某某、某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 台州市椒江区人民法院 民事判决书 （2022）浙1002民初4219号 原告：***，男，1961年10月5日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告：***，女，1962年1月11日出生，汉族，住浙江省温岭市。 两原告共同的委托诉讼代理人：**，浙江椒联律师事务所律师。 被告：鑫泰投资有限公司，住所地浙江省台州市经济开发区广场南路168号（鑫泰广场）。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江平正律师事务所律师。 第三人：台州市建设房地产测绘中心有限公司，住所地浙江省台州市椒江区白云山中路102号。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：**，浙江硕晖律师事务所律师。 第三人：北京中联环建文建筑设计有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0950房间。 法定代表人：***。 第三人：浙江国泰建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道***398号。 法定代表人：**传。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 原告***、***与被告鑫泰投资有限公司（以下简称鑫泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年7月22日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼过程中，本院依法通知台州市建设房地产测绘中心有限公司（以下简称测绘公司）、北京中联环建文建筑设计有限公司（以下简称中联公司）、浙江国泰建设集团有限公司（以下简称国泰公司）作为第三人参加诉讼。本院于2022年9月23日对本案公开开庭进行了审理。原告***、***共同委托诉讼代理人**，被告鑫泰公司委托诉讼代理人***、***，第三人测绘公司委托诉讼代理人***、**，第三人国泰公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼；第三人中联公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。诉讼过程中，经原告***、***申请，本院依法委托台州宏诚资产评估事务所对其申请事项进行了鉴定。本案经当事人庭外和解未果，现已审理终结。 ***、***向本院提出变更后的诉讼请求：1．判令鑫泰公司返还和赔偿***、***所购商品房面积误差比在3％部分的房价款119397.39元（197.25㎡×3％×20177元／㎡）以及面积误差超过3％部分的房价款的双倍为713200.45元（197.25㎡×8.96％×20177元／㎡），合计832597.84元；2．判令鑫泰公司返还***、***多缴纳的物业费5947.20元【23.6㎡×（8年×12月／年×1.8元／㎡／月＋3年×12月／年×2.2元／㎡／月）】、契税7929.60元和维修基金1604元。事实和理由：***、***于2010年11月17日与鑫泰公司签订《商品房买卖合同》，约定由***、***购买鑫泰公司开发的台州市香格里拉花园11幢102室商品房（以下简称102室商品房），房屋建筑面积为197.25㎡，商品房价款按建筑面积计算，单价为11200元／㎡，总金额为2209200元。双方在该合同中特别约定：产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《商品房买卖合同》签订后，***、***依约交付全部购房款，鑫泰公司向***、***交付房屋。2011年1月14日，***、***取得102室商品房的台字第S0049366号台房权证，显示该房屋的建筑面积为197.25㎡。可***、***在2021年8月偶然发现，虽然102室商品房所涉合同及产权证均显示房屋建筑面积为197.25㎡（含公摊），但该房屋隔壁有被两头打通的“房间”（《商品房买卖合同》第15页平面图上写着“平台”，但合同图示为虚线划分，与102室商品房相通一体），而实地却是鑫泰公司早用砖墙分隔好的“消防人员安全疏散通道”，但***、***房屋产权证上属于面积图红线范围之内。换言之，鑫泰公司将公用的“消防人员安全疏散通道”出卖给了***、***。后***、***通知测绘公司实地重新测绘，测得102室商品房实际建筑面积为173.65㎡（含公摊），实际误差面积为负23.60㎡，面积误差比更高达11.96％，缺失部分是以“消防人员安全疏散通道”的形式存在，且一直处于公用状态，导致***、***付了相应房款却11年来未发现也未得到或者使用该部分房屋面积。11年来，***、***超额缴纳的物业费、契税和维修基金。并且，该房屋房型格局变化，导致***、***日常可使用的房间和实际功用均达不到满足房子价值，给***、***造成了巨大的经济损失和影响。综上所述，***、***与鑫泰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，鑫泰公司交付的商品房实际面积小于合同约定面积，面积误差比11.96％，远超规定的3％，***、***多次找鑫泰公司协商，鑫泰公司不予赔付***、***损失。 鑫泰公司辩称，一、案涉房屋图纸平台与卧室处隔墙虽未划实线，但墙体在实测前已经实砌，且图纸所标识的平台用途为消防疏散通道。在施工及竣工验收过程中，设计单位中联公司、施工单位国泰公司以及消防部门均已明确，11号楼南侧疏散平台与住户的原虚线隔墙改为实砌，例如中联公司2005年9月15日出具的工程设计联系单明确了案涉房屋平台虚线墙改为实砌，鑫泰公司也按该工程联系单与其结算了工程款。鑫泰公司依照规定委托了专业的设计公司、建筑公司负责案涉小区的设计、施工，并按照规定将图纸联系单移交给测绘公司进行房屋的预测、实测，不存在工作上的疏忽或者任何错误。二、退一步讲，即便案涉房屋南侧平台与卧室图纸上为虚线，也不应当测算为102室商品房的建筑面积。测绘公司作为专业测绘机构，在测绘案涉房屋时存在严重错误，应当承担相应的赔偿责任。1．从案涉房屋南侧平台图纸上可以清晰看见门是不存在的，且竣工和实测时也不存在门，门系之后安装的。该平台是建筑物入口连接处，平台是消防疏散通道，不应测为102室商品房的建筑面积。2．根据《房产测量规范GB／T17986-2000》规定，测绘机构在测绘前需要对房屋进行调查，调查内容包括房屋墙体的归属，调查后应绘制房屋权界线示意图，明确以临户相连的墙体归属等。但测绘公司并未调查102室商品房卧室与案涉平台共有墙的归属。3．在测绘公司测绘前，鑫泰公司就已向其提供工程全套图纸以及联系单，中联公司出具的工程联系单明确显示11号楼一层平台5～7轴平台的房屋使用性是疏散出口，并将该虚线墙改为实砌。测绘公司作为专业的测绘机构，在收到鑫泰公司提交的图纸、联系单等全套资料，并现场实测查验现状后，依照相关规范规定，更不应该将该平台测为102室商品房的建筑面积。三、测绘公司作为专业的测绘机构，应当具备会看图纸基本技能，应当依照测绘规定到实地进行测绘工作。根据图纸和实地查看，11幢楼共用的楼梯为剪刀梯，该楼梯间与102室商品房平台连接处的门是消防门，如果此平台是102室商品房套内建筑面积，则从此侧下楼的业主无法逃生，这不符合设计规范、消防规范，也不符合普通人的认知。作为专业的测绘机构，测绘公司对剪刀梯逃生应该清楚，其因工作严重疏忽导致测绘面积事实错误，根据《测绘法》的规定应对由此造成损失承担赔偿责任。四、关于***、***主张的赔偿金额，***、***根据《商品房买卖合同》关于产权登记面积与合同面积的误差的相关规定主张损失，但本案中合同约定的面积与产权登记面积一致，是实际面积因测绘公司疏忽过错造成与产权面积以及合同约定面积存在差异，本案不适用该条款，如果要参照，则应当按照合同约定的房价款每平方米11200元计算返还的金额，且应当剔除23.60㎡中分摊到该户的公摊面积后计算返还的金额。五、鑫泰公司主观上是不存在过错的，客观上也没有获得任何的利益。案涉面积为23.6㎡，本应分摊到整幢楼每户住户，鑫泰公司不会因为该部分面积计算到***、***的房屋面积而额外获取利益。综上所述，鑫泰公司不存在工作上的疏忽或错误，也并未获得利益，测绘公司应当对其工作的错误造成的损失承担赔偿责任。 测绘公司述称，一、测绘公司在本案中不存在任何过错，对***、***的损失不承担赔偿责任，本案中争议的误差面积，为鑫泰公司提供给测绘公司的竣工图中5～7轴交A-B轴的房屋面积，测绘公司根据该竣工图纸及实际现场状况进行测绘，鑫泰公司并未将工程联系单一并提供给测绘公司。鑫泰公司提供的竣工图纸5轴为虚线，虚线所示为分隔示意、不作实体砌筑，现场也是无墙体砌筑。测绘公司实地测绘时，采用激光测距仪测得4～7轴轴线尺寸为7.1米，如果有实墙阻隔，激光测距仪不可能窗墙而过一测到底。二、测绘公司测绘完成时间为2008年10月，而鑫泰公司在2008年11月25日移交台州市城建档案馆的存档竣工图纸，也显示图纸5轴为虚线，由此可见，中间的实墙是鑫泰公司在2008年11月25日之后改造，而改造后鑫泰公司没有向测绘公司申请重新测绘，也没有告知测绘公司。造成本案争议面积的原因在***公司，因此产生的赔偿责任应由鑫泰公司承担，与测绘公司无关。三、鑫泰公司方***、***签订的《商品房买卖合同》所附平面图与鑫泰公司提供给测绘公司的竣工图是一致的，该合同中一层平面图说明（图中虚线所示墙体为分隔示意，交房时无），该虚线不是实墙。***、***作为普通老百姓，不可能知晓平面图所标志的虚线为实墙，其根据平面图计算房屋建筑面积并无过错。另外，案涉平台为室内平台，应当计算到建筑面积内。竣工图并没有表明这堵墙为实墙，卧室和平台相贯通的房间应计算在套内建筑面积之内。如果有联系单进行了更改，竣工图也应该更改。综上，测绘公司没有任何过错，不应对***、***的损失承担责任，如果法院确认测绘公司承担责任，金额由法院确定。 国泰公司述称，国泰公司为施工单位，并按图施工，本案涉及墙体的变更问题，该墙体在竣工之前就有，国泰公司已将其计算工程量。虽然竣工图没有将虚线变成实线，但国泰公司通过变更联系单予以了变更。测绘发生在竣工之后，由此产生的问题，与国泰公司无关。 中联公司未作**。 本院经审理，认定事实如下：2008年10月，测绘公司根据鑫泰公司的委托对包括102室商品房等进行了测绘，测绘公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》载明102室商品房的建筑面积为197.25㎡，其中分摊面积为39.29㎡。 2010年11月17日，***作为买受人、鑫泰公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买现房102室商品房。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”条款约定内容包括：102室商品房建筑面积197.25㎡，套内面积157.958㎡，分摊面积39.29㎡。合同第四条“计价方式及价款”条款约定内容包括：计价方式按建筑面积，单价为11200元／㎡，总价为2209200元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”条款约定内容包括：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。……。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1、2种方式进行处理：1．双方自行约定：（1）因测绘、规划调整或政府部门的原因导致商品房建筑面积发生变化，不适用本条第二项的约定，双方按本合同第四条约定的单价及台州市房地产管理处提供的商品房面积确认面积书按实结算房价款。2．双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同第八条约定，出卖人应在2010年12月28日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。合同附件一“房屋平面图”显示：“卧室”与“平台”由虚线分隔，并注明“图中虚线所示墙体仅为分隔示意，交房时无”。合同还对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，***、***向鑫泰公司付清了购房款，鑫泰公司按约向***、***交付了102室商品房。 102室商品房的房屋所有权证于2011年1月17日办理，该证书载明：房屋所有权人为***、***；建筑面积为197.25㎡，套内建筑面积为157.96㎡。102室商品房的国有土地使用权证于2011年2月22日办理，土地使用权人为***、***。 测绘公司根据***、***的申请对102室商品房的建筑面积进行了实地测绘，该公司于2021年11月9日出具《说明》，确认该户重新分割后的现状测得两部分建筑面积分别为173.65㎡、23.60㎡。 2022年7月5日，台州宏诚资产评估事务所出具资产评估报告，评定102室商品房在评估基准日2022年3月11日的单价为20177元／㎡，评估价为3979900元。***、***支付鉴定费10900元。 2023年3月2日，台州市房管与征收事务中心出具《证明》，载明“香格里拉花园11幢102室房产现实际建筑面积为173.65㎡”。 上述事实有***、***提供的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《说明》、资产评估报告、函、《证明》，鑫泰公司提供的《房屋建筑面积测绘成果报告书》以及各方当事人的**等证据证实。 本院认为，尽管案涉《商品房买卖合同》由***与鑫泰公司签订，但该合同所涉不动产登记的权利人为***、***，故***、***应为该合同的当事人。《商品房买卖合同》系***、***与鑫泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，该合同当事人均应全面履行合同义务。《商品房买卖合同》第三条约定鑫泰公司应向***、***交付建筑面积为197.25㎡的商品房，但根据测绘公司2021年实地测绘并经房管部门确认，102室商品房实际建筑面积为173.65㎡，因此鑫泰公司向***、***交付的房屋不符合合同约定，构成违约，应当承担违约责任。 关于***、***主张的面积差异的房价款，本院认为，尽管本案所涉不动产的权属证书目前登记的建筑面积为197.25㎡，但该登记面积与实际不符，***、***以经房管部门确认的建筑面积即173.65㎡作为产权登记面积主张权利合理，本院予以确认。《商品房买卖合同》第五条对“面积确认及面积差异处理”进行了约定，鑫泰公司应当按该条款约定向***、***返还房价款。该条款对面积差异的房价款的计算标准未予明确约定，***、***与鑫泰公司对此又存在争议，本院认为，《商品房买卖合同》约定的102室商品房为现房，基于日常生活经验，***、***在购买该房屋之前会对房屋户型予以了解，并会对该房屋进行实地查看，而实际上案涉“卧室”缺失约一半面积、房屋建筑面积相差23.6㎡、面积误差比绝对值近12％，对此情况，即便***、***在与鑫泰公司签订《商品房买卖合同》时未发现合同附件一显示的“卧室”与“平台”之间不存在隔墙，也应当能在接收该房屋时发现该不相符情况。鉴于此，本院认为，按《商品房买卖合同》约定单价计算面积差异的房价款，既符合双方签订该合同时的预期，也较为合理，故按此标准计算，面积误差比在3％部分的房价款为66276元（197.25㎡×3％×11200元／㎡），面积误差比超过3％部分的房价款为396088元【（197.25㎡-173.65㎡-197.25㎡×3％）×11200元／㎡×2】，合计462364元，鑫泰公司应予以返还。另外，如果案涉不动产的实际产权登记面积大于173.65㎡，鑫泰公司可以根据《商品房买卖合同》约定向***、***主张相关权利。 关于***、***主张的物业费、契税和维修基金，本院认为，***、***应先行通过向相关方主张权利的方式予以救济，现有证据不足以认定该三项款项系因鑫泰公司违约行为造成***、***的实际损失，故对***、***的相应请求，本院不予支持。 综上，本院对***、***诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。中联公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第二百四十条规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下： 一、被告鑫泰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告***、***房价款462364元； 二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12281元（原告***、***预交13446元），由原告***、***负担5586元，被告鑫泰投资有限公司负担6695元；鉴定费10900元（原告***、***已交纳），由原告***、***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省台州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    *** 二〇二三年三月二十七日 代书记员    ***