青岛福德隆食品有限公司与青岛盛泰钢结构工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

文书内容

山东省平度市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0283民初1982号

原告：青岛福德隆食品有限公司，住所地平度市凤台街道办事处世纪大道**，组织机构代码91370283753776065U。

法定代表人：贾力，董事长。

委托诉讼代理人：尚素玉、豆雪乔，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。

被告：青岛***结构工程有限公司，，住所地平度市经济开发区香港路**组织机构代码91370283743996953A。

法定代表人：张斌，董事长。

委托诉讼代理人：范松建，山东环周（青岛）律师事务所律师。

原告青岛福德隆食品有限公司与被告青岛***结构工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛福德隆食品有限公司的委托诉讼代理人豆雪乔，被告青岛***结构工程有限公司的委托诉讼代理人范松建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告青岛福德隆食品有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告偿还人民币1670605元；二、判令被告支付原告律师费30000元；三、本案诉讼费、保全费、公告费等为实现债权而支出的费用由被告承担（以上共计1700605元）。事实与理由：2016年，原告青岛福德隆食品有限公司与被告青岛***结构工程有限公司分别签订了《房屋租赁合同》、《仓库租赁合同》，约定将被告名下位于平度市院内的8号和9号仓库出租给原告使用。其中8号仓库租赁期限自2016年10月20日至2019年10月19日，年租金为人民币201070元，原告已按约向被告支付租金至2018年10月19日；9号仓库租赁期限自2016年11月30日起至2017年11月29日止，租金为人民币82080元，原告已按约向被告支付足额租金。

《仓库租赁合同》第5.2条约定：“被告应保持热力、电力等系统及安全防火设施及仓库的其他设备处于正常不间断工作状态，安全且适合于承租方租用的目的”；第5.5条约定：“被告对仓库的定期维修保养或由于防水、防盗、防火或其他管理上的需要，需进入承租方租赁仓库检查时，应提前24小时通知，但遇紧急情况（仅指供水管道破裂、发生火灾等紧急情形）可以不经允许直接进入。”第9.5条约定了：“因被告原因导致原告无法正常使用仓库，由此产生的全部损失（包括但不限于物资自身价值以及预期增值价值、原告为维权支出的诉讼费、律师费等）均由被告承担。”前述约定表明，被告对于出租的建筑负有维护其安全的义务，以及对防火、防盗等具有检查、管理的义务；另外，即使合同未明确约定，作为建筑物的所有人，对于建筑物的消防安全也负有防范义务以及对建筑物的使用情况负有监督、管理义务。

而被告名下位于平度市建筑物于2017年11月27日起火，发生的火灾蔓延至院内相邻的由原告承租的8号和9号仓库，原告存放在仓库内的葵花籽、花生果和机器设备被烧毁，损失惨重。被告未尽到防火及安全管理的义务，也未能有效防止火灾的蔓延，而原告无任何过错，被告应按约定赔偿原告全部损失，损失包括保险定损后的免赔部分、保险外的设备及物品损失、应返还的租金、保险核定损失总额所扣除的增值税款、因履约供货需重新购买同等货物比受损货物增加的费用以及因为权产生的律师费30000元，共计1700605元，被告应向原告赔偿前述损失。

综上所述，被告严重违约，根据《合同法》113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”以及《合同法》122条：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”的规定，特诉至法院，望判如所请，以维护原告的合法权益！

被告青岛***结构工程有限公司辩称:一、原告根据与被告之间的房屋租赁合同关系要求被告承担违约责任没有法律依据。

1.被告并未违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》以及《仓库租赁合同》，被告作为出租人的主要义务在于按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；原告作为承租人的义务在于按照约定的方法使用租赁物，并按照约定支付租金。在本案中，双方签订《房屋租赁合同》及《仓库租赁合同》后，被告将具有房产证的房屋交给原告使用，租赁房屋并不存在不符合合同约定的情形，并未对原告占用、使用租赁物造成障碍，因此被告在合同履行过程中不存在违约行为。

2.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条系对出租人应对租赁房屋所承担的义务所作的规定，即出租人应当保证承租人可以正当地占有、使用租赁物，当租赁物存在使用障碍时，出租人应当及时地予以排除，以使租赁物符合约定的用途。本案《仓库租赁合同》第5.2条、5.5条以及9.5条等条款均是对被告此项合同义务的约定。原告以被告违约为由要求被告赔偿其损失，但导致货物及设备被烧毁的火灾并非因被告出租给原告的房屋（仓库）所致，所以不能认为被告交付给原告的租赁物不符合约定的用途。因此原告以被告违约为由要求承担赔偿损失的违约责任，没有事实依据和法律依据。

3.引发本案纠纷的火灾产生原因不明，不能认为被告存在违约行为。已经生效的法律文书认定消防机关作出的火灾事故认定书违反了法定程序，存在瑕疵，从而认为火灾原因不明。原告在火灾原因尚未查明的情况下就认为被告存在违约，没有任何依据。

二、本案中，原告认为被告存在两个方面的违约行为，一是未尽到防火及安全管理的义务，二是未能有效防止火灾的蔓延。首先，被告将租赁物交付原告后，原告即更换了房屋（仓库）的钥匙、并自己安排保安人员看管，被告已经履行了应尽的安全管理义务，其次发生火灾后，被告在第一时间报警，消防救援机构也及时进行了救援，被告没有能力自行灭火，更不存在“有效防止火灾蔓延”的义务和能力。

三、本案双方当事人之间先后签订了两份不同的租赁合同，两份租赁合同的内容不同，原告不能将其中一份合同的约定适用于另一份合同，也就是说即使被告违约，也只是在《仓库租赁合同》的履行中存在违约行为，而不能想当然的认为被告在《房屋租赁合同》的履行中也存在违约行为。

四、原告所主张的损失数额没有足够的证据予以证明。对于其所主张的房租损失，被告认为原告依据《房屋租赁合同》使用的8号厂房在火灾中仅北墙部分受损，经过修复并不会影响正常使用，但事故发生后，原告在未通知被告的情况下自行搬离了8号厂房，在未与被告协商一致的情况下就自行解除了《房屋租赁合同》，因此无权向被告主张返还房租。

五、被告也是此次火灾事故的受害者，且损失惨重，对原告的损失感同身受。本案火灾最早的起火点是10号厂房，然后蔓延至原告租赁使用的8号、9号厂房，即使是10号厂房的原因引发的火灾，即使被告是上述厂房的所有权人，被告承担的也是侵权责任，而不是违约责任，即本案不存在侵权责任与违约责任之竞合，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定要求被告对其损失承担赔偿损失的违约责任，理由不成立。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交第一组证据：1、《房屋租赁合同》、2、《仓库租赁合同》、3、租金支付凭证2张，证明事项：（1）原告承租了被告名下位于平度市院内8号和9号两间仓库，用于储存葵花籽、花生果、机器设备等物品，原被告之间存在合法的租赁合同关系，原告应按合同约定向被告支付租赁仓库的租金，被告应按照合同约定履行包括但不限于维护出租建筑安全以及对出租建筑防火的检查、管理义务，若被告未履行或未完全履行前述义务，应承担违约责任，赔偿原告的全部损失；（2）原告向被告足额支付了8号及9号仓库的租金，其中8号仓库支付的2017年10月20日至2018年10月19日的年租金201070元，因被告名下与原告承租仓库相邻的10号建筑于2017年11月27日发生火灾导致原告承租的仓库及存储物品受损，仓库无法正常使用，8号仓库已支付租金的租期剩余327天，该部分租期的租金损失折合人民币179850元，应由被告向原告赔偿。

被告质证意见：对二份租赁合同的真实性无异议，租金支付情况无异议，原告依照合同约定向被告支付了房租，但是原告认为被告违反了合同约定没有任何证据，且我们注意到仓库租赁合同约定的用途是存储原告采购的花生等物品，不包括生产设备，原告主张车间内的设备受损违反了合同约定的用途。原告向本院提交第二组证据：4、财产一切险公估报告，5、15台受损机器设备清单，6、15台机器设备的发票及记账凭证，7、其他受损物品的发票及记账凭证，8、重新购买葵花籽和花生果的发票，9、起诉金额计算明细。

一、保险定损免赔部分：

1、葵花籽和花生果：146000元（保险定损2920000元*免赔率5%）。

2、保险内4台设备（2台花生果筛选机、1台去石机、1个输送带）：965元（保险定损19300元*免赔率5%）。

二、保险外损失金额：

1、保险外设备损失：180255元（15台设备总金额199555元-保险内4台设备定损19300元）。

2、监控设备、托盘、薄膜、编织袋等损失：101690元（铁托盘75000元，监控22140.56元，薄膜3850元，编织袋700元。

3、租金179850元：8号仓库已支付租金的租期还剩余327天（已支付租金至2018年10月19日，2017年11月27日发生火灾，剩余已支付租金的租期为327天），共计179850元（201070元÷365天*327天）。

4、增值税款：328078元（保险核定总额2982530.91元*11%的税率）。

5、因履约供货，需重新购买的同等货物比受损货物增多的费用733767元。

（1）葵花籽：重新购买的单价为11.9元/kg，受损货物之前购买的单价为9.386元/kg，单价差价为2.514元/kg，葵花籽此次共受损291004kg，则差价总额为731584元；

（2）花生果：重新购买的单价为8.5元/kg，受损货物之前购买的单价为8.3元/kg，单价差价为0.2元/kg，花生果此次受损10916.35kg，则差价总额为2183元；

综上：损失金额共计1670605元。

证明事项：被告名下位于平度市院内与原告承租仓库相邻的10号建筑物于2017年11月27日发生火灾，火灾蔓延至原告承租的8号和9号仓库，原告存放在仓库内的葵花籽、花生果、机器设备及其他物品被烧毁，损失惨重，原告投保的中国人民财产保险股份有限公司青岛市分公司委托青岛大华保险公估有限公司进行评估，最后核定保险标的的赔款理算金额为2794425元，该部分由保险公司进行理赔。剩余损失包括保险标的定损免赔部分、保险标的外的机器设备及物品损失、保险核定存货损失总额的增值税款、原告为履约供货重新购买同等货物所增加的费用，共计1490755元应由被告进行赔偿。

被告质证意见：对财产一切险公估报告的真实性无异议；对15台受损机器设备清单真实性有异议，该清单系原告单方制作，没有其他证据予以佐证；对15台机器设备的发票及记账凭证真实性无异议，但是该证据显示的机器设备不能证明存放于原告租用的仓库，且该发票及付款凭证上显示的时间有2014、2015、2016年度的，原告以购买时的原值向被告主张损失显然没有依据；对其他受损物品的发票及记账凭证真实性无法确定；对重新购买葵花籽和花生果的发票真实性无法确定。对于起诉金额计算明细，被告认为该证据系原告单方制作，对于其中的第一部分保险定损免赔部分于财产一切险公估报告互相认证，真实性予以确认。第二部分中的保险外损失金额其中的1、保险外设备损失：180255元（15台设备总金额199555元-保险内4台设备定损19300元）。2、监控设备、托盘、薄膜、编织袋等损失：101690元（铁托盘75000元，监控22140.56元，薄膜3850元，编织袋700元。不予认可。我们注意到原告就上述损失在向保险公司理赔中进行了申报，在公估报告中仅提到原告报损但是否有上述设备及物资，公估报告中无记载。原告仅凭购货发票及自行计算的明细向被告主张损失，证据不足。3、租金179850元：8号仓库已支付租金的租期还剩余327天（已支付租金至2018年10月19日，2017年11月27日发生火灾，剩余已支付租金的租期为327天），共计179850元（201070元÷365天*327天）。此损失被告在答辩意见中发表了相关意见。4、增值税款：328078元（保险核定总额2982530.91元*11%的税率）。这属于原告受到的间接损失，不应当予以赔偿。5、因履约供货，需重新购买的同等货物比受损货物增多的费用：733767元，差价损失，原告没有证据证明在此次火灾中受损的货物已经签订买卖合同，即将向买受人交货，会产生预期利益损失。关于该差价部分不应予以支持。且重新采购货物必然产生新的增值税，该进项税仍然可以抵扣，与原告的第四项主张存在冲突。

原告向本院提交第三组证据：10、委托代理合同、11、律师费发票、12、律师费电子回单，证明事项：原告为维护自己的合法权益产生了律师费30000元，应由被告承担。被告质证意见：以上三项证据真实性无异议，但该费用不应由我方承担。

被告向本院提交房产证一份（质证原件，提交复印件），证明被告出租给原告的厂房已办理产权登记，向原告交付的房屋符合合同约定。

原告质证意见：证据的真实性无异议，被告虽然向原告交付了房屋也办理了合法的产权登记，但其作为建筑物的所有权人对房屋附有维修及保证安全、防火等义务。而被告名下的第10号建筑发生火灾导致原告租赁的仓库存储的货物受损，未尽到合同约定义务，属于违约，应承担违约责任。

被告向本院提交了（2019）鲁0283民初2007号民事裁定书一份，证明引发本案纠纷的火灾原因不明。原告质证意见：该裁定所驳回的起诉是财产损害赔偿纠纷，并认为侵权责任人不明，但本案中原告是要求被告作为出租方基于租赁合同法律关系，因未尽到合同义务对原告造成损失，由其承担违约责任，发生火灾属于事实，依据合同法122条因当事人一方违约行为侵害对方财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求承担违约责任，或依照其他法律要求其承担侵权责任。

本院经审理认定事实如下：2016年10月17日，原告青岛福德隆食品有限公司与被告青岛***结构工程有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于平度市院内的厂房面积为3093.40平方米（原告所称8号仓库）出租给原告使用；租赁期限自2016年10月20日至2019年10月19日；年租金为人民币201070元。同年，原告青岛福德隆食品有限公司与被告青岛***结构工程有限公司又签订了一份《仓库租赁合同》，约定被告将位于平度市院内的仓库面积为1262.78平方米（原告所称9号仓库）出租给原告使用；租赁期限自2016年11月30日起至2017年11月29日止；年租金为人民币82080元；用途：存放葵花籽、花生果及相应物资。合同签订后，原告按约定分别交纳了租金，被告按约定将厂房、仓库交付给原告使用。

2017年11月27日，位于平度市建筑物发生火灾，火灾蔓延至院内相邻的由原告承租的厂房、仓库及院内相邻的其他建筑物，使原告存放在仓库内的物资及相邻的其他建筑物内存放的物资不同程度受损。

2019年3月5日，原告青岛福德隆食品有限公司向本院提起诉讼，请求侵权责任人赔偿其经济损失。本院于2019年10月25日作出[2019]鲁02**民初2007号民事裁定书：认为平度市公安消防大队于2018年10月13日作出的平公消火重认字[2018]第0005号火灾事故重新认定书违反管辖规定，该火灾事故重新认定书和青岛市公安消防大队于2018年12月18日作出的青公消火复字[2018]第0020号火灾事故认定复核决定书程序违法，导致本案侵权责任人不明确，本案被告不明确，驳回原告的起诉。

平度市公安消防大队平公消火重认字[2018]第0005号火灾事故重新认定书：火灾事故基本情况：2017年11月27日16时46分，我大队接到报警称：香港路63号仓库起火。经调查认定，此起火灾起火建筑是青岛***结构工程有限公司9号、10号、11号、12号建筑（9号建筑出租给青岛福德隆食品有限公司使用，10号、11号建筑出租给青岛万汇遮阳用品有限公司使用，12号建筑出租给中国邮政集团公司山东省平度市分公司使用，建筑屋顶上方由青岛日鑫光伏新能源有限公司布置光伏发电系统使用。），4栋建筑以及上述5家单位在建筑物内（屋顶）存放的货物、设备等在火灾中不同程度受损。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2017年11月27日16时20分许至16时40分许；起火部位位于10号建筑物；起火点位于10号建筑物内西北侧；起火原因可以排除人为放火、遗留火种引起火灾的可能性，不排除10号建筑电气线路故障引起火灾的可能性。

青岛市公安消防支队青公消火复字[2018]第0020号火灾事故认定复核决定书：青岛日鑫光伏新能源有限公司、青岛***结构工程有限公司：根据《火灾事故调查规定》第三十九条第三款第一项的规定，对你（单位）申请复核的青岛***结构工程有限公司“11.27”火灾事故认定（认定书文号：平公消火重认字[2018]第0005号）,经审查，作出以下复核决定：平度市消防大队对本起火灾事故所作出的认定（认定书文号：平公消火重认字[2018]第0005号）主要事实不清，决定撤销平公消火重认字[2018]第0005号《火灾事故重新认定书》，并对起火原因认定如下：起火时间为2017年11月27日16时40分许；起火部位位于10号建筑物从西数第三跨北部区域；起火原因可以排除放火、遗留火种、10号建筑内电气故障起火的可能性，不排除10号建筑屋顶光伏发电装置电气故障引发起火的可能性。

本院认为，原告青岛福德隆食品有限公司与被告青岛***结构工程有限公司签订的《房屋租赁合同》、《仓库租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且合法有效，原被告应严格遵守合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条系对出租人应对租赁房屋所承担的义务所作的规定，即出租人应当保证承租人可以正当地占有、使用租赁物，当租赁物存在使用障碍时，出租人应当及时地予以排除，以使租赁物符合约定的用途。在本案中，青岛***结构工程有限公司作为出租人的主要义务在于按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途；青岛福德隆食品有限公司作为承租人的义务在于按照约定的方法使用租赁物，并按照约定支付租金。双方签订合同后，青岛***结构工程有限公司按约定将具有房产证的房屋交给青岛福德隆食品有限公司使用，青岛福德隆食品有限公司按约定向青岛***结构工程有限公司交纳了租金。双方在合同履行过程中，青岛***结构工程有限公司出租给青岛福德隆食品有限公司的房屋并非存在不符合同约定的情形，并未对青岛福德隆食品有限公司占用使用的租赁物造成障碍，故青岛***结构工程有限公司在合同履行过程中并未违约。在本案中，青岛福德隆食品有限公司因存放于租赁房屋内的物品被烧毁而要求青岛***结构工程有限公司予以赔偿，但导致物品被烧毁的火灾并非因青岛***结构工程有限公司出租给青岛福德隆食品有限公司的房屋存在消防安全隐患所致，亦非被告违反双方合同约定所致，不应认定为青岛***结构工程有限公司交付的租赁物不符合约定的用途。青岛***结构工程有限公司虽将起火10号建筑物及其他建筑物分别出租给其他承租人，但是青岛***结构工程有限公司的上述行为与青岛福德隆食品有限公司所遭受的损害之间并不具有直接的因果关系，故青岛福德隆食品有限公司以青岛***结构工程有限公司违约为由要求青岛***结构工程有限公司承担赔偿损失的违约责任，理由不充分。如青岛***结构工程有限公司将起火10号建筑物出租给其他承租人，出租过程中存在过错，青岛***结构工程有限公司应当承担的亦是侵权责任，而非违约责任，即本案并不存在侵权责任与违约责任之竞合，青岛福德隆食品有限公司以青岛***结构工程有限公司违约为由要求其承担赔偿损失的违约责任，理由不成立。

关于青岛福德隆食品有限公司的损失应当如何确定的问题。由于侵权责任与违约责任在责任主体、归责原则、责任构成要件、责任范围、证明责任等方面均有不同，故青岛福德隆食品有限公司在提起的违约之诉不能成立的情况下，对青岛福德隆食品有限公司的损失范围进行审理已无必要，本院对此不予审理，青岛福德隆食品有限公司可在提起的侵权之诉中主张。综上所述，青岛福德隆食品有限公司以青岛***结构工程有限公司违约为由要求青岛***结构工程有限公司承担赔偿损失之违约责任的理由不成立，本院对青岛福德隆食品有限公司的请求不予支持。被告相关抗辩理由成立，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告青岛福德隆食品有限公司的诉讼请求。

案件受理费20105元，由原告青岛福德隆食品有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　刘文军

人民陪审员　　王　娜

人民陪审员　　李洪海

本件与原件核对无异

申请执行期限为履

行期届满二年内提出

二〇二〇年十一月二十日

书记员程雪红