山东建发有限公司、某某三商品房销售合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁06民终2770号

上诉人（原审被告）：山东建发有限公司，住所地莱州市经济技术开发区。

法定代表人：杜德萍，董事长。

委托诉讼代理人：史崇明，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：秦万成，莱州城港路法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：**三，男，1954年12月28日出生，汉族，住莱州市开发区。

委托诉讼代理人：张秋霞，山东文景律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭春树，山东文景律师事务所律师。

上诉人山东建发有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人**三商品房销售合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2021）鲁0683民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

建发公司上诉请求：撤销一审判决，驳回**三的起诉。事实和理由：一、因一审法院违反程序，超范围受案，导致一审判决结果不具有强制性。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、第三款之规定，案涉国有土地使用权争议，首先应由当地政府处理，当事人只有对当地政府处理的结果不服，方可自接到处理决定之日起三十日内向人民法院起诉，然而一审庭审中，**三并未提交当地政府对**三诉求所作出的处理决定。故违反了先政府处理后起诉的原则。二、建发公司至今未收到当地人民政府送达的有关将莱国用（97）字第140069号土地证收缴决定的通知书。三、**三利用产权归建发公司所有的莱国用（97）字第140069号土地使用权证，获取案涉不动产权证，显失公平。1、案涉房屋的买卖合同已明确约定，**三所支付的购房款系购买地上物款，不含土地使用权应支付的款项。2、**三无偿取得案涉房屋的土地使用权，依法无据。综上所述，一审判决程序违法，判决**三无偿取得土地使用权依法无据，请求撤销一审判决，驳回**三的诉讼请求。庭审中，建发公司补充事实和理由如下：涉案土地使用权证莱国用97字第140069号国有土地使用证是建发公司于1997年改制后所取得的国有土地使用权证，与改制前无关。在土地性质变更的过程当中，建发公司付出了成本，**三应当向建发公司承担一部分费用，建发公司才同意为其办理不动产权证。2019年9月23日，建发公司就向城港路街道办事处出具过涉案小区不动产证办理的有关事宜，当地政府至今未予答复，没作出处理决定。

**三辩称，一审程序合法且认定事实清楚，适用法律正确。第一，一审程序合法。建发公司依据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、第三款之规定而主张本案程序违法是完全错误的，《中华人民共和国土地管理法》第十四条是对土地所有权和使用权存在争议的法律规定，本案的案由和争议的焦点并不是土地所有权或使用权的权属争议，因此本案不适用《中华人民共和国土地管理法》第十四条之规定，故本案一审程序合法。第二，涉案土地已是国有土地，无需再进行土地征收程序。第三，业主有权依法获得所购房屋所坐落的土地使用权，取得相关的产权证书。本案认定事实清楚且公平、公正。1、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房、地应一体登记，“房随地走、地随房走”是基本原则。双方合同虽约定该房屋不负责办理土地证，但不代表在符合办证条件时，建发公司没有协助义务，且该约定有悖于《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条关于“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”的规定。2、**三并非无偿取得土地使用权。根据相关规定及行政部门的要求，若需**三缴纳相应的土地出让金的话，**三会依法缴纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。建发公司作为商品房开发单位，不积极配合广大群众办理不动产登记手续，反而无理缠诉，请求二审法院依法驳回建发公司的上诉请求，尽快作出判决。针对建发公司补充的事实和理由，**三认为建发公司的主张与本案没有关联，对本案争议的焦点没有任何的证明作用。

**三向一审法院起诉请求：1、判令建发公司协助**三办理不动产登记手续；2、本案的诉讼费由建发公司承担。

一审法院认定事实：**三提供证据：一、**三与建发公司于2008年6月16日签订的商品房买卖合同一份；二、来源于莱州市行政审批服务局的建发公司工商登记材料一宗；三、莱州市不动产登记中心于2020年8月7日出具的不动产登记不予受理告知书一份。

上述证据经质证，建发公司意见如下：证据一第7页第一条第1、2项的内容能够证明该房屋是镇政府的福利房，土地是划拨土地，并非出让土地，且建发公司对该房屋不负责办理房屋土地证；对证据二的来源有异议，真实性无法确认；对证据三有异议，因该土地未交纳土地出让金，不是出让土地，办不了土地证，也没有任何单位给我公司说让我公司将土地证交回，且现在也没有相关政策允许**三办证。

经质证，一审法院认为，建发公司对**三提供的证据一真实性无异议，予以确认。**三提供的证据二、三上面均有相应国家行政部门加盖的公章，对真实性予以确认，上述证据可以作为认定案件事实的依据。

根据当事人的陈述及经一审法院审查确认的证据，认定案件事实如下：

1997年，根据莱州市政府相关文件精神，山东建发集团总公司改造为企业内部职工共同发起设立的“山东建发集团有限责任公司”，原山东建发集团总公司所发生的债权债务全部由新公司承担，新公司下设莱州市建发集团饮食有限公司、莱州市建发集团冷藏有限公司、莱州市建发集团装饰工程有限公司三个子公司。莱州市建发建筑装饰工程有限公司于1997年7月15日工商登记成立，1998年11月18日工商登记更名为山东建发集团有限公司，2001年3月6日工商登记更名为山东建发有限公司（即建发公司现在企业名称）。

1997年左右，在当时的政策环境下，**三购买了福利建房性质的房屋一处，位于莱州市开发区，房价款为58140元，该房屋所在土地的土地权利证号为莱国用（97）字第140069号，权利人登记在山东建发集团总公司名下，该土地证现由建发公司持有。**三于1997年3月26日交给山东建发集团总公司29070元，于1997年11月13日交给山东建发集团有限公司20350元，于1998年1月19日交给山东建发集团有限公司10920元，已将上述房屋的购房款全部交清。

2008年6月16日，为办理房屋所有权证所需，**三与建发公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：出卖人（建发公司）以国拨方式取得位于地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建发小区。买受人购买的商品房为建发小区第7幢东1单元3层东户，建筑面积共90.46平方米，该商品房总价款为58140元，等等。其中在合同中第五条面积确认及面积差异处理条款，双方自行约定：1、因该房屋是镇政府以职工宿舍楼批、建、销售的，土地出让金等其它费用均与出卖人无关；2、该房屋不负责办理土地证。2008年8月1日（原）莱州市房产管理局为**三颁发了房屋所有权证[证号为莱房权证开发区字第××号]，载明：房屋所有权人为**三，房屋坐落开发区建发小区7号楼1单元3层东，附记：购建发公司房产。

经**三向莱州市不动产登记中心申请办理涉案房屋其与建发公司的不动产转移登记，该单位经审查后于2020年8月7日向**三出具了《不动产登记不予受理告知书》一份，告知：“经查询，因建发公司未将莱国用（97）字第140069号土地证交回，且该公司不配合您共同申请办理不动产登记，因此目前您的申请不符合法律规定的登记条件。请在建发公司将莱国用（97）字第140069号土地证交回后，补齐材料再申请办理不动产登记或持生效法律文书将上述权证收回后再进行办理”。

经一审法院依法向莱州市自然资源和规划局调查目前涉案房屋的办证条件，该单位回复如下：“自2016年不动产合并登记以来，从国家到地方颁布了很多解决历史遗留问题的文件，要求解决因历史遗留问题导致的不动产‘登记难’的问题。案涉的建发小区就属于应该解决的历史遗留问题范围内。根据有关文件规定，若建发公司交回土地证总证或根据法院的法律文书，将土地证总证注销后，即可按程序为各住户办理相应的登记手续，取得不动产权证书”。

一审法院认为，从案件事实中可以反映，**三所购涉案房屋系福利建房性质，并非单纯意义上的商品房性质，虽然**三已办理了房屋所有权证，但因受政策环境影响，**三对涉案所购房屋一直未能办理并取得不动产权证书。随着政策环境的变化，经一审法院调查，现在如果建发公司能够履行协助义务，将其持有的莱国用（97）字第140069号土地证交给相关不动产登记部门，不动产登记部门根据**三的申请，可以为**三办理涉案房屋的不动产登记手续。

从建发公司的成立情况看，前身为山东建发集团总公司，建发公司承接了山东建发集团总公司的债权债务，涉案房屋最初系**三购买于山东建发集团总公司。后来，为办理房屋所有权证所需，**三与建发公司签订了商品房买卖合同，虽然合同中双方自行约定该房屋不负责办理土地证，但是不能免除建发公司在具备条件时协助**三办理不动产登记手续的义务。现在政策环境发生了变化，如果建发公司协助，**三已经可以申请办理并取得涉案所购房屋的不动产权证书了，因此，**三现要求建发公司协助办理涉案房屋的不动产登记手续，理由正当，于法有据，予以支持。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2021年2月2日作出判决：建发公司协助**三到有关部门按相关规定办理**三所购莱州市开发区房屋的不动产登记手续，限判决生效后三日内履行完毕。一审案件受理费100元（**三已交纳），减半收取计50元，由建发公司负担。

二审中，建发公司提交如下证据：一、2015年9月23日建发公司向莱州市城港路街道办事处提交的关于建发小区不动产证办理的有关事宜，证明建发公司要求每户每平方米支付70元的费用。二、莱国用97字第140069号国有土地使用权证，证明该证件取得的时间是1997年11月，于山东建发集团有限责任公司成立之后所取得的。经质证，**三对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与本案无关。对证据二的真实性认可，但认为该证据就是包含涉案房屋在内的大土地证，也就是说，是建发公司不予将证据二提交到不动产登记中心，才导致**三无法办理不动产登记手续，该土地证的取得时间与本案没有关系。

二审庭审中，建发公司主张因其在土地性质变更的过程中付出了成本，所以**三应向建发公司支付每平方米70元的费用，建发公司才能为**三办理不动产权登记手续。**三对此不予认可，主张其到不动产登记中心咨询，涉案房屋项下的土地性质仍然是划拨性质，如果办理不动产权证，其需要缴纳土地出让金，建发公司无权要求其支付每平方米70元的费用。对于涉案房屋项下的土地性质是否变更为出让用地，建发公司是否支付土地出让金的问题，建发公司在法庭限定的时间内未提交书面落实情况，亦未提交建发公司支付土地出让金的相关证据。

二审审理查明的其他事实与一审查明的一致。

本院认为，建发公司上诉主张依据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、第三款之规定，涉案国有土地使用权争议应当先由当地政府处理之后才能起诉，一审程序违反了先政府处理后起诉的原则，存在程序违法。本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷，案件焦点问题并非对土地所有权和使用权存在争议，而《中华人民共和国土地管理法》第十四条是对土地所有权和使用权存在争议的法律规定，故本案不适用该条法律规定，一审程序并无不当。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条第二款规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案《商品房买卖合同》中虽约定涉案房屋不负责办理土地证，但在国家政策发生变动“两证合一”之后，取得涉案房屋的不动产权证书系**三购买涉案房屋的合同目的之一，在符合办证条件时，建发公司负有协助办证义务，一审判决对此认定正确，本院予以确认。建发公司主张**三应当向建发公司支付每平方米70元的费用才能为**三办理涉案房屋不动产权证书，但未提交证据证明其已经支付出地出让金，其主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，建发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人山东建发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王守远

审判员　　侯伟平

审判员　　张婷婷

二〇二一年四月二十六日

法官助理孙晓

书记员孙嘉慧