青海西部建业有限责任公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院 民事判决书 （2023）青01民终4598号 上诉人（原审被告）：青海西部建业有限责任公司，住所：青海省西宁市大通回族土族自治县北川工业园区宁张公路14公里处西侧中关村成果转化基地。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：**，男，1963年4月4日出生，汉族，住青海省西宁市城西区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：***，青海松海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青海九域置业发展有限公司，住所：青海省西宁市城西区昆仑路37号（国际商务大厦8楼）。 法定代表人：***，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，青海汇元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，青海汇元律师事务所律师。 上诉人青海西部建业有限责任公司（以下简称西部建业公司）、**因与被上诉人青海九域置业发展有限公司（以下简称九域置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省湟源县人民法院（2023）青0123民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年11月21日立案后，经当事人同意，决定由审判员***一人独任审理。本案现已审理终结。 西部建业公司、**共同提出上诉请求：1．撤销青海省湟源县人民法院（2023）青0123民初915号民事判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1．一审判决错误认定商铺的价格。因为案涉《协议书》完整表述为“如不能撤销商铺的备案手续，商铺归乙方所有，商铺的单价以解押时的市场价格为准”，故一审遗漏了“商铺的单价以解押时的市场价格为准”的约定，导致错误认定商铺的价格。2．一审判决错误认定《***》的效力。因为案涉《***》仅是**个人出具，当时公司的法定代表人为***并非**，并且《***》未加盖公司公章或通过股东会确认，根本不能代表公司意志。更何况，当时**仅为公司股东之一，公司还存在股东***和***，公司是人格独立的。此外，西部建业公司从不知道**违法擅自出具《***》，并且仅从《***》上**是在承诺人处而非法定代表人处签字，亦能印证其是个人行为的事实。3．一审判决违法认定**承担连带责任。因为案涉《协议书》签订和履行的过程中，西部建业公司始终是两个以上股东的有限责任公司，直到2023年5月31日才变成一人有限责任公司。该事实从西部建业公司工商登记信息上反映：2016年11月2日，股东由青海置地投资有限公司、***、***变更为**、***、***。2020年8月28日，股东**、***、***持股比例发生变化。2023年5月31日，股东**、***、***变更为**。4．一审判决忽略续贷的事实。因为双方存在两次合作贷款的行为，这次贷款属于上次贷款的延续，起因就是双方上次贷款被上诉人拒不承担还款责任的违约行为，导致西部建业公司代为偿还，才有了这次续贷。5．一审判决采信证据错误。由于一审忽视续贷的事实，导致其对流动资金借款合同等证据未予确认，导致案件事实无法查清。 九域置业公司辩称，一审判决认定事实清楚、判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 九域置业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告西部建业公司向原告支付购房款14,381,730元；2．判令被告西部建业公司向原告支付自2017年10月8日起暂计至2023年6月30日期间的逾期付款损失3,862,144.66元，并以欠款14,381,730元为基数，向原告支付自2023年7月1日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的损失；以上共计18,243,874.66元；3．判令被告**对上述全部欠款承担连带清偿责任；4．本案律师费70,000元由二被告承担；5．本案诉讼费由二被告承担。 一审判决认定，2017年9月8日，原、被告签订协议书，双方就被告西部建业公司以湟源县城关镇建设西路108号金水豪庭住宅小区商铺用于抵押贷款事宜达成协议。2017年11月1日，原、被告签订18份《西宁市湟源县商品房预售合同》，合同约定被告购买原告位于湟源县城关镇建设西路108号金水豪庭住宅小区商铺，房屋单价为11,000元／平方米。合同编号分别为：QY201727414号15号楼X1层108-134号，价款为434,940元；QY201727417号15号楼X1层108-132号，价款为468,160元；QY201727420号15号楼X1层108-130号，价款为468,160元；QY201727422号15号楼X1层108-128号，价款为434,940元；QY201727423号15号楼X1层108-126号，价款为434,940元；QY201727425号15号楼X1层108-124号，价款为468,160元；QY201727427号15号楼X1层108-122号，价款为468,160元；QY201727429号15号楼X1层108-120号，价款为434,940元；QY201727431号15号楼X1层108-118号，价款为434,940元；QY201727433号15号楼X1层108-116号，价款为468,160元；QY201727435号15号楼X1层108-114号，价款为468,160元；QY201727436号15号楼X1层108-112号，价款为468,160元；QY201727440号1号楼X1层108-12号，价款为1,725,240元；QY201727442号1号楼X1层108-10号，价款为1,632,730元；QY201727445号1号楼X1层108-8号，价款为2,198,680元；QY201727446号2号楼X3层108-18号，价款为893,090元；QY201727447号1号楼X3层108-6号，价款为809,710元；QY201727448号1号楼X1层108-4号，价款为1,670,460元；上述房屋总价款14,381,730元。庭审中，原、被告均认可被告西部建业公司在青海大通农村商业银行股份有限公司签订借款合同，用与原告签订的预售合同中的18套房屋对该笔贷款提供担保。2021年7月9日被告**向原告出具***，承诺2021年9月前全额归还贷款本息办理商铺解押手续，逾期原告有权按照《商铺商品房买卖合同》的内容追回所购房款或收回商铺。现上述18套商铺全部予以抵押，且其中9套商铺已被司法机关查封，原告认为现已无法收回房屋故起诉要求被告按照合同支付购房款。 另查明，2015年5月22日被告西部建业公司向中国银行股份有限公司青海省分行借贷12,000,000元，用途为支付购买商铺房款，并在2015年5月25日转款给原告九域置业公司。被告西部建业公司陈述借贷12,000,000元系用于双方共同使用并非支付房款，原告九域置业公司对此也无异议。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案原被告签订商品房预售合同虽然在民法典实施前，但双方实际因为无法履行协议收回房屋的法律事实引起的纠纷发生在民法典实施后且存在持续情形，故本案适用民法典相关规定。被告**经传票传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃到庭参加诉讼的权利。该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定进行缺席审理。 本案中，结合被告西部建业公司提交的证据协议书以及原告提交证据***的内容，原、被告签订《西宁市湟源县商品房预售合同》并非购买房屋的意思表示，而是双方签订合同后将房屋作为抵押物用于被告西部建业公司向银行贷款，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，双方当事人均知道自己所表示的意思并不真实，属于虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故本案双方当事人签订的《西宁市湟源县商品房预售合同》无效。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效，行为人取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。现被告西部建业公司依据房屋买卖合同取得的18套房屋按照法律规定应当予以返还，但上述房屋因向银行贷款后房屋已被作为抵押物尚无法解押，其中9套房屋已被司法机关查封无法返还房屋，经法庭多次协调被告无法解押无法实现返还房屋。原告九域置业公司主张被告按照合同约定在无法返还房屋的情况下向其支付房款14,381,730元。结合被告提交证据协议书第三条约定“如不能撤销商铺备案手续，商铺归乙方所有”，原告九域置业公司提交的被告**出具的***中承诺“2021年9月前办理商铺解押，逾期按照《商铺商品房买卖合同》的内容追回所购房款或收回商铺”，从上述证据可以反映出被告同意在无法返还房屋时按照合同约定支付购房款。被告西部建业公司对被告**出具***不予认可，认为被告**在出具***时不是法人无权代表公司出具***。依据双方提交的企业信用信息公示报告，被告**在签订协议书以及商品房预售合同时系公司法人，在2021年6月21日变更法人之前其系公司法人，后又在2022年3月16日变更回法人，且在公司持股比例100％，在出具***时被告**若未向原告特别说明其不是法定代表人的情况下，原告九域置业公司有理由相信其系作为法人身份出具***，因此对被告西部建业公司的该抗辩意见不予采纳。依据双方签订的商品房预售合同18套房屋的总价款为14,381,730元，被告虽然提出单价较高但也未提交证据予以证明单价，因此依据合同及***，对原告主张被告支付房款14,381,730元的诉求予以支持。原告九域置业公司主张支付自2017年10月8日起暂计至2023年6月30日期间的逾期付款损失3,862,144.66元，并以欠款14,381,730元为基数，向原告支付自2023年7月1日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的损失及律师费70,000元的诉求，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告双方均知道房屋买卖行为系虚假意思表示，都存在过错，对原告的上述两项诉求不予支持。原告主张被告**明确表示对西部建业公司所欠债务提供担保责任，且被告**系西部建业公司唯一股东要求其对上述全部欠款承担连带清偿责任，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十八条第三款的规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。被告西部建业公司系自然人独资的有限责任公司，被告**作为股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，在原告提出**系唯一股东应当承担连带责任的主张后，被告**应当提交证据予以证明公司财产独立于股东自己的财产，但被告**未到庭参加诉讼放弃参加诉讼的权利未提交证据予以证明，因此依据上述法律规定被告**应当对公司债务承担连带责任。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十七条、第一百七十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条、第一百四十七条、第一百二十一条第一款之规定，判决：一、被告西部建业公司于本判决生效后二十日内向原告九域置业公司返还购房款14,381,730元；二、被告**对上述款项承担连带责任；三、驳回原告九域置业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65,632元，由九域置业公司负担13,894元，被告西部建业公司、**负担51,738元。 二审期间，上诉人**提交《西部建业公司企业信用信息公示报告》中关于西部建业公司法定代表人、股东的变更内容作为新的证据，拟证明一审判决**承担连带责任错误。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性认可，对证明方向不予认可，提出异议称，该信息变更并未改变合同签订时及目前**系西部建业公司法定代表人且持有公司全部股权的事实。 本院对于上诉人提交该证据的认定：西部建业公司在一审期间提交的工商登记信息，已经证明该公司的法定代表人、股东变更基本信息，二审提交的《企业信用信息公示报告》不属于新的证据。 本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，本案二审要解决的问题：一是案涉商铺价格是否需要鉴定。上诉人提出一审遗漏审查案涉《协议书》“如不能撤销商铺的备案手续，商铺归乙方所有，商铺的单价以解押时的市场价格为准”的约定，导致错误认定商铺的价格，并向本院递交《司法鉴定申请书》，请求“依法委托司法鉴定机构对案涉商铺的市场价格进行鉴定”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，虽然合同因双方不具有买卖的真实意思表示而被认定无效，但是出卖方被上诉人已经按照约定交付房屋，应当保证其取得价款的基本权利；上诉人作为买受人应当尽到支付房款的基本义务。案涉18份《商品房预售合同》中对房屋价款的约定条款，经双方合意达成，不存在无效情形，对双方均具有约束力，应当继续履行。且《协议书》中“商铺的单价以解押时的市场价格为准”的约定是以“商铺归乙方所有”为前提的，因商铺解押条件未成就，本案中被上诉人根据双方买卖合同价格条款提起给付房屋价款诉求有据可依。故上诉人关于房屋价格鉴定的申请因与本案的处理没有关联性，不予支持。2．上诉人**是否承担连带给付责任的问题。案涉《西宁市湟源县商品房预售合同》的买卖主体双方为上诉人西部建业公司和被上诉人九域置业公司，上诉人**虽然仅以买受人的法定代表人身份在预售合同上捺印，但是在2021年7月9日其以承诺人及担保人的身份向九域置业公司出具的《***》，确定了其对于案涉购房款承担的连带责任。该《***》未被撤销，且西部建业公司登记企业类型为“有限责任公司（自然人独资）”，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，法定代表人**并未举证证明西部建业公司独立于其个人财产，故对房屋欠款应当承担连带责任。 另，关于上诉人提出一审未对本案中被上诉人与上诉人共同抵押贷款或续贷事实没有查清的上诉理由，本院认为，上述事实涉及其他法律关系，不是本案审查范围，一审不予审查并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，应予维持。上诉人西部建业公司、**的上诉理由和请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费131,264元，由上诉人青海西部建业有限责任公司、**负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年一月二十五日 法官助理*** 书记员***