原告南京市鼓楼区四方城棋牌室与被告南京宇皓市场管理有限公司、被告南京特创物业管理有限责任公司、被告江苏中博通信有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0106民初6773号

原告：南京市鼓楼区四方城棋牌室，住所地南京市。

经营者：刘志明。

委托诉讼代理人：仲崇涛，江苏德擎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：雍红梅（系刘志明配偶），女，1981年9月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住所地南京市。

被告：南京宇皓市场管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1T47JM7B，住所地南京市。

法定代表人：李良建,该公司总经理。

被告：南京特创物业管理有限责任公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京江北新区**楼**。

法定代表人：潘金顺,该公司总经理。

以上两被告共同委托诉讼代理人：李玉双，江苏正大求实律师事务所律师。

以上两被告共同委托诉讼代理人：倪犁，江苏正大求实律师事务所实习律师。

被告：江苏中博通信有限公司，统一社会信用代码91320000666819071D，住所，住所地南京市div>

法定代表人：蒋震,该公司总经理。

委托诉讼代理人：周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。

原告南京市鼓楼区四方城棋牌室（以下简称四方棋牌室）与被告南京宇皓市场管理有限公司（以下简称宇皓公司）、南京特创物业管理有限责任公司（以下简称特创公司）、江苏中博通信有限公司（以下简称中博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四方棋牌室委托诉讼代理人仲崇涛、雍红梅，被告宇皓公司及特创公司委托诉讼代理人李玉双、倪犁，被告中博公司委托诉讼代理人周红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告四方棋牌室向本院提出诉讼请求：1.判令被告南京宇皓市场管理有限公司支付原告违约金80000元、退还原告保证金50000元；2.判令三被告连带赔偿原告装修费用1958780元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月18日，特创公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定特创公司向原告出租坐落在南京市，建筑面积为1000平方米，租期为五年，自2017年1月18日至2022年1月17日，第一年租赁费用为53万元，保证金5万元。后被告特创公司将房屋转租给被告宇皓公司，原告按三被告要求于2017年11月28日与宇皓公司重新签订《房屋租赁合同》，约定宇皓公司向原告出租坐落在南京市，建筑面积为1000平方米，租期为四年，自2018年1月18日至2022年1月17日，第一年租赁费用为52万元，以后每年5%递增，保证金5万元。两份合同生效后，原告均按照合同约定及时缴纳租金，而因被告特创公司逾期向该房屋产权人即被告中博公司支付租金，致中博公司于2017年12月20日将特创公司及次承租人诉至法院，请求提前解除其与特创公司之间的租赁合同。在上述案件审理过程中，三被告向原告明确表示过上述案件不会影响原告继续租赁使用该房屋的，故原告于2018年3月15日对其租赁的两层房屋进行全面装修，为期三个月的装修花费1958780元。原告按中博公司、宇皓公司的要求，自2017年11月至2018年12月先向宇皓公司支付租赁押金和2018年部分租金，后在上述案件一审结束后开始向中博公司支付租金。现中博公司却不再向原告出租并要求原告立即腾让房屋。综上，被告特创公司的违约行为致使宇皓公司对原告出现违约而无法实现合同目的，宇皓公司应按合同定即“如甲方违约，甲方必须按乙方投资数额按4年分摊折旧费的余额，对乙方进行补偿，并应支付相当两个月捌万的房租违约赔偿金”向原告承担违约责任。而后期中博公司接受原告的租金并将房屋继续出租给原告，被告中博公司虽未与原告重新签订书面租赁合同，但双方早己达成租赁合意，即己形成不定期租赁合同关系。而现中博公司突然要求原告腾让房屋的行为，不仅造成原告的严重经济损失，也应构成违约。故为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。

被告宇皓公司辩称，宇皓公司没有违约，是特创公司与中博公司之间有纠纷导致宇皓公司无法履行合同。由于原告未按照合同约定支付房租，根据合同约定保证金自动转为违约金。原告承租宇皓公司房屋，是经营棋牌室用途，其装修是在承租期间棋牌室经营不善，自行将棋牌室改造成公寓且没有获得宇皓公司的书面同意,所以原告的主张没有法律依据。

被告特创公司辩称，因特创公司已将房屋转租给宇皓公司,再由宇皓公司出租给原告，所以特创公司与原告不存在合同关系，不应赔偿原告的装修损失，请求驳回对特创公司的诉讼请求。

被告中博公司辩称，中博公司与特创公司还有四方棋牌室之间的房屋租赁纠纷案件已经鼓楼法院生效判决（2017）苏0106民初12761号判决书认定，中博公司作为出租人，是案涉房屋的合法所有权人，特创公司是承租人，四方棋牌室是特创公司对外转租的次承租人，中博公司与四方棋牌室无直接租赁合同关系，中博公司与特创公司之间的房屋租赁合同已经解除，四方棋牌室也应该按照判决腾让房屋及支付房屋占有使用费，目前原告还未履行生效判决，正在执行中。中博公司将房屋租赁给特创公司之后并不知晓特创公司与宇皓公司之间存在转租关系，在12761号案件中，中博公司没有将宇皓公司列为被告，同时特创公司与宇皓公司之间的转租关系是否真实也存在疑问。我方从未接触过宇皓公司人员，而且至今所有的现场工作人员全部都是特创公司的人员。中博公司在2017年11月6日向四方棋牌室发出书面告知函，明确说明已经与特创公司解除了租赁合同，在诉讼过程中中博公司也明确要求四方棋牌室腾让房屋。判决生效后，中博公司也一直与四方棋牌室联系，要求其履行法院的生效判决。四方棋牌室起诉书中提出的中博公司表示不影响原告继续使用房屋的主张没有任何事实依据，认为直接向中博公司给付房屋占用费即构成事实上的不定期租赁关系更无法律依据。从原告主张的装修事项发生时间看，是在明知中博公司与特创公司的租赁合同已经解除，而且案件已经在诉讼中，其仍然对房屋进行装修，我方认为其应当自行承担相应的法律后果及责任。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：中博公司系南京市。2015年9月25日，中博公司（甲方）与特创公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方同意将虎踞北路55号坐西朝东1-2层、55号院内净高9米的框架结构仓库和55号院内场地，以及配套的房屋、设施设备、墙体、楼顶广告位等出租给乙方使用；租期为五年零三个月，自2015年6月1日起至2020年8月31日止；乙方与第三方签订房屋转租合同的期限不得超出本合同约定的期限。2015年6月11日中博公司向特创公司出具情况说明，载明：我公司系鼓楼区虎踞北路55号临街门面房及院内房屋产权方，现已就该房屋的续租事宜与特创公司进行协商，拟将上述房屋出租给该公司，租赁期限暂定五年，具体事项以双方最终签订的租赁合同为准。为不影响房屋对外招租，应特创公司要求，我公司同意从即日起该公司可对虎踞北路55号临街门面房及院内房屋进行对外宣传招租。特创公司承租虎踞北路55号院的房屋后，将上述房屋分别进行了多次转租。

2017年1月18日，特创公司（甲方）与四方棋牌室经营者刘志明（乙方）签订了租赁合同，约定：乙方承租虎踞北路55号沿街综合楼一楼和二楼的部分房屋，面积大约为1000平方米，租期为五年，自2017年1月18日至2022年1月17日止；租赁费按季度付款，即每次提前30日支付下次租金，第一次交款时间为2017年1月18日；在本合同签订时，乙方应支付伍万元作为房屋租赁的保证金，该保证金于合同到期后30日内由甲方退还乙方；乙方对承租房进行装修、改造时，应书面通知甲方，并不得损坏房屋的整体结构和承重结构。承租期满时，全部产权归甲方所有；乙方不得拆除装修物及附着物，并无偿完好的交给甲方。因乙方违约或乙方其他原因造成合同提前终止时，乙方不得就房屋的装修、增加设施等向甲方提出补偿要求；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：①不支付或者不按照约定支付租金达15日的。②欠缴各项费用达伍万元的。③擅自改变房屋用途的。④擅自将该房屋转租给第三人的。

2017年9月16日，特创公司与宇皓公司签订了房屋租赁合同，将其承租范围内的房屋全部转租给了宇皓公司，租赁期为2017年11月20日至2021年12月19日。

2017年10月30日，中博公司向特创公司邮寄了《关于解除双方房屋租赁合同的通知》，中博公司于2017年11月6日向刘志明发送了告知书，告知刘志明已经于2017年10月30日向特创公司发函解除了与特创公司的房屋租赁合同，并要求刘志明于2017年11月30日前携带相关资料至其公司办理登记备案手续，并商谈善后处理事项。

2017年11月28日，宇皓公司（甲方）与四方棋牌室经营者刘志明（乙方）签订了租赁合同，约定：乙方承租虎踞北路55号沿街综合楼一楼和二楼的部分房屋，面积大约为1000平方米，租期为4年，自2018年1月18日至2022年1月17日止；租赁费按季度付款，即每次提前30日支付下次租金，第一次交款时间为2017年12月18日；在本合同签订时，乙方应支付伍万元作为房屋租赁的保证金，该保证金于合同到期后30日内由甲方退还乙方；乙方对承租房进行装修、改造时，应书面通知甲方，并不得损坏房屋的整体结构和承重结构。承租期满时，全部产权归甲方所有；乙方不得拆除装修物及附着物，并无偿完好的交给甲方。因乙方违约或乙方其他原因造成合同提前终止时，乙方不得就房屋的装修、增加设施等向甲方提出补偿要求；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：①不支付或者不按照约定支付租金达15日的。②欠缴各项费用达伍万元的。③擅自将该房屋转租给第三人的。如甲方违约，甲方必须按照乙方投资（约定投资80万元）数额按4年分摊折旧费的余额，对乙方进行补偿，并支付相当于贰个月捌万元的房租违约赔偿金；如乙方违约，乙方除补交齐租金外，其交付的五万元房屋保证金自动转为对甲方的违约赔偿金，另付解除合同后的60天当年房屋租金。原告向宇皓公司交纳费用情况：2017年11月28日交纳保证金5万元，2018年5月28日交纳2万，2018年8月10日交纳5.5万元，2018年9月5日交纳2.5万元，2018年9月26日交纳0.5万元，2018年10月17日交纳3万元，2018年11月21日交纳1万元，2018年12月3日交纳1万元，2018年12月（无具体日）交纳4万元，共计交纳27.5万元（其中3万元缴纳时间不详）。

中博公司作为原告于2017年12月20日以特创公司、四方棋牌室等为被告诉至本院要求被告立即腾让占有的南京市，2019年5月31日本院作出（2017）苏0106民初12761号判决书（以下简称12761号判决书）认定：中博公司与特创公司于2015年9月25日签订的房屋租赁合同中对改、扩建所形成的建筑面积的约定无效，该合同中其他合法建筑面积的约定有效；中博公司与特创公司的租赁合同于2017年11月1日解除。12761号判决书判决：特创公司于12761号判决生效后十日内腾让其占有的南京市，四方棋牌室于12761号判决生效后十日内腾让自己承租范围内的房屋；四方棋牌室按照945.62元/天的标准支付2018年5月21日至2018年8月31日的占有使用费、按照974.96元/天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照1005.17元/天的标准支付占有使用费至实际偿还之日止。

原告主张2018年3月15日对棋牌室进行了改造装修，改造成公寓，投入成本合计1958780元，转账给付费用34.717万元（微信转账15次共209170元，银行转账13.8万元），其余现金给付。原告为证明其主张，提供施工协议、施工清单、微信转账、银行转账记录。被告宇皓公司、特创公司质证意见为：转账金额无异议，三性不予认可，根据宇皓公司与原告签订的租赁合同约定原告装修应当书面通知宇皓公司，但原告没有书面通知宇皓公司，且原告改造的房屋应当符合公安、城管、消防等要求，原告改造成公寓不符合约定用途也没有取得消防许可。中博公司质证意见为：转账金额无异议，三性不予认可，原告装修未经中博公司同意，中博公司也不知情，原告的装修是改造成公寓，属于特种行业，原告未办理任何审批手续。

上述事实，有租赁合同、收据、民事判决书、庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，中博公司与特创公司签订的租赁合同经生效判决认定合法建筑面积的租赁合法有效，2015年6月11日中博公司向特创公司出具的情况说明可以认定中博公司同意特创公司对租赁物进行转租，故2017年1月18日特创公司与四方棋牌室签订的房屋租赁合同合法有效，2017年9月16日特创公司与宇皓公司签订的房屋租赁合同是将其承租范围内的房屋全部转租给了宇皓公司，其中包括生效判决认定的改、扩建所形成的建筑面积，故特创公司与宇皓公司签订的租赁合同中对合法建筑面积的租赁合法有效。特创公司与宇皓公司及四方棋牌室签订的房屋租赁合同租期均超过特创公司剩余租赁期限，故租期超过部分的约定无效。原告向被告中博公司支付的费用是依据12761号判决支付的房屋占有使用费，原告主张其向被告中博公司支付费用即与被告中博公司形成不定期租赁合同不符合法律规定，原告要求被告中博公司赔偿装修费用没有法律依据，本院不予支持。中博公司于2017年11月6日告知四方棋牌室其已向特创公司发函解除了与特创公司的房屋租赁合同，且12761号判决认定了中博公司与特创公司的租赁合同于2017年11月1日解除，原告在明知中博公司向特创公司发函解除租赁合同，且在12761号案件诉讼过程中，对租赁房屋进行装修，其装修亦没有按照合同约定书面通知特创公司，故原告要求被告特创公司赔偿装修费用没有法律依据，本院不予支持。2017年11月28日宇皓公司与四方棋牌室签订租赁合同没有经过中博公司同意，且在中博公司明确告知四方棋牌室其已向特创公司发函解除房屋租赁合同之后,故宇皓公司与四方棋牌室签订的房屋租赁合同无效。因宇皓公司与四方棋牌室签订的房屋租赁合同无效，故被告宇皓公司应将收取的5万元保证金退还原告，原告要求被告宇皓公司承担8万元的违约责任无法律依据，本院不予支持。因原告装修未经宇皓公司同意，故装修发生的费用，由原告自行负担，原告要求被告宇皓公司赔偿装修费用没有法律依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下：

一、被告南京宇皓市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告南京市鼓楼区四方城棋牌室保证金5万元；

二、驳回原告南京市鼓楼区四方城棋牌室对被告南京宇皓市场管理有限公司其他诉讼请求；

三、驳回原告南京市鼓楼区四方城棋牌室对被告南京特创物业管理有限责任公司、江苏中博通信有限公司的诉讼请求。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23510元,减半收取11755元，由被告南京宇皓市场管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员　　嵇娟

二〇二〇年十一月六日

书记员　　刘超