莱州市电影放映有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁06民终8182号

上诉人（原审被告）：莱州市电影放映有限公司，住所地莱州市莱州南路26号。

法定代表人：滕春平，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王全勇，山东星河泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1969年12月8日出生，汉族，住莱州市。

原审被告：山东建发有限公司,住所地莱州市经济技术开发区。

法定代表人：杜德萍，董事长。

委托诉讼代理人：孙培林，男，该公司工作人员。

上诉人莱州市电影放映有限公司（以下简称电影公司）因与被上诉人***、原审被告山东建发有限公司（以下简称建发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2021）鲁0683民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

电影公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.查明事实后依法改判驳回***的诉讼请求或发回重审。庭审中，电影公司增加上诉请求：本案的一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一审判决认定事实严重错误。***购买涉案房屋不是善意取得，***与建发公司之间的房屋买卖合同系无效合同。1、一审判决认为，“***购买涉案房屋是在电影公司、建发公司对开发的房地产项目分配并办理房产证件确认各自权属前，从建发公司处购买了涉案房屋”，这没有任何证据证实，一审庭审中，***对于购买房屋时间仅是自己单方陈述，其所讲的于2001年9月份购买的房屋，没有提交任何证据证实，且与商品房买卖合同签订时间（2003年9月8日）相矛盾，其辩称的补签合同理由不符合常理。再者，电影公司与建发公司2001年10月13日达成协议分配合作开发房屋的归属，未分配前建发公司没有处分权，故***与建发公司在2001年9月份签订合同不符合常理，***购买涉案房屋的时间应当以商品房买卖合同的签订时间和缴款收据出具的时间为准即2003年9月8日。电影公司房产登记时间为2001年12月17日，涉案房产在2001年12月17日就确权登记在电影公司名下，建发公司对涉案房屋无处分权。2、***的购房行为，不符合善意取得的法律规定情形。首先，***的购房价格不合理，***以6万元的价格购买面积为28.87平方米的沿街商业网点房，单价为每平方米2078元，而与其同样面积同样位置（相邻的）沿街商品房在当时的价格为256860元，单价为每平方米8897元，两者相差甚大，***的购房价格仅是当时价格的四分之一，属于不合理低价转让（购买）。其次，涉案房屋的所有权2001年12月17日就登记在电影公司名下，电影公司与建发公司分配合作建房协议在2001年10月13日达成，即建发公司在2001年10月13日之后才有权处分所分得房屋，而涉案房屋合同签订和付款时间均是在2003年9月8日，涉案房屋又不在建发公司分得房屋范围内，故建发公司对涉案房屋没有处分权，属于无权处分，况且，至今没有电影公司的授权或事后追认***与建发公司签订的房屋买卖合同。再次，***从2003年就购买涉案房屋，近期才申请产权登记，不符合常理。建发公司处分电影公司的房屋，价格低于正常价格的70%，明显属于恶意串通，其与***之间的房屋买卖合同属于无效合同。电影公司系国有企业，资产全部属于国有，电影公司没有单独处分权，电影公司分的房产至今都没有转让给第三人，不存在授权或委托他人处分涉案房产的情况。综上，电影公司认为，一审判决认定事实严重错误，必然导致适用法律错误，所作判决与法律规定相悖。请求二审法院查明事实依法改判驳回***的诉讼请求或发回重审。庭审中，电影公司补充事实和理由如下：一审判决认定电影公司与建发公司对***的房屋买卖的债务承担连带责任，没有法律依据和事实根据。涉案房屋是电影公司与建发公司合作开发，在房屋分配前，建发公司没有权利对外买卖房屋。分配后涉案房屋登记在电影公司名下，建发公司没有获得电影公司的授权，将涉案房屋卖给***后，电影公司也没有追认。况且涉案房屋在2001年12月份就登记在电影公司的名下。建发公司将电影公司的房屋给出卖了，属于无权处分，双方之间签订的房屋买卖合同应当依法认定为无效合同。

***辩称，电影公司上诉没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决并未适用“善意取得”制度，不知电影公司所谓的善意取得从何而来，***系直接与涉案房屋的开发商、建设单位建发公司签订的买卖合同，之间为房屋买卖合同法律关系，其与善意取得制度无关。二、涉案房屋买卖合同合法有效。***与开发商签订了房屋买卖合同，***支付了购房款，开发商交付了房屋，办理权属证书当然是其附属义务。案涉房屋购买于2001年并非仅有***的单方陈述，还有作为房屋开发商的建发公司的自认与认可，因原有合同丢失，所以才补签了落款日期为2003年的购房合同。在2001年案涉房屋的价值就是在6万元左右，***关于当时的房屋价格应为25万余元及***与建发公司恶意串通的主张纯属无稽之谈，毫无任何依据，6万元的房价是买卖合同双方认可的价格，无论高低不能据此否定合同的效力，法律从未规定以房价的高低作为判定房屋买卖合同效力的依据。三、法律明确规定自认的事实无需对方举证。一审中，电影公司在其答辩时明确自认“涉案房屋的档案材料与电影公司无关”、“涉案房屋不在电影公司的产权范围内”，很明显，电影公司对于涉案房屋在其与建发公司内部分配时根本不属于其所有而实际上属于建发公司所有是清楚明知及认可的，这也与建发公司陈述的因其内部分配时绘图错误导致相互印证，所以现在电影公司又改口称涉案房屋系其所有，建发公司无权处分明显与客观事实不符，电影公司现在的陈述无非是想达到侵占***财产的目的。另外，试想若涉案房屋系电影公司的财产，且产权登记于其名下，那么其在长达二十余年的时间内对案涉房屋为何没有任何的占有、管理及处分？***又是如何取得涉案房屋的钥匙，并使用二十余年，且电影公司从未主张过任何权利？由此可见，电影公司现在关于房屋系其所有的主张明显不符合最基本的常理和逻辑。***在此强烈要求追究电影公司现在虚假陈述及企图侵占***财产的法律责任。案涉房屋也并非国有资产，早就出售归***所有，现只是出现登记过户纠纷而已。四、案涉房屋系电影公司与建发公司合作开发，因电影公司并无开发资质，其对外均是以建发公司的名义从事开发建设与销售，因此，无论电影公司与建发公司内部就涉案房屋分配有何约定，那也仅是其内部约定问题，不具有对外效力，即其内部约定不能对抗***，***已经与开发商签订购房合同，支付房款，并实际占有案涉房屋二十余年，故电影公司与建发公司作为合作开发的实际主体应当依法协助***办理案涉房屋的过户登记等手续。

建发公司述称，一审判决事实清楚，证据充分，判定建发公司协助***办理房屋产权登记手续正确，依法有据。建发公司服从执行一审判决。

***向一审法院起诉请求：1.判令电影公司、建发公司协助***办理莱州市电影公司综合楼C段一层商业门面房（府西街北首向南第三间）的不动产权证书，将该房屋的不动产权证书登记至***名下；2.由电影公司、建发公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：电影公司之前的名称为“山东省莱州市电影发行放映公司”，2013年6月企业改制后变更为现在的名称。

莱州市电影公司综合楼系由建发公司与电影公司于2001年前后合作开发建设。2001年9月，***以6万元的价格从建发公司处购买上述综合楼C段一层门头房一处，房屋及房款相互交付。***接房后，将所购门头房出租在外。***与建发公司后于2003年9月补签了买卖合同，合同面积为28.87平方米。

2001年10月13日，建发公司与电影公司签订协议书一份，双方协商对上述合作开发楼房进行了分配，根据协议书记载，上述开发楼房中的1943.95平方米归电影公司所有，其中包括Ｃ段一层167.16平方米，剩余房屋面积8601.05平方米归建发公司所有。分割后，双方对所分到的房屋到房管、土地部门办理了房权、土地证件。建发公司办理的证件号为：莱州国用（2012）第0659号，莱房权证城区字第0××6号；电影公司办理的证件号为：莱州国用（2013）第1316号，莱房权证市区字第8××4号（附记中载明包括Ｃ段一层167.16平方米，2002年8月8日颁证）。

***要求电影公司、建发公司协助办证出现纠纷，故诉至一审法院。

审理中，为查明***所购房屋的具体座落，一审法院到莱州市不动产登记中心进行调查，并与该单位工作人员到***所购房屋实地进行测量，查明：电影公司的莱房权证市区字第8××4号房权证附记Ｃ段一层167.16平方米区域的东面南北长度为13米，莱州市电影公司综合楼Ｃ段一层府西街北首向南第三间商业用房［***所购房屋，现经营的门头房为“茶千歲”，合同面积为28.87平方米］在上述167.16平方米的范围内。对上述查明的情况，***及建发公司均无异议；电影公司认为，通过上述查明情况可以看出***所购房屋是电影公司的房产，建发公司将该房屋出卖的行为侵害了电影公司的合法权益，是无效的，电影公司不同意协助办理过户。

另查，因建发公司诉电影公司纠纷案件，涉及法律文书为（2013）烟民一终字第856号民事判决书，建发公司申请一审法院执行，执行案号为（2014）莱州执字第132号，执行中一审法院作出裁定，查封了电影公司名下的涉案房产，其中包括***所购房产。为减轻当事人的诉累，一审法院向建发公司释明后，建发公司出具书面意见，表示在***办理涉案房产过户时，同意法院解除***所购涉案房产的查封，以便于过户。

一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷法律关系。案情反映，建发公司具有房地产开发资质，与电影公司合作开发涉案房地产项目，***在电影公司、建发公司双方对开发的房地产项目分配并办理房产证件确认各自权属前，从建发公司处购买了涉案房屋，交付购房款并取得房屋进行出租使用，***的购房行为是善意的，且没有违反国家强制性规定，依法认定***与建发公司所建立的房屋买卖关系及双方补签的房屋买卖合同有效，协助办证义务是买卖合同的附随义务，建发公司有义务为***办理所购房产的过户手续。

涉案房地产项目系电影公司、建发公司合作开发，***所购房产发生在双方合作开发期间，双方对***因买卖涉案房产所产生的债务应承担连带责任。经查明涉案***所购房产现登记在电影公司名下，故电影公司更有义务协助***办理所购涉案房产的过户手续。今后若因本案产生电影公司、建发公司合作内部经济权益纠纷，电影公司、建发公司可另行解决。

虽然涉案房产被建发公司另案查封，但建发公司表示为保障***所购涉案房产办理过户，同意法院仅针对该房屋进行解封，***在实现涉案权利上已无障碍。

综上，***要求电影公司、建发公司协助办理所购涉案房产的过户手续，过户到自己名下，理由正当，于法有据，予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用

二审中，电影公司提交2000年2月24日至8月7日期间收款收据四张，证明案外人李建华在2000年购买的与涉案房屋同楼座同面积的商业网点房，房款是256860元。证明涉案房屋价格远远低于市场价格，只有市场价格的20%左右，***与建发公司之间签订的合同是存在恶意串通的协议，不属于善意购买。***质证称，对证据的真实性有异议，因为该证据没有加盖财务专用章。对证明内容有异议，李建华花多少钱购买房屋与本案无关。***是花6万元买的，法律也从未规定以房价高低作为判定房屋买卖合同效力的依据。建发公司同意***的质证意见，

建发公司提交营业执照以及（2005）莱州民初字第2628号、（2009）烟民一终字第61号两份民事判决，证明：从建发公司的经营范围可以看出，包含房地产开发经营，建发公司具有开发资质，有权销售房屋，有权收取房款。从上述判决中时任电影公司领导潘英琪的陈述可以看出，都是建发公司对外销售房屋、签订合同。电影公司、***对上述证据的真实性没有异议。电影公司称，电影公司与建发公司没有针对合作开发签订合作开发合同，进行面积分配前双方都有权对外销售房屋。

本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点问题为：***与建发公司之间签订的合同应否认定为无效，电影公司应否协助***办理涉案房屋的过户手续。本案中，***、建发公司均称其之间的房屋买卖合同原签订于2001年9月，2003年9月的《商品房买卖合同》系后期补签。电影公司虽不认可，但在2001年10月电影公司与建发公司进行分配后至今近20年的时间内涉案房屋一直由***占有使用，电影公司从未就此提出异议并就涉案房屋主张过权利的事实清楚，现电影公司否认***与建发公司之间房屋买卖合同的订立时间，主张其对这一房屋买卖关系并不知情，不符合常理。因此，一审判决认定***与建发公司于2001年9月建立房屋买卖合同关系并无不当。庭审中，电影公司认可2001年10月13日签订协议书对包括涉案房屋在内的合作开发楼房进行分配前，建发公司有权对外销售合作开发的房屋。因此，电影公司主张2001年9月建发公司未取得涉案房屋处分权，故***与建发公司之间的房屋买卖合同无效，理由不成立，对电影公司的该项主张不予支持。电影公司主张***的购房价格为不合理低价，并提交缴款人为李建华的四张收款收据，但该收据未加盖公章，且事由仅载明“房款”，不能证明该房款对应的具体房屋及面积，也不能证明该四张收款收据系用于缴纳同一套房屋的费用，本院对该收款收据的证明力不予采信，对电影公司的该项主张不予支持。涉案房地产项目系电影公司、建发公司合作开发，一审判决以***所购房产发生在双方合作开发期间，双方对***因买卖涉案房产所产生的债务应承担连带责任为由，判令建发公司、电影公司协助***办理涉案房屋的过户手续，并无不当，本院予以确认。

综上所述，电影公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人莱州市电影放映有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王守远

审 判 员　侯伟平

审 判 员　张婷婷

二〇二一年十二月二十四日

法官助理　孙　晓

书 记 员　孙嘉慧