***、灯塔市**建筑工程有限公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

辽阳市白塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽1002民初3460号

原告：***，男，1993年7月16日出生，汉族，住辽宁省辽阳县。

委托代理人：曲安盛、刘柏彤，辽宁和至翔律师事务所律师。

被告：灯塔市**建筑工程有限公司，住所地：灯塔市兆麟街。

法定代表人：范xx，该公司董事长。

委托代理人：李学，辽宁共宸律师事务所律师。

第三人：辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司，住所地：白塔区北哨街金福贵源小区物业楼。

法定代表人：杨xx，该公司董事长。

委托代理人：朱玫、喻实，辽宁文正律师事务所律师。

第三人：辽阳市新华搪瓷厂，住所地：辽阳市白塔区北哨街15号。

投资人：郭xx，该厂厂长。

委托代理人：曾xx，女，1979年3月1日出生，汉族，住辽阳市白塔区，该厂职员。

委托代理人：吕岩,辽宁冠信律师事务所律师。

原告***为与被告灯塔市**建筑工程有限公司（以下简称“**建筑公司”）、第三人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司（以下简称“白塔二建公司”）、辽阳市新华搪瓷厂（以下简称“新华搪瓷厂”）执行异议之诉一案，本院于2020年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月2日、11月18日公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人曲安盛，被告**建筑公司委托代理人李学，第三人白塔二建公司委托代理人朱玫，第三人新华搪瓷厂委托代理人曾晓春、吕岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：请求确认原告与第三人白塔二建公司于2016年7月6日签订的《预销售住宅合同书》合法有效，并确认位于辽阳市白塔区.89平方米网点归原告所有；判令立即停止对原告购买的上述房产的执行程序，并解除对上述房产的查封；被告分担本案一切诉讼费用。事实与理由，2016年7月6日，原告与本案第三人白塔二建公司、新华搪瓷厂签订《预销售住宅合同书》以2355000.00元价格购买了案涉房产，由于原告以外的原因，至今一直未办理产权变更登记，但该房屋一直是原告在实际出租、管理和使用。因被告与白塔二建公司、新华搪瓷厂因建设工程施工合同纠纷一案，白塔区人民法院于2020年7月20日作出（2020)辽1002执1158号执行裁定书，裁定将原告购买的、登记在第三人白塔二建公司名下的、位于辽阳市白塔区.89平方米网点予以查封。2020年7月27日，原告依法向白塔区人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同及收据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年8月18日，白塔区人民法院作出（2020)辽1002执异110号执行裁定书，裁定驳回原告异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。依据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告在2016年7月6日与本案第三人签订的《预销售住宅合同书》是基于双方真实意思表示，且该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者……；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，原告在人民法院查封之前己签订合法有效书面合同，实际占有案涉房产，且支付全部价款，未办理产权登记是由于白塔区政府招商引资项目对土地重新挂牌出让引起的，与原告无关。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告取得涉案网点后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。因为我国现行房地产开发及登记制度的不完善等原因，买受人在签订买卖合同后不能及时登记，买受人取得法律意义上的所有权，总会之（滞）后于债权合意很长时间，如果仅仅将买受人作为普通的债权人，将面临其他债权人请求，就该不动产另行变价的风险，对于不动产买受人在执行中优先保护，对于增强人民对法律公平的信息（心），具有特殊的意义。（见《〈最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉理解与适用》一书第421页），而且此意见在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第312条第一款，再一次有明显的体现：“案外人对执行标的享有足以排除强制执行权益的，判决不得执行该执行标的”。此处的权益，而非权利，正是表（体）现的对不动产无过错买受人合法占有的保护。

被告**建筑公司辩称：案涉合同发生在民法典之前，不应适用民法典，代理人新华搪瓷厂之间签订的合同行为，未经被代理人白塔二建公司的追认属于无效行为。第三，原告与第三人新华搪瓷厂签订的商品房销售合同效力，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可合同的，可以认定有效。但案涉的商品房许可合同证明其取得程序不合法，应为无商品房预售许可合同，所以该房屋买卖合同无效。综上，原告对案涉房屋是不享有物权期待权的，故不享有权利。

第三人白塔二建公司述称：同意被告**建筑公司的答辩意见，我公司与原告未签订合同，该合同是我公司开发该小区时与回迁户签订的格式文本，将很多空白合同提前加盖了公章。原告所提交的预售住宅合同书上的签字均为新华搪瓷厂法定代表人郭素文及丈夫和女儿的签字，没有我公司工作人员的任何签字，所以原告所提交的合同公章虽为我公司，但并不适合。即使原告提交的合同是与我公司签订，但是原告在交付房款的时候是将房款交付给新华搪瓷厂而未交付给我公司，也就是说即使原告所提交的预销售商品房合同是与我公司所签订的，但原告并没有履行合同所规定的义务，没有向我公司交付。经查原告流水，原告与新华搪瓷厂之间并无真实交易情况，新华搪瓷厂在收到房款后又将房款返还给原告，并没有实际发生买卖关系。综上，原告起诉无事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。

第三人新华搪瓷厂述称：网点是与白塔二建公司联合开发，独立核算，合同是白塔二建公司出具的，同意原告的诉讼请求。

本院经审理查明：2008年7月18日，第三人白塔二建公司（甲方）与第三人新华搪瓷厂（乙方）签订《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》并办理公证，双方约定联合开发新华路北VI组团商住小区项目。2013年9月11日，双方签订《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》及建筑物产权分配表，约定案涉位于辽阳市白塔区.89平方米网点由第三人新华搪瓷厂建设，系第三人新华搪瓷厂所有权属的部分。协议约定甲、乙双方有权对分配的房屋、车库、停车场进行预售和销售，对乙方拥有所属权利的工程项目预售、销售行为，甲方应给予配合及支持。

2016年1月9日，第三人新华搪瓷厂投资人郭素文之女曾晓春向原告***父亲刘文国借款300万元，刘文国扣除当月利息9万元后，通过存入现金、其本人及亲属白某的账户向曾晓春转款291万元；2016年1月27日，曾晓春再次向刘文国借款200万元，刘文国在扣除两个月利息12万元后，通过其银行账户向曾晓春转款188万元，后曾晓春向刘文国支付了部分借款利息。2016年7月6日，原告***与第三人新华搪瓷厂签订《预售住宅合同书》，甲方为***，乙方为白塔二建公司，约定***预订金福贵源,298.05平方米（49.35平方米×3）网点，单方造价暂按每平方米7900元，等工程结算后多退少补，面积最终以产权部门核算为准，多退少补。其中付款计划条款载明第一次于2016年1月27日付188万元；第二次于2016年7月6日付47.5万元。该合同乙方处加盖第三人白塔二建公司印章，新华搪瓷厂投资人郭素文在该合同签字，经办人为郭素文之女曾晓春。上述协议签订当日，刘文国通过银行转账向曾晓春账户转款47.5万元。第三人新华搪瓷厂按上述转款日期和金额向刘文国出具金额分别为188万元和47.5万元的收款收据，总额为235.5万元。此后，曾晓春通过银行转账等陆续向刘文国偿还了其余借款本金及利息。2019年4月5日，第三人新华搪瓷厂将案涉网点交付原告***。第三人白塔二建公司于2020年5月9日取得案涉网点所在建设项目的预售许可证。

另查明，**建筑公司因与白塔二建公司、新华搪瓷厂建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2019）辽1002民初299号民事判决、辽宁省辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1873号民事判决。**建筑公司依据生效判决向本院申请强制执行。本院于2020年7月20日作出（2020）辽1002执1158号执行裁定书，裁定对案涉网点进行查封。***对该执行裁定提出异议，本院于2020年8月18日作出（2020）辽1002执异110号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。

本院确认的上述事实，有原告***提供的《预销售住宅合同书》、预售许可证、《公证书》《关于联合开发建设新华北路VI组团商住小区协议书》《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》、银行交易明细、收款收据、户口本、送达回证、照片、（2020）辽1002执1158号执行裁定书、（2020）辽1002执异110号执行裁定书；被告**建筑公司提供的证明；第三人白塔二建公司申请本院调取的银行交易明细；第三人新华搪瓷厂提供的银行卡转款记录、客户对账单、证人白某的证言，以及各方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。

本院认为，案外人对执行标的的异议是否得到支持，取决于其对案涉被执行房屋是否享有排除执行的民事权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，故应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）进行审理。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋所属项目系由第三人白塔二建公司与新华搪瓷厂联合开发，以白塔二建公司名义办理开发建设手续，双方均是同一案件被执行人，案涉房屋亦是登记在白塔二建公司名下的商业网点。所以，对本案事实应当同时依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条的规定进行审查，即案涉房屋符合上述任一条文规定的条件，当事人就享有排除强制执行的权利。白塔二建公司与新华搪瓷厂之间就合作开发建设案涉房屋所在的建设项目，订立了《关于联合开发建设新华路北VI组团商住小区协议书》以及《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》。根据双方约定，案涉商业网点由新华搪瓷厂建设，亦是属于分配给新华搪瓷厂所有权属的部分，按约定白塔二建公司对新华搪瓷厂销售其拥有所属权利的工程项目的行为应予以配合及支持。据此，新华搪瓷厂有权销售案涉房屋并收取购房款，白塔二建公司应予配合，故关于白塔二建公司辩称原告***未向其实际给付购房款的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告***父亲刘文国因与第三人新华搪瓷厂投资人郭素文之女曾晓春之间存在民间借贷关系，在债务履行期间，刘文国之子即原告***与第三人新华搪瓷厂签订《预销售住宅合同书》，约定了购买网点的坐落、面积及价款，以此前的188万元借款转作购房款，并于合同签订当日向第三人新华搪瓷厂交付其余购房款47.5万元，该行为系刘文国、***、新华搪瓷厂、曾晓春之间为民间借贷的履行及房屋买卖而达成的合议，系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告***与第三人新华搪瓷厂签订的《预销售住宅合同书》合法有效，且双方已实际履行。基于新华搪瓷厂与白塔二建公司的协议约定，且该合同加盖有白塔二建公司印章，该《预销售住宅合同书》对白塔二建公司具有约束力。上述销售合同的签订及履行均发生在本院对案涉网点查封之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件；原告***提供的证明及照片可以证明其在本院查封前已实际占有了该网点，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件；***在订立合同时支付了全部购房款，符合“已支付全部价款”的条件；案涉房屋未办理网签及过户登记的原因系第三人白塔二建公司于2020年5月9日才取得案涉房屋所在项目的预售许可证，以及第三人白塔二建公司因与新华搪瓷厂之间存在纠纷，与原告***无关，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。故原告***要求排除本院对案涉房屋采取的强制执行措施的主张，已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，本院应予支持。关于***要求确认案涉房屋权属的请求，因不动产物权的设立、变更应当依照法律规定进行登记，***与新华搪瓷厂和白塔二建公司虽签订了书面买卖合同，但该房屋尚未依法办理登记，不能直接发生物权变动的效力，故对原告***的该项诉讼请求不予支持，其可依据《预销售住宅合同书》的约定，要求第三人新华搪瓷厂和白塔二建公司继续履行合同。第三人白塔二建公司述称原告与新华搪瓷厂之间并无真实交易情况，新华搪瓷厂在收到房款后又将房款返还给原告，并没有实际发生买卖关系。经查，第三人新华搪瓷厂提供的银行交易明细及证人白某的证言能够证明，原告***父亲刘文国与曾晓春之间借款数额为500余万元，而转作购房款的借款数额仅为188万元，曾晓春在作为第三人新华搪瓷厂的经办人与刘文国之子即原告***签订《预销售住宅合同书》并收取购房款47.5万元后，应认定原告***已交付全部购房款。此后曾晓春向刘文国的转款系偿还其他借款本息行为，与本案所涉网点购房款无关，并非第三人白塔二建公司所述的返还购房款行为，故对其上述陈述意见不予采纳。

综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：

一、原告***与第三人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司于2016年7月6日签订的《预销售住宅合同书》合法有效；

二、不得执行位于辽阳市白塔区.89平方米的房屋；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费25640.00元，原告***已经预交，由被告灯塔市**建筑工程有限公司、第三人辽阳市新华搪瓷厂、第三人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司各负担6410.00元，于本判决生效之日起七日内向辽阳市白塔区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行；原告***负担6410.00元，应予退还原告***19230.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。

审　判　长　　刘明贺

人民陪审员　　李传海

人民陪审员　　姚鸿鹏

二〇二一年十一月二十六日

书　记　员　　刘美君