宁夏隆安物业服务有限公司与宁夏华建建筑有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民事判决书

（2020）宁0104民初11650号

原告：宁夏隆安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街在水一方小区A区。

法定代表人：张弓，该公司经理。

委托诉讼代理人：王海燕，宁夏合天律师事务所律师。

被告：宁夏华建建筑有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区满城南街翠盈嘉园5号楼2101室、2102室、2103室、2104室、2105室。

法定代表人：李彦东。

委托诉讼代理人：张萍，宁夏赛沃律师事务所律师。

原告宁夏隆安物业服务有限公司与被告银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司、宁夏华建建筑有限责任公司物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年9月27日立案，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆安物业服务有限公司的委托诉讼代理人王海燕，被告宁夏华建建筑有限责任公司的委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。案件审理过程中，经本院准许，原告宁夏隆安物业服务有限公司撤回了对银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司的起诉。本案现已审理终结。

宁夏隆安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付银川市兴庆某号、某号营业房自2019年1月1日至2020年6月30日物业服务费50253元、违约金502元，合计50755元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年至2020年期间，原告与建设单位、社区分别签订了物业服务合同。合同签订后，原告为在水一方D区住宅及营业房提供物业服务。2018年年底，银川市兴庆区某号、某号营业房的业主变更为宁夏华建建筑有限责任公司，但上述房屋一直由银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司使用。三被告尚欠原告物业费未付，经原告多次催要未果。故原告诉至法院，请求判如所请。

宁夏华建建筑有限责任公司辩称原、被告间未签订物业服务合同，也未形成事实上的物业服务合同关系；涉案房屋已经出租给银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司使用，根据租赁合同约定，物业费应由承租人承担，被告不应承担共同支付责任；原告主张的物业费收费标准缺乏依据，被告对此不知情，且原告从未公示过；原、被告间不存在物业服务合同关系，也未对违约金相关事项进行过约定。综上，应驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2018年7月3日、2019年8月7日，宁夏隆安物业服务有限公司分别与银川市兴庆区银古路街道办事处福园社区居民委员会签订《物业服务合同》二份，约定由原告为银川市兴庆区在水一方D区提供物业服务；合同期限分别自2018年7月1日起至2019年6月30日止、2019年7月1日起至2020年7月1日；商业物业费计算标准为0.7元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在到期后（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，社区应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按1%的标准向原告支付违约金。2018年底，银川市兴庆区某、某号营业房过户至被告名下，建筑面积分别为1853.01平方米、2135.34平方米。

本案在审理过程中，宁夏音尚娱乐有限公司提供了工资表及收据，欲证明原告并未向涉案房屋提供物业服务及为维护涉案房屋的物业支出了安保、保洁、工程等费用，其中收据载明自2014年4月至2020年9月期间，其为清理化粪池支付相关费用。原告对此不予认可，认为工资表系内部正常雇佣人员所发生的费用，与本案无关，认为收据系其内部产生的清洁等费用，应由其自行负担。

本院认为，参照《银川市物业管理条例》第十九条规定：“同一个物业管理区域内的业主，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人民政府应当给予指导和协助。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。”据此，原告与银川市兴庆区银古路街道办事处福园社区居民委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告与业主应当依照合同约定严格履行。原告为涉案房屋所在的在水一方D区提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。但根据庭审情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未严格按照约定向被告提供物业服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应交纳物业费的比例为85%，被告应向原告支付涉案房屋自2019年1月1日截至2020年6月30日期间的物业服务费42715.23元[（2135.34+1853.01）×18月×0.7元/月/平方米×85%]，超出部分不予支持。对于原告主张的违约金，因原告的物业服务的确存在瑕疵，故对其主张违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告宁夏华建建筑有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告宁夏隆安物业服务有限公司支付物业费42715.23元；

二、驳回原告宁夏隆安物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1069元，由被告宁夏华建建筑有限责任公司负担900元，由原告宁夏隆安物业服务有限公司负担169元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审判员 高靖雯

二○二〇年十二月二十一日

书记员 陈　丹

附：本案适用的相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

履行告知书

负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。