广发银行股份有限公司惠州分行、广东金宝集团有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）粤1391执异13号

案外人：惠州市金宝物业发展有限公司，住所地：惠州市江北14号小区云山花园内。

法定代表人：王芒。

委托代理人：林永芳，1983年4月29日出生，住惠州市惠城区，该公司法务。

申请执行人：广发银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠城区下埔大道19号。

负责人：张中华，该行行长。

委托代理人：毕福强、罗俊恩，广东伟伦律师事务所律师。

被执行人：广东金宝集团有限公司，住所地：惠州市惠州大道（江北段）17号国际大厦7层01号。

法定代表人：庄恭钦。

第三人：张文波，男，汉族，1994年6月3日出生，住广东省惠州市惠阳区。

第三人：张治远，男，汉族，1981年8月31日出生，住广东省惠州市。

本院在执行广发银行股份有限公司惠州分行（下简称广发行惠州分行）与惠州市金宝购物连锁有限公司（下简称金宝购物公司）、广东金宝集团有限公司（下简称金宝集团公司）、惠东县长江房地产投资有限公司（下简称长江房地产公司）、庄恭东、庄雕、庄茂祥、刘保娟、庄艺、庄恭钦金融借款合同纠纷一案中，案外人惠州市金宝物业发展有限公司（下简称金宝物业公司）于2020年5月11日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人金宝物业公司称，请求：确认案外人金宝物业公司与被执行人金宝集团公司签订的《租赁合同》合法有效，案外人金宝物业公司在有效租赁期限内享有继续租赁权。

事实和理由：案外人金宝物业公司与被执行人金宝集团公司于2014年1月1日签订《租赁合同》，承租金宝集团公司名下位于云山花园和兴业花园的房产，租赁期共240个月，自2014年1月1日起至2033年12月31日止，并实际支付租金。案外人所承租的房产中包含云山花园云祥阁101号商场（产权证号：粤房地权证惠州字第××号）、云山花园云梦阁首层101号商场（产权证号：粤房地权证惠州字第××号）在内。（2018）粤1391执866号广发行惠州分行申请执行与金宝购物公司、金宝集团公司、长江房地产公司、庄恭东、庄雕、庄茂祥、刘保娟、庄艺、庄恭钦金融借款合同纠纷一案，法院裁定执行处置被执行人金宝集团公司名下的上述两个商场，并于2020年4月14日作出（2018）粤1391执866号《通知书》送达案外人，通知协助执行被上述两个商场交付买受人张文波、张治远。

据查，金宝集团公司已于2019年11月份将上述房产交付买受人张文波，张文波已在2019年11月27日与案外人金宝物业公司签订物业服务协议办理入伙手续，并从2019年12月至今一直向案外人金宝物业公司收取其名下房产租金，与案外人金宝物业公司建立了租赁关系。上述商场尚处于案外人金宝物业公司有效租赁合同租期内，案外人金宝物业公司认为，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，案外人金宝物业公司作为上述房产之承租人，依照“买卖不破租赁”原则及《合同法》第二百二十九条之规定，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。因此，案外人金宝物业公司依法有权继续租赁该房产。为维护案外人金宝物业公司之合法权益，特提出上述请求。

案外人提交的证据有：1.2014年1月1日签订的《租赁合同》，拟证明案外人金宝物业公司承租了被执行人金宝集团公司名下位于云山花园云祥阁101号商场、云山花园云梦阁首层101号商场的事实；2.住户情况登记表，拟证明案外人金宝物业公司已协助办理好房产交付、新业主入伙登记等手续；3.《物业服务协议》，拟证明第三人张文波与案外人金宝物业公司签订物业服务协议的事实并实际入伙；4.《管理规约》，拟证明第三人张文波已实际入伙并对名下房产所在小区的管理制度约定以签字确认予以认可的事实；5.租金银行转账回单，拟证明案外人金宝物业公司已向第三人张文波支付2019年10月份至今的租金，张文波收取租金且未提出异议，事实上张文波已默认双方的租赁关系。

申请执行人广发行惠州分行辩称，案外人金宝物业公司与被执行人金宝集团公司的《租赁合同》及共所称的租赁涉案房屋等不具有真实性、合法性，且案外人金宝物业公司的异议申请与申请执行人无关。理由如下：1.案外人的异议申请事项，不属执行异议受理及审理的范畴，且与执行及申请执行人无任何关联性，故据此应予以驳回。2.被执行人为金宝购物公司债务向申请执行人提供涉案房产作为抵押物时，其于2015年1月7日向申请执行人出具《声明书》确认：涉案房屋为其公司自用、或闲置状态，未对外出租经营，说明涉案房产在抵押给申请执行人时并未出租过给案外人，由此证实案外人称其租用涉案房屋并与被执行人签订的《租赁合同》，为虚假事实及虚假合同。3.除上述之外，案外人称其与被执行人签订的《租赁合同》及租赁涉案房屋还存在以下问题：一是案外人是被执行人的子公司或关联公司，其双方存在利害关系及公司人格混同关系，如果被执行人将房产出租给案外人，则相当于自己装饰房屋租赁给自己，因此其租赁行为不具有真实性；二是该《租赁合同》未在房管部门备案，不符合法律规定；三是案外人无证据证明其已向被执行人支付租金，没有提供已付租金的发票、缴税凭证，因此，无法证明该是《租赁合同》实际履行，及无法证实其租赁为真实交易；四是《租赁合同》中的房产面积共4831.92平方米，每月租金仅为24160元，每月每平方米租金5元，明显不符合租赁的交易习惯。4.案外人因拖欠申请执行人的借款，日前在惠城区人民法院执行，案号为（2016）粤1302执4961号。故本案如案外人称其租赁涉案房产后又转租给他人且有租金收入的，法院应当将租金冻结及扣划给申请执行人。

申请执行人广发行惠州分行提交的证据有：金宝集团公司的声明书一份。

被执行人金宝集团公司无提交答辩。

第三人张文波辩称，请求驳回案外人金宝物业公司的异议请求。理由如下：1.被执行人金宝集团公司与案外人金宝物业公司的《租赁合同》显示商铺一平方米租金5元/月，租期20年，且经查询显示，庄铸直接持股金宝物业公司，间接持股金宝集团公司（庄铸-金粤装饰-鑫宝实业-金宝集团），违反了《公司法》第21条规定，关联人不得利用关联关系损害公司利益，此交易损害了第三人的合法权益；2.经第三人了解，现承租第三人所有的商铺的承租人反映，出租方仍为被执行人金宝集团公司，被执行人金宝集团公司将商铺隔成两间，每月租金合计为2000元；3.案外人金宝物业公司要求第三人提供银行卡复印件用于办理代扣物业费，最后无代扣物业费，却每月按5元一平方米给该卡汇款。第三人要求案外人金宝物业公司从2019年7月1日起每月支付租金2000元；4.法院于2019年3月13日公示了该商铺的拍卖，并通知了金宝集团公司和金宝物业公司，均无异议，如果当时存在《租赁合同》，就证明物业放弃租赁权；5.执行法官多次带队上门要求金宝物业公司交付商铺，于2019年9月29日发出了《协助执行通知书》，案外人金宝物业公司无提出异议，证明金宝物业公司默认商铺交付。6.第三人于2019年12月9日将商铺前间租给胡丽燕，案外人金宝物业公司于2019年12月13日焊封了铁门。

第三人张文波提交的证据有：1.《国家企业信用信息公示系统》截图，拟证明案外人金宝物业公司违反了公司法，并损害了他人的合法权益；2.押金收据及胡丽燕租赁合同，拟证明案外人金宝物业公司与被执行人金宝集团公司的合同可信度存疑，可信度低于押金收据；3.报警回执、照片，拟证明案外人金宝物业公司暴力、恶意对抗执行。

第三人张文波提交的证据有：1.《国家企业信用信息公示系统》截图，拟证明人案外人金宝物业公司违反了公司法，并损害了他人的合法公益；2.金宝集团出具的押金收据、第三人与胡燕丽的租房合同，拟证明金宝集团公司与案外人金宝物业公司的合同可信度存疑，可信度低于押金收据；3.报警回执、焊封铁门照片，拟证明案外人暴力、恶意对抗执行。

第三人张治远辩称，1.案外人金宝物业公司的申请不属于执行异议受理及审理范畴。案外人金宝物业公司申请确认其与被执行人金宝集团公司签订的《租赁合同》合法有效并在有效租赁期内享有继续租赁权，属于民事实体审理的范畴，与本执行及第三人无任何关联性，据此应驳回其异议申请；2.案外人金宝物业公司与被执行人金宝集团公司签订的《租赁合同》是虚假合同，其双方是为了对抗执行而伪造的虚假租赁。理由如下：第一，案外人金宝物业公司是金宝集团公司的下属公司，其双方存在利害关系及公司人格混同关系，其租赁相当于自己将房屋租赁给自己，因此，其租赁不真实。第二，案外人金宝物业公司与金宝集团公司的《租赁合同》未在房管部门备案，不符合法律规定，为无效合同。第三，案外人金宝物业公司无证据证明其已向金宝集团公司支付租金，无法提供已付租金的发票、缴税凭证，无法证明其《租赁合同》实际履行，及无法证实其租赁为真实交易。第四，《租赁合同》中的房产面积共4831.92平方米，但每月租金仅为什么24160元，相当于房产每月租金5元（而惠州江北中心区的商铺租金一般是100元-200元/平方米），比租荒地还便宜，这明显不符合租赁的交易习惯，由此也反映了双方租赁虚假；3.第三人于2019年5月12日在京东拍卖平台，通过正当合法方式竞得涉案房屋，应受法律保护。但案外人占用涉案房屋至今，不仅造成第三人巨大损失，而且其现以虚假租赁行为妨碍法院执行，故应依法追究其民事、刑事法律责任。

第三人张治远无提供任何证据。

经查明，2017年3月20日，惠州市惠城区人民法院作出（2015）惠城法民二初字第1299号民事判决书，判决：1.解除原告广发行惠州分行与被告金宝购物公司于2014年12月9日签订的编号为108999-14-GB-055号的《授信额度合同》；2.被告金宝购物公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向广发行惠州分行偿还借款本金49000000元及支付相应利息、罚息和复利；3.原告广发行惠州分行对被告金宝集团公司所有的位于惠州小金口街道办事处金宝山庄（翠微园3期别墅）第35栋别墅（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为306.72平方米）、惠州小金口街道办事处金宝山庄（翠园3期别墅）第43栋别墅（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为291.34平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.71平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层102商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为66.63平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云祥阁101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.42平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云鸿阁103商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为112.19平方米）、惠州仲恺高新区和畅五路金宝城市佳园8号商业办公楼1单元2层01号房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为1839.45平方米）的折价或拍卖、变卖所得价款，在约定的最高额抵押担保的债权数额40109000元及上述第二项判决确定的利息、罚息和复利及诉讼费、执行费、保全费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、公告费等的债务的范围内享有优先受偿权。4.原告广发行惠州分行对被告长江房地产公司所有的位于惠东县城泰××区××花园（惠东国际新城）一期18栋3A号的房产（证号：粤房地权证惠东字第××号，建筑面积为336.58平方米）、惠东县城泰××区××花园（惠东国际新城）一期26栋（证号：粤房地权证惠东字第××号，建筑面积为505.91平方米）、惠东县城泰××区××花园（惠东国际新城）一期23栋（证号：粤房地权证惠东字第××号，建筑面积为597.586平方米）房产的折价或拍卖、变卖所得价款，在约定的最高额抵押担保的债权数额18388224元及上述第二项判决确定的利息、罚息和复利及诉讼费、执行费、保全费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、公告费等的债务的范围内享有优先受偿权；5.原告广发行惠州分行对被告庄恭东所有的位于惠州龙丰××风山别墅区××号的房产（证号：粤房地证字第1776818号，建筑面积为222.55平方米）、被告庄雕所有的位于惠州江北20#小区中银先科国际大厦主楼第9层F1号的房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为104.65平方米）、被告庄茂祥所有的位于惠州××城区××大道××花园××房的房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为265.57平方米）、被告刘保娟所有的位于惠州河南岸演达大道18号之一恒和大厦2层01号的房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为292.32平方米）、被告刘保娟所有的位于惠州河南岸演达大道18号之一恒和大厦2层02号的房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为608.95平方米）、被告刘保娟所有的位于惠州河南岸演达大道18号之一恒和大厦2层03号的房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为287.65平方米）、被告刘保娟所有的位于惠州河南岸演达大道18号之一恒和大厦3层01号的房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为384.29平方米）、被告刘保娟所有的位于惠州河南岸演达大道18号之一恒和大厦3层02号的房产（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为565.22平方米）的折价或拍卖、变卖所得价款，在约定的最高额抵押担保的债权数额31951067元及上述第二项判决确定的利息、罚息和复利及诉讼费、执行费、保全费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、公告费等的债务的范围内享有优先受偿权；6.被告庄艺、庄恭钦对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；7.被告庄艺、庄恭钦在承担担保责任后，有权向被告惠州金宝购物连锁有限公司追偿;8.驳回原告广发行惠州分行的其他诉讼请求。案件受理费286800元、财产保全费5000元，由被告金宝购物公司、金宝集团公司、长江房地产公司、庄恭东、庄雕、庄茂祥、刘保娟、庄艺、庄恭钦共同负担。该判决生效后，惠州市惠城区人民法院作出（2018）粤1302执4460号执行裁定书，裁定：将该案移送惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院执行。本院于2018年7月25日立案执行，依法向被执行人金宝集团公司等送达执行通知书，并依法被执行人金宝集团公司等提供抵押担保的上述财产进行评估。同年10月27日，本院作出（2018）粤1391执866号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人金宝购物公司、长江房地产公司、庄恭东、庄雕、庄茂祥、刘保娟名下所有的房产及被执行人金宝集团公司名下所有位于惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.71平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云祥阁101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.42平方米）等18套房产，并在京东网络司法拍卖平台公开拍卖，第三人张治远、张文波分别以483405元、491810元竞得被执行人金宝集团公司所有位于惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.71平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云祥阁101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.42平方米），并交清拍卖成交款。2019年5月27日，本院依法作出（2018）粤1391执866号之四执行裁定书，裁定：被执行人金宝集团公司名下所有位于惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层101商场、云祥阁101商场归买受人张治远、张文波所有，房产所有权自裁定送达买受人之日起转移。

上述商场在办理交付过程中，案外人金宝物业公司向本院提起执行异议，请求确认被执行人金宝集团公司与其签订的租赁合同合法有效。

另查明，2014年12月9日，申请执行人广发银行惠州分行与被执行人金宝购物公司签订《最高额抵押合同》，同年1月7日，被执行人金宝集团公司出具一份声明书，声明：“我公司位于惠州江北14号小区域云山花园四套物业（权属证号为：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号）为公司自用、或闲置状态，未对外出租经营”。同日，申请执行人广发银行惠州分行与被执行人金宝集团公司就被执行人金宝集团公司提供抵押位于惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.71平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云祥阁101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.42平方米）等上述房产在惠州房产管理局办理了抵押登记手续。同年8月7日，惠州市惠城区人民法院作出（2015）惠城法立保字第601号民事裁定书，裁定：查封被执行人金宝购物公司、长江房地产公司、庄恭东、庄雕、庄茂祥、刘保娟名下的房产及金宝集团公司名下所有位于惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.71平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云祥阁101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.42平方米）18套房产。2018年7月26日，本院作出（2018）粤1391执866号执行裁定书，裁定：续查封上述房产。

又查明，2014年1月1日，案外人金宝物业公司与被执行人金宝集团公司签订了《租赁合同》，被执行人金宝集团公司将上述合共面积4831.92平方米房产（商场）出租给案外人金宝物业公司，租赁期从2014年1月1日至2033年12月31日，每月租金24160元，即每平方米租金约5元。2019年11月27日，第三人张文波与案外人金宝物业公司签订了物业服务协议及管理规约。同年12月2日至2020年4月9日止，案外人金宝物业公司向第三人张文波个人账户汇入2019年10月15日至2020年4月的租金共2896元（每月租金为447元）

再查明，2018年8月23日，案外人金宝物业公司与马授春签订一份《房屋租赁合同》，将被执行人金宝集团公司所有名下位于惠州市江北××小区××101商场(面积70平方米)出租给马授春，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，每月租金1800元。2018年9月5日，案外人金宝物业公司与张守友签订一份《房屋租赁合同》，将被执行人金宝集团公司所有名下位于惠州市江北××小区××101Ａ商场(面积60平方米)出租给张守友，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日，每月租金1100元。

认定上述事实，有案外人金宝物业公司提交的证据1-5，申请执行人广发行惠州分行提交的声明书，第三人张文波提交的证据1及本院（2018）粤1391执866号执行卷宗、双方当事人在卷记录等证据证实，本院予以认定。

本院认为，案外人金宝物业公司请求确认其与被执行人金宝集团公司签订的《租赁合同》合法有效，实际是请求法院确认对被执行人金宝集团公司名下所有位于惠州市江北××号小区云山花园云梦阁首层101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.71平方米）、惠州市江北××号小区云山花园云祥阁101商场（证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为89.42平方米）为“带租拍卖”，并在租赁期限内阻止向买受人移交占有上述的商场。该请求属是基于租赁权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，依法应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本院依法对被执行人金宝集团公司所有名下的上述房产依法评估拍卖，程序合法，且当事人及案外人金宝物业公司对上述执行行为均无异议，本院予以确认。

本案的争议焦点是承租人即案外人金宝物业公司是否有权阻止向第三人张文波、张治远移交第三人竞得的上述房产。从双方当事人提交的现有证据显示，案外人金宝物业公司与被执行人金宝集团公司签订的《租赁合同》虽然在办理抵押登记手续及法院查封之前，但双方签订的《租赁合同》未在房产管理部门办理登记备案手续，案外人金宝物业公司与被执行人即原产权人金宝集团公司之间存在一定的关联关系，承租人即案外人金宝物业公司承租被执行人金宝集团公司上述房产后自己并没有实际使用，而是用来转租，且租赁合同的租金明显低于转租后的价格，该行为不符合一般的市场交易习惯。另，从申请执行人广发行惠州分行提交的证据显示，被执行人金宝集团公司在提供上述房产抵押时，声明上述房产并没有出租，与案外人金宝物业公司主张租赁关系相矛盾。因此，案外人金宝物业公司请求确认被执行人金宝集团公司所有名下的上述房产为“带租拍卖”及在租赁期限内不向买受人即第三人张文波、张治远移交上述的商铺的理由不充分，不符合法律规定，本院依法不予支持。案外人金宝物业公司认为其与第三人张文波之间已建立了租赁关系，与事实不符，本院不予确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第三十一条第一款的规定，裁定如下：

驳回案外人惠州市金宝物业发展有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　钟浩龙

审　判　员　　杨创涛

人民陪审员　　李翠荣

二〇二〇年六月十二日

书　记　员　　许世荣