四川思诚建筑劳务有限公司与某某、四川正良房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

四川省南江县人民法院

民事判决书

(2018)川1922民初1869号

原告(申请执行人)：四川思诚建筑劳务有限公司，住所地：四川省南部县蜀北街道办事处蜀北花园2-1号，统一社会信用代码：91511321582196305C。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：***，四川代智律师事务所律师。

被告（案外人）：***，女，生于1962年4月8日，汉族，住四川省南江县。

被告（被执行人）：四川正良房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区金府路593号7栋8层6号，统一社会信用代码：91510000592761339Q。

法定代表人：邹丽，总经理。

委托诉讼代理人：***，“红渠花园5号楼”项目经理。

委托诉讼代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。

被告（被执行人）：四川仪陇城市建设有限公司，住所地：四川省仪陇县住房和城乡规划建设局五楼，统一社会信用代码：91511324729800619W。

法定代表人：**，董事长。

原告四川思诚建筑劳务有限公司（以下简称思诚劳务公司）与被告***、被告四川正良房地产开发有限公司（以下简称正良房产公司）、被告四川仪陇城市建设有限公司（以下简称仪陇城建公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2018年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告思诚劳务公司的诉讼代理人*小成、被告***、被告正良房产公司的诉讼代理人***、杨东山到庭参加诉讼。被告仪陇城建公司的法定代表人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告思诚劳务公司向本院提出诉讼请求：1、撤销南江县人民法院作出的（2018）川1922执异12号执行裁定书。2、继续执行”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：南江县人民法院于2017年11月16日作出（2017）川1922民初2124号民事判决：由被告仪陇城建公司于本判决生效后10日内给付原告思诚劳务公司劳务费140.7万元及利息；退还劳务保证金30万元及利息；被告正良房产公司承担连带责任。2018年5月23日，被告***（案外人）对本案执行标的提出书面异议，南江县人民法院于2018年5月30日作出（2018）川1922执异12号执行裁定书，中止对”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋的执行。原告不服该中止执行裁定，理由如下：1、宏宇公司没有取得合法的土地使用权，没有且无法办理商品房预售许可证，***与***签订的购房合同无效。2、案外人***与***签订的《商品房买卖合同》购买的房屋并不是”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋。3、商品房买卖合同出售人是***，并非是正良房产公司，***无权出售正良房产公司的房屋。4、***有住房，且一次性购买了两套住房，并非是为了居住的消费者，不得以《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》的第二条规定，对抗建筑工程承包人。5、***与南江县宏宇房地产开发有限公司于2002年4月8日就签订了商品房买卖合同，正良房产公司在2015年初已经取得商品房预售许可证，且已有大量购房户相继在2015年、2016年网签、备案，是因买受人***自身原因长达几年未到房管局办理网签、备案手续，其提出的异议不得对抗原告申请的查封、执行。综上所述，原告申请查封、执行”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋符合法律规定，法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定中止对该房屋的执行是适用法律错误，请求贵院继续执行”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋。

被告正良房产公司辩称：1.涉案购房合同主体适格，意思表示真实，合法有效。涉案楼盘最初由宏宇公司开发修建，因该公司法定代表人***经济犯罪导致开发不能，造成群体性社会矛盾，经政府维稳领导小组协调，由正良房产公司接手该楼盘继续开发建设，并于2015年初依法取得《商品房预售许可证》。正良房产公司为化解社会矛盾，主动安排房源，与包括***在内的35户“遗留问题”业主变更、完善相关购房手续，积极为政府排忧解难，应当得到社会的肯定和法律的支持。案外人***于2002年4月8日就与宏宇公司签订了《商品房买卖合同》，足额交付了全部房款，因原购楼房设计变更，经维稳领导小组协调，其原购楼房房号被协调到“红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号，正良房产公司应当履行网签、交房、办证义务。2.本案买受人***未及时与开发公司完善购房手续，系***经济犯罪行为造成项目长期停工所致，正良房产公司与***均无过错。2015年、2016年虽有购房户办理网签、备案，但由于每个买受人自身工作、生活等原因不同，未及时与开发公司完善购房手续无可厚非。当年***根据自身情况购买了住房，一次性付全款，其民事行为合法有效。只要买受人不与开发公司解除购房合同，开发公司就应按合同约定向买受人交付房屋。3.涉案房产的物权优于债权。涉案房产买卖合同签订在先，已付全款，债权执行查封在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，房屋消费者物权期待权应当受到保护，建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分购房款的消费者，案外人***的异议成立，”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋应当停止执行。综上，（2018）川1922执异12号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告***辩称：1.“红渠花园5号楼”是市县督办的涉稳项目、民生工程，县府纳入棚户区改造项目并成立了维稳领导小组。2.为解决历史遗留问题，政府相关部门才将“红渠花园5号楼”项目的开发商由宏宇公司变更为正良房产公司，将原在宏宇公司购房的53户购房户安排由正良房产公司在“红渠花园5号楼”安置，正良房产公司给被告安置的房号为1-9-2号。3.本人属于购房消费者，与原告之间无任何债权债务关系。原告与正良房产公司也只是劳务费用给付的债权关系而不是物权关系，无权申请执行被告所购买的房屋。综上，被告提出的执行异议合理合法，南江县人民法院（2018）川1922执异12号执行裁定正确，请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告仪陇城建公司未答辩。

经审理查明：原告思诚劳务公司与被告正良房产公司、被告仪陇城建公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年7月9日以（2017）川1922民初2124号民事判决书判决：被告仪陇城建公司于本判决生效后10日内给付原告思诚劳务公司下欠劳务费本金140.7万元及利息；退还原告劳务保证金30万元及资金占用期间的利息；被告正良房产公司对被告仪陇城建公司的两项给付义务承担连带责任。该判决书生效后，因义务人未履行给付义务，权利人向本院申请强制执行。执行过程中，本院依据思诚劳务公司的申请，于2018年3月15日作出（2018）川1922执207号执行裁定书，对被执行人正良房产公司开发建设的南江县“红渠花园5号楼”，包含1-9-2号房屋在内的4个商业门市、10套住房予以查封。”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋被查封后，案外人***于2018年5月23日向本院提出书面异议，称本院查封的”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋系案外人所有，因未到房地产管理部门办理网签、备案手续，导致房屋被查封，要求中止对该查封房屋的执行，并向本院提交了《商品房买卖合同》和缴款收据。本院审查后于2018年5月30日作出（2018）川1922执异12号执行裁定书，中止对”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋的执行。原告思诚劳务公司不服，遂于2018年7月9日向本院提起申请人执行异议之诉。

本案查明，被告肖占华于2002年4月8日与南江县宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）签订《商品房买卖合同》，购买了宏宇公司开发建设的，暂定名为南江县春场坝商住中心第7幢三单元302号房屋，建筑面积共140㎡，总金额6万元，交房时间为2006年5月31日前。被告***于2006年1月13日前支付了全部购房款并缴付了物业基金、契税、水电入户非等费用。2007年3月23日，宏宇公司因重复销售向***出具《购房协议》，将***所购房屋变更为该楼二单元601、602号房屋。

另查明：“红渠花园”是2001年经政府批准由红渠电站开发建设的房地产开发项目，共规划修建五幢商住楼，其中1-4号楼于2005年竣工并交付使用。2006年1月6日，***以宏宇公司委托代理人的名义与南江县红渠电站签订《联合开发建设南江县红渠花园五号楼协议书》。该协议书约定：由红渠电站出土地，宏宇公司筹资开发、建设、销售，宏宇公司付给红渠电站安置补偿费35万元，其余利润由宏宇公司所得，亏损由宏宇公司自负。协议签订后，红渠电站向宏宇公司提供了宗地图、建设用地规划许可证、建设项目定点书、建设工程规划许可证等建设手续。***在负责筹资建设过程中，于2009年1月20日与正良房产公司原法定代表人***签订《关于联合投资建设商住中心九号楼协议书》，将“红渠花园五号楼”更名为“南江县春场坝商住中心九号楼”，由双方联合投资建设。联合建设过程中，因与南江县公安局B幢楼住户的建设间距纠纷未解决，南江县规划局和建设局未发放建设工程施工许可证并责令停工，致该工程停建。***、***为了各自利益均以各自公司或个人的名义向社会销售房屋、收取售房款，甚至以该在建工程作抵押向银行贷款，由此形成一系列遗留问题。加之，宏宇公司与红渠电站签订的联合开发协议逾期未按期履行，通过双方多次签订补充协议对安置补偿费给付、开工时间、楼层设计等事宜进行补充或变更后，宏宇公司仍然违约，红渠电站遂于2010年2月2日书面通知宏宇公司停止项目施工，限期办理工程的清算。因宏宇公司没有执行，红渠电站遂向本院提出合作开发房地产合同纠纷的诉讼。本院经审理后以（2010）南民一初字第520号民事判决书判令驳回红渠电站要求解除联合开发协议、赔偿违约损失等诉讼请求。红渠电站不服，向巴中市中级人民法院提出上诉。巴中市中级人民法院在二审过程中，向南江县人民政府提出（2011）巴中法字第0015号司法建议，建议建设行政主管部门审查是否可由新的房地产开发企业进入该项目的开发；落实53户购房户和还房户的合同签订、购房款的交付等情况，做好稳控工作；尽快完善相关建设手续，恢复工程建设。南江县人民政府接到司法建议后，为彻底化解红渠花园五号楼建设涉稳问题，维护购房人合法权益，成立了“南江县红渠花园开发建设项目维稳工作组”（以下简称“维稳工作组”），对“红渠花园五号楼”的遗留问题进行全方位的排查并制定了化解方案。在维稳工作组的协调下，红渠电站委托中介机构对涉案项目已完工程进行了质量鉴定和质量安全评估；报请住建局、规划局进行重新审核，补交相关费用、完善了相关建设手续；通过公安经侦大队对***、***在开发建设中销售的房屋数量、收取的购房款、一房多卖、抵押贷款等情况进行了调查核实。经政府专题会议讨论决定后，红渠电站与宏宇公司签订了联合开发协议，将“红渠花园五号楼”转由被告正良房产公司接盘建设，相关遗留问题由正良房产公司化解，即***销售的包括本案被告***在内的35户购房户所购房屋由正良房产公司在“红渠花园五号楼”中提供房源统一安置，正良房产公司对此认可。县规划局、国土局、建设局遂根据各自职能给正良房产公司办理了“红渠花园五号楼”项目工程的建设手续，以恢复工程建设。正良房产公司完善项目工程建设手续后，于2015年取得了《商品房预售许可证》。因正良房产公司接盘建设后，工程进度缓慢，涉案购房户和拆迁户未能按期取得商品房，又以上访、信访方式维权，南江县委群众工作部遂于2017年5月8日向南江县房管局发出《关于协助解决红渠花园五号楼项目涉稳问题的函》，要求南江县房管局从即日起协助冻结“红渠花园五号楼”住房及门市的网签、备案。维稳工作组也责令正良房产公司提供35套住房化解购房户的遗留问题。正良房产公司向维稳工作组提供35套住房后，因该住房的楼层、面积、房号已与各购房户原与宏宇公司签订的购房合同的约定不一致，需各购房户之间充分协商后才能确定各安置房屋的房号。在维稳工作组组织各购房户协商期间，原告思诚劳务公司申请本院对35套住房中的部分房屋进行了查封。各购房户经协商确定分房方案后，维稳工作组于2018年5月23日在《房屋业务情况》表上签署“请正良房产公司按以下名单将35套住房网签于各购房户名下，所涉问题按专题会议精神办理”。

上述事实，有经庭审质证并予以认定的（2018）川1922执异12号执行裁定书、（2018）川1922执207号执行裁定、（2011）巴中法字第0015号司法建议、***与宏宇公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据、关于红渠花园建设涉稳问题化解责任分工方案、南委群函（2017）20号函、南委会（2017）3号会议纪要、南府信（2018）4号请示、红渠花园五号楼房屋业务情况表、***售房清单、***售房清单、《商品房预售许可证》等主要证据在卷佐证。

本院认为：被告***与宏宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律禁止性规定，所购房屋现已经取得了《商品房预售许可证》，故该《商品房买卖合同》合法有效。因被告***已经交付了绝大部分购房款，取得了“红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋的物权期待权，故宏宇公司应当履行向被告***交付商品房的义务。经政府相关部门审批同意后，“红渠花园5号楼”已由被告正良房产公司接盘并完善了建设手续、取得了《商品房预售许可证》，故该合同的权利义务已概括转让给正良房产公司享有和承担，宏宇公司应向***交付商品房的义务转由正良房产公司履行，正良房产公司对此认可并在实际履行合同义务。因规划设计变更和重复销售等原因，正良房产公司提供的用于履行宏宇公司所售35套商品房交房义务的房屋与原售房合同约定的房号或面积不一致，导致35户购房户为该房屋的分配难以达成协议，南江县房管局已于2017年5月对“红渠花园五号楼”的住房及门市予以冻结，以等待维稳工作组召集购房户达成安置协议后统一网签备案，故涉案房屋未到房管局登记备案并非购房人***的过错所致。虽然维稳工作组协调安置给被告的房屋与原《商品房买卖合同》约定的房屋不一致，但该安置房屋是正良房产公司提供给维稳工作组统一化解“红渠花园五号楼”历史遗留问题的房屋之一，正良房产公司对维稳工作组和南江县不动产登记中心签字盖章的“房屋业务情况”表无异议，应当视为买卖双方对原《商品房买卖合同》所约定房屋达成了变更协议，故应以变更后的房屋为准。因政府相关部门对涉案房屋冻结锁定在前，本院执行查封在后，加之该查封房屋不是执行案件判决书所确定的执行标的物，思诚劳务公司与正良房产公司之间只存在债权债务关系，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，被告***对涉案房屋所享有的物权期待权具有排除执行的权利。加之***在与宏宇公司签订《商品房买卖合同》时名下并没有其他用于居住的房屋，其提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”所规定的人民法院应予支持其执行异议的情形。故本院作出的（2018）川1922执异12号中止执行裁定正确，原告思诚劳务公司要求撤销该裁定，继续对”红渠花园5号楼”1-7-3、1-7-4号房屋予以执行的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：

驳回原告四川思诚建筑劳务有限公司的诉讼请求。

本案受理费3,300元，由四川思诚建筑劳务有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员佘孝奎

二〇一八年八月二十日

书记员**