邯郸市规划设计院与邯郸市春泰建筑安装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省邯郸市丛台区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)冀0403民初2781号

原告：邯郸市规划设计院，住所地邯郸市丛台区滏河北大街56号。

法定代表人：高瑞宏，该院院长。

委托诉讼代理人：王博，邯郸市和平法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：冯占军，河北浩博律师事务所律师。

被告：邯郸市春泰建筑安装有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街56号副楼7层。

法定代表人：李绍冲，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：柴鸿宾，河北新择律师事务所律师。

委托诉讼代理人：温其，该公司员工。

原告邯郸市规划设计院与邯郸市春泰建筑安装有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王博、冯占军，被告委托诉讼代理人柴鸿宾、温其

到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邯郸市规划设计院（以下简称设计院）向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判决被告立即支付欠原告的租赁费21299360.94元，违约金4259872.189元，共计25559233.13元（2013年5月8日起至2019年5月31日止）及诉讼之日起至还清所有欠款之日止的银行同期贷款利息的二倍；2、请法院依法判决解除原告与被告的租赁合同；3、请法院依法判决被告支付租赁费及其他费用计算到被告腾清房屋之日止；4、请法院判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年7月17日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将邯郸市丛台区滏河北大街56号规划科研大厦1-7层部分房屋及其附属设施(建筑面积6854.56)出租给被告。合同约定租期十五年，从2012年11月15日起至2027年11月14日止;租赁期间每五年为一个阶段，共三个阶段。约定了装修期4个月，从2012年7月15日至2012年11月15日止，装修期间不计费用。因原告大厦消防验收，计租时间从2013年5月8日开始。2012年11月15日起至2017年11月14日止第一个五年租赁期，按照平均每平方米每月49.3元，每月共计租金337929.81元，每年租金总额4055157.70元。第二个五年2017年11月15日起至2022年11月14日止，租赁费每年增加5％。被告从租赁合同履行开始使用，每年交纳了部分水电、空调热力等费用。2013年5月8日起至2019年5月31日止被告欠原告租赁费21299360.94元，违约金4259872.19元。共计25559233.13元。原、被告多次协商支付租赁费事宜，都未达成意向，故原告诉至法院。

被告邯郸市春泰建筑安装有限公司（以下简称春泰公司）辩称，被告欠租金是事实，但原告起诉金额错误。因双方的《房屋租赁合同》在履行中发生了一些变更计算，被告欠付原告的房租金额必须考虑到以下几个因素予以确定:(1)房租降价前根据被告所租房屋分项交还给原告的日期确定实际租赁期，且租期的起始日应以2013年5月8日确定。(2)房租降价后租赁房屋分项交给原告确定的租期计算的房租。(3)6层按交付时间确定房租。(4)1＃电梯及电梯前堂和楼梯间(1-7层面积)、2＃、3＃楼梯间无法使用应减少的房租。被告对原告有部分到期债权及装修残值等应抵顶部分房租。被告不应承担违约金及利息，理由如下：(1)被告与原告双方互付给付义务，原告欠付被告工程款在先，原告不向被告支付工程款，被告有权不支付房租，不属于恶意违约，不应承担违约责任。(2)合同中没有约定拖欠房租应支付利息，且原告恶意拖欠在先，即使合同中有利息的约定被告也不应支付。(3)在房屋租赁合同正常履行并未解除的情况下，原告不经被告同意，提前单方面收回大多数租赁房屋，严重影响了被告的使用，构成合同违约，应承担违约责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年7月17日，设计院（甲方）与春泰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于邯郸市滏河北大街56号邯郸市部分房产及其附属设施（建筑面积6854.56平方米）出租给乙方，用于从事金融、商务办公、保健、茶楼、快捷酒店和小型餐饮等不影响大厦整体办公形象的行业（大厦附楼西侧前广场为公用停车场，允许乙方正常使用）。租赁期共十五年，从2012年11月15日起至2027年11月14日止;租赁期间每五年为一个阶段，共三个阶段。租金以租赁房屋的建筑面积计算，每五年递增一次。第一个五年租赁期的（2012年11月15日至2017年11月14日）租赁费按平均每平方米每月49.3元标准交纳，每月共计租金337891.42元，每年租金总额为4054697.04元，5年共计20273485.2元（具体各楼层的租赁范围和单价详见附表）;第二个五年（2017年11月15日至2022年11月14日）租赁期的租货费在第一个五年租赁费的基础上增加5％；……。房屋租金按年度支付，乙方须于每一个租赁年度开始的第一个月内一次性付清本年度租赁费。如逾期支付，则每延迟一日，应按本年度租赁费总额的5％支付滞纳金，直至付清为止。在乙方的权利义务部分约定了，乙方因使用需要，……可以对承租房屋进行装饰、装修，但其规模、范围等均应事先得到甲方同意后方可施工，并且费用由乙方负责。合同终止后，能拆移的部分由乙方移走，不能拆移部分归甲方所有，乙方不得要求赔偿。关于违约责任约定为，本合同双方切实履行，不得违约，否则违约方应向对方支付本合同租赁费用总额的20%的违约金，并承担违约而给对方造成的一切损失。合同后附房屋租赁范围及单价明细表，显示除一层大厅500平米单价为150元（每月每平米）、二层大厅582.54平米单价为70元（每月每平米）、一层东南角门市152.35平米单价为130元（每月每平米）外，其余单价均为36元（每月每平米）。

合同签订后后，规划院即将租赁房屋交付春泰公司使用，春泰公司将房屋分别进行了转租。租赁期间春泰公司未向规划院支付租赁费。双方认可租金自2013年5月8日起算，涉案租赁房屋春泰公司已陆续交回规划院，诉讼中，双方进一步确认涉案租赁房屋分别交回时间如下：辅楼一层（康业）356.31平米为2016年10月7日，辅楼一层（绿谷售楼部）178.69平米为2016年9月30日；主楼一层东南角门市（砂浆办公室）152.35平米为2016年9月30日；辅楼二层（陈显辉）744平米为2019年5月31日；主楼、辅楼3-5层（君澜商务酒店）3735.06平米为2019年2月1日；主楼、辅楼六层（中房/万德）1272.27平米为2014年9月6日；辅楼七层（春泰公司）415.88平米为2019年12月21日。

2019年9月，春泰公司就规划院及其相关机构拖欠其工程款及装修款纠纷向邯郸仲裁委员会申请仲裁，在仲裁裁决前，三方自行达成装修工程款抵顶部分房租协议。

另查明，2017年3月规划院向春泰公司下发通知，通知自2016年10月1日起所有租户执行新的租赁价格。一层临滏河大街毛坯房为100元/㎡,二层毛坯房35元/㎡,三至七层毛坯房30元/㎡。

本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，依法成立并生效。关于涉案房屋的租赁费，自2013年5月8日起算，根据合同附表、降价通知及房屋分别交回时间计算如下：1、主楼一层152.35×130×40个月23天＝807404.2元；2、辅楼一层（333×150＋23.31×36）×41个月＝2082355.56元、（167×150＋11.69×36）×40个月23天＝1038361.24元；3、辅楼二层降价前（582.54×70＋161.46×36）×40个月23天＝1899333.67元、降价后（582.54×35＋161.46×30）×32个月＝807446.4元；4、主、辅楼三、四、五层降价前3735.06×36×40个月23天＝5481574.05元、降价后3735.06×30×28个月＝3137450.4元；5、主、辅楼六层1272.27×36×16个月＝732827.52元；6、辅楼七层降价前415.88×36×40个月23天＝610345.48元、降价后415.88×30×38个月21天＝482836.68元。以上共计17079935.2元，故被告应向原告交纳租金共计17079935.2元。关于原告以租赁费总额的20%主张违约金的问题，被告辩称因原告拖欠其工程款，双方互负债务，其未付租赁费的行为不构成违约，不应承担违约金，对此本院认为，原、被告双方虽然互负债务，但其基于不同的合同关系，故被告关于不构成违约的理由不能成立。原告的违约金主张有合同依据亦未违反法律规定，本院予以支持，违约金数额为3415987.04元。因租赁房屋在起诉前已经交回原告，双方之间就涉案房屋的租赁关系在其时即已终止，故原告要求解除双方的租赁合同的诉请本院不予支持。因原告已经主张了违约金，又主张利息损失，属于对其损失的重复主张，故原告关于利息的诉请，本院不予支持。关于被告辩称应抵扣租赁物的装修损失问题，因合同中已明确约定被告自行装修部分能拆移的移走，不能拆移部分归原告所有，被告不得要求赔偿，故该辩称本院不予采信。另被告辩称1＃电梯及电梯前堂和楼梯间(1-7层面积)、2＃、3＃楼梯间无法使用，应扣除相应面积房租，因原告对此未予确认，且被告未提交证明上述事实的有效证据，故该辩称本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告邯郸市春泰建筑安装有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邯郸市规划设计院支付租赁费17079935.2元；

二、被告邯郸市春泰建筑安装有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邯郸市规划设计院支付违约金3415987.04元。

三、驳回原告邯郸市规划设计院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费169596元，减半收取计84798元，由原告邯郸市规划设计院负担12658元，被告邯郸市春泰建筑安装有限公司负担72140元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员　　张媛

二〇二一年二月四日

书记员　　李卫