宁夏华建建筑有限责任公司、宁夏隆安物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）宁01民终1194号

上诉人（原审被告）：宁夏华建建筑有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区满城南街翠盈嘉园5号楼2101室、2102室、2103室、2104室、2105室。

法定代表人：李彦东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：操查贵、常风杰，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宁夏隆安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街在水一方小区A区。

法定代表人：张弓，公司经理。

委托诉讼代理人：王海燕，宁夏合天律师事务所律师。

上诉人宁夏华建建筑有限责任公司（以下简称华建公司）因与被上诉人宁夏隆安物业服务有限公司（以下简称隆安公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初11650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人操查贵、常风杰，被上诉人的委托诉讼代理人王海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人华建公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判上诉人不承担支付物业费的责任或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：居委会未经业主共同决定，无权与建设单位签订物业服务合同。本案被上诉人与居委会签订的物业服务合同应为无效。上诉人与被上诉人之间未签订物业服务合同，也未形成事实上的物业服务合同关系。涉案房屋已经出租给银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司使用，根据租赁合同约定，物业费应由承租人承担，被上诉人不应承担付款责任。涉案房屋周边公共场地的保洁和化粪池清理均由承租方承担，被上诉人未提供物业服务，不应收取物业费。另物业服务合同约定物业服务有瑕疵时按60％缴费，一审认定物业费按85％支付不符合同约定，应参考停止供热交费30％计费。被上诉人一审中撤回对银川市兴庆区新丽华连锁超市在水一方店、宁夏音尚娱乐有限公司的起诉不利于查清案件事实，一审程序违法。

被上诉人隆安公司辩称，一、被上诉人签订的物业服务合同合法有效，2018年7月1日至2020年7月1日，因在水一方D区未成立业主委员会，被上诉人与在水一方D区银川市兴庆区银古路街道办事处福园社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同在银川市供热物业管理办公室备案，社区居民委员会代行业主委员会的职责，其有权为业主利益选聘物业公司。《物业服务合同》系双方真实意思表示，依法成立并有效，上诉人应当遵守《物业服务合同》内容，按时支付物业服务费。二上诉人拖欠物业服务费的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。三、被上诉人依约履行物业服务，上诉人主张被上诉人没有提供物业服务或者物业服务瑕疵无证据证实，其主张参考停止供热交费30％无法律依据。一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。

原审原告隆安公司一审诉讼请求：1．判令被告向原告支付银川市兴庆区在水一方D区36号商业楼2号、3号营业房自2019年1月1日至2020年6月30日物业服务费50253元、违约金502元，合计50755元；2．本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年7月3日、2019年8月7日，宁夏隆安物业服务有限公司分别与银川市兴庆区银古路街道办事处福园社区居民委员会签订《物业服务合同》二份，约定由原告为银川市兴庆区在水一方D区提供物业服务；合同期限分别自2018年7月1日起至2019年6月30日止、2019年7月1日起至2020年7月1日；商业物业费计算标准为0.7元／月／平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在到期后（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，社区应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按1％的标准向原告支付违约金。2018年底，银川市兴庆区在水一方D区36号商业楼2、3号营业房过户至被告名下，建筑面积分别为1853.01平方米、2135.34平方米。

本案在审理过程中，宁夏音尚娱乐有限公司提供了工资表及收据，欲证明原告并未向涉案房屋提供物业服务及为维护涉案房屋的物业支出了安保、保洁、工程等费用，其中收据载明自2014年4月至2020年9月期间，其为清理化粪池支付相关费用。原告对此不予认可，认为工资表系内部正常雇佣人员所发生的费用，与本案无关，认为收据系其内部产生的清洁等费用，应由其自行负担。

一审法院认为，参照《银川市物业管理条例》第十九条规定：“同一个物业管理区域内的业主，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人民政府应当给予指导和协助。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。”据此，原告与银川市兴庆区银古路街道办事处福园社区居民委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告与业主应当依照合同约定严格履行。原告为涉案房屋所在的在水一方D区提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。但根据庭审情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未严格按照约定向被告提供物业服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，一审法院酌情确定被告应交纳物业费的比例为85％，被告应向原告支付涉案房屋自2019年1月1日截至2020年6月30日期间的物业服务费42715.23元［（2135.34＋1853.01）×18月×0.7元／月／平方米×85％］，超出部分不予支持。对于原告主张的违约金，因原告的物业服务的确存在瑕疵，故对其主张违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告宁夏华建建筑有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告宁夏隆安物业服务有限公司支付物业费42715.23元；二、驳回原告宁夏隆安物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1069元，由被告宁夏华建建筑有限责任公司负担900元，由原告宁夏隆安物业服务有限公司负担169元。

二审中，各方当事人未提交证据。

二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案小区在未成立业主委员会情况下，由物业所在福园社区居民委员会代表业主与被上诉人隆安公司签订《物业服务合同》，并报物业管理部门备案，该协议合法有效，被上诉人履行了物业服务义务，各业主均应当按约缴纳物业服务费。上诉人华建公司系涉案物业所有权人，其虽将房屋租赁给他人经营使用，但其作为业主，负有向被上诉人缴纳物业费的合同义务，被上诉人主张上诉人承担物业费支付责任符合法律规定。上诉人主张其房屋承租人在使用房屋过程中自行清理过化粪池、被上诉人未提供过物业服务，根据物业服务合同约定，被上诉人所提供的服务包括公共设施及共有部分的维护、绿化管护、卫生清理、公共秩序的维护等内容，化粪池的清理仅系其中部分服务内容。一审中上诉人也未提交证据证实被上诉人在物业服务中存在明显瑕疵，且一审判决已按合同约定的85％酌情认定上诉人应缴纳物业费，故对上诉人的主张不予支持。综上，上诉人华建公司的上诉请求及事实理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1069元，由上诉人宁夏华建建筑有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　高　　凤　　梅

审判员　    胡春燕

审判员　   　 岳磊

二〇二一年七月七日

书记员　    陈丽霞

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。