某某、某某州江源建工有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

青海省**藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青26民终89号 上诉人（原审原告）：***，住青海省玛沁县。 委托诉讼代理人：***，玛沁县法律援助中心法律工作者。 被上诉人（原审被告）：**州江源建工有限公司，住所地**州玛沁县大武镇达日路65号，统一社会信用代码：91632600227280051H。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，青海**（**）律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人**州江源建工有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服青海省玛沁县人民法院（2021）青2621民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年11月24日开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***，被上诉人**州江源建工有限公司（以下简称江源公司）委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1．撤销青海省玛沁县人民法院（2021）青2621民初337号民事判决，发回重审或者依法改判；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足且适用法律错误，主要体现在以下几个方面：1．结合本案事实，案涉土地租赁合同纠纷中，江源公司系违约主体，理应承担违约责任。关于土地租赁合同中土地的性质江源公司一直隐瞒未告知***，导致***被迫解除土地租赁合同，受到经济损失。2．***提出的赔偿经济损失依据明确，一审法院判决***尚未提交有效证据实属错误。一审中，***申请法院委托**州价格认证中心对企业资产进行评估，一审法院征得江源公司同意后委托**州价格认证中心对***企业资产进行评估，评估资产为97．46万元。在判决中一审法院对其委托的第三方做出的资产评估依据予以否定，实属不当。3．***与江源公司第三份土地租赁合同签订期限为2014年至2024年，合同签订后，基于签订合同的诚信保障，***对其公司再次投资生产，投资金额为2730000元，现因江源公司提前解除合同的违约行为导致***受到经济损失，其根本原因在于江源公司，因此一审法院对该事实认定错误。综上所述，在该案件中，一审法院判决第三项驳回***请求江源公司承担违约责任并赔偿经济损失约97．46万元实属错误，望二审法院依法裁决。 **州江源建工有限公司辩称，1．从***自认违约行为导致经济损失这一事实印证一审认定的事实清楚，适用法律正确；2．***改变了上诉状部分事实，加了投资金额2730000元，希望提供证据予以佐证；3．双方签订的三份土地租赁合同实为一份合同，对双方履行合同十四年的事实是认可的；4．***称江源公司存在违约行为是错误的，违约行为不是本案基础事实，本案基础事实是合同，依照2017年12月1日双方签订的合同，***在约定的交付租金期限内，拒不向江源公司缴纳租金28000元，是***违反了合同履约义务，江源公司有权按照约定解除合同，收回租赁土地。其次***冒用已经注销的公司签订合同亦是违约；5．玛沁县发展和改革局沁发改字（200）19号文件证明该土地是可以进行养殖的，成立公司时必须向发改局提交土地使用证等材料，没有这些材料发改局不会下批复，对此***知情，才成立了建昊养殖、种植基地；6．***以价格认定结论书作为请求赔偿损失的依据，没有事实及法律依据。该份证据不是因解除合同对其造成的损失而提交的证据，涉及民事案件的必须依据民事案件相关法律规定来进行鉴定，价格认定是针对刑事案件中的财物进行鉴定。另***盈利或者亏损，是对其资产进行的评估，而不是因合同解除造成的损失；7．江源公司在***拒付租金的情况下也没有收回土地及解除合同；8．因为行政行为的原因，双方无法继续履行合同，属不可抗力，江源公司不承担责任；9．***到现在也未提交因合同解除造成损失的证据，请求驳回其上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1．依法请求判令与江源公司解除土地租赁合同；2．依法请求判令江源公司承担违约责任并赔偿唐经济损失约100万元（以价格认证中心认证为标准）；3．本案诉讼费用由江源公司承担。 江源公司提出反诉请求：1．判令撤销江源公司与***签订的《土地租赁合同》；2．判令***返还租赁的土地面积20178平方米；3．判令***支付江源公司土地租赁费28000元；4．判令***于判决生效后三十日内恢复所租赁土地原状；5．本案的反诉费由***承担。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为***与江源公司签订的《土地租赁合同》是否为可撤销合同、双方的相关诉讼请求应否支持。 关于***的诉讼请求：1．解除双方签订的土地租赁合同。经查，***与江源公司于2007年8月1日签订的《养猪场地和荒地租赁合同》期限届满，且双方已履行完毕，该合同自期限届满时失效，合同终止；双方于2014年1月1日、2017年12月1日签订的《土地租赁合同》涉及土地是工矿用地，江源公司出租该土地，用于个人出租盈利，原告租用土地是为了养殖、种植经营使用。2021年5月19日玛沁县城市管理综合行政执法局以该涉案土地“从事未经审批擅自种植蔬菜改变土地用途的行为．．．拆除耕种物并恢复土地原貌等”向江源公司下发通知，使双方无法再继续履行《土地租赁合同》约定的内容。该合同已不具备继续履行的主客观条件，合同目的已无法实现，***改变土地使用用途，违反了相关行政管理规定，但根据合同法若干问题解释的规定，只有违反“效力性”强制规定，才应认定合同无效。双方在签订合同时，对在标的物上种植养殖已形成合意，江源公司的行为也不存在“损害国家利益和社会公共利益”的情形，故不属于无效合同，但符合合同解除要件，应予以解除，故对***提出解除双方签订的《土地租赁合同》的诉求，予以支持。2．关于***请求判令江源公司承担违约责任并赔偿经济损失约100万元的诉求，一审法院认为，双方2007年签订的合同期限为7年，***在该租赁土地上进行的投资租赁期已满，且该合同已履行完毕。故承租人请求因解除合同而要求赔偿损失的主张，未向法庭提交有效证据证明清理结算、经济损失支付依据，故对该诉求不予支持。 关于江源公司的反诉请求：1．撤销江源公司与***2017年12月1日签订的《土地租赁合同》，理由为***隐瞒注销**州建昊养殖种植基地的事实，与江源公司签订以上合同，***主体不适合，请求撤销该合同。一审法院认为，双方签订《土地租赁合同》是双方真实意思表示，虽然***在注销**州建昊养殖种植基地后，于2017年12月1日又以该基地的名义签订了《土地租赁合同》，经查，***成立的**州建昊养殖种植基地为个人独资企业，已于2017年8月15日申请注销。企业被撤销后，民事法律主体消灭，不能再作为民事主体进行民事诉讼，但其关系仍受法律保护，其相应的诉讼主体资格应以自己名义起诉、应诉，且该租赁合同是基于前份合同的基础上所签订，对租金进行了变更，其他事项并未发生改变，与实际情况综合考虑，并不属于可撤销合同的范畴，故对江源公司主张撤销该合同的请求，不予支持。2．江源公司要求***返还租赁土地及支付占用租赁土地一年的租金28000元。一审法院认为，该合同已不具备继续履行的主客观条件，且基于合同当事人的相对性，合同解除后***应当向江源公司返还案涉土地。因此，对江源公司主张判令***退还该土地的请求，予以支持。考虑拆除临时建筑物（滕退）所需时间等实际情况，依法确定***搬离时间为30日。对于租赁费28000元，江源公司将工矿用地出租给***进行种植养殖业，存在过错责任，庭审中江源公司辩解，合同中并未签订该租赁土地实际用途，***擅自用作种植养殖业而改变土地属性。经查，2007年8月1日签订的《养猪场地和荒地租赁合同》中明确租赁土地用途，2014年、2017年签订的《土地租赁合同》中双方虽未明确约定土地使用用途，但双方合同已履行七年多，江源公司已明知或默示的方式同意出租方进行种植养殖，也应对该行为承担过错责任，故对该请求不予支持。3．江源公司要求***于判决生效后三十日内恢复所租赁土地原状。江源公司未提交有效证据证明合同履行时土地原貌、现有土地样貌，江源公司诉请恢复土地原状，本院不予支持。 综上所述，***与江源公司之间的土地租赁合同应予解除，***应当返还案涉土地。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、***与江源公司于2017年12月1日签订的《土地租赁合同》予以解除；二、***于本判决生效之日起三十日内向江源公司腾退所承租的土地（***北侧的土地，南北长177米、东西宽114米、总面积20178平方米）；三、驳回***的其他诉讼请求；四、驳回江源公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费13800元，由***承担；反诉费250元，由江源公司负担。 本院二审期间，***围绕其上诉请求依法提交了以下证据： 增值税发票、完税凭证、《合同书》（围墙新建）、《合同书》（日光温室大棚新建）、工程承包合同（蔬菜基地专变工程），拟证明2014年***投资数额达到2730000元。 江源公司认为***未在举证期限内提交新证据，不予质证。 本院分析评判认为，以上证据一审法院在委托**州价格认证中心进行价格认定时，***已提交作为价格认定的依据。蔬菜大棚、电力变压器、微耕机等在2021年7月9日的价值认定为974600元，故对其证明方向不予采信。 总结本案的争议焦点为：江源公司是否赔偿***经济损失974600元。 本院认为，江源公司与***在2017年12月1日签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限为7年，至2024年12月31日止，现因玛沁县城市管理综合行政执法局就案涉土地以“从事未经审批擅自种植蔬菜改变土地用途”为由，要求江源公司限期整改，致使***与江源公司的《土地租赁合同》无法继续履行。究其根源，在江源公司与***2007年8月1日签订的《养猪场地和荒地租赁合同》中明确租赁场地的用途是养猪、种草种菜，江源公司作为出租方清楚自己所出租的土地性质为工矿用地，也清楚***租赁土地的用途，其在明知的情况下仍然先后三次对外签订《土地租赁合同》，双方履约时间达14年之久，江源公司存在重大过错。因其未申请变更土地性质的出租行为，导致合同无法继续履行，***在蔬菜大棚上的投入无法收回，江源公司构成根本违约，应依法承担赔偿责任。对江源公司辩称在2007年签订租赁合同时，玛沁县发改局沁发改字（200）19号文件对**州建昊养殖、种植基地建设项目立项批复，明确建设地点为**州江源公司砖厂院内和州草籽厂院内（用地属租赁），现因“从事未经审批擅自种植蔬菜改变土地用途的行为”通知限期整改，系政策发生变化，不允许改变土地用途，是行政行为的原因，双方无法继续履行合同，属不可抗力。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如重大自然灾害、重大的社会非正常事件等，本案中并未有此等情形，不属不可抗力，对该答辩意见不予采信。经**州价格认证中心对***蔬菜大棚、电力变压器、微耕机、围墙等温棚所用基本设备在按照设备类使用年限、设备新旧程度判断标准、房屋建筑物完损等级和成新率进行测算后认定价格974600元。本院认为，该价格认定是对***现有资产的评估，属于实际现有利益，因合同无法继续履行，该投入的资产无法收回，应认定为客观存在的损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。故本院认为，对***主张因合同无法继续履行造成的实际损失，江源公司应向***进行赔偿。 一审法院对***诉求解除合同，江源公司反诉撤销合同、返还租赁土地并回复土地原状、诉请***支付土地租赁费及***注销**州建昊养殖种植基地后的诉讼主体资格认定正确，本院予以确认。 综上所述，***的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款，第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持青海省玛沁县人民法院（2021）青2621民初337号民事判决第一、二、四项； 二、撤销青海省玛沁县人民法院（2021）青2621民初337号民事判决第三项； 三、变更青海省玛沁县人民法院（2021）青2621民初337号民事判决第三项为江源公司于本判决生效之日起三十日内向***赔偿损失974600元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13800元、反诉费250元由江源公司负担。二审案件受理费13800．00元，由江源公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　索　南　卓　玛 审判员　????*** 审判员　????*** 二〇二一年十一月三十日 书记员　????***