山东丽天建设集团有限公司、山东菏泽市正厦房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省菏泽市牡丹区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）鲁1702执异106号 案外人：***，男，1969年3月4日出生，汉族，户籍地：菏泽市牡丹区，现住菏泽市牡丹区。 申请执行人：山东丽天建设集团有限公司，住所地菏泽市人民南路357号。 法定代表人：***，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，山东两仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东两仪律师事务所律师。 被执行人：山东菏泽市正厦房地产开发有限公司，住所地菏泽市牡丹区太原路1218号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***（山东菏泽市正厦房地产开发有限公司工作人员），男，1974年2月25日出生，汉族，住济宁市任城区。 本院在执行申请执行人山东丽天建设集团有限公司（以下简称丽天公司）与被执行人山东菏泽市正厦房地产开发有限公司（以下简称正厦公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封位于菏泽市牡丹区××小区××号楼××**××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，请求解除对正厦公司开发的天荷御园小区5#-01-18024号房产的查封。事实与理由：案外人于2018年7月10日购买了被执行人开发的案涉房产，双方签订了认购书，案外人支付了全部价款299976元，并已合法占有了案涉房产，只是由于正厦公司原因至今未办理网签手续。人民法院查封案涉房产的时间为2021年1月18日，晚于案外人购房时间，故提出执行异议。 申请执行人丽天公司辩称，1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，该房屋登记在被执行人名下，人民法院有权进行查封。2、根据案外人陈述，其目前居住在牡丹区××路××段××花园，案涉房屋并不是居住房，而是办公公寓，案外人无证据证明案涉房屋是其唯一住房，无证据证明其实际占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。3、案外人对不能办理网签及过户登记手续是明知的，且存在重大过错。因此，案外人的异议不能成立，不能排除执行，应当依法予以驳回。 被执行人正厦公司辩称，案外人陈述是事实，房款已实际交纳完毕，并实际入住，案外人自购买案涉房产后多次到公司询问网签事宜。 本院查明，定陶区人民法院依据申请执行人丽天公司提出的诉前财产保全申请，于2021年1月15日作出（2021）鲁1703财保11号民事裁定书，裁定查封被申请人正厦公司、山东福汉集团有限公司、***、***名下的财产，查封额度为2500万元。2021年1月18日，定陶区人民法院向菏泽市不动产登记中心送达了上述民事裁定书及相应的协助执行通知书，查封了正厦公司名下包括案涉5#-01-18024号房产在内的多套房产，查封期限为三年。后该案由本院审理，本院于2021年5月11日作出（2021）鲁1702民初1417号民事判决书，判决被执行人正厦公司、山东福汉集团有限公司、***、***共同偿还申请执行人丽天公司工程款本金19156643.29元及相应利息，以及2020年2月19日前的利息及违约金2618317元。该民事判决书于2021年6月6日发生法律效力。因被执行人未履行生效判决确定的义务，丽天公司向本院申请执行，本院于2021年9月14日立案执行，案号为（2021）鲁1702执3538号。 案外人***主张对案涉房产享有排除执行的权利，并提交了相关证据，根据案外人的陈述及提交的证据显示：2018年7月5日，案外人通过“POS消费”向被执行人支付购买案涉房产的定金10020元（其中含POS机手续费20元），支付至山东润洲营销管理有限公司（以下简称润洲公司）。2018年7月10日，案外人与被执行人签订《菏泽文化城（天荷御园）项目商品房认购书》，约定案外人购买被执行人开发的案涉房产，价款共计299976元，约定付款方式为案外人于2018年7月5日交付定金10000元，于2018年7月10日交清首付款（含定金）159976元，剩余房款140000元于2018年7月11日之前一次性付清。签订认购书当日，案外人通过其中国建设银行账户（尾号8636）向润洲公司转账支付149976元，被执行人同日向案外人出具收款收据，载明收取“房款（5#-01-18024）159976元”。2018年8月12日，案外人又通过其中国建设银行账户向润洲公司转账支付140020元（其中含POS机手续费20元），同日，被执行人向案外人出具收款收据，载明收取“房款（5#-01-18024）140000元”。案外人共计支付299976元（10000元+149976元+140000元）。案外人还提交了菏泽市万通物业服务有限公司向案外人开具的收款收据一份，载明2020年7月16日收取案外人缴纳物业费（2020年7月16日至2021年7月15日）、水电费共1734元。案外人在听证后还提交了案涉18024室房产屋内装修及使用现状照片一组。 2022年3月14日，被执行人出具书面《说明》，说明***于2018年7月10日购买其公司开发建设的天荷御园文化城小区5号楼01-18024室商品房，***已支付了该房屋的全部价款，该房屋已交付使用，因其公司原因，一直未能办理商品房预售网上备案登记及产权登记相关事宜。 另查明，2014年8月10日，被执行人与润洲公司签订《天荷御园营销代理服务合同》，约定被执行人委托润洲公司作为天荷御园项目商品房销售代理公司。正厦公司于2017年取得天荷御园5号楼房屋预售许可证，证号为菏房预售[2017]529号,于2020年7月29日办理天荷御园小区5号楼国有建设用地上房屋所有权首次登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人作为房产买受人对案涉房产提出异议，应审查是否具备法定要件。根据案外人提交的证据，结合相关事实，可以认定：一、案外人与被执行人在人民法院于2021年1月18日查封案涉房产之前，已于2018年7月10日针对案涉房产签订了书面商品房认购书，该认购书系当事人真实意思表示，应属合法有效。认购书虽非正式的商品房买卖合同，但该认购书载明了买卖双方主体、商品房基本信息，价款、付款方式等主要权利义务，并已经实际履行。案外人提交的物业费收据及案涉房产室内现状照片，可以证明该房产已交付案外人使用管理，案外人在查封之前已合法占有该房产。案外人提交的银行交易明细、POS刷卡支付凭条与认购书相互印证，结合被执行人出具的收款收据及书面说明，可以证明案外人已经按照合同约定实际支付全部购房价款，虽然购房款未直接支付至被执行人名下账户，但案外人作为普通的购房人，其支付房款系按照被执行人指示支付至相应收款账户，被执行人对案外人付款予以确认，不能因被执行人在预售房产及收受房款方面的不规范操作而否认案外人已经实际支付全部购房价款的事实。房产买卖双方已实际履行了房屋买卖合同关于支付房款及交付房屋的主要义务。在此情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案应视为案外人与被执行人之间已签订商品房买卖合同。二、被执行人出具的书面说明，可以证明未办理网签备案及产权过户登记是因被执行人原因导致，案外人购买案涉房产及支付价款系发生在2018年，申请执行人对被执行人提起诉讼系在2021年，按照常理判断，应不存在案外人与被执行人恶意串通损害申请执行人权益的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案无证据表明案外人购买案涉房产存在恶意或明显过错。因此，案外人提出的执行异议符合上述法律规定的要件。 综上所述，案外人对案涉房产享有的权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于菏泽市牡丹区××（文化城）小区5号楼1**18024室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年四月二十八日 书记员　　王　敏