广州珠江建设发展有限公司（原广州市住宅建设发展有限公司）、高平所有权确认纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终23428号

上诉人（原审原告）：广州珠江建设发展有限公司（原广州市住宅建设发展有限公司），住所地：广州市越秀区环市东路**之**。

法定代表人：王志强，公司董事长。

委托诉讼代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵家川，公司职员。

被上诉人（原审被告）：**，女，汉族，1978年10月5日出生，身份证住址广州市花都区之一。

委托诉讼代理人：徐静怡，广东金科律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市花都区北兴建筑工程公司，住所地：广州，住所地：广州市花都区花东镇

法定代表人：钟玉瑞，总经理。

委托诉讼代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：谢植林，男，汉族，1942年8月19日出生，身份证住址广州市花都区。

原审被告：李宁，男，汉族，1988年2月13日出生，身份证住址广州市番禺区。

上诉人广州珠江建设发展有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人广州市花都区北兴建筑工程公司（以下简称北兴公司）、**、谢植林，原审被告李宁所有权确认纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持珠江公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由北兴公司、**、谢植林共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）诉争房屋是珠江公司与广东省饮食旅游服务公司合作建设所得，属于原始取得。根据珠江公司一审提交的证据，可证实广州市先烈中路78号为珠江公司开发和承建的房产，以及珠江公司与省饮公司就房屋所有权达成的分割协议且对该楼栋各单位的权属划分已显示本案诉争房屋广州市先烈中路78号之三601号为珠江公司所有。根据法律规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。广州市先烈中路78号项目为珠江公司开发和承建的房产。珠江公司诉请确认产权有法可依。（二）谢植林和北兴公司没有取得诉讼房屋产权的合同依据和法律依据。1、根据1990年11月3日签订的协议书，珠江公司与北兴公司的关系只是根据可售面积计算北兴公司拆迁大包费的结算关系。2、珠江公司与北兴公司没有关于诉争房屋产权的约定；珠江公司与北兴公司于1988年4月18日签订的《补充协议》内容并未对涉案房屋的权益归属作出约定，且《协议书》第七条第二款明确约定“前期所签订的区庄地段的一切协议以及来往公函、会议记录均同时终止”。故北兴公司、**主张涉案房屋属于1988年4月18日《补充协议》“的增加面积部分”缺乏事实及法律依据。3、珠江公司与北兴公司的合同关系及“实可销售面积”理解，广州市中级人民法院作出了认定。已经发生法律效力的(2013)穗中法民再字第61号判决书认为：“北兴公司（乙方）与住建公司（甲方）分别签订88协议、90协议、92协议均是双方的真实意思，合法有效。北兴公司、住建公司签订上述两份协议后由最初的共同开发涉案项目转变为项目转让的合同关系。北兴公司实质上仍主张其为项目合作方,与上述两份协议约定不符”。珠江公司和北兴公司仅仅是工程合同结算关系，没有与北兴公司达成任何关于和承诺过扣除计算面积权属归于北兴公司的协议。北兴公司没有开发资质，也不是诉争房屋项目的土地使用人，只是诉争房屋项目的拆迁代办人。(三)一审法院对190平方米等扣除面积的的理解存在逻辑错误。珠江公司与北兴公司按照1990年11月3日协议书约定的“可售大包费用。其中，扣除项包括补偿给拆迁户的房屋、公建配套、合作方省饮公司的分成面积均属于不可销售面积、均应该扣除计算。1、一审法院按照时间顺序进行推理存在错误。在2004年北兴公司与**签订《购房协议书》，北兴公司擅自出售涉案房屋给**。到2011年，珠江公司与北兴公司因纠纷【(2011)穗中法民五终字第3170号】认可区庄项目实可销售面积是3719.6942平方米，其中包括扣减的北兴公司未经珠江公司许可卖出或承诺他人无偿使用的房屋面积190平方米。本案系所有权确认纠纷，与涉案房屋是否在实可销售面积扣除的计算属于不同法律关系，一审法院按照时间顺序认定涉案房屋属于北兴公司私下出售给他人的面积并在可销售面积中扣除系认定事实错误、适用法律错误。2、北兴公司违反诚信原则、禁止反言原则，前后陈述多次相互矛盾：一审庭审中，北兴公司主张“私下出售或承诺给回迁户无偿使用的面积190平方米包括出售给案外人吴楚君的先烈中路78号之八101房26平方米，出售给案外人萧巨谦的先烈中路78号之八103房25平方米，超面积回迁给丁光明的23平方米以及本案涉案房屋”。北兴公司当庭陈述与(2011)穗中法民五终字第3170号一案主张的内容明显矛盾，违反禁止反言原则和诚实信用原则。体现在：(1)北兴公司2011年11月9日提交(2011)穗中法民五终字第3170号一案的代理词【详见2020年7月16日珠江公司提交的补充证据清单2之证据91第五点“关于北兴公司出售的回迁面积及对黄但家回迁面积的分析”，表明北兴公司承认出售以下面积：丁光明23.78平方米、吴楚君26．96平方米、彭妹2.5平方米；北兴公司不承认出售以下面积：出售给萧巨谦先烈中路78号之八102房地下25平方米、北兴公司没有出售过区庄项目的房产给兰州石油机械研究所。而谢植林提供给法院的兰州石油机械研究所于2006年9月1日出具的《我所的说明》认为北兴公司将涉案房屋约100平方米作为30万元利息补偿。北兴公司在(2014)穗越法民三初字第2640号一案中提出了《调解意向书》、《原告调解意向书》【详见2020年7月16日珠江公司提交的补充证据清单2之证据10】，北兴公司主张将先烈中路78号五梯802房(租住户丁光明)52平方米、78号之八103房（出售给萧巨谦）27平方米、78号之三601房117平方米、78号之三502房48.6519平方米、78号之三503房面积29平方米、78号之三302房面积71平方米、78号之三604房(租住户刘爱全)面积28.7595平方米在可销售面积扣除，以上七套房屋合计面积373.4平方米确定为谢植林个人所有。北兴公司在该案中主张实可销售面积应扣除377平方米，远远超过北兴公司在本案中主张实可销售面积应扣除私下出售或承诺给回迁户使用的面积190平方米，其说法前后矛盾。直到**在2019年7月起诉珠江公司办证时，珠江公司才知道北兴公司擅自把涉案房屋出卖给**。（四）一审法院认定**与李宁签订的《租赁合同》合法有效系认定错误。二、北兴公司与谢植林的行为属无权处分，珠江公司坚决反对也不予追认。根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”及《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定，北兴公司没有房地产开发经营的资质，也并非先烈路区庄综合楼房产的所有人，不具有争讼房屋的所有权，其无权出售涉案房屋给**，且未经珠江公司追认，因此《购房协议书》无效，对珠江公司没有约束力。三、**不是善意第三人，其行为也不是善意取得。1、《物权法》第106条第1款规定善意取得的构成要件，其构成必须以公示方法的完成为要件。对于不动产的善意取得，以登记作为判断标准。同时，结合《物权法》第十六条关于登记效力的规定，“受让”是指所有权的移转，而并非仅仅指不动产的占有移转。2、按照登记的权利推定规则，登记记载的权利人应推定为真实的权利人。在处分人未成为登记权利人之前，如果受让人与其发生交易，受让人根本没有理由相信其有处分权，受让人就不可能是善意的。本案中，买受人**没有到房管部门查阅登记，了解登记簿上记载的权利状况，则可推定其不构成善意，且一审庭审中**陈述依据1988年4月18日签订的《补充协议》就认定北兴公司是涉案房屋的所有权人，而与北兴公司签订购房协议并交付购房款给谢植林个人，其说法，既不合常理也不符合交易习惯。四、一审判决违反“同案同判”原则。本案(2004)东法民三初字第610号、(2004)穗中法民四终字第4626号属同一个项目同一个事实同样的诉求，但一审法院同案不同判。

**二审辩称：同意一审判决，不同意珠江公司的上诉请求。**购买涉案房屋时北兴公司占有房屋的权利外观以及北兴公司与珠江公司签订的《购房协议书》，北兴公司有权处分房屋，《购房协议书》有效。前案的生效判决，只能作为参考，不能作为定案依据，（2004）东法民三初字610号、（2004）穗中法民四终字4626号案与本案有区别。珠江公司已经事后追认**处分争讼房屋的行为，该事实在3017号案件中已经得到确认。在庭审中，珠江公司已经表示，（2008）越法民三初字299号案中的补充证据6-10，即为190平米包含的内容，珠江公司陈述前后矛盾。**在2019年起诉了珠江公司要求为涉案房屋办理房产证，但后发现，对方一直不承认**获得房屋所有权的事实，**遂撤回起诉，待条件成熟后再次起诉。

北兴公司二审辩称：同意一审判决，不同意珠江公司上诉请求。一审法院依据（2011）穗中法民五终字3170号判决书认定北兴公司对涉案房屋的处分行为有效，是合理合法的。涉案601号房一直都包含在190平米的范围内，北兴公司不存在陈述矛盾的情况，珠江公司指控无依据。一审法院并未违反同案同判原则。关于（2011）穗中法民五终字第3170案中的190平，北兴公司之所以同意在实际销售面积中扣除，因为该案庭审时，珠江公司以其实际方式追认了北兴公司私自销售或补偿给他人的行为，北兴公司从该190平中获得收益。北兴公司认为珠江公司补充意见是错误的，是一种不诚信行为。

谢植林二审辩称：同意一审判决，不同意珠江公司的上诉请求。谢植林是北兴公司项目的承包人，90协议前有一份统建协议，还有一份补充协议，一审中已经提交。根据补充协议约定，增大面积的部分归北兴公司所有，在签订统建协议后，北兴公司向银行贷款，用于支付涉案项目的拆迁和建设等项目，涉案项目全部是北兴公司出钱建成。建好后双方签订了90协议，以珠江公司以每平2150元购回涉案项目的开发权，但是到目前，珠江公司并未向北兴公司支付补偿款，而其不支付理由是涉案项目的房屋未进行大确权，不能确认实际可销售面积。所以谢植林认为虽然签订了合同要买项目，珠江公司一直没给钱。涉案项目增大面积应当全部归北兴公司。（2015）穗越法民三初字2367号案之一裁定第二页，北兴公司在起诉中已经明确罗列190平所包含的房屋及各房面积，在该案答辩中珠江公司并未对此予以否认反驳，说明珠江公司在该案中对北兴公司所罗列190平所包含的房屋是无异议的。

珠江公司向一审法院起诉请求：1、确认广州市先烈中路78号之三601号房屋产权为珠江公司所有；2、**、李宁立即搬离上述房屋，交还房屋给珠江公司；3、**赔偿珠江公司因其占用房屋的房屋使用费及利息（房屋使用费从2017年1月1日起计算至实际交还房屋之日止，参照广州市房地产租赁管理所《2018年广州市居住用房租金参考价》中区庄村楼梯楼租金参考价为55元/建筑面积平方米/月计算，涉案房屋建筑面积约为117平方米，计至起诉之日为231660元；利息以占用费为231660元为基数，自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4、确认**与北兴公司所签署的《购房协议书》无效；5、确认**与李宁所签署的《租赁合同》无效；6、北兴公司、李宁、谢植林对本案第三项诉讼请求承担连带清偿责任。

一审法院经审理查明：1982年2月12日，北兴公司与广东省基层饮食服务公司（后更名为广东省饮食旅游服务公司，以下简称省饮食公司）经广州市规划局以（82）城地批字第16号文批准共同征用本市先烈路区庄村1－15号、87－98号等地段的土地兴建培训房、宿舍工程。1988年1月6日，广州珠江建设发展有限公司经广州市规划局以（88）城地批字第13号文批准征用本市先烈路区庄村2－14号地段兴建回迁楼（扩征）工程。

1988年4月18日，北兴公司（乙方）与珠江公司（甲方）签订《补充协议》，约定双方于1985年1月1日签订《广州市先烈路区庄街1-13号和87-98号地段拆迁协议》，在双方共同合作期间，又于1987年10月7日双方协商，补充上述地段统建工程协议，在互相配合共同努力下做了大量工作，目前该地段拆迁工作基本完成，将转入三通一平土建工程阶段；双方在执行上述两次协议的前提下，在该地段征用范围内，努力争取办理扩大原来征用土地及建筑面积，为了把工程顺利进展，明确双方在增大建筑面积的责任及权益，经双方协商，补充如下条款：1、甲方负责该地段增扩用地面积手续，办理一切房屋的产权及其他有关手续；2、乙方负责扩征面积的费用，包括设计费、土建工程费、土地使用费、人防费、绿化费、市政费、建筑税、房屋交易税等；3、权益分成：乙方在增大建筑面积部分，无偿给甲方建筑面积60平方米单元住宅一套（包括厨厕、阳台）一级二类装修，增大的其余面积，全部归乙方处理；将来增大建筑面积多少，甲方均不再向乙方增加面积和费用等。

1990年12月20日、1992年2月20日、1992年11月14日，广州市规划局分别以（90）建字第1088号《建筑报建临时审核书》、（92）穗城规建字第0012号《建设工程报建审核书》、（92）穗城规字建字第1399号《建设工程报建审核书》，核准了珠江公司（0012号还核准了广东省旅游服务公司）在广州市区庄的上述住宅工程的报建。

1990年11月3日，北兴公司（乙方）与珠江公司（甲方）签订《协议书》，约定双方曾在前期签订了合作开发广州市区庄地段土地有关协议，现由于情况有所变化，甲方提出在合理补偿乙方经济利益的基础上，要回开发权，单独进行开发；项目名称：广州市先烈路区庄商品住宅综合楼；工程地点：广州市先烈路区庄村1-15号、89-98号；占地面积共约2276平方米，其中1-15号、87-98号地段约1551平方米，2-14号地段725平方米；鉴于乙方在前期搬迁工作中，已投入较大资金，并做了大量工作，使整个搬迁工程基本完成，因此，考虑到乙方所付出的成本代价，甲方同意以工程包干价每平方米2150元计回给乙方（按实可销售面积计算，暂定4000平方米），按图纸八层减除回迁面积，如有面积超4000平方米时也按每平方米2150元计（上述每平方米2150元价包含搬迁费、设计费、钻探费、报建费、放线费、解困房补偿费、道路绿化费、市政费、建筑税、教育配套设施费、排污费、人防费及与乙方所负责工作范围内的款项）；另外，红线单位省饮食公司要回房屋，认可出资的320000元也归属乙方所有，其房屋在本地段楼房中解决；本工程土建交由甲方按设计图纸和有关设计标准要求承建，土建费由乙方按工程造价每平方米450元计算在包干成本中扣除，此价格不论将来装修标准如何，建筑层数及材料价格的变动不作调整；双方在合作的过程中，应本着团结协作互惠互利的精神，积极努力，力争加大报建面积（九层）及红线单位省饮食公司增加投资额，此二项增加收益部分，除成本费用外，各占50%利益；乙方考虑到甲方在该项工程中给乙方的支持协助，同意向甲方缴交该地段工程前期工程管理费150000元；甲方负责本地段工程项目的全部资金及房屋的销售，并办理一切有关手续，如需缴交解困房时，负责办理缴交手续（解困房由乙方提供解决）；乙方负责动员本地段的搬迁和回迁安置工作及费用，负责办理外水电、外排水及费用，负责第九层面积的申报有关事宜，负责提交解困房面积，解困房面积的缴交可在本地段建筑面积中缴交或在甲方协助下办理并征得解困办同意在别处缴交；本协议生效后，甲方应即分期支付给乙方包干成本费，具体付款办法形式及时间如下：1、临时搬迁费，在合同签订生效后五天内，甲方应即支付给乙方200000元，1990年12月8日前再付100000元；2、搬迁工程费退还款，甲方应分别在1990年12月20日前退还1500000元，1991年春节前退还1560000元给乙方，以清还乙方在银行的贷款，余下大包的成本款项应在第二期工程搬迁后结算，结算后，甲方应把乙方应得款项的90%一次性付给乙方，留下10%待乙方回迁安置清楚后10天内一次性付给乙方；3、双方努力加大面积及红线单位“省饮”增加投资得益部分，属乙方所得的，甲方应在出售房屋结算后5天内一次性付给乙方；自本协议签字生效后，前期所签订的区庄地段的一切协议及来往公函、会议记录均同时终止等。

1992年10月17日，珠江公司与北兴公司签订《协议书》，约定该大楼第九层中的二分之一面积约540平方米属北兴公司所有，现珠江公司以每平方米3300元向北兴公司收购第九层的540平方米，总价为1782000元；土建造价为540平方米×530元/平方米＝286200元（包内水电）由北兴公司在总价中扣除则珠江公司应付1495800元给北兴公司；合同生效后，珠江公司有权支配属于北兴公司的第九层中的540平方米，北兴公司不能干涉等。

1993年1月5日，上述区庄综合楼工程经原广州市东山区建筑工程质量安全监督站验收评定为优良。

1993年5月5日，珠江公司（乙方）与省饮食公司（甲方）签订《关于联合修建区庄楼房有关问题商定书》，约定：双方于1984年12月17日签订合建区庄街1-13号、87-98号综合楼协议书，后来由于情况的变化，于1987年12月16日又签订了补充协议书，经过共同努力，该合建工程业已全部竣工，对有关问题双方共同商定如下：原定区庄楼房建成后，甲方一定要回东头首层建筑面积200平方米，从首层开始垂直向上总计算2000平方米产权属甲方所有及甲方投资工程总造价320000元，现经双方商定该址东面楼2号楼梯（即现门牌××层的01-02房、3号楼梯（即现门牌××层的01-02房共建筑面积1961.509平方米为甲方所有，余下的38.5平方米作为分担华侨户丁革新等人的补偿面积，甲方不负担费用；由于建筑造价增大，经双方商定，甲方投资工程造价320000元改为甲方应付1961509元，扣除预付费用477200元，实付1484309元等。

2006年11月18日，北兴公司向珠江公司发出《关于退回房屋面积及款项的函》，称根据双方于1990年11月3日签订的《协议书》及1992年3月5日《会议纪要》的约定，珠江公司提出在合理补偿珠江公司经济利益的基础上，要回上述住宅楼的开发权，单独进行开发，得到北兴公司的同意，该协议已经切实履行。但珠江公司存在以下违约行为，应退回北兴公司的以下权益至今没有退回：1、红线单位省饮食公司要回房屋认可出资的320000元；2、在双方的合作过程中加大报建面积（九层）及红线单位省饮食公司增加投资额，此二项增加收益部分，除成本费用外，双方各占50%利益；3、珠江公司应该把整个工程总建筑面积扣除购买的房产面积和补偿给拆迁户的拆迁面积以及补偿给省饮食公司房屋面积三部分外余下的房屋面积退回给北兴公司等。

2009年6月3日，珠江公司与省饮食公司签订《关于先烈中路区庄项目（78号-78号之八）广东省饮食旅游服务公司合建分成的房屋及面积》，确认区庄项目总建筑面积10172.2458平方米，省饮食公司合建分成的面积为2008.8753平方米等。

2008年，北兴公司向一审法院起诉本案珠江公司项目转让合同纠纷一案，要求判令先烈路区庄村1-15号、87-98号地段上盖房屋面积不少于2200平方米属北兴公司所有（具体面积应按结算确定）等，一审法院作出（2008）越法民三初字第299号民事判决，判决驳回北兴公司的诉讼请求。广州市中级人民法院于2011年作出（2011）穗中法民五终字第3170号民事判决书，查明：北兴公司与本案珠江公司在二审中均确认区庄项目总面积是10172.2458平方米，第九层面积为1148.6133平方米，但双方对90协议中的“按实可销售面积”的理解不一。北兴公司二审中称其认可本案珠江公司在一审提出的对涉讼大楼1-8层“按实销售面积”计算方法，即按1至8层可销售面积=1至8层面积9023.6325平方米-省饮食公司分成面积2008.8753平方米-回迁租赁永迁面积196.444平方米-公配面积（自行车库）100平方米-回迁面积2082.36平方米-本应缴交的解困房面积578.456平方米-被拆迁人丁光明回迁面积26.7平方米=4030.7972平方米。本案珠江公司认为按实可销售就是按照有关规定能够在市场上进行销售的面积，且只计算1到8层的面积，不计算9层面积。因整个拆迁和回迁工作都是由北兴公司负责的，即只有北兴公司才清楚和控制可销售面积。所以该面积应在北兴公司负责的情况下扣除国家规定的北兴公司所承诺给回迁户的回迁、临迁或永租之后的面积。而实可销售总面积是以房管局的实际测量为准，要扣减掉九层的面积、实际回迁面积、饮食公司的实际分成面积、公配、解困房、北兴公司未经本案珠江公司许可卖出或承诺他人无偿使用的房屋面积及回迁安置面积。本案珠江公司一审认可的计算结果是4030.7972平方米，但当时提出计算结果是根据双方之间的《会议纪要》，但实际上丁光明的协议回迁面积是26.7平方米，实际回迁是50.4728平方米，出入有23.7728平方米，而且该部分面积北兴公司以3万元卖给了丁光明。所以这部分应该扣减。另外，北兴公司私下出售或承诺给回迁户无偿使用的面积共190平方米，也应扣除，扣除后的可销售面积是3719.6942平方米。北兴公司在二审庭询中认可本案珠江公司主张的可销售面积是3719.6942平方米，也认可本案珠江公司所算解困房的面积为578.456平方米；认定：北兴公司的请求以其作为合作方而应分得涉案项目的部分为基础，与上述两份协议书的本意违背，双方现对1990年11月3日签订的《协议书》约定的“按实可销售面积计算，按图纸八层减除回迁面积”的理解上存在分歧，且对应扣除的回迁面积并未达成一致意见，即使双方达成一致，涉案项目的大楼实可销售面积亦应经房地产行政主管部门审批后才可确定，而涉案大楼至今未办理所有权初始登记，双方就涉案项目进行结算的条件亦不成就等；判决：驳回上诉，维持原判。

2012年4月25日，珠江公司向广州市房地产交易登记中心申请办理先烈中路78号、78号之一、78号之三、78号之六、78号之七、78号之八的初始登记（历史遗留问题），取得12登记01012138号受理回执。涉案项目至今未办理初始登记。

另查，2004年8月5日，**（乙方）与北兴公司（甲方）签订《购房协议书》，写明：1、甲方将北兴公司与珠江公司合作开发广州市先烈中路78号之三601房117平方米卖给乙方每平方米5000元总款585000元，乙方要一次性付款；2、甲方负责办理乙方的产权证书，但费用由乙方负责等。2004年8月25日，谢植林出具收据，写明收到**交来广州市先烈中路78号之三601房购房款585000元。

2019年2月15日，**（甲方）与李宁（乙方）签订《租赁合同》，写明甲方将先烈中路78号之三601房出租给乙方使用，建筑面积60平方米，月租金3400元，租赁期自2019年3月1日至2021年2月28日等。

一审法院认为：根据已生效的（2011）穗中法民五终字第3170号民事判决书，珠江公司与北兴公司在该案审理期间，对90协议的“按实可销售面积”计算方法中，可销售面积应扣除北兴公司私下出售或承诺给回迁户无偿使用的面积190平方米内容协商达成了一致。根据本案证据，北兴公司于2004年将涉案房屋出售给**，从时间先后的顺序看，涉案房屋属于北兴公司私下出售给他人的面积，应在可销售面积中扣除，即珠江公司无需将涉案房屋面积计入可销售面积，与北兴公司进行结算。据此，珠江公司认可北兴公司出售涉案房屋的行为，故其诉请要求确认北兴公司与**签订的《购房协议书》无效没有依据，不予支持。**基于购房协议书自主占有涉案房屋，其将房屋出租给李宁，双方签订的《租赁合同》同样合法有效，珠江公司要求确认该租赁合同无效，不予支持。珠江公司已申请对涉案房屋在内的整栋项目进行初始登记，目前仍在房管部门行政处理过程中，且涉案房屋不存在权属争议，故珠江公司诉请要求确认涉案房屋归其所有，不予支持。至于珠江公司要求搬离涉案房屋支付房屋使用费，缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，于2020年9月9日作出判决：驳回广州珠江建设发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费17711元，由广州珠江建设发展有限公司负担。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

二审经审理查明：珠江公司对应扣减190平米的组成情况，认为是指邓康胜的20.5平米，丁诚的15平米，兰州石油的100平米，自行车库55平米，实际是指190.5平米。而北兴公司认为190平米的组成是：广州市先烈中路78号802房23平米，广州市先烈中路78号之八101房26平米，广州市先烈中路78号之八103房25平米，涉案房屋广州市先烈中路78号之三601房116平米。经核实，兰州石油100平米所指向的房屋即为涉案房屋。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对广州珠江建设发展有限公司的上诉，本院认定如下：

虽然珠江公司认为广州市先烈中路78号是其开发和承建的房产，但因其与北兴公司之间曾有合作关系，且双方于1990年11月3日就相关权益的结算进行了约定。根据已生效的（2011）穗中法民五终字第3170号民事判决，珠江公司与北兴公司对该90协议中的“按实可销售面积”应扣除北兴公司私下出售或承诺给回迁户无偿使用的面积190平方米内容协商达成了一致。由此表明，珠江公司通过扣减面积结算的方式，对北兴公司的部分私下出售房屋或承诺给回迁户的行为，是认可的。同时，即便双方当事人对190平米具体面积的组成仍有争议，但涉案房屋均在各自主张的190平米范围内。因此，一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，并无不当，本院二审予以确认，不再赘述。本院二审审理期间，鉴于珠江公司既没有新的事实与理由，也未提交新的证据证明自己的主张，故本院二审维持一审对事实的分析认定，对珠江公司的上诉请求不予支持。

综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17711元，由广州珠江建设发展有限公司由负担。

本判决为终审判决。

审判长　　戴俊英

审判员　　赵云川

审判员　　刘　卉

二〇二一年三月十二日

书记员　　张家齐

黄咏欣