原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司与被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司、被告（反诉第三人）上海寓缘信息科技有限公司、被告（反诉第三人）南京市鼓楼区四方城棋牌室、被告（反诉第三人）南京恒瀚餐饮管理有限公司、被告（反诉第三人）南京柒仔宠物用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0106民初12761号

原告（反诉被告）：江苏中博通信有限公司，住所地在江苏省南京市。

法定代表人：杨建明。

委托诉讼代理人：周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：南京特创物业管理有限责任公司，住所地在江苏省南京市。

法定代表人：潘金顺。

委托诉讼代理人：蔡佳旻，北京大成（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁松，北京大成（南京）律师事务所律师。

被告（反诉第三人）：上海寓缘信息科技有限公司，住所地在上海市。

法定代表人：寿慧芳。

委托诉讼代理人：刘晓娜，女。

委托诉讼代理人：康丽，女。

被告（反诉第三人）：南京市，住所地在江苏省南京市。

法定代表人：曾颖玥。

被告（反诉第三人）：南京市鼓楼区四方城棋牌室，住所地在江苏省南京市。

经营者：刘志明。

被告（反诉第三人）：南京恒瀚餐饮管理有限公司，住所地在江苏省南京市。

法定代表人：余亚洲。

被告（反诉第三人）：南京柒仔宠物用品有限公司，住所地在江苏省南京市。

法定代表人：徐绅彬。

委托诉讼代理人：吴兵，男。

原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司（以下简称中博通信公司）与被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司（以下简称特创物业公司）、被告（反诉第三人）上海寓缘信息科技有限公司（以下简称上海寓缘公司）、被告（反诉第三人）南京市（以下简称镇江路老年公寓）、被告（反诉第三人）南京市鼓楼区四方城棋牌室（以下简称四方城棋牌室）、被告（反诉第三人）南京恒瀚餐饮管理有限公司（以下简称恒瀚餐饮公司）、被告（反诉第三人）南京柒仔宠物用品有限公司（以下简称柒仔宠物用品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中博通信公司委托诉讼代理人周红兵、被告特创物业公司委托诉讼代理人蔡佳旻、被告上海寓缘公司委托诉讼代理人刘晓娜、康丽到庭参加诉讼，被告镇江路老年公寓、四方城棋牌室、恒瀚餐饮公司和柒仔宠物店，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告中博通信公司向本院提出以下诉讼请求：1.所有被告立即腾让其占有的南京市；2.被告特创物业公司向原告支付拖欠的房租4198924元，并自2017年11月1日起按照租金支付房屋占有使用费；3.被告特创物业公司向原告支付逾期支付100万元房租的违约金30万元；4.被告特创物业公司自2016年6月10日起，按照欠付金额的0.05%/天向原告支付逾期支付租金的违约金，至实际给付之日止；5.其他五被告对2017年11月1日起的房屋占有使用费与被告特创物业公司一起承担连带给付责任；6.诉讼费由六被告共同承担。事实和理由：原告与特创物业公司自2012年起即进行房屋租赁方面的合作，并签订了房屋租赁合同，该合同到期后，双方于2015年9月28日又签订了新的房屋租赁合同和补充协议。协议约定：原告将坐落于南京市、车位以及配套用房、设施设备、墙体和楼顶广告位等出租给特创物业公司使用（房屋的总建筑面积为7732平方米，场地面积约1500平方米）；租赁期限5年零3个月，自2015年6月1日起至2020年8月31日，免租期3个月，房租从2015年9月1日起计算；第一年和第二年的房租标准为320万元/年，第三年、第四年、第五年的租金标准在前一年的基础上递增3%；租金每三个月支付一次，首期租金80万元应于2015年9月10日前支付，同时应支付定金2万元，水电费按实缴纳；承租人逾期支付租金、水电费的，每逾期一日，按欠付金额的0.5%支付违约金，逾期30日仍不交付的，原告有权解除合同，收回房屋；特创物业公司在前期租赁合同中拖欠的100万元费用，应在2017年6月前分8期清偿完毕，如任一期不能偿还的，原告有权解除合同，并要求承担30%的违约金。特创物业公司在承租上述房屋后，将房屋分租给了其他五被告。但是，特创物业公司在新的承租期内仍不遵守商业信誉，长期拖欠房租和水、电费，故原告于2017年11月1日解除了双方的租赁关系，并要求特创物业公司于2017年11月15日前腾让房屋，且书面告知了其他五被告合同解除的情况，并要求房屋的实际使用人至原告处登记，协商处理善后事宜。但是，所有被告均未与原告联系，亦未向原告缴纳相应的房屋占有使用费，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

被告特创物业公司辩称：首先，特创物业公司经中博通信公司的同意在原有结构的基础上加盖了两层房屋，并因此而支出了巨额的费用，故特创物业公司无需对扩建的部分支付租金。目前，特创物业公司已经支付了2015年6月1日至2017年8月31日的租金375万元，并不拖欠租金，亦不存在任何违约行为，故原告请求解除合同，并要求特创物业公司支付租金、房屋占有使用费及违约金等，无事实及法律依据，依法应予驳回。其次，中博通信公司对扩建的部分仅能主张占有使用费，而不能主张支付租金，且即使主张占有使用费亦不能在本案中主张。再次，中博通信公司不应在本案中一并主张特创物业公司和次承租人一起向其承担房屋占有使用费，且即使次承租人需要支付占有使用费，在中博通信公司未通知次承租人腾房的情况下，各次承租人仅应自本案判决生效之日起支付占有使用费，而不应自中博通信公司通知解除合同之日起计算。最后，中博通信公司主张的违约金过高，应予核减。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法判决。

被告上海寓缘公司辩称：首先，中博通信公司发送的《关于解除双方房屋租赁合同的通知》没有满足合同约定的书面通知义务，故中博通信公司与特创物业公司的租赁合同并未解除。因此，中博通信公司无权要求上海寓缘公司向其支付房屋占有使用费。其次，即使中博通信公司与特创物业公司的房屋租赁合同已经解除，中博通信公司要求上海寓缘公司自2017年11月1日起向其支付房屋占有使用费亦过早。因为，中博通信公司的邮寄单所显示的签收人并非快递单所载明的“童宣海”，而是他人，因此特创物业公司是否收到，何时收到，均无法核实。且即使特创物业公司于2017年11月2日收到解除通知，则距离中博通信公司要求搬离的时间仅为2日，上海寓缘公司及特创物业公司亦不可能在2日内搬离完毕，而根据中博通信公司与特创物业公司签订的房屋租赁合同，中博通信公司在租期届满时应提供10日的宽限期，因此即使双方租赁合同解除，中博通信公司亦应给予特创物业公司10天的时间搬离。另外，中博通信公司提交的告知书仅载明了“氧气公寓收到刘”的字样，并未载明具体的签收人和签收日期，而上海寓缘公司收到起诉状时才知道特创物业公司长期拖欠租金。再次，被告上海寓缘公司并未收到原告发出的告知书，原告亦未告知上海寓缘公司支付房屋占有使用费的数额、标准、期限等。最后，上海寓缘公司已经向特创物业公司支付了2018年6月19日前的租金。综上，请求驳回原告中博通信公司的诉讼请求。

被告特创物业公司向本院提出了反诉请求：1.请求撤销中博通信公司作出的《关于解除双方租赁合同的通知》；2.若上述第一项请求无法得到支持，则请求判令反诉被告中博通信公司向反诉原告特创物业公司支付将仓库改造成办公和商务用房的费用7216761.26元；3.诉讼费全部由中博通信公司承担。事实和理由：反诉原告特创物业公司经反诉被告中博通信公司的同意将仓库改造成了办公和商业用房，反诉原告因此支出扩建费用7216761.26元，该款中博通信公司应予给付。另外，虽然反诉原告与反诉被告之间于2015年签订的房屋租赁合同中约定的租赁面积中包含了扩建的面积3788平方米，且第一年和第二年的租金标准为320万元/年，但改扩建部分的面积无需支付租金。反诉原告自2015年6月1日至2017年8月31日期间已经支付了375万元的租金，扣除中博通信公司应当支付给特创物业公司的房屋使用费等费用278000元后，特创物业公司并不拖欠中博通信公司的租金，中博通信公司单方发出解除合同的通知，无事实和法律依据，因此应予撤销。综上，请求支持反诉原告特创物业公司的反诉请求。

反诉被告中博通信公司对特创物业公司提出的反诉辩称：首先，中博通信公司与特创物业公司先后签订了两份房屋租赁合同，该两个合同中间有近10个月的间隔期，两份租赁合同所约定的出租面积不同，特创物业公司改造房屋的事实发生在第一次承租期内，根据该租赁合同的约定，合同到期后特创物业公司所有装修和改造的设施均归中博通信公司所有，中博通信公司不给于任何补偿，双方订立的新合同，对以前的债权债务进行了确认，且将改造后的夹层面积计入了新的出租面积。因此，特创物业公司辩称夹层部分的面积不计房租，且要求中博通信公司对其改造费用进行补偿，无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。其次，特创物业公司在承租期间长期拖欠巨额租金，中博通信公司亦多次向特创物业公司发出了解除合同的警示，但特创物业公司均拒不改正，故中博通信公司解除双方的租赁合同，理由充分，特创物业公司请求撤销该解除通知，无事实和法律依据。综上，请求驳回特创物业公司的反诉请求。

反诉第三人上海寓缘公司对特创物业公司的反诉述称：上海寓缘公司并不知悉特创物业公司反诉请求所依据的事实，因此请求法庭查明该事实后，依法判决。

被告镇江路老年公寓、四方城棋牌室、恒瀚餐饮公司和柒仔宠物店对于中博通信公司的本诉及特创物业公司的反诉均未答辩，亦未向本院提交答辩状。

本院经审理认定事实如下：

一、中博通信公司与特创物业公司签订第一份房屋租赁合同及特创物业公司改造房屋的事实

中博通信公司系南京市，其中1-6幢为砖混结构，第7幢为砖木结构，设计用途均为仓储，产权证所载明的建筑面积总和为6121.9平方米，其中第五幢的建筑面积为1820平方米。

2004年5月19日，江苏省电信器材工业公司作为甲方（中博通信公司的前身）与乙方特创物业公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将虎踞北路55号坐西朝东1-2层建筑面积为2050平方米的迎街门面房及55号院内9米高的框架结构仓库（该合同约定建筑面积为1894平方米）出租给乙方，租期8年，自2004年5月19日至2012年7月28日；租金为200万元/年；甲方同意将55号院内的停车场，同时包括楼顶上、墙体上的广告位一并交给乙方使用和管理，乙方承租55号两处房屋时，除保证55号院内三、四、五楼停车外，院内全部场地、设施及房屋均由乙方使用；乙方对承租房进行装修、改造时，应书面通知甲方，并不得损坏房屋的整体结构和承重结构，承租期满时，全部产权归甲方所有，乙方不得拆除装修物及附着物，并无偿完好地交给甲方；因乙方违约或乙方其他原因造成合同提前终止，乙方不得就房屋的装修、增加设施等向甲方提出补偿请求。

上述合同履行过程中，特创物业公司向中博通信公司提出了延长合同的申请。2007年10月22日，中博通信公司向特创物业公司发送了《关于房屋租赁合同延长事宜的回函》，明确同意将原租赁合同延长两年（2012年8月19日至2014年8月18日）；拟从2008年1月1日起将租赁费用提高，前三年（2008年1月1日至2010年8月底）提高3%、后四年（2010年10月1日至2014年8月底）提高5%，以抵消物价上涨；原则上同意特创物业公司提出的将“行吊库”改造成办公室商务用房的申请，与改造有关的手续由特创物业公司办理，特创物业公司将有关改造手续、施工、竣工图纸等文件移交给中博通信公司等。

特创物业公司在上述合同履行期间对“行吊库”即9米高的框架结构仓库（产权证上的第五栋房屋）进行了改造，将其改造成了3层的办公和商务用房。

二、中博通信公司与特创物业公司签署会议纪要、第二份房屋租赁合同及往来发函的事实

上述租赁合同到期后，中博通信公司与特创物业公司于2014年10月20日召开了关于收回虎踞北路80号门面房和续租虎踞北路55号房屋的会议，并签署了两份会议纪要，但双方并未就续签房屋租赁合同、房租标准等达成一致。2015年1月19日，中博通信公司与特创物业公司因上述事宜再次召开了会议，并签署了会议纪要，但仍未达成书面合同。

2015年9月25日，中博通信公司（甲方）与特创物业公司（乙方）签订了第二份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方同意将虎踞北路55号坐西朝东1-2层、55号院内净高9米的框架结构仓库和55号院内场地（不包含甲方保留的6个车位），以及配套的房屋、设施设备、墙体、楼顶广告位等出租给乙方使用，标的房屋总建筑面积为7732平方米、场地面积约1500平方米；租期为五年零三个月，自2015年6月1日起至2020年8月31日止，甲方给予乙方3个月的免费承租期（2015年6月1日至2015年8月31日），作为乙方对房屋进行装修和配备必要设施的时间，在乙方合同履行良好的基础上，经甲方同意，可增加一年租期；去除三个月的免租期后，自2015年9月1日起，第一年和第二年的租金标准为320万元/年，第三、第四、第五年的租金标准分别为329.6万元/年、339.49万元/年、349.67万元/年，如第六年双方就续租事宜达成一致，则租金标准为360.16万元/年；租赁期间，乙方在每年3月、6月、9月、12月的10日前缴纳本结算周期的租金，每次支付金额为当年租金的25%；首期租金乙方应在2015年9月10日前一次性向甲方支付80万元；乙方在签订本合同后10日内向甲方支付定金2万元，甲方将在租期届满或本合同终止、解除且扣除乙方应当承担的违约金后，将剩余租金不计息返还给乙方；租赁期内，甲方如因自用需要，有权解除本合同、收回房屋，但应提前三个月通知乙方，乙方应按时腾出房屋，由此造成的损失甲乙双方协商解决；租赁期满，且甲乙双方未另订立合同的，甲方有权收回房屋，但应提供10日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算；因使用需要，乙方可自费对房屋进行改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，乙方对房屋进行装修、改善、增设其他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并且必须事先书面向甲方申请并经甲方同意，甲方有权对工程进行监督；乙方与第三方签订房屋转租合同的期限不得超出本合同约定的期限；除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担；逾期向甲方交付租金的，每逾期一日，乙方须按欠付租金总金额的5‰向甲方支付违约金，如逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金；甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕，并交回房屋，超出甲方规定的期限而拒不搬出的，甲方有权要求乙方限期迁出，并比照甲方解除合同当月租金的两倍向乙方主张超出期间的违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均须采取书面形式；以专人递送的，接收人签收之日视为送达。该合同载明的特创物业公司的接收人为张振进。

该合同的补充条款载明，甲方作为债权人，同意乙方前一租赁期间逾期未支付的租金100万元延期至本租赁期支付；乙方承诺两年内分8期偿还上述100万元租金，即自2015年9月开始至2017年6月期间，每三个月支付12.5万元，且同时须支付本合同期内的当期租金；乙方若违反上述还款义务，不能全额支付任何一期款项的，甲方有权单方面解除本租赁合同，并要求乙方按前期租赁合同欠款总额（100万元）的30%承担违约责任。

三、特创物业公司延期付款及中博通信公司解除合同的事实

2016年1月10日，中博通信公司向特创物业公司发送了《关于解除房屋租赁合同的通知》，特创物业公司确认其收到了该函，但辩称其收到该函后，双方仍继续履行了原合同。中博通信公司在举证时称，其出具该通知仅系警告特创物业公司，其于2017年10月底才真正决定解除租赁合同的。

2017年4月12日，特创物业公司向中博通信公司发送了《关于租赁房屋的有关事宜》及申请函，要求中博通信公司补偿其对虎踞北路80号进行电力增容改造的费用10万元、虎踞北路80号迁让承租户的费用28万元、虎踞北路55号3楼承租户搬迁费40万元等等，并申请将租金从320万元/年下浮20%，且将房屋租期延长5年。2017年8月7日，中博通信公司针对上述文件回函，表示同意补偿房屋中介胡飞6万元，同意对虎踞北路55号308室的搬迁费用，在租期内按照2.4万元/年从租金中扣减，对维修部租用一楼的房屋在租期内按照8.5万元/年从房屋租金内扣减，但对于其他请求均不同意。

2017年8月25日，特创物业公司又向中博通信公司发送了两个函，要求中博通行公司对其改扩建虎踞北路55号和80号房屋的费用及出租面积不足合同面积而多支出的费用进行补偿。

2017年10月30日，中博通信公司向特创物业公司邮寄了《关于解除双方房屋租赁合同的通知》，明确因特创物业公司拖欠房租、水电费等，严重损害了中博通信公司的利益，故自2017年11月1日起解除双方关于南京市，并要求特创物业公司于2017年11月5日前搬清所有物品，交还房屋、附属设施、设备和场地等，并补缴欠付的房租、水电费以及合同约定的违约金。该快递单载明的收件人系“童宣海”，但签收人系张振进。

2017年11月6日，特创物业公司回函，中博通信公司不应收取其扩建部分的房租，其于2017年8月25日函告中的570万元租金，已远远大于中博通信公司所主张的金额，因此其并不存在违约行为。

四、特创物业公司转租房屋的事实

特创物业公司承租虎踞北路55号院的房屋后，将上述房屋分别进行了多次转租。目前，使用该院内房屋面积最大的是上海寓缘公司，其使用的房屋面积约为4400平方米，经营的是“氧气公寓”，其提供的与特创物业公司、南京新开润商贸有限公司（以下简称新开润公司）的房屋租赁合同载明的承租期为2015年12月20日至2021年6月1日。2017年11月28日，特创物业公司与南京宇皓市场管理有限公司（以下简称宇皓市场公司）签订了房屋租赁合同，将其承租范围内的房屋全部转租给了宇皓市场公司。同日，特创物业公司将其与上海寓缘公司所签合同中的权利义务一并转让给了宇皓市场公司。

镇江路老年公寓承租了虎踞北路55号院内1100平方米的房屋，承租期限为2015年10月28日至2021年12月19日，其向本院提供的合同显示，其房屋续租合同的相对人为南京新开润商贸有限公司。

案外人刘志明承租了虎踞北路55号沿街综合楼一楼和二楼的部分房屋，面积大约为1000平方米，用于经营四方城棋牌室。中博通信公司和特创物业公司提供的刘志明与南京宇皓市场管理有限公司签订的房屋租赁合同显示，其承租合同的期限为2018年1月18日至2022年1月17日。

案外人余亚洲承租了虎踞北路55号沿街综合楼一楼的部分房屋，面积大约为488平方米，用于经营恒瀚餐饮公司，特创物业公司与其签订的房屋租赁合同的承租期限为2016年7月12日至2021年9月11日。特创物业公司提供的宇皓市场公司与余亚洲签订的租赁合同的期限为2017年12月12日至2021年9月11日。

案外人吴兵承租了虎踞北路55号沿街综合楼一楼和二楼的部分房屋，面积大约为290平方米，用于经营南京柒仔宠物用品有限公司。中博通信公司和特创物业公司提供的房屋租赁合同显示，其与宇皓市场公司签订的合同期限为2017年10月22日至2021年10月21日。

五、中博通信公司通知房屋实际使用人其与特创物业公司解除合同的事实以及各承租人交纳租金的情况

中博通信公司在向特创物业公司发送解除合同通知后向各房屋的实际使用人发送了告知书，告知各承租人其已经于2017年10月30日向特创物业公司发函解除了与特创物业公司的房屋租赁合同，并要求各承租人于2017年11月30日前携带相关资料至其公司办理登记备案手续，并商谈善后处理事项。中博通信公司向上海寓缘公司发出的通知中有“氧气公寓刘”的字样，上海寓缘公司称其公司中有多个员工姓刘，不知道是哪个员工签署的。

上海寓缘公司称，其已将租金支付至2018年6月19日。镇江路老年公寓称，其已将租金支付给了新开润商贸公司，且已支付至2019年10月27日。余亚洲称，其未缴纳租金的期限已经超过了半年。吴兵称其租金已经支付至2018年4月，另缴纳了一个季度的押金。四方城棋牌室未告知本院其租金交纳期限。特创物业公司称，四方城棋牌室的经营者刘志明已将租金支付至2018年5月20日，吴兵支付至2018年4月22日，余亚洲支付至2018年3月11日，其未能调取到镇江路养老院的房租交纳情况。

中博通信公司未对本院告知的各实际占有人缴纳租金的时间提出异议，且称对于实际承租人已经支付的2017年11月1日以后的租金，其不再主张，但对于尚未支付的部分，其仍要求实际承租人或占有使用人在其责任范围内承担连带责任。

六、本院现场勘查及特创物业公司申请鉴定的事实

2018年10月15日，本院至涉案房屋所在的现场进行勘查，中博通信公司和特创物业公司一致确认镇江路养老院承租的房屋中有一部分是由9米高的仓库改造的房屋，另有一部分是由原来的三十几平方米的瓦房改建、扩建的，目测改扩建后的面积大约有70平方米左右。中博通信公司和特创物业公司均未向本院提供改建、扩建仓库和瓦房的行政许可文件，亦未向本院提供由有资质的设计单位设计的图纸。镇江路养老院一层大厅所占用的房屋在产权证上并未显现。

特创物业公司主张其改扩建本案所涉的9米高的仓库花费了72166761.26元，并向本院提供了一份合同及一组价格表，该合同和价格表载明的工程总价为72166761.26元。但是，特创物业公司并未向本院提供双方的结算书和付款凭证、发票等，中博通信公司对上述证据的真实性不予确认。特创物业公司申请对其改造工程的造价进行鉴定，但因其未能提供完成的图纸，致使鉴定机构未能出具鉴定报告。特创物业公司遂申请对工程结构进行测绘，但双方选择的测绘机构无法出具结构图，只能出具平面图，而平面图不能作为造假鉴定的基础，故本案所涉工程未能进行造价鉴定。

中博通信公司称，因其出租的厂房原具有房屋产权证，属于合法建筑，故改扩建后的合同亦应有效，其对改扩建的房屋主张租金并无不当，若双方合同中关于改扩建部分的约定无效，其请求按照租金标准来计算房屋占有使用费。

六、特创物业公司支付租金的事实

特创物业公司向中博通信公司支付了2015年6月1日以后的房屋租金370万元。另外，中博通信公司同意特创物业公司以房产税抵扣50409元租金，亦同意在本案中补偿特创物业公司关于虎踞路80号迁让而支付给中介胡飞的中介费6万元，且同意在租期内按照10.9万元的租金标准减免虎踞北路55号308室的搬迁费用和维修部租用一楼的房屋租金。

上述事实，有原告中博通信公司、被告特创物业公司、上海寓缘公司及本院的庭审笔录、勘查笔录、谈话笔录等证据予以证实，被告镇江路老年公寓、四方城棋牌室、恒瀚餐饮公司和柒仔宠物店等未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，故本院对上述事实，予以认定。

本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。合同中的部分条款或内容无效，不影响其他部分的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

一、关于中博通信公司与特创物业公司签订的房屋租赁合同的效力问题

本案中，中博通信公司与特创物业公司先后签订了两份房屋租赁合同，第一份房屋租赁合同所约定的出租范围系2050平方米的门面房和1894平方米的9米高的仓库，以及虎踞北路55号院内的停车场和楼顶、墙体上的广告位等，因中博通信公司回函表示同意将原租赁合同延长两年至2014年8月18日，故本院认定双方之间已就原租赁合同延长至2014年8月18日达成了一致。该合同到期后，双方虽多次召开会议，并签署了会议纪要，但并未就延续原合同达成一致，且双方在2015年9月25日签订第二份租赁合同时，对原合同履行期间所欠付的100万元租金的支付期间做出了明确约定，并约定了违约金标准，故本院认定双方之间所签订的第一份房屋租赁合同已经到期终止。

因中博通信公司与特创物业公司于2015年9月25日签订的房屋租赁合同所约定的出租范围、租金标准、租赁期限等均发生了变更，且对第一份合同履行期间所欠付的租金的偿还期限进行了约定，故应认定该合同系一份新的房屋租赁合同，而非原合同的继续。因该合同所约定的出租范围中包含了特创物业公司在2007年改扩建的房屋面积以及镇江路养老院服务大厅所占用的扩建面积，而中博通信公司和特创物业公司均未提供证据证明该改扩建行为得到了相关部门的许可，且未提供证据证明改建和扩建的结构符合相关的标准，故本院认定该合同中对上述改、扩建所形成的建筑面积的约定无效。该合同中关于其他合法建筑面积的约定，因系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。中博通信公司以其持有改扩建房屋的原始产权证为由，辩称关于改扩建部分所作出的约定有效，无事实和法律依据，本院不予支持。

二、特创物业公司是否应就改建和扩建的部分支付租金或占有使用费的问题

中博通信公司与特创物业公司所签订的第一份房屋租赁合同虽未约定特创物业公司需对改建和扩建部分的房屋支付租金，但新的租赁合同却将其改建和扩建部分的面积纳入了出租面积，故应认定双方已就改建和扩建部分需要支付租金达成了一致。特创物业公司虽在2017年8月25日发函，表示不应对其改建或扩建的房屋面积支付租金，但该函件与双方所签订的合同所约定的内容不一致，且中博通信公司并未做出同意免于支付改扩建部分的租金的意思表示，故该函不能使本院认定其无需对改扩建的部分支付租金或占有使用费。因此，根据双方合同的约定以及司法解释关于出租人可以参照合同所约定的租金标准向承租人主张占有使用费的规定，本院认定特创物业公司应就改建和扩建的面积向中博通信公司支付占有使用费。

三、关于特创物业公司是否存在违约行为的问题

中博通信公司与特创物业公司所签订的新的房屋租赁合同中关于改扩建部分的约定虽然无效，但中博通信公司可以根据合同的约定要求特创物业公司支付房屋的占有使用费。根据双方合同约定的租金标准以及中博通信公司按照10.9万元/年的标准减少租金的承诺，本院认定特创物业公司在2015年9月1日至2017年8月31日期间应按照309.1万元/年的标准支付房租和占有使用费，在2017年9月1日至2018年8月31日期间按照318.7万元/年支付租金和占有使用费，在2018年9月1日至2019年8月31日按328.59万元/年支付占有使用费，租期的最后一年按338.77万元/年支付占有使用费。因此，2015年9月1日至2017年10月31日期间，特创物业公司应支付的租金和占有使用费总额为6713166.67元（309.1万元/年×2年+318.7万元/年÷12个月×2个月）。另外，根据双方补充协议的约定，特创物业公司还应支付前期房屋租赁合同履行过程中所欠付的租金100万元，故特创物业公司应支付的租金总额应为7713166.67元。因中博通信公司同意承担中介费6万元，并同意抵扣税金50409元，故特创物业公司实际应支付租金和占有使用费7602757.67元（7713166.67元-6万元-50409元）。因特创物业公司仅支付了370万元，且未提供证据证明该款中包含补充条款中约定的100万元欠付租金，故仍欠付房租和占有使用费共计3902757.67元。特创物业公司未按照约定的期限支付上述期间内的租金和占有使用费，其行为已经构成违约。

四、关于房屋的返还问题

中博通信公司虽曾于2016年1月10日发出过解除合同的通知，但其主张该通知仅系警告，而不具有解除合同的真实意思。特创物业公司亦称，该通知发出后，双方仍继续履行原合同。故本院认定该通知因特创物业公司不具有真实的解除合同的意思，而不发生解除合同的法律效力。但是，因2017年10月30日中博通信公司发出了解除合同的通知，且将该通知送达和合同所约定的签收人“张振进”，故应认定双方的租赁合同于2017年11月1日起解除。因合同解除后，当事人可以要求返还租赁物，故中博通信公司主张特创物业公司返还其承租的房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。另外，因中博通信公司系该房屋的所有权人，故合同解除后其他五位房屋的实际承租人或占用人已不能依据其与特创物业公司或与特创物业公司的次承租人签订的合同而继续使用该房屋，而应将该房屋交还给房屋的所有权人中博通信公司。

五、关于租金和占有使用费的给付问题

中博通信公司虽系按照租金的性质来主张2015年9月1日至2017年10月31日期间的费用的，但该主张系其对改扩建部分房屋部分的约定是否有效理解错误造成的，因其在诉讼中已经表示，若人民法院认为改扩建部分的租赁协议无效，其主张按照租金标准支付该期间的占有使用费，故根据本院已经作出的关于特创物业公司在2015年9月1日至2017年10月31日期间欠付的租金和占有使用费数额的认定，本院认定特创物业公司应支付上述期间的费用共计3902757.67元。关于2017年11月1日起的占有使用费问题，因双方合同约定第三、第四、第五年的租金分别为329.6万元/年、339.49万元/年和349.67万元/年，且中博通信公司同意按照10.9万元/年的标准核减费用，故特创物业公司应按照318.7万元（329.6元/年-10.9万元）的标准支付2017年11月1日起至2018年8月31日期间的占有使用费、按照328.59万元/年（339.49万元/年-10.9万元）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费、按照338.77万元/年（349.67万元/年-10.9万元）的标准支付2019年9月1日起的占有使用费，至实际返还房屋之日止。

六、关于逾期支付30万元租金的违约金问题

因双方的合同约定特创物业公司应在2015年9月1日至2017年8月31日期间分8次支付完毕欠付的100万元租金，而特创物业公司并未提供证据证明其在支付第二份合同所约定的租金的同时偿还了上述费用，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方合同约定的违约金30万元，并未超出法律规定，且特创物业公司逾付该租金的时间已经接近两年，故本院对中博通信公司主张的该笔租金的违约金30万元，予以支持。

七、关于逾付其他租金的违约金问题

根据中博通信公司与特创物业公司所约定的租金标准以及中博通信公司同意在租期内核减的租金数额，本院认定特创物业公司在2015年9月1日至2017年8月31日期间应支付的租金标准为8468.49元/天【（320万元/年-10.9万元/年）÷365天】。因特创物业公司支付的钱款总额为370万元，故本院认定特创物业公司实际已经将租金和占有使用费至2016年11月11日（1年+60.9万元÷8468.49元/天）。关于2016年11月12日起租金的违约金问题，因中博通信公司与特创物业公司所签定的合同中关于改扩建部分的约定无效，故中博通信公司无权对特创物业公司逾期支付改扩建部分占有使用费的行为主张违约金。根据9米高的仓库原始面积（1820平方米）以及上海寓缘公司承租的由9米高的仓库改造的公寓房的面积为（4400平方米），本院认定特创物业公司因改造仓库而增加的面积为2580平方米。另外，加上产权证书上并未显示的由镇江路养老院大厅所占用的房屋面积，本院认定本案租赁合同所涉及的无产权证房屋的面积总和为2650平方米（2580平方米+70平方米）。因该部分面积占出租房屋面积的比例为34.27%（2650平方米÷7732平方米），占总承租总面积中的28.7%【2650平方米÷（7732平方米+1500平方米）】。因厂房租金相对较高，且另有部分房屋被中博通信公司反租，故本院酌定改扩建部分的租金占总租金的比例为30%。据此，特创物业公司应当承担违约金的范围为原合同所约定租金标准的70%。因特创物业公司没有支付2016年11月12日至2016年11月30日期间的租金，故根据双方合同的约定，其应就该段时间的租金112631元（8468.49元/天×19天×70%），按照万分之五每日的标准向中博通信公司支付自2016年9月10日起至实际给付之日止的租金。对于2016年12月至2017年2月、2017年3月至2017年5月、2017年6月至2017年8月租金，特创物业公司应以540925元【（320万元-10.9万元）÷12个月×3个月×70%】为基数，按照万分之五每天的标准，分别支付自2016年12月10日、2017年3月10日、2017年6月10日，至实际给付之日止的违约金。对于2017年9月至2017年10月租金的违约金，特创物业公司应以371816元为基数【（329.6万元/年-10.9万元）÷12个月×2个月×70%】，按照万分之五每日的标准，支付自2017年9月10日起至实际给付之日止的违约金。

八、关于上海寓缘公司等次承租人或实际使用人的责任问题

上海寓缘公司虽辩称其公司内姓刘的员工有多个，不知道是哪一个员工签收的告知书，但并未辩称其未收到中博通信公司发送的通知，故本院认定中博通信公司已经向上海寓缘公司送达了告知书。但是，因该告知书并未要求实际承租人或占有使用人腾空房屋，而仅要求其至中博通信公司处进行协商、备案，故本院认定中博通信公司并未要求上海寓缘公司、镇江路养老院等次承租人或实际占用人立即腾空房屋。因此，中博通信公司主张上述承租人或实际使用人自2017年11月1日起承担支付占有使用费的连带支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。因中博通信公司于2017年12月20日至本院诉讼，明确请求各承租人或实际占用人腾空房屋，并支付占有使用费，故应认定其已经依法行使了物权请求权，各实际承租人或占有使用人未能履行腾房义务的，应当承担连带责任。但是，因特创物业公司表示对各实际承租人或占有使用人已经支付的租金不再主张，故各实际承租人对其已经缴纳的2017年12月20日以后的租金，不再承担责任。但是，对于自己尚未交付的租金，仍应根据其占有使用的面积承担相应的连带给付责任。

因上海寓缘公司、镇江路养老院、恒瀚餐饮公司、四方城棋牌室和柒仔宠物店占用的面积分别为4400平方米、1100平方米、1000平方米、488平方米、290平方米，而特创物业公司承租的总面积为9232平方米（7732平方米+1500平方米），故上述五位主体占特创物业公司承租房屋的面积比例分别为47.66%、11.91%、10.83%、5.28%和3.14%。

因上海寓缘公司已经将租金支付至2018年6月19日，且中博通信公司不再主张其对该日之前的占有使用费承担连带责任，故根据特创物业公司与中博通信公司约定的租金标准，本院认定上海寓缘公司应按照4161.43元/天（318.7万元/年÷365天×47.66%）的标准支付2018年6月20日至2018年8月31日期间的占有使用费，并应按照4290.57元/天（328.59万元/年÷365天×47.66%）支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后应按照4423.50元/天（338.77万元/年÷365天×47.66%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。

因镇江路养老院已经将租金支付至2019年10月27日，故若其未能在该日前腾空房屋，应按照1105.41元/天（338.77万元/年÷365天×11.91%）向中博通信公司承担占有使用费。

因恒瀚餐饮公司的经营者余亚洲已经将租金支付至2018年3月11日，故恒瀚餐饮公司作为占有使用人，应按照945.62元/天（318.7万元/年÷365天×10.83%）的标准支付2018年3月12日至2018年8月31日的占有使用费，按照974.96元/天（328.59万元/年÷365天×10.83%）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照1005.17元/天（338.77万元/年÷365天×10.83%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。

因四方城棋牌室的经营者已经支付租金至2018年5月20日，故其应按照461.02元/天（318.7万元/年÷365天×5.28%）的标准支付2018年5月21日至2018年8月31日的占有使用费、按照475.33元/天（328.59万元/年÷365天×5.28%）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照490.05元/天（338.77万元/年÷365天×5.28%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。

因柒仔宠物店的经营者已经支付至2018年4月22日，故其应按照274.16元/天（318.7万元/年÷365天×3.14%）的标准支付2018年4月23日至2018年8月31日的占有使用费、按照282.67元/天（328.59万元/年÷365天×3.14%）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照291.43元/天（338.77万元/年÷365天×3.14%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。

九、关于合同的继续履行问题

因中博通信公司解除合同的行为合法，故特创物业公司请求判令中博通信公司继续履行合同，无事实和法律依据，本院不予支持。

十、关于中博通信公司是否应补偿特创物业公司改扩建费用的问题

首先，特创物业公司虽主张其产生了改扩建费用7216761.26元，但并未提供其支出该费用的票据，且未提供有效的图纸以供鉴定和评估，故即使其实际支出了改扩建费用，亦不能使本院确定其请求的数额属实。其次，特创物业公司系在本案所涉的第一份租赁合同期间对房屋进行改扩建的，因第一份租赁合同约定：“乙方对承租房进行装修、改造……承租期满时，全部产权归甲方所有，乙方不得拆除装修物及附着物，并无偿完好地交给甲方”，故从该约定可以看出，特创物业公司无权向中博通信公司主张改造房屋的费用。再次，中博通信公司发送给特创物业公司的《关于房屋租赁合同延长事宜的回函》并未表示要对特创物业公司改扩建的费用进行补偿，而特创物业公司亦未提供证据证明双方在协商改扩建房屋时达成了由中博通信公司向其支付改扩建费用的协议，且该合同到期终止时，特创物业公司亦未要求中博通信公司向其支付改扩建费用，故特创物业公司主张中博通信公司向其支付改扩建费用并无合同依据。第四，若中博通信公司在2007年即与其达成了由中博通信公司承担改扩建费用的协议，则中博通信公司不可能在长达7年的时间里不要求特创物业公司对新增的2850平方米房屋计算租金，故特创物业公司主张由中博通信公司承担改扩建费用，缺乏合理性。最后，特创物业公司与中博通信公司在签订第二份书面合同时不仅将因改扩建而新增的面积纳入出租总面积，而且双方在该合同中仅约定特创物业公司应补充支付前一份合同履行过程中欠付的租金，而没有约定中博通信公司需向其支付改扩建费用，故应视为双方已经对中博通信公司无需支付该费用达成了一致。综上，特创物业公司主张中博通信公司向其支付改扩建费用，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司于本案判决生效之日起十日内腾让其占有的南京市，被告（反诉第三人）上海寓缘信息科技有限公司、南京市、南京市鼓楼区四方城棋牌室、南京恒瀚餐饮管理有限公司、南京柒仔宠物用品有限公司于本案判决生效后十日内腾让自己承租范围内的房屋；

二、被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司支付2015年9月1日至2017年10月31日期间欠付的租金和占有使用费3902757.67元，并按照318.7万元的标准支付2017年11月1日起至2018年8月31日期间的占有使用费、按照328.59万元/年的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费、按照338.77万元/年的标准支付2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；

三、被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司支付逾期支付100万元租金的违约金30万元；

四、被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司支付逾期支付租金的违约金（按照0.05%/天的标准，分别以112631元、540925元、540925元、540925元、371816元为基数，以2016年9月10日、2016年12月10日、2017年3月10日、2017年6月10日、2017年9月10日为起算日期，计算至实际给付之日止）；

五、被告（反诉第三人）上海寓缘信息科技有限公司、南京市、南京市鼓楼区四方城棋牌室、南京恒瀚餐饮管理有限公司、南京柒仔宠物用品有限公司于本案判决生效之日起十日内分别在自己的责任范围内对被告（反诉原告）特创物业公司欠付的占有使用费向原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司承担连带给付责任（1.上海寓缘信息科技有限公司按照4161.43元/天的标准支付2018年6月20日至2018年8月31日期间的占有使用费、按照4290.57元/天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后应按照4423.50元/天的标准支付占有使用费至实际偿还之日止；2.南京市按照1105.41元/天的标准支付自2019年10月28日起的占有使用费；3.南京恒瀚餐饮管理有限公司按照945.62元/天的标准支付2018年3月12日至2018年8月31日的占有使用费、按照974.96元/天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照1005.17元/天的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止；4.南京市鼓楼区四方城棋牌室按照461.02元/天的标准支付2018年5月21日至2018年8月31日的占有使用费、按照475.33元/天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照490.05元/天的标准支付占有使用费至实际偿还之日止；5.南京柒仔宠物用品有限公司按照274.16元/天的标准支付2018年4月23日至2018年8月31日的占有使用费、按照282.67元/天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照291.43元/天的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止）；

六、驳回原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司的反诉请求。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费51903元，保全费5000元、反诉案件受理费31158.66元，共计88061.66元，由原告（反诉被告）江苏中博通信有限公司负担8061.66元，被告（反诉原告）南京特创物业管理有限责任公司负担80000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　长　　孙晋辉

人民陪审员　　孙　志

人民陪审员　　宋　涛

二〇一九年五月三十一日

书　记　员　　陈　蓉

3.对被执行人限制高消费、限制出入境；