委会自行建盖（且应属其所有的）部分砖围墙对应的补偿费用及之前按照评估报告应补偿张军的投入损失之后，酌情按三分之一的折旧比例，确定该部分三分之一的补偿费用应归团山居委会所有，而其余部分的建筑物的补偿费用则归辰东公司所有。至于搬家费及过渡费的归属。如前所述，应归建筑物的实际使用人所有，现张军对于该部分费用于二审中明确表示不主张权利的情况下，该协议所涉搬家费及过渡费均属辰东公司所有。三、根据前述处理原则，该协议所涉建筑物及附属设施的补偿费用合计980472.90元扣除属于张军的投入补偿284710.08元以及应属团山居委会所建部分砖围墙的补偿费用9352元后，剩余686410.82元中的三分之一即228803.61元属团山居委会所有，其余457607.21元属辰东公司所有。同时，所涉搬家费及过渡费合计282091.60元应属辰东公司所有。再次，关于编号为GJ039号《拆迁补偿协议》所涉补偿费用及搬家费的归属问题。根据一、二审各方当事人的一致认可：简易钢棚的补偿费63765元及搬家费1000元属辰东公司所有，砖围墙的补偿费6143.20元属团山居委会所有。对此，本院依法予以确认。最后，根据本案之前查明的案件事实，鉴于团山居委会作为涉案拆迁补偿协议的一方尚未全额收取其应获得的相应补偿费用，同时，涉案三份协议所涉剩余补偿款项仍由速迁公司予以保管，故本案辰东公司应当享有的补偿费、搬家费及过渡费合计981519.16元，应由速迁公司予以支付。至于资金占用利息，由于各方当事人就涉案补偿款的归属问题存在争议且在本案之前未予明确，故辰东公司要求取得的补偿款并非既定债权，故其要求相对方承担款项的占用利息无事实依据。况且，一审判决驳回辰东公司对于资金占用利息的诉请之后，其对此亦未提出上诉，故本院依法予以维持。此外，对于辰东公司诉请支付的鉴定费15000元，一审判决未予支持，辰东公司亦未提出上诉，故本院对此二审不予处理。 关于一审判决程序是否违法的问题。本案中，张军系作为无独立请求权的第三人并委托特别授权代理人参与本案诉讼，其间，并无证据证实张军对其该诉讼地位提出异议或者申请作为有独立请求权的第三人参与诉讼，故一审判决并未违反法定程序。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但对团山居委会能否就辰东公司建盖的建筑物享有部分补偿款的认定及处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款之规定，判决如下：

经审理，一审判决中除关于辰东公司租赁范围内所涉房屋的拆除时间以及涉案编号为GJ006号《拆迁补偿协议》中所涉办公大楼拆迁补偿款（含搬家费及过渡费）3167011元是否已由团山居委会全额领取的事实与二审不一致外，其余已经确认的案件事实与二审查明事实一致。同时，本院二审另查明：一、涉案辰东公司承租范围内所涉建筑物的拆除时间为2011年9月4日，同时，已生效的本院（2013）昆民一终字第138号民事判决书最终判令辰东公司应向团山居委会支付涉案租赁物租金的截止期限亦为2011年9月4日。二、涉案编号为GJ006号《拆迁补偿协议》所涉五层办公大楼（含辰东公司承租的一至三层在内）的约定补偿款（含搬家费及过渡费）合计3167011元，经二审核实各方当事人一致认可团山居委会现已收到其中的1783506元，即2011年7月6日的1583506元以及2014年4月15日的200000元，其余拆迁补偿款速迁公司尚未支付。同时，涉案编号为GJ012及GJ039号《拆迁补偿协议》所涉地上建（构）筑物的约定补偿款项尚未由速迁公司予以支付。三、辰东公司与张军于二审中一致认可：1、辰东公司与张军系于2011年1月19日签订《黑林铺农贸市场临时设施赔偿协议》。之后，双方系根据该协议约定决定由昆明市五华区人民法院在另案执行过程中对张军投资建设的该过渡农贸市场的设施价值启动司法评估程序，并同意经司法评估之后双方认可金额，由辰东公司付至法院，再由法院支付给张军后，张军即退出市场。2、云南鼎丰司法鉴定所接受昆明市五华区人民法院委托于2011年5月12日出具的（2011）云鼎鉴司字第525号《鉴定报告书》，其中对于昆明市五华区黑林铺商业街161号内资产予以价值评估的具体项目即为张军对涉案过渡农贸市场投资改造的全部内容。为此，辰东公司还支付鉴定费15000元。此后，上述过渡农贸市场被列入涉案编号为GJ012号即2011年8月3日《拆迁补偿协议》所约定的实际拆迁范围。3、辰东公司根据前述鉴定报告所确定的资产评估结论，于2011年6月20日已按约将应补偿给张军的284710.08元款项交至昆明市五华区人民法院，但张军认为评估价值过低而未予领取。此后，该款项由昆明市五华区人民法院实际退还辰东公司。四、涉案编号为GJ039号《拆迁补偿协议》约定砖围墙的补偿费6143.20元，辰东公司于二审中明确放弃其权利主张，并同意由团山居委会享有。同时，该协议所涉简易铁棚的补偿费63765元，团山居委会于二审中明确放弃其该项权利主张，并同意由辰东公司享有。至于该协议所涉搬家费1000元，团山居委会亦明确同意由辰东公司享有。五、团山居委会于二审中明确表示其就涉案编号为GJ012号《拆迁补偿协议》所约定的拆迁补偿款中仅对应属辰东公司的部分按折旧比例主张权利。同时，速迁公司于二审中明确表述：对于GJ012号《拆迁补偿协议》所涉拆迁补偿费的计算系采用政府就该片区拆迁的统一标准，其中并未涉及折旧事宜。对于前述二审查明事实，本院依法予以确认。 归纳各方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：一、涉案三份《拆迁补偿协议》所涉建筑物的补偿费用及搬家费和过渡费的归属如何确定？二、一审判决是否符合法定程序？

一、撤销昆明市五华区人民法院（2013）五法民二初字第87号民事判决； 二、由云南速迁房屋拆迁工程有限公司于本判决生效之日起三日内支付云南辰东工贸有限公司拆迁补偿款、搬家费及过渡费合计981519.16元。 三、驳回云南辰东工贸有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回昆明市五华区团山社区居民委员会的其他上诉请求。 一、二审案件受理费合计33170元，由上诉人昆明市五华区团山社区居民委员会承担24862.48元，由被上诉人云南辰东工贸有限公司承担8307.52元。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。

审　判　长　　起　俊 代理审判员　　熊梓旭 代理审判员　　汪　佳

书　记　员　　仝倩华