某某、青岛宏东建设工程有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省莱西市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁0285执异40号

异议人（案外人）：***，男，1983年12月14日出生，汉族，现住莱西市。

申请执行人：青岛宏东建设工程有限公司，住所地莱西市上海西路18号

法定代表人：仇晓东，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：郝敬园，系该公司工作人员。

委托诉讼代理人：金善明，莱西鸿泰法律服务所法律工作者。

被执行人：青岛中凯房地产开发有限公司，住所地莱西市水集街道团岛西路10号。

法定代表人：邹亚雷，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈玉梅，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：钟传明，山东广桥律师事务所律师。

本院在执行青岛宏东建设工程有限公司（以下简称宏东建设公司）与青岛中凯房地产开发有限公司（以下简称中凯房产公司）企业借贷纠纷一案中，异议人***对本院查封登记在被执行人中凯房产公司名下的位于莱西市户房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人***称，2018年1月15日，异议人与被申请人中凯房产公司签订商品房预售合同购买涉案房屋。2018年1月23日，异议人全额支付了购房款，接收了房屋并居住至今。涉案房屋系异议人的唯一住房，申请人的物权期待权优于申请人宏东建设公司的一般债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议若干问题的规定》29条规定，申请人依法享有排除强制执行的权益。为此，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。

申请执行人答辩称：中凯房产司与异议人签订的《青岛市商品房预售合同》没有经备案登记，是无效合同。异议人提供的收款收据及银行流水不能证实其已向中凯房产公司支付了购房款，宏东建设公司认为异议人从来没有购买过涉案房屋。异议人提供的房屋交房验收单、物业费单据均为单方制作，不具有证据的真实性和合法性，不能证明异议人是涉案房屋的所有人和占有人。异议人无证据证实涉案房屋未办理过户登记是开发商的原因。综上所述，异议人的主张缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回异议人的异议请求。

被执行人答辩称：异议人已经向中凯房产公司支付了涉案房屋全部购房款。

本院查明，宏东建设公司与中凯房产公司企业借贷纠纷一案，本院于2020年8月11日作出（2020）鲁0285民初4300号民事判决书，判决：一、被告中凯房产公司支付原告宏东建设公司借款本金1600000元；二、被告中凯房产公司支付原告宏东建设公司以1600000元为基数，自2019年7月15日起至2019年9月14止按月利率1%计算的利息；三、被告中凯房产公司支付原告宏东建设公司以1600000元为基数，自2019年9月15日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算逾期利息。以上一、二、三项于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元、案件申请费5000元，由被告中凯房产公司负担。中凯房产公司不服提起上诉，后撤诉。2020年11月20日青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终12690号民事裁定书，裁定准许中凯房产公司撤回上诉。二审案件受理费600元，减半收取300元，由上诉人中凯房产公司负担。2020年6月30日，本院查封涉案房屋。

（2020）鲁0285民初4300号民事判决书已发生法律效力，申请执行人宏东建设公司于2020年12月2日向本院申请执行，本院于当日立案，执行案号为（2021）鲁0285执2号。2021年1月20日，本院作出（2021）鲁0285执2号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。

另查明，***（乙方）与中凯房产公司（甲方）签订青岛市商品房预售合同，合同约定乙方购买甲方的涉案房屋，合同总价款322551.00元，乙方向甲方于2018年1月23日前一次性支付总价款322551.00元。***购买的涉案房屋系顶账房，***于2018年1月22日向涉案房屋的顶账人隋娟娟支付购房款229351元。2018年1月23日，中凯房产公司为***出具了收款收据并将涉案房屋交付给***。2020年8月3日，***缴纳住宅专项维修资金4485.96元。涉案房屋至今登记在被执行人中凯房产公司名下。不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明，***名下无房产信息。

本院认为，本案的争议焦点是:***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。为了对消费者物权期待权进行保护，保护买受人的生存权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

***与中凯房产公司签订的青岛市商品房预售合同系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明***名下无房产信息。另外，根据***提供的证据可以认定***支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，***的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。宏东建设公司辩称意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：

中止对登记在青岛中凯房地产开发有限公司名下的位于莱西市户房屋的执行。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向莱西市人民法院提起诉讼。

审判长　赵　换

审判员　张玉杰

审判员　吕晓敏

二〇二一年六月七日

书记员　顾晓静