某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省承德市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀08民终158号

上诉人（原审原告）：***，男，1978年1月25日出生，住辽宁省辽中县。

委托诉讼代理人：康健，河北山庄（隆化）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，男，1954年9月25日出生，住河北省平泉市。

委托诉讼代理人：王尧，河北骥腾律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：承德市正昊房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区石洞子沟22号。统一社会信用代码911308027434470306。

法定代表人：王恩重，职务董事长。

委托诉讼代理人：白皓丞，河北蓝岛律师事务所律师。

原审第三人：承德高远建筑安装工程有限公司，住所地河北省承德市双桥区石洞子沟富华山庄二期1号楼。统一社会信用代码91130802785714264C。

法定代表人：王玉，职务经理。

委托代理人：尹维明，男，1983年11月18日出生，公司员工，住河北省承德市双桥区。

上诉人***、***因与被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司及原审第三人承德高远建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人康健，上诉人***的委托诉讼代理人王尧，被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白皓丞，原审第三人承德高远建筑安装工程有限公司的委托诉讼代理人尹维明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2966号民事判决，改判支持上诉人***的原审请求。2、被上诉人承担一切诉讼费用。事实和理由：原审认定事实错误。一、本案诉争“认购书”的法律关系。***与正昊公司之间是房屋买卖合同关系，***与正昊公司之间是建设工程施工合同关系，是变相给付工程款的关系，***与***之间是代收购房款的关系。1、认购人接到甲方通知后未能在半个月内签署《商品房买卖合同》，则出卖人有权将上述房屋重新出售，甲方有权收回此房屋。此约定很明显出卖人是正昊公司，同时享有所有权。2、李学龙案件诉争房屋又被正昊公司出卖他人，佐证正昊公司具有所有权，是真正的出卖人。李学龙购买的房屋及合同、模式与此案上诉人完全一致，正昊如果先期抵顶给***，那么正昊公司怎么能够再次出卖房屋，对再次出卖房屋***也没有提出反对意见，说明正昊是出卖人，是购房款的所有人，正昊公司要求购买人即上诉人将房款直接交付***，证人也就是正昊公司员工足以证明是正昊公司让***将款项打给***的，***是代收工程款性质，然后用***缴纳的购房款抵顶正昊公司借给***的工程款，有***出具的借款单为证。3、（2015)双桥民初字第3882号民事判决认定了***系高远公司的受托人，代表高远公司执行建筑施工合同，重要的是具有代收工程款的权利，而且也是这样执行的，***代高远公司从正昊公司领取了千万元以上的工程款，此次领取工程款也是合法的，并且在庭审中被上诉人正昊公司也明确了上诉人***缴纳的购房款是***独自施工后的工程款，并且认可实际施工人是***。综合以上三点，此案的法律关系为:上诉人与被上诉人正昊公司之间是房屋买卖合同关系，***与正昊公司之间是建设工程施工合同关系，是变相给付工程款的关系，***与***之间是代收购房款的关系。二、正昊公司存在欺诈行为。***提交的(2017)冀0802民初1750号判决书，正昊公司辩称“高远公司与我公司建设工程施工合同纠纷一案中，高远公司明确表示不认可房屋抵顶工程款的约定，说明高远公司对该认购书的效力不予追认，故认购书未生效，涉案房产所有权仍归我公司所有”高远公司与正昊公司建设纠纷发生在***购买房屋之前，正昊公司在明知高远公司明确表明不认可房屋抵顶工程款的行为，依然与***签订认购书是为什么，这很明显是欺诈行为。三、本案诉争“认购书”已经生效。此认购书经合同三方签字，并有***为正昊公司出具的借款单，证明认购书已经生效。在庭审中正昊公司明确表示合同的三方主体分别为***、正昊公司、***。正昊公司在庭审中也表示***缴纳的购房款在高远公司撤场后缴纳，所交的购房款抵顶的是***个人施工部分的工程款，此购房款与高远公司无关。借款单说明***已经收到了***缴纳的购房款，合同已经生效。原审判决适用法律错误。原审法院运用《中华人民共和国合同法》第四十五条适用法律错误，此认购书不属于附生效条件的合同，合同三方为上诉人***、正昊公司以及施工方***，均有三方签字确认，合同已经成立。假如此认购书真的是属于附生效条件的合同，那么***已经为正昊公司出具借款单，说明条件已经成立，此认购书已经具备生效条件。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。

***上诉请求：1、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2966号民事判决，改判由承德市正昊房地产开发有限公司返还***购房款。2、被上诉人承担一切诉讼费用。事实和理由：一、房屋买卖合同的法律关系。邵荚春与正昊公司之间为房屋买卖合同关系，***与正昊公司是房屋买卖的合同的相对人，此争议房屋为正昊公司所有，正昊公司是返还购房款的主体。虽然***将购房款交于***，但此购房款是抵顶正昊公司给付***的工程款，***是向正昊公司借支工程款，已经为正昊公司出具了借款单，进而证明***与正昊公司之间是建设工程施工合同关系，是正昊公司变相给付工程款的关系，***将购房款直接给付了***，***与***之间是代收购房款的关系。二、本案诉争“认购书”已经生效。此认购书经合同三方签字，并有***为正昊公司出具的借款单，证明认购书已经生效。正昊公司不管是在本次诉讼或者其他诉讼均认可的实际施工方为***，并且在本次庭审中明确表示合同的三方主体分别为***、正昊公司及***。且***缴纳的购房款是在高远公司撤场后缴纳，是***独立施工部分的工程款，所交的购房款抵顶的是***个人施工部分的工程款，此购房款与高远公司无关，无需高远公司出具任何证明，***出具的借款单已经说明***已经收到了***缴纳的购房款，合同已经生效，无需再向正昊公司出具任何的有效证明，如***再向正昊公司出具任何证明，那么不就属于***收到两份购房款吗，因此***为正昊公司出具的借款单已经说明***已经收到***的购房款，或者说是***已经收到正昊公司变相支付的工程款，因此合同已经生效。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销原审判决，依法改判，支持***的上诉请求。

承德市正昊房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。认购书系三方签订，应当严格按照合同约定履行合同，我司与***发过通知，***明确表示三方签订的抵款认购书不生效，所以案涉的工程款抵款认购书虽然成立，但并未生效。关于***支付工程款，其款项直接给***而非给我公司，在工程款抵款认购书不生效情况下，应当由***返还***购房款，故案涉款项与我司无事实和法律关系。

承德高远建筑安装工程有限公司辩称：本案与我公司无关，上诉人也未向我司主张任何权利。

***向一审法院起诉请求：2016年8月23日，原告与二被告签订《金牛山庄工程款抵款认购书》，该认购书约定原告作为买受人以每平方米5990.00元、面积为92.22平米共计551619.00元的价格认购被告承德市正昊房地产开发有限公司开发的由被告***（承德高远建筑工程有限公司）施工的金牛山庄5号楼1单元1207室。合同签订后，原告依照被告承德市正昊房地产开发有限公司的指示将全部购房款交付给被告***，用于工程建设。现原告得知被告承德市正昊房地产开发有限公司建设的金牛山庄小区未按照国家规定进行工程建设项目招标，承德市双桥区人民法院作出的（2015）双桥民初字第3882号民事判决书确认，被告承德市正昊房地产开发有限公司与承德高远建筑安装工程有限公司签订的协议无效，所以，该协议第11条约定的“如甲方未按照合同约定给付乙方工程款，甲方用该项目所销售房屋按照市场价降价10%给付乙方抵顶工程款，乙方办理正常手续时，甲方积极配合”的约定同样无效。二被告作为专业的房地产经营者，在明知原协议无效，以房抵顶工程款行为无效的条件下，故意欺诈原告，因此二被告存在明显的过错。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法确认原告与二被告签订的房屋买卖合同无效，判令二被告返还原告购房款551619.00元并赔偿损失（以鉴定结论为准）。

一审法院认定事实：2014年11月份，第三人承德高远建筑安装工程有限公司与被告承德市正昊房地产开发有限公司签订《协议》，协议约定：承德高远建筑安装工程公司承接被告承德市正昊房地产开发有限公司的金牛山庄项目1＃、4＃楼的建筑施工。2014年11月4日就上述《协议》签订《补充协议》，《补充协议》约定，工程款需拨付至承德高远建筑安装工程有限公司指定银行账号，银行账号为10×××76，开户行为中行承德分行。2015年11月5日承德高远建筑安装工程有限公司提起诉讼，要求被告承德市正昊房地产开发有限公司给付工程款15000000.00元；本院2015年12月28日作出（2015）双桥民初字第3882号判决书，认为被告承德市正昊房地产开发有限公司与承德高远建筑安装工程有限公司签订的《协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，应确认无效，被告承德市正昊房地产开发有限公司将工程款支付给***，已违背了双方签订的《补充协议》的约定，故被告承德市正昊房地产开发有限公司已向***支付的款项不能作为向承德高远建筑安装工程有限公司支付工程款的抗辩，应向***另行主张权利；截止到起诉时原告完成的工程量为2600万元、判决被告承德市正昊房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告承德高远建筑安装工程有限公司工程款995万元。被告承德市正昊房地产开发有限公司不服该判决，向河北省承德市中级人民法院提起上诉，2016年9月21日承德市中级人民法院作出（2016）冀08民终1577号民事判决书，维持一审判决。

2016年8月23日，原告***与承德市正昊房地产开发有限公司、施工方承德高远建筑安装工程有限公司（***）签订《金牛山庄工程款抵款认购书》，该认购书约定：甲方承德市正昊房地产开发有限公司、施工方承德高远建筑安装工程有限公司（***）、乙方买受人为原告，同时约定，乙方认购房号为5号楼1单元1207室，面积为92.22平米、每平米5990.00元共计551619.00元，一次性付款。同时约定签订此认购书时开发商抵给施工方工程款551619.00元，施工方将房屋卖予认购人，认购人需接到甲方通知后，到金牛山庄售楼处签订正式合同；本认购书以三方签字盖章并甲方收到施工方的有效证明时生效。原告及被告***分别在上述认购书中签字，被告承德市正昊房地产开发有限公司在上述认购书上加盖公章。

该协议签订后，原告***与被告***约定实际成交价520000.00元，原告***按被告***指示于2016年8月23日将150000.00元购房款转至于秀华账户、70000.00元转至郭志伟账户，300000.00元给付闫继会。2016年10月6日被告承德市正昊房地产开发有限公司书面通知被告***，7日内出具承德高远建筑安装工程有限公司对认购书的有效证明，否则《金牛山庄工程款抵款认购书》不生效。被告***书面回复被告承德市正昊房地产开发有限公司，称承德高远建筑安装工程有限公司不出具有效证明，承德高远建筑安装工程有限公司和被告***不同意用该房屋抵顶工程款。原一审诉讼中，受本院委托承德永兴房地产评估有限公司对承德市双桥区房屋进行评估，该房现价值为832792.00元。

一审法院认为及判决结果：原告提交的抵款认购书载明的施工方为承德高远建筑安装工程有限公司，同时约定“认购书以三方签字盖章并甲方收到施工方的有效证明时生效”，该约定对抵款认购书附有生效条件，但***并未向甲方即承德市正昊房地产开发有限公司出具认购书有效证明，亦不同意用房款抵顶工程款，因此原被告签订的抵款认购书的生效条件并未成就，原、被告三方签订的抵款认购书未生效。该三方协议是原、被告三方协商订立，明确约定了协议生效条款，而且原告将房款给付了被告***，现该协议已经不能继续履行。在签订该协议书，未生效且不能履行的过程中，作为被告的正昊公司没有过错，不应承担赔偿责任。被告***收取了原告的款项52万元但未向被告正昊公司出具有效证明致使抵款认购书未生效，应承担返还收取的款项人民币520000.00元并对原告支付的鉴定费用11000.00元和相应利息损失承担赔偿责任，本院酌定原告的相应利息损失计算标准为自520000.00元实际交付之日起至实际给付之日止按年息6%利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告***在本判决生效之日起30日内返还原告***人民币520000.00元，并赔偿原告***支付的鉴定费用11000.00元和相应利息损失（自2016年8月23日起以520000.00元为本金按年息6%利率计算至实际给付之日止）。二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12128.00元、保全费4520.00元合计16648.00元，由被告***负担。

本院二审期间，***向本院提交了与承德市正昊房地产开发有限公司签订的购买“车位协议书”一份及交款161000.00元收据两张，协议当中***的住址为金牛山庄5号楼1单元1207室；用以证明车位协议书写的住址与认购书确定的房号一致。承德市正昊房地产开发有限公司对该证据不予认可，认为只是车位协议与房屋没有关系。本院认为其具有真实性、合法性，但与本案不具有关联性。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，承德高远建筑安装工程有限公司在与承德市正昊房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案诉讼中，于2015年11月5日撤离施工现场，***仍以施工人的身份在金牛山庄小区1号、4号楼继续进行施工建设。

本院认为，本案的争议焦点：一、抵款认购书是否生效的问题；二、抵款认购书能否解除问题；三、承德市正昊房地产开发有限公司对***的购房款是否承担给付责任问题；四、***、承德市正昊房地产开发有限公司是否应当赔偿***的损失问题。

关于抵款认购书是否生效的问题。本案所涉抵款认购书约定合同主体为“甲方承德市正昊房地产开发有限公司，施工方承德高远建筑安装工程有限公司（***），买受人（乙方）***”。承德高远建筑安装工程有限公司在与承德市正昊房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷起诉时，已于2015年11月5日撤离施工现场，***仍以实际施工人的身份在金牛山庄小区1号、4号楼继续进行施工。此抵款认购书签字或盖章处，甲方处有承德市正昊房地产开发有限公司公章，施工方处有***签字捺印，买受人（乙方）处有***签字捺印，应视为各方当事人在签订该协议时属真实意思表示，因此该协议具备合同成立的要件，该抵款认购合同已经成立。该协议第四条第（七）项约定“本认购书以三方签字盖章并甲方收到施工方的有效证明时生效”，因此，该协议属于附生效条件的合同，自条件成就时合同生效。“有效的证明”具体指什么，在协议中并未明确约定，但通过庭审中各方当事人的陈述，可以认定“有效的证明”是指***向承德市正昊房地产开发有限公司出具抵顶551619.00元工程款的收条。***、***均表示已经向承德市正昊房地产开发有限公司出具了收条，但通过现有证据无法证实***已经向甲方即承德市正昊房地产开发有限公司出具认购书中约定的有效证明。虽然***主张有该公司会计的录音材料及***于2016年8月23日向承德市正昊房地产开发有限公司出具的工程款551619.00元的借款单，可以证实***已经出具了所谓的收条，但该公司“会计”并未出庭接受质询，亦未提供录音材料中提到的“收条”原件，承德市正昊房地产开发有限公司对该证据的内容及录音人的身份均不认可，基于承德市正昊房地产开发有限公司对***提供的证据提出合理质疑，根据谁主张谁举证的原则，***应当继续补强证据，但***及***均未能提供其他有效证据予以佐证出具过生效证明的事实。因此，本院认为，该工程款抵款认购书的生效条件并未成就，即抵款认购合同尚未生效。合同未生效并不等于合同无效，一审法院认定合同无效于法无据，应予纠正。

关于抵款认购书能否解除的问题。本案中，该抵款认购合同虽未生效，但已经依法成立，在形式上对签订合同的各方当事人均具有约束力，基于诚信原则，任何人不得任意毁约，由于***未及时出具生效证明导致现合同目的无法实现，导致合同成立而未生效。因此，***要求解除工程款抵款认购书的诉讼请求，本院予以支持。

关于承德市正昊房地产开发有限公司对***的购房款是否承担给付责任问题。本案中，***与承德市正昊房地产开发有限公司、***签订的系抵款认购书，是以承德市正昊房地产开发有限公司的房屋抵顶所欠***的施工款，签订协议的目的是使各方之间之前的债权债务关系归于消灭；各方之间尚未订立真正意义上的商品房买卖合同。鉴于***、***及承德市正昊房地产开发有限公司三者之间为了抵顶工程款而签订抵款认购书，现有条件不支持合同的继续履行，现有证据亦不能证明承德市正昊房地产开发有限公司与***之间涉案债务已清偿，为了实质化解争议，减少当事人的诉累，本院认为抵顶的购房款520000.00元，应由***予以返还给***，承德市正昊房地产开发有限公司承担连带给付责任。承德市正昊房地产开发有限公司与***之间因此认购行为产生其他纠纷，可另案主张权利。

关于***、承德市正昊房地产开发有限公司是否应当赔偿***的损失问题。诉讼中***申请对因购买房屋遭受的损失进行评估，承德市双桥区人民法院委托承德永兴房地产评估有限公司对***认购金牛山庄5号楼1单元1207室房屋市场价值进行了评估，该公司于2018年8月30日做出了承永兴房估字（2018）地221号房产估价报告，该房屋市场价值为832792.00元。本案中，***与***、承德市正昊房地产开发有限公司三方签订《抵款认购书》后，***未及时出具协议约定的生效证明，导致合同未生效而解除，***存在过错；承德市正昊房地产开发有限公司以***未出具有效证明为由，未与***签署正式《商品房买卖合同》，导致合同目的不能实现，亦存在过错；虽然承德市正昊房地产开发有限公司主张其向***发出过通知要求其提供生效证明，但***当庭并不认可该通知系针对案涉房屋抵款协议作出的，承德市正昊房地产开发有限公司亦未能提供其他证据予以佐证催告的事实，主张此争议中其并无过失的观点不能成立，本院不予支持。合同依法成立后，既对合同的各方当事人具有约束力，合同相对方不得随意毁约，不积极履行合同约定的义务，在订立合同过程中因违背诚实信用原则给合同相对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。故，***、承德市正昊房地产开发有限公司应对给***造成的经济损失承担赔偿责任。

综上所述，上诉人***的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实基本清楚，但对合同效力的认定不当，适用法律错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、第四十五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2966号民事判决；

二、解除承德市正昊房地产开发有限公司、***及***签订的《金牛山庄工程款抵款认购书》；

三、上诉人***于本判决生效后十日内返还上诉人***的购房款520000.00元，被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司承担连带给付责任；

四、上诉人***与被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同赔偿上诉人***经济损失312792.00元，鉴定费11000.00元，合计323792.00元。

五、驳回上诉人***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费12128.00元，保全费4520.00元，合计16648.00元，由上诉人***、被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司负担。二审案件受理费24256.00元，由上诉人***负担12128.00元，由上诉人***负担6064.00元，由被上诉人承德市正昊房地产开发有限公司负担6064.00元。

本判决为终审判决。

审 判 长　张喜艳

审 判 员　张广全

审 判 员　王　静

二〇二一年七月二日

法官助理　刘云慧

书 记 员　闫　石