某某、红旗电力建设股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽02民终2078号

上诉人（原审被告）：***，男，19XX年X月X日生，蒙古族，住内蒙古牙克石市。

委托诉讼代理人：韩文平，辽宁恒海律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：红旗电力建设股份有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。

法定代表人：牛万新，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘新艳，北京大成（大连）律师事务所律师。

原审第三人：赵俊皓，男，19XX年X月X日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。

上诉人***因与被上诉人红旗电力建设股份有限公司（以下简称“红旗公司”）、原审第三人赵俊皓房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初9285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。2020年8月21日，上诉人已经向被上诉人员工发送解除合同通知函，并明确通知因疫情原因导致经营困难，疫情对于上诉人构成不可抗力，双方之间的合同于当日解除，并要求被上诉人接收房屋，押金30,000元折抵当月租金。被上诉人收到通知后明确表示不同意解除合同，拒绝接收房屋。上诉人解除合同后，立即搬出房屋，由此可以确定，被上诉人拒绝接受房屋，导致损失扩大，与上诉人无关。而一审法院明知被上诉人拒绝接收房屋，还要求上诉人提供被上诉人接收房屋的证据，这是上诉人无法提供的。在本案中，上诉人搬出后，被上诉人应接收房屋减少损失，而被上诉人当天未接收房屋，却在此后一个星期内换锁，表明其实际已经接收房屋，因此其要求上诉人支付租金至2020年10月21日没有任何事实依据。上诉人在被上诉人处仍有30,000元押金，足以支付2020年7月21至2020年8月21日期间的租金，因此,上诉人无需再向被上诉人支付租金。

红旗公司辩称，不同意上诉人***的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持，上诉人恶意违约不支付租金，不应该让新冠疫情背锅。解除合同不应当是一方简单地发出通知就产生了解除后果，在租金欠付、交接房屋事项等均未进行协商的前提下，上诉人没有权利单方解除合同。在租赁合同纠纷中新冠疫情一般不被认定为不可抗力条款。根据合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。被上诉人的诉请有事实依据和法律依据，上诉人所谓的新冠疫情导致其合同不能履行，理由不充分，并且没有提供充分证据证明。被上诉人要求上诉人支付所拖欠的第四季度租金恰恰是被上诉人的正当合同权利，应当得到人民法院支持。同时上诉人在上诉状中陈述的事实和理由都不成立，且与其在一审当中的陈述自相矛盾。同时虽然上诉人在2020年8月21日发出解除通知，但是被上诉人已明确表示需要进行协商确定相关事项，才能最终确定是否解除合同，所以上诉人所陈述的事实是单方编造的。

赵俊皓未出庭，亦未提交书面答辩状。

红旗公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房屋租赁合同》；2.被告将大连市沙河口区房屋腾退给原告；3.判令被告向原告支付2020年7月21日至2020年10月21日房屋租金83,147元。

一审法院认定事实：原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）、第三人（中介方、丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋坐落于大连市沙河口区（实际楼层为二十层）5号、6号、7号，建筑面积总和364.48平方米。标的房屋用途为商贸、旅游咨询及旅游业。标的房屋所有权证书编号为大房权证沙有限字第**。标的房屋租赁期自2019年10月21日至2022年10月20日，共计三年。2019年10月1日至2019年10月20日为该标的的免租期。第一租赁年度第一季租金及保证金于签约时付清；余下租金第一年按季度支付，第二年、第三年按年支付，租金于每租赁期开始后的五个工作日内支付。租金单价为2.5元/天/平方米，年租金为332,588元；三年租金共计997,764元。第一租赁年度第一季租金总额83,147元，付款时间2019年9月27日；第一租赁年度第二季租金总额831,47元，付款时间2020年1月28日前；第一租赁年度第三季租金总额83,147元，付款时间2020年4月27日前；第一租赁年度第四季租金总额83,147元，付款时间2020年7月28日前；第二租赁年租金总额332,588元，付款时间2020年10月28日前；第三租赁年租金总额332,588元，付款时间2021年10月28日前。本合同签订当时，乙方应向甲方支付保证金30,000元，本合同履行过程中，如甲方违约，甲方应无息退还保证金给乙方，如乙方违约，则保证金归甲方。双方在有违约行为情况下，除按本保证金条款承担相关责任外，还应本合同关于违约责任的约定承担违约责任。合同第八条第二款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.因第三人主张权利，致使乙方不能对标的房屋使用、收益的：2.迟延交付标的房屋达7日的。合同第八条第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.利用标的房屋进行违法犯罪活动的：2.无故拖欠租金或拖延支付其他因乙方占有租赁房屋发生的费用达五天以上的；3.未经甲方书面同意，擅自将标的房屋转租、转借、转让或改变用途的；4.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。合同第九条约定，甲方有第八条第二款约定的情形之一的，应按年租金的60%向乙方支付违约金；乙方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的60%向甲方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并向对方支付3个月房租作为违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按年租金的百分之五支付滞纳金。租赁期满或合同提前解除，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付实际支付年租金的百分之五滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还约定了双方的其他权利义务。

合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。被告向原告交纳了保证金30,000元。

另查，2020年6月19日，因被告拖欠租金，原告向一审法院提起诉讼。经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告***于2020年9月30日前给付原告红旗公司第二季和第三季（2020年1月21日至2020年7月21日）房屋租金124,720.5元；二、案件受理费1813元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。一审法院于2020年8月17日作出（2020）辽0204民初3581号民事调解书，确认了双方达成的上述调解协议。调解书生效后，被告未依约履行，原告陈述其已申请法院强制执行。

2020年8月21日，被告通过他人微信向原告工作人员发出《解除合同通知书》，通知原告于2020年8月21日起解除合同，要求原告于当日接收房屋。被告工作人员进行了回复，要求被告支付第四季度租金以及履行完毕一审法院（2020）辽0204民初3581号民事调解书的义务后，再就合同解除事宜进行协商。

被告陈述其于2020年8月21日自案涉房屋搬离，原告陈述案涉房屋现仍有被告遗留物品，双方未办理房屋交接手续。

一审法院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告将案涉房屋交付被告使用，被告应当依约向原告支付租金。虽然被告于2020年8月21日向原告发出解除合同通知并要求原告当日交接房屋，但双方未就合同解除达成一致，亦未办理房屋交接手续。现原告请求判令解除其与被告、第三人签订的《房屋租赁合同》以及被告将案涉房屋腾退给原告的诉讼请求，被告表示同意，第三人亦无意见，予以支持。虽然被告主张其于2020年8月21日自案涉房屋搬离，但被告未提供证据证明其已清空案涉房屋并通知原告交接房屋而原告拒绝交接，在被告未将案涉房屋返还原告的情况下，应当依约承担房屋租金。原告要求被告支付2020年7月21日至2020年10月21日房屋租金83,147元的诉讼请求，予以支持。关于被告向原告交纳的保证金30,000元，因被告未提出反诉请求要求被告予以返还，故本案不予一并处理，双方可以另行处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告红旗电力建设股份有限公司与被告***、第三人赵俊皓签订的《房屋租赁合同》；二、被告***于判决生效之日起十日内将位于大连市沙河口区房屋返还原告红旗电力建设股份有限公司；三、被告***于判决生效之日起十日内支付原告红旗电力建设股份有限公司2020年7月21日至2020年10月21日房屋租金83,147元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费939元（原告已预交），由被告负担，于判决生效之日起十日内给付原告。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，结合双方当事人诉辩观点，本案二审争议焦点有二：一是***在2020年8月21日向红旗公司发出解除合同通知书是否能产生案涉租赁合同解除的法律后果；二是***应否向红旗公司支付2020年7月21日至10月21日期间的房屋租金83,147元。

针对第一个焦点问题，***主张大连地区在2020年7月、8月发生新冠疫情系不可抗力，造成经营困难，故其行使法定解除权以解除案涉租赁合同。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，依据已查明的事实，红旗公司、***及赵俊皓签订的案涉租赁合同约定，案涉房屋的租期为三年，自2019年10月21日至2022年10月20日止，第一租赁年度第一季租金及保证金于签订当时付清，余下租金按季度支付，第二租赁年度及第三租赁年度按年支付。尽管在该合同履行期间，在2020年7月中下旬至8月期间大连地区发生过新冠疫情，但是当时新冠疫情主要集中在大连特定区县，案涉房屋并未在该特定地区范围内，而且该次疫情对大连全域未产生严重影响。况且，***亦未能提供证据证明该次疫情足以造成其无法在后来的第二租赁年度及第三租赁年度（2020年10月21日至2022年10月20日）正常占有、经营使用案涉房屋，从而无法实现合同目的。在此情况下，***不具备该法规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”而行使法定解除权的情形。故***以此为由行使法定解除权，在2020年8月21日向红旗公司发出的解除合同通知书，依法不应产生合同解除的法律后果。

尽管如此，鉴于***在2020年8月21日发出解除合同通知且自认当日撤离案涉房屋，以其实际行为表明不再继续履行案涉租赁合同，且在红旗公司一审诉请主张解除案涉租赁合同、腾退房屋时，***及赵俊皓均当庭表示同意，故一审判决确认案涉租赁合同解除以及***腾退案涉房屋，于法有据，并无不妥，本院予以维持。

针对第二个争议焦点问题，本院认为，如前所述，***在2020年8月21日发出解除合同通知书未产生案涉租赁合同解除的法律后果，案涉租赁合同系因红旗公司诉请解除且***、赵俊皓均同意解除而被一审法院依法解除，则在案涉租赁合同解除前，***依约应向红旗公司支付租金。根据案涉租赁合同约定，第一租赁年度第四季（2020年7月21日至2020年10月20日）租金为83,147元，而***认可其未支付该笔租金，故一审判决支持红旗公司的此项诉请，有事实和法律依据，并无不妥。至于***二审称交纳3万元保证金足以支付2020年7月21至2020年8月21日租金的上诉理由，本院认为，案涉租赁合同第三条第（四）项保证金条款约定“保证金3万元，如甲方（红旗公司）违约，甲方应无息退还保证金给乙方（***），如乙方违约，则保证金归甲方。……”。而未约定该保证金抵扣拖欠租金。况且，***在案涉租赁合同履行过程中除支付了第一租赁年度的第一季租金及该笔保证金外，再未向红旗公司支付过租金，并长期拖欠租金。在红旗公司诉请***给付第一租赁年度第二季和第三季（2020年1月21日至2020年7月20日）租金后，虽然双方在一审法院组织下达成调解，约定***在2020年9月30日前支付相应租金，但是***至今仍未履行该生效民事调解书确认的给付义务。此后，***不仅未依约支付第一租赁年度第四季（2020年7月21日至2020年10月20日）租金，还单方解除案涉租赁合同。故***主张用保证金抵扣租金，于法无据，有违诚实信用原则，本院不予采纳。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1878元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘小南

审判员　　刘冬艳

审判员　　任　娲

二〇二一年六月七日

书记员　　任建芳